Guía práctica sobre la duración de los arrendamientos de vivienda por fechas según las distintas reformas de la LAU

¿Cuál es la duración del contrato de arrendamiento de vivienda según la LAU 29/1994? Una misma pregunta con distintas soluciones.

El historial de modificaciones legislativas de la LAU 29/1994 por la Ley 4/2013, el RDL 21/2018 y el RDL 7/2019 ha dado lugar a cambios fundamentales y diferentes en cuanto a su plazo mínimo, la resolución por necesidad del arrendador, la prórroga legal y el desistimiento anticipado del arrendatario.

Presentamos una guía imprescindible y sumamente práctica, clasificando los contratos según su fecha y atendiendo a las distintas reformas legislativas, donde podrá localizar los textos legales, un cuadro comparativo con las diferencias, más de 100 preguntas y respuestas, la jurisprudencia y los formularios aplicables de las distintas notificaciones para no renovar, desistir o resolver, así como los contratos vigentes. Acuda a la fecha del contrato, sin temer al enjambre de normas arrendaticias.

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Contenidos de esta publicación:

• Presentación

  Begoña Costas de Vicente. Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos

Legislación

• Plazo mínimo. Texto legal según reformas legislativas de la LAU 29/1994 (Artículo 9)

• Prórroga legal. Texto legal según reformas legislativas de la LAU 29/1994 (Artículo 10)

• Desistimiento del arrendatario. Texto legal según reformas legislativas de la LAU 29/1994 (Artículo 11)

Cuadros Comparativos

• Diferencias en la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda según reformas de la LAU 29/1994

Preguntas y Respuestas

• Contratos posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013 (Ley 4/2013)

  • Régimen jurídico aplicable

    • Consideraciones generales

  • Plazo de duración

    • 1. ¿Qué preceptos legales resultan aplicables a la duración de estos contratos de arrendamiento de vivienda?

    • 2. ¿Cuál es la duración de un contrato de arrendamiento de vivienda posterior al 1 de enero de 1995?

    • 3. ¿Qué sucede si no se ha pactado plazo de duración?

    • 4. ¿Qué sucede si se pacta prórroga indefinida o tiempo indefinido?

    • 5. ¿Es válido pactar un arrendamiento de vivienda por larga duración, como 50 años o más?

    • 6. ¿Qué fecha del contrato habrá que considerar para determinar la duración, la de la firma o la del inicio real de la posesión?

    • 7. ¿Existe un plazo mínimo para estos contratos de arrendamiento de vivienda?

    • 8. ¿El arrendador puede resolver el contrato antes del plazo pactado?

    • 9. ¿Cabría redactar continuos contratos de arrendamiento sobre una misma vivienda?

    • 10. ¿La redacción de un nuevo documento supone prórroga del contrato de vivienda?

    • 11. ¿Qué fecha habrá que considerar si existe un error en el contrato de arrendamiento?

    • 12. ¿Cabe resolver el contrato de arrendamiento por el arrendador en caso de venta de la vivienda?

    • 13. ¿Puede continuar el arrendamiento o es causa de extinción la ejecución hipotecaria de la vivienda arrendada?

    • 14. ¿El plazo mínimo puede alterarse por una condición establecida sobre la opción de compra?

  • Necesidad del arrendador

    • 15. ¿El arrendador puede resolver el contrato antes del plazo indicado en el contrato?

    • 16. ¿Para quiénes debe producirse la causa de necesidad de la vivienda arrendada?

    • 17. ¿Cuándo puede alegarse esta causa de necesidad?

    • 18. ¿Cómo debe probarse esta causa de necesidad?

    • 19. Una vez se desaloja la vivienda, ¿existe plazo para la ocupación por las personas para las que se solicitaba la misma?

    • 20. ¿El arrendatario puede solicitar indemnización por el desalojo producido sin ocupación posterior de la vivienda?

    • 21. ¿Cabe alegar justificación para no ocupar la vivienda?

  • Prórroga legal

    • 22. ¿Qué sucede al finalizar el vencimiento del contrato?

    • 23. ¿Cuál es el plazo para el arrendador y arrendatario para notificar el vencimiento del contrato?

    • 24. ¿Será posible pactar que no es necesaria ninguna notificación para dar por finalizado el contrato?

    • 25. ¿Puede el arrendatario renunciar a la prórroga legal del art. 10?

    • 26. ¿Cabe la renovación de la prórroga por un período inferior al legal, por ejemplo, un año o seis meses?

    • 27. ¿Debe mantenerse esta prórroga legal respecto a los terceros adquirentes de la vivienda arrendada?

    • 28. ¿Qué sucede cuando finaliza el plazo de prórroga legal de tres años del art. 10?

    • 29. ¿Cuál es el plazo para evitar otro período de renovación por tácita reconducción?

  • Desistimiento del arrendatario

    • 30. ¿Cuándo puede el arrendatario desistir del contrato antes del plazo pactado?

    • 31. ¿Existe un plazo de notificación para desistir por parte del arrendatario?

    • 32. ¿Puede el arrendador solicitar una indemnización por el desistimiento del arrendatario antes del plazo?

    • 33. ¿Qué cantidad es la que se puede solicitar como indemnización?

    • 34. ¿Procede alguna indemnización si el desistimiento se produce antes de los cinco años?

    • 35. ¿Se puede pactar una indemnización superior al mes por año que quede por cumplir?

    • 36. ¿Desde cuándo computa el plazo para que el arrendatario pueda desistir?

• Contratos posteriores al 6 de junio de 2013 (Ley 4/2013) y anteriores al 19 de diciembre de 2018 (RDL 21/2018)

  • Régimen juridico aplicable

    • Consideraciones generales

  • Plazo mínimo

    • 37. ¿Dónde aparece regulada la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda posteriores a 6 de junio de 2013?

    • 38. ¿Cuál es el plazo de duración en un arrendamiento de vivienda posterior al 6 de junio de 2013, según reforma Ley 4/2013?

    • 39. ¿Existe un plazo mínimo de duración del contrato?

    • 40. ¿Qué sucede cuando no se ha fijado plazo de duración?

    • 41. ¿Es válido pactar un arrendamiento de vivienda por un largo plazo, como 50 años?

    • 42. ¿Qué fecha del contrato habrá que considerar para determinar la duración, la de la firma o la del inicio real de la posesión?

    • 43. ¿El arrendador puede resolver el contrato antes de finalizar el plazo mínimo de tres años?

    • 44. ¿Y si se hubiese pactado en el contrato la resolución antes de los tres años por parte del arrendador?

    • 45. ¿El arrendatario puede comunicar su no renovación del contrato? ¿En qué plazo?

    • 46. ¿Procede renunciar a las prórrogas anuales del art. 9, apdo. 1, por parte del arrendatario?

    • 47. ¿La renovación anual de las prórrogas para el arrendatario se hace de forma automática?

    • 48. ¿Es necesario firmar un nuevo contrato con cada vencimiento anual?

    • 49. ¿Qué ocurre si finaliza el plazo mínimo de tres años y las partes no notifican nada?

  • Necesidad del arrendador

    • 50. ¿El arrendador puede resolver el contrato antes del plazo indicado en el contrato?

    • 51. ¿La situación de necesidad debe producirse únicamente para el arrendador?

    • 52. ¿Cuándo puede alegarse esta causa de necesidad de la vivienda arrendada?

    • 53. ¿Cuál es el plazo para notificar esta situación de necesidad?

    • 54. ¿Cómo debe probarse esta causa de necesidad?

    • 55. ¿Puede un coarrendatario resolver por causa de necesidad sin el consentimiento del resto?

    • 56. ¿Existe un plazo para entregar la vivienda arrendada por el arrendatario?

    • 57. Una vez se desaloja la vivienda, ¿existe plazo para su ocupación por las personas para las que se solicitaba la misma?

    • 58. ¿El arrendatario puede solicitar una indemnización por el desalojo producido sin ocupación posterior de la vivienda?

    • 59. ¿Cabe alegar justificación para no ocupar la vivienda?

    • 60. ¿Cabe extender la posibilidad de resolver el contrato por necesidad del arrendador al período de la prórroga legal del art. 10 LAU?

    • 61. ¿Es posible resolver el contrato de arrendamiento por el arrendador en caso de la venta de la vivienda?

  • Prórroga legal

    • 62. ¿Qué sucede al finalizar el plazo mínimo de tres años?

    • 63. ¿Cuál es el período de prórroga por el que se renueva el contrato?

    • 64. ¿Qué plazo existe para comunicar la finalización del contrato?

    • 65. ¿Será posible pactar que no es necesaria ninguna notificación para dar por finalizado el contrato?

    • 66. ¿Cuál es la prórroga legal aplicable después de finalizar el plazo contractual, no el plazo mínimo?

    • 67. ¿Cabe la renovación de la prórroga por un período inferior al legal, por ejemplo, seis meses?

    • 68. ¿Debe mantenerse esta prórroga respecto a los terceros adquirentes de la vivienda arrendada?

    • 69. ¿Puede el arrendatario renunciar a la prórroga legal del art. 10?

    • 70. ¿Qué sucede cuando finaliza el plazo de prórroga legal de un año?

  • Desistimiento anticipado del contrato

    • 71. ¿Cuándo puede el arrendatario desistir del contrato antes del plazo pactado?

    • 72. ¿Existe un plazo de notificación para desistir?

    • 73. ¿Puede el arrendador solicitar una indemnización por el desistimiento del arrendatario antes del plazo?

    • 74. ¿Qué cantidad es la que se puede solicitar como indemnización?

    • 75. ¿Procede la indemnización si el desistimiento se produce antes de los seis meses señalados en la ley?

    • 76. ¿Se puede pactar una indemnización superior al mes por año que quede por cumplir?

    • 77. Si no existe ningún pacto sobre indemnización, ¿se pueden reclamar daños y perjuicios al arrendatario?

    • 78. ¿Desde cuándo computa el plazo de los seis meses para que el arrendatario pueda desistir?

• Contratos posteriores al 19 de diciembre de 2018 (RDL 21/2018) y anteriores al 24 de enero de 2019 (derogación BOE RDL 21/2018)

  • Régimen jurídico aplicable

    • Consideraciones generales

  • Necesidad del arrendador

    • 79. ¿El arrendador puede resolver el contrato antes del plazo indicado en el contrato?

    • 80. Desalojada la vivienda, ¿existe plazo para su ocupación por las personas para las que se solicita la misma?

  • Prórroga legal

    • 81. ¿Cuál es el plazo para notificar la finalización del contrato y evitar la prórroga legal?

• Contratos posteriores al 24 de enero de 2019 (derogación RDL 21/2018) y anteriores al 6 de marzo de 2019 (RDL 7/2019)

  Tras la derogación del RDL 21/2018, se regirán por los preceptos de la LAU 29/1994, reformada por Ley 4/2013, remitiendo a las respuestas de los contratos posteriores al 6 de junio de 2013

  • Consideraciones generales

• Contratos posteriores al 6 de marzo de 2019 (RDL 7/2019)

  • Régimen jurídico aplicable

    • Consideraciones generales

  • Plazo mínimo

    • 82. ¿Dónde aparece regulada la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda?

    • 83. ¿Cuál es el plazo de duración que se puede pactar en un arrendamiento de vivienda?

    • 84. ¿Existe un plazo mínimo de duración?

    • 85. ¿Qué sucede cuando no se haya fijado plazo de duración?

    • 86. ¿Es válido pactar en un arrendamiento de vivienda una larga duración, como 75 años?

    • 87. ¿El arrendador puede resolver el contrato antes de finalizar el plazo mínimo de cinco o siete años?

    • 89. ¿El arrendatario puede comunicar al arrendador que no desea renovar y cuál es el plazo de preaviso?

    • 90. ¿Puede el arrendatario renunciar en el contrato a las prórrogas anuales del art. 9, apdo. 1?

    • 91. Si el arrendatario no comunica la finalización de cada prórroga, ¿automáticamente se renueva el contrato?

    • 92. ¿Es necesario firmar un nuevo documento con cada vencimiento anual del contrato?

    • 93. ¿Desde cuándo comienza a computar el plazo de duración?

    • 94. ¿Qué ocurre si finaliza el plazo pactado y el arrendador no notifica y continúa el arrendatario en la vivienda?

  • Necesidad del arrendador

    • 95. ¿El arrendador puede resolver el contrato antes del plazo indicado en el contrato?

    • 96. ¿Es necesario haber pactado en el contrato esta resolución por necesidad del arrendador?

    • 97. ¿Para quiénes puede solicitarse la vivienda arrendada por necesidad?

    • 98. ¿Cuándo puede alegarse esta causa de necesidad por el arrendador?

    • 99. ¿Cuál es el plazo para notificar esta situación de necesidad?

    • 100. ¿Cómo debe probarse esta causa de necesidad?

    • 101. ¿Existe un plazo para entregar la vivienda por parte del arrendatario?

    • 102. ¿Existe un plazo para la ocupación de la vivienda por las personas para las que se solicita una vez se desaloja?

    • 103. ¿Cuál es la consecuencia para el arrendador si, tras el desalojo, no se ocupa la vivienda en el plazo establecido?

    • 104. ¿El arrendatario puede solicitar una indemnización por el desalojo producido sin ocupación posterior de la vivienda?

    • 105. ¿Cabe alegar justificación por parte del arrendador para no ocupar la vivienda?

    • 106. ¿Cabe resolver el contrato de arrendamiento por el arrendador en caso de la venta de la vivienda?

  • Prórroga legal

    • 107. Al finalizar el plazo mínimo de cinco o siete años, ¿qué ocurre si las partes no indican nada?

    • 108. ¿Cuál es el plazo para notificar la finalización del contrato y evitar la prórroga legal de tres años?

    • 109. ¿Será posible pactar que no es necesario ningún requerimiento para dar por finalizado el contrato?

    • 110. ¿Cabría la renovación de la prórroga por un período inferior al legal?

    • 111. ¿Puede el arrendatario renunciar en el contrato a la prórroga legal del art. 10?

    • 112. ¿Qué plazo existe para comunicar la finalización de la prórroga legal del art. 10?

    • 113. ¿Qué sucede si, ante los requerimientos de finalización del contrato por parte del arrendador, el arrendatario no abandona la vivienda?

  • Desistimiento del arrendatario

    Remitimos a las respuestas de los contratos posteriores al 6 de junio de 2013, ya que no ha existido otra reforma posterior

Jurisprudencia y Resoluciones

• Contratos posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013

  • Plazo mínimo de cinco años

    • El régimen de duración de contratos de la Ley de 1994 sólo es aplicable a los celebrados con posterioridad al 1 de enero de 1995

    • Como recoge la LAU, la duración del alquiler se prorrogará obligatoriamente por 5 años para el arrendador, por lo que la cláusula del presente contrato que fija un plazo menor es nula y por ello, al no cumplirse los 5 años, sigue vigente el arriendo

    • Al existir requerimiento fehaciente con un mes de antelación señalando la voluntad de no prorrogar el arrendamiento, procede el desahucio por expiración del plazo

  • Tiempo indeterminado

    • El plazo del contrato de arrendamiento comienza a contar desde la fecha del contrato o desde la puesta a disposición del inmueble

  • Tiempo indefinido

    • El término "tiempo indefinido" debe entenderse como no fijación de plazo de vigencia contractual, si bien cualquiera de las partes podrá darlo por terminado mediante revocación unilateral del mismo

    • Transcurrido el plazo pactado y sus prórrogas, procede declarar resuelto el contrato por término de plazo, sin que la voluntad de prorrogarlo pueda quedar solo en manos del arrendatario, pues supondría duración indefinida ilícita

    • Celebrado el contrato bajo la vigencia de la LAU 1994, no puede ser por tiempo indefinido ni someterse a la prórroga forzosa, considerándose celebrado por un año al no determinarse plazo, y extinguido al obrar la denuncia por la copropiedad

    • Pactada la duración del arrendamiento de vivienda por cinco años con prórroga indefinida, esta deviene ineficaz

    • Al no poderse establecer una duración indeterminada para el alquiler, se estará a la prórroga legal, por lo que, finalizada esta, se declara resuelto el contrato por expiración del plazo

    • La interpretación de la expresión "las partes podrán prorrogar el presente contrato" supone una confluencia de voluntades, lo que excluye cualquier imposición de una a la otra y, por lo tanto, conlleva el carácter potestativo y no forzoso de la prórroga y, en consecuencia, no implica el carácter indefinido del contrato

  • Necesidad del arrendador

    • Arrendamiento de vivienda anterior a 2013: al no hacerse constar en el contrato la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada, no es posible la resolución

    • Al no haber probado el arrendador la causa por la cual pretende denegar la prórroga del arriendo, pues no dice cuál es la razón de la necesidad de retorno, no cabe declarar la resolución; ello, además, teniendo en cuenta que ha pretendido venderla

    • La necesidad como excepción al plazo de mínima permanencia ha de constar en el contrato, no bastando que sea previsible y genérica

    • La arrendadora no prueba la necesidad de la vivienda ni especificó en el contrato la posible causa de necesidad sobrevenida, por lo que no procede la resolución

    • No es necesario prueba concluyente de la necesidad cuando en el contrato se prevé expresamente esta causa de resolución

    • La LAU 1994 prevé como mecanismo de extinción de la prórroga legal que se haga constar expresamente en el contrato la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda, pero no la des sus parientes o familiares

    • La necesidad de la vivienda para familiares de la arrendadora no puede alegarse para evitar la prórroga obligatoria hasta los cinco años

    • Solo se puede denegar prórroga obligatoria si la causa de necesidad se prevé en el contrato, no si es sobrevenida

    • Existencia de pacto sobre resolución por causa de necesidad e incumplimiento arrendadora que no ocupa vivienda después de desalojo

    • Se tiene que expresar de forma concreta la causa de necesidad en el contrato para poder denegar la prórroga obligatoria

    • No es necesario concretar causa de necesidad, basta con la previsión de la cláusula de denegación de prórroga en el contrato

    • Falta acreditación de existencia de verdadera necesidad para privar al arrendatario de prórrogas

    • Resolución antes de los 5 años por arrendador al alegar causa necesidad contenida en cláusula contractual

  • Prórroga legal de tres años

    • No está extinguido el arrendamiento pues las prórrogas legales resultan forzosas para el arrendador sin que obre tampoco comunicación extintiva sino un pacto ilícito pues limitaba la continuidad si había deuda que se liquidó al enervar desahucio

    • Respecto de contrato de vivienda de marzo de 1995 con una duración de 15 años, llegados los cuales, se firma adenda fijando el término el último día de febrero de 2020, no cabe la resolución por hallarse en la prórroga legal del art. 10 LAU

    • Transcurrida la duración pactada y no habiéndose puesto de manifiesto por ninguna de las partes su voluntad de no renovación, el contrato fue prorrogado por 3 años más, por lo que no procede la resolución por expiración

    • Al pactarse en el contrato una prórroga de cinco años, transcurrido el plazo mínimo prima dicho pacto frente al art. 10 LAU 29/1994

    • La nueva regulación no prevé prórroga obligatoria en el arrendamiento de vivienda al llegar a los cinco años, rigiendo la voluntad de las partes, ya que el legislador contempla solo un plazo mínimo para el arriendo

    • No procede la resolución del contrato de arrendamiento por expiración del término, al encontrarse en prórroga legal

    • Extinción del contrato al transcurrir el plazo máximo de cinco años y los tres años de prórroga y haberse denunciado su término mediante burofax, no recogido por el arrendatario, con más de un mes de antelación a la fecha de resolución

    • Resolución del contrato de arrendamiento, al haberse cumplido los plazos establecidos en los arts. 9 y 10 LAU y no habiendo voluntad por parte de la arrendadora de continuidad del contrato

    • Finalizado el plazo de alquiler pactado, cinco años, comenzó a operar, ante la ausencia de voluntad del arrendador de darlo por finalizado, la prórroga legal

    • Al no haber comunicado la arrendadora, con un mes de antelación, a la arrendataria su deseo de resolver el alquiler al transcurrir cinco años desde que comenzó, se prorroga el arriendo por otros tres años más

    • Iniciada la primera anualidad de la prórroga del art. 10 LAU 1994, el arrendador carece de facultad para impedir una nueva prórroga

    • No manifestar el inquilino su voluntad de extinguir el contrato hace que opere la prórroga legal establecida en el art. 10 LAU 1994

    • Notificación

      • Al no cumplirse el requisito de avisar a la otra parte con un mes de antelación, no procede la resolución del contrato

      • Libertad de medio y antiformalismo para comunicar al arrendador la voluntad de no prorrogar el contrato

      • Es válida la notificación de no prorrogar el contrato, intentada por el servicio de Correos y que no recogió el demandado, pues el art. 10 no exige formalidad alguna

      • Resolución del contrato ante la notificación del arrendador de su voluntad de no renovarlo habiéndose superado la prórroga legal obligatoria de cinco años

      • Válida notificación de la voluntad de no continuar el arriendo practicada con más de seis meses de antelación a la expiración del término

      • Prórroga del arrendamiento por no probarse la recepción de la notificación al arrendatario

    • Renuncia

      • El derecho de prórroga del art. 10 LAU 1994, en lo que concierne a su inicio, no está establecido en beneficio del arrendatario, al no ser obligatoria para ninguna de las partes, que son libres de no continuar con el arriendo

      • No cabe la prórroga legal del arrendamiento, por haberse excluido tal posibilidad por acuerdo de las partes

      • Al ser irrenunciable la prórroga legal, aunque el arrendatario haya firmado un documento en el que desiste de tal derecho y encontrarse el arriendo en dicha prórroga, no se puede declarar la resolución del contrato

      • Renuncia del arrendatario a la prórroga legal mediante la suscripción de un contrato de precario

      • Validez de la cláusula contractual que excluye la prórroga legal del art. 10 LAU

  • Tácita reconducción

    • Llegada la fecha de vencimiento del plazo mínimo y de las prórrogas legales no se produjo la tácita reconducción al negar el arrendador su aquiescencia los 15 días posteriores por lo que procede el desahucio por término de plazo

    • Limitada la duración del arrendamiento de vivienda al plazo previsto en la LAU94 y estando en tácita reconducción procede la extinción ya que se envió burofax poniendo de manifiesto la voluntad de la arrendadora de no seguir prorrogando el contrato

    • El requerimiento previo, por quien en ese momento sea la arrendadora, corta la posibilidad tanto de la tácita reconducción del Código Civil (art. 1.566), como de la prórroga tácita prevista en el art. 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

    • El requerimiento previo, por quien en ese momento sea la arrendadora, corta la posibilidad tanto de la tácita reconducción del Código Civil (art. 1.566), como de la prórroga tácita prevista en el art. 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

    • Habiendo pasado el plazo de cinco años convenido, más los tres años de prórroga del art. 10 LAU, el contrato de arrendamiento se entenderá prorrogado por tácita reconducción, pudiendo el arrendador resolver el contrato previa comunicación

    • Vencidos los cinco y tres años de los arts. 9 y 10, se produce la tácita reconducción del C. Civil, en este caso mensual, por la periodicidad de la renta

    • Debe atenderse al período de cómo se fijó el pago de la renta una vez finalizados los tres años de prórroga legal del art. 10 LAU

    • Finalizadas las prórrogas legales, el arrendamiento se iba prorrogando tácitamente por meses, al haberse pactado una renta mensual

    • Extinción del arrendamiento en tácita reconducción mensual por ser la forma fijada para el pago de la renta

    • Finalizadas las prórrogas forzosas de la LAU, comenzó a actuar la tácita reconducción por meses, pues el alquiler era mensual, por ello, manifestada la voluntad de resolución contractual por el arrendador en plazo, concluye la relación arrendaticia

    • Al encontrarse el arrendamiento en tácita reconducción, por haber finalizado las prórrogas obligatorias, es suficiente para su extinción que el requerimiento sea previo al transcurso de los 15 días que llevan a la aplicación de la tácita reconducción

    • Al haber finalizado la prórroga legal de ocho años, el arrendamiento se prorrogó anualmente, pues así se fijó el pago de la renta, no pudiendo resolverse el contrato hasta que no finalice el año pagado

  • Desistimiento anticipado del arrendatario

    • La renuncia unilateral y anticipada del arrendamiento por el arrendatario comporta la aplicación de la cláusula de indemnización convenida entre las partes sin moderación alguna

    • Cabe la posibilidad de pacto de indemnización para el caso de desistimiento en los arrendamientos superiores a cinco años, pues lo contrario supondría dejar el cumplimiento del contrato a la sola voluntad de una de las partes

    • Condena a los arrendatarios a abonar indemnización por desistir anticipadamente del contrato, sin que suponga enriquecimiento injusto de la parte arrendadora, pues la penalización de abonar la totalidad de las rentas estaba pactada en el contrato

    • Condena a los arrendatarios a pagar una mensualidad de renta por cada año que resta para finalizar el contrato por desistir unilateralmente del mismo y estar prevista expresamente la indemnización, pese a que la duración era inferior a cinco años

    • Procede la indemnización por desistimiento anticipado de dos mensualidades de renta por no acreditación de preaviso con dos meses de antelación

    • La arrendataria deberá abonar las rentas hasta el momento en que se reintegró la posesión a la propiedad, sin indemnización adicional por desistimiento, dado que la duración del contrato es inferior a cinco años

    • Falta de preaviso al arrendador a efectos de desistir el arrendatario del contrato de arrendamiento de vivienda

    • No cabe desistimiento unilateral en los arrendamientos con un plazo de duración inferior a cinco años

    • Indemnización por desistimiento unilateral del arrendatario en contrato pactado con un año de duración

• Contratos posteriores al 6 de junio de 2013 (reforma Ley 4/2013) y anteriores al 19 de diciembre de 2018 (reforma RDL 21/2018)

  • Notas previas

    Estas resoluciones judiciales resultan igualmente aplicables a los contratos de arrendamiento posteriores al 24 de enero de 2019 (derogación BOE RDL 21/2018) y anteriores al 6 de marzo de 2019 (RDL 7/2019).

  • Plazo mínimo de tres años

    • La duración mínima del arrendamiento y sus prórrogas se fijan por la regulación vigente al tiempo de celebrarse el contrato y siendo en este caso de 3 años que ya han transcurrido procede el desahucio por expiración de plazo

    • Desahucio por expiración del plazo, pues no es aplicable a un contrato firmado en 2016 la invocada reforma operada por el R.D.Ley 7/2019 que extiende el plazo de duración mínima de los contratos hasta 7 años, cuando el arrendador es persona jurídica

    • Firmado el contrato el 11 de noviembre de 2016, con una duración de 1 año, prorrogable hasta un máximo de 3 años, es válido el burofax de 2 de septiembre de 2019, expresando la voluntad de la arrendadora de no prorrogarlo

    • Celebrado el contrato en 2016 el plazo mínimo aplicable es de tres años con prórrogas anuales hasta otros tres años no pudiendo acogerse al plazo previsto tras la modificación legal por lo que se estima el desahucio por termino de plazo

    • Al tratarse de un contrato de arrendamiento de vivienda del año 2015, no puede aplicarse el plazo mínimo establecido por el Real Decreto-Ley 7/2019

    • El contrato de arrendamiento de vivienda se entiende concluido al transcurrir el plazo de tres años; por tanto, es irrelevante que la duración fuese por meses o por aplicación rigurosa del art. 9 LAU

    • Aunque la duración pactada del contrato de arrendamiento (bajo la LAU 4/2013) era de dos años, el arrendatario tiene derecho a finalizar el plazo mínimo de tres establecido en el art. 9

    • No es posible declarar resuelto el contrato por término de plazo, al no haber transcurrido el mínimo pactado

    • No procede la prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda protegida, ya que se cumplió el plazo de tres años y la arrendadora comunicó, con un plazo superior a los tres meses de antelación a la llegada del día del vencimiento, su voluntad de no renovar

    • Falta de prueba, por parte de quien alega, de la existencia de un nuevo contrato verbal de arrendamiento, fruto de la confianza, con una duración mínima de tres años

    • Al tratarse de un contrato de arrendamiento de vivienda posterior al 6 de junio de 2013 y pactarse una duración de un año, este queda prorrogado hasta alcanzar un máximo de tres

    • Cabe pactar un contrato de duración inferior a tres años, en cuyo caso operaría el mecanismo de prórroga anual obligatoria a voluntad del arrendatario hasta el límite de tres años

    • El plazo de duración mínima de tres años previsto en el art. 9.1 LAU debe computarse desde la fecha del contrato, por lo que, presentada la demanda dentro de estos tres años, el contrato estaba vigente

    • Es nula la cláusula del contrato de arrendamiento en la que se establece un plazo mínimo inferior a tres años

  • Necesidad del arrendador

    • Resolución de arrendamiento de vivienda por denegación de prórroga contractual ante la causa de necesidad del arrendador pues la precisa para sí y para cumplir con la custodia compartida de su hija menor derivada de pleito de familia

    • El burofax de la arrendadora cumple el requisito formal para resolver el contrato por denegación de prórroga pues se remite con dos meses de antelación y transcurrido más de un año desde que se concertó manifestando que la necesitaba para su hijo

    • Habiéndose acordado una duración inferior a tres años, el arrendamiento se prorrogó obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcanzó una duración de tres años, y este plazo hay que comenzar a contarlo desde la fecha del contrato

    • La facultad del art. 9.3 LAU de poner fin al arrendamiento de vivienda por causa de necesidad viene vinculada a que el contrato se encuentre dentro del plazo mínimo o en prórroga legal, no siendo posible en pacto convencional

    • Al tratarse de un contrato de arrendamiento de vivienda del año 2015 no puede aplicarse el plazo mínimo establecido por el Real Decreto-ley 7/2019

    • Falta de legitimación activa de uno de los coarrendadores para resolver el contrato por causa de necesidad sin el consentimiento del otro

    • Para que proceda la denegación de la prórroga por necesidad (art 9.3 LAU 29/1994, redacción de la Ley 4/2013) es necesario que haya transcurrido el plazo de un año y que se respete el plazo de preaviso de dos meses y se justifique la causa

    • No se vulnera el art. 9.3 LAU, al no alegarse dicha vulneración en la contestación a la demanda y constar entregado el burofax

    • Procede la resolución del contrato de arrendamiento por necesidad del arrendador de la vivienda, aunque este tenga otro inmueble no arrendado, pero menos apto para vivienda habitual y en distinta localidad

    • Procede la resolución del contrato de arrendamiento por necesidad de la arrendadora de ocupar el inmueble arrendado, al pasar a ser propiedad del banco la vivienda en la que esta residía y no tener otra con la que satisfacer su necesidad de vivienda

    • Resolución del contrato por necesidad ante el traslado profesional de la arrendadora, sin que sea titular de otras viviendas análogas, cumpliendo los requisitos la comunicación al arrendatario que no la cuestiona, aunque se completase con otra posterior

    • Se estima adecuada la excepción a la prórroga del contrato alegada por el propietario, pues la basa en su necesidad de vivir a mayor proximidad del hospital debido a su delicado estado de salud y su edad de 84 años

    • Celebrado el contrato sin limitación temporal expresa y a cambio de renta en especie consistente en el mantenimiento de la finca, se declara resuelto, sin posibilidad de mayor prórroga al acreditase que el arrendador necesita la vivienda para sí mismo

    • Se declara finalizado el contrato, puesto que el propietario necesita la vivienda para sí mismo al no tener otra en propiedad en nuestro territorio y haber comunicado tal circunstancia a la parte arrendataria, que no recogió las notificaciones

    • No procede prórroga del contrato de arrendamiento, al acreditarse que existe necesidad de vivienda para la hija del arrendador, sin perjuicio de que se restituya al arrendatario si en el plazo de tres meses no es ocupada

  • Prórroga legal de un año

    • Con independencia de la fecha en que se remitiera el burofax extintivo se respeta el plazo de preaviso legal ya que al tiempo de celebrase el contrato la normativa vigente lo establecía en 30 días y no en 4 meses

    • Habiendo renunciado la parte arrendataria a su derecho a la prórroga legal y comunicada la voluntad de la propiedad de extinguir el contrato procede el desahucio por expiración de plazo

    • El plazo mínimo de duración del arrendamiento de vivienda y su prórroga ha sido respetado por la parte arrendadora ya que resulta de aplicación la legislación vigente al tiempo de su celebración sin aplicación de las ampliaciones legales posteriores

    • Transcurridas las prórrogas forzosas vigentes cuando se concertó el arrendamiento procede la extinción del contrato pues la parte arrendadora respetando el preaviso pactado envió burofax manifestando su voluntad de finalizar el arrendamiento

    • Resolución del contrato de arrendamiento, notificado válidamente la expiración del término por el arrendador (evitando así que el contrato sea prorrogado) y siendo recibido por el arrendatario esta misiva que, por tanto, cobra eficacia resolutoria

    • Es válida la notificación del art. 10 LAU 1994 para dar por finalizado el contrato de arrendamiento de vivienda, pues así se manifiesta de forma clara, real y efectiva, y en tiempo hábil, a pesar de que el arrendatario no la recogiera de correos

    • Resolución del contrato de arrendamiento por expiración del término, con denuncia del arrendador y no siendo de aplicación el plazo de 5 años del art. 10 LAU en su redacción por el RDL 7/2019, pues el contrato data del año 2016

    • Aunque se trate de un contrato de arrendamiento bajo el régimen de VPO, se realizó bajo la vigencia de la LAU 29/1994 (reformada por la Ley 4/2013), por lo que, no habiendo notificado la no renovación, el mismo quedó prorrogado conforme al art. 10

    • No es válido el requerimiento notificado a uno solo de los coarrendatarios a efectos de resolver el contrato de arrendamiento, conforme al art. 10 LAU 29/1994

    • No procede prórroga del contrato de arrendamiento de la vivienda protegida, ya que se cumplió el plazo de tres años y la arrendadora comunicó, con un plazo superior a los tres meses de antelación a la llegada del día del vencimiento, su voluntad de no renovar

    • Extinción del contrato de arrendamiento de vivienda, toda vez que consta requerimiento previo, fehaciente y claro por parte del arrendador mediante burofax postal con certificación notarial, para denunciar el contrato

    • Al no negar el arrendatario demandado en su contestación que el arrendador le entregó carta por la cual se negaba a continuar con el arrendamiento, se entiende admisión de este hecho y procede la resolución del contrato por expiración de plazo

    • Acreditación de que el arrendatario conocía la voluntad del arrendador de no renovar el contrato, toda vez que, aunque el primero no recibiera personalmente el burofax remitido, tuvo conocimiento de dicha voluntad, ya que ambos eran pareja

    • El contrato está resuelto por expiración de plazo, ya que existió notificación de no renovación a los arrendatarios

    • Habiendo transcurrido los tres años de duración del contrato de arrendamiento de vivienda conforme al art. 9 LAU 29/1994, se estima la acción de desahucio por expiración del término, al haber sido comunicado por el arrendador su voluntad de continuar

    • Resolución del contrato de arrendamiento, al haberse cumplido los plazos establecidos en los arts. 9 y 10 LAU y no habiendo voluntad por parte de la arrendadora de continuidad del contrato

  • Tácita reconducción

    • Remitida comunicación extintiva pro la propiedad para el término de la arrendamiento tras las prórrogas legales expira el contrato sin posibilidad de tácita reconducción aunque tenga que abonarse renta hasta que se reintegre la posesión

    • Comunicada vía burofax la voluntad de extinguir el contrato a la parte arrendataria no opera la tácita reconducción aunque la demanda de desahucio por expiración de plazo se presentase más de 15 días después del término del contrato

    • Acompañado a la demanda de desahucio por expiración de plazo el certificado del burofax remitido a la arrendataria para el término del arrendamiento no puede aplicarse la tácita reconducción y se estima la demanda

  • Desistimiento anticipado del arrendatario

    • Se estima parcialmente la reclamación del arrendador, no admitiendo la indemnización por 3 años de obligado cumplimiento al ser una norma nula conforme al art 6 de la Lau y art. 11, que fijan una indemnización de mes por año que reste por cumplir

    • Se fija la penalización por desistimiento anticipado del contrato en dos mensualidades de renta, a cuyo importe cabe aplicar la fianza, por lo que no procede la devolución solicitada por la arrendataria

    • Desistido por el arrendatario y opuesto a éste el arrendador procede fijar (artículo 11 de la LAU) una indemnización con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año del contrato que reste por cumplir

    • Desistido el contrato por el arrendatario antes de los primeros 6 meses y del plazo mínimo pactado se acuerda haber lugar a indemnización que se fija en las mensualidades que restaban por cumplir sin moderación al no constar nuevo arrendamiento

    • No habiendo transcurrido al menos seis meses desde la firma del contrato, el arrendatario no podía desistir del contrato ni obligar a la arrendadora a recibir las llaves y la posesión de la vivienda arrendada

    • Es válida la indemnización pactada en caso de desistimiento, conforme al art. 11 LAU 29/1994 —la cantidad equivalente a los días que resten de plazo de preaviso—, de inferior gravamen a la legal

    • No procede la moderación de la cláusula penal prevista para el desistimiento, pues se fijó en un importe prudencial de tres rentas, calculándose sobre la base de 800 €, y no respecto del importe actualizado, al no haberse solicitado por la actora

    • Desistido el contrato unilateralmente por la arrendataria, se condena a la misma a indemnizar a la propiedad abonando el importe de la renta hasta cumplir con el plazo de duración mínimo pactado

    • Desistida la parte arrendataria del contrato antes de cumplirse los primeros seis meses de duración, procede la condena al pago de penalización por desistimiento anticipado en la forma pactada en el propio contrato

    • Los arrendatarios abonaron al inicio del contrato los seis meses de renta de obligado cumplimiento, no procediendo su devolución ante el abandono a los cuatro, moderándose la cláusula penal pactada a un mes de renta

    • Dado que desistió del contrato a los cuatro meses de suscribirlo y antes de que llegasen a transcurrir esos seis primeros meses de obligado cumplimiento, debe abonar las rentas correspondientes a esos dos meses restantes

    • Por la resolución anticipada del arrendamiento corresponde solo la parte proporcional respecto de los tres meses de contrato que restaban por cumplir

    • Es válido el contrato de arrendamiento en el que se establece que el arrendatario puede en cualquier momento proceder a su resolución con una antelación de dos meses, cuando se ha presentado a su calificación una vez transcurridos ya seis meses

• Contratos posteriores al 19 de diciembre de 2018 y anteriores al 24 de enero de 2019 (RDL 21/2018) y contratos posteriores al 6 de marzo de 2019 (RDL 7/2019)

  Todavía no se han dictado sentencias de los Tribunales respecto al Real Decreto-Ley 21/2018 (derogado 24 de enero de 2019) y el Real Decreto-Ley 7/2019

  • Notas previas

    El Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre no fue convalidado por Resolución de 22 de enero de 2018. Al cierre de esta edición, no existe jurisprudencia que contemplen la aplicación de este RDL.

Formularios

• Notificaciones del arrendador y del arrendatario

  • Contratos posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013

    • No renovación del arrendador al finalizar la prórroga legal de tres años. Contratos anteriores a 6 junio 2013

    • No renovación del arrendador dentro del periodo de tácita reconducción. Contratos anteriores a 6 junio 2013

    • No renovación del arrendatario al finalizar la prórroga legal de tres años. Contratos anteriores a 6 junio 2013

  • Contratos posteriores al 6 de junio de 2013 (reforma Ley 4/2013) y anteriores al 19 de diciembre de 2018 (reforma RDL 21/2018)

    • Notificación del arrendador de su voluntad de dar por concluida la relación arrendaticia una vez expirado el término

    • No renovación del arrendador al finalizar la prórroga de un año. Contratos posteriores a 6 junio 2013 y anteriores 19 diciembre 2018

    • Notificación del arrendador para finalizar el contrato en periodo de tácita reconducción

    • Notificación del arrendador de la existencia de causa de denegación de prórroga forzosa

    • Notificación del arrendatario de su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento

    • No renovación del arrendatario al finalizar la prórroga legal de un año. Contratos posteriores a 6 junio 2013 y anteriores 19 diciembre 2018

    • Notificación del arrendatario de su voluntad de desistir del contrato de arrendamiento

  • Contratos posteriores al 19 de diciembre de 2018 (RDL 21/2018) y anteriores al 24 de enero de 2019 (derogación RDL 21/2018)

    • Notificación del arrendatario de su voluntad de desistir del contrato de arrendamiento

    • Notificación del arrendador persona física de su voluntad de dar por concluida la relación arrendaticia una vez expirado el término. Contratos posteriores a 19 de diciembre de 2018

    • Notificación del arrendador persona jurídica de su voluntad de dar por concluida la relación arrendaticia una vez expirado el término. Contratos posteriores a 19 de diciembre de 2018

    • Notificación de la existencia de causa de denegación de prórroga forzosa por parte del arrendador de vivienda. Contratos posteriores a 19 de diciembre de 2018

    • No renovación del arrendador al finalizar la prórroga legal de tres años. Contratos posteriores a 19 diciembre 2018 y anteriores a 22 enero 2019

    • No renovacion del arrendatario al finalizar la prórroga legal de tres años. Contratos posteriores a 19 diciembre 2018 y anteriores a 22 enero 2019

    • No renovacion del arrendatario al finalizar el plazo mínimo de cinco o siete años. Contratos posteriores a 19 diciembre 2018 y anteriores a 22 enero 2019

  • Contratos posteriores al 24 de enero de 2019 y anteriores al 6 de marzo de 2019

    Resultan aplicables las notificaciones de los contratos posteriores a 6 de junio de 2013

  • Contratos posteriores al 6 de marzo de 2019 (RDL 7/2019) y anteriores al 26 de mayo de 2023 (Ley 12/2023)

    • Notificación del arrendador persona física para no renovar el contrato al transcurrir los cinco años de duración. contratos posteriores a 6 marzo 2019

    • Notificación del arrendador persona jurídica para no renovar el contrato al transcurrir los siete años de duración. Contratos posteriores a 6 marzo 2019

    • Notificación de la existencia de causa de denegación de prórroga forzosa por parte del arrendador de vivienda. Contratos posteriores a 6 marzo 2019

    • No renovación del arrendador al finalizar la prórroga legal de tres años. Contratos posteriores a 19 diciembre 2018 y anteriores a 22 enero 2019

    • Notificación del arrendatario de su voluntad de no prorrogar el contrato. Contratos posteriores a 6 marzo 2019

    • No renovacion del arrendatario al finalizar la prórroga legal de tres años. Contratos posteriores a 19 diciembre 2018 y anteriores a 22 enero 2019

    • No renovación del arrendario en cualquier anualidad dentro de los tres años de prórroga legal. contratos posteriores a 6 marzo 2019

    • Notificación del arrendatario de su voluntad de desistir del contrato de arrendamiento

• Modelos de contratos de arrendamiento conforme al RDL 7/2029

  • Contrato de arrendamiento de vivienda por plazo de cinco años posterior a 6 de marzo de 2019. arrendador persona física

  • Contrato de arrendamiento de vivienda por plazo de duracion de siete años posterior a 6 de marzo de 2019. Arrendador persona jurídica