Novación, Transacción y Subrogación en préstamos hipotecarios

En la presente guía hacemos un estudio extenso sobre la problemática que se viene planteando en relación a la novación y a la transacción sobre las cláusulas del préstamo hipotecario, en concreto sobre la cláusula suelo y las distintas posibilidades que se plantean. También aborda el tema de la subrogación en el préstamo hipotecario, sobretodo el papel del prestatario y el de la entidad ante dicha subriogación, bastante frecuente en la práctica cuando se producen las subrogaciones en el préstamo del promotor al comprar una vivienda por un tercero comprador que se subroga en el lugar del aquel.

Igualmente recoge la presente guía un riguroso estudio de las sentencias en la materia del Tribunal Supremo más actuales.

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Contenidos de esta publicación:

• Análisis de las STS n.º 523/2021 de 13 de julio de 2021 y STS 538/2021 de 15 de julio, sobre validez de pactos novatorios de cláusula suelo y renuncia de acciones

  José Mª Fernández Abella
  Juez sustituto adscrito al TSJ de Galicia.

  Artículo Monográfico

• ¿Es Necesario qué la entidad prestamista cumpla con el deber de información en los casos de subrogación en el préstamo hipotecario para la validez de las cláusulas del contrato?

  Juan M Carrillo. Abogado
  Director Sepín Mercantil y Concursal

  Opinión

• Pactos novatorios, gastos hipotecarios y comisión de apertura: nuevos desencuentros entre el TJUE-TS. Estado actual y perspectiva de futuro

  Eugenio Ribón Seisdedos
  Abogado. Presidente de la Asociación Española de Derecho de Consumo

  Artículo Monográfico

• La nulidad de la cláusula de gastos en los contratos de compraventa con subrogación hipotecaria

  Óscar Jiménez Moriano
  Abogado de Gómez Esteban & Jiménez Moriano

  Artículo Monográfico

• ¿Para qué querría el consumidor renunciar a ejercitar acciones judiciales?

  Adela del Olmo
  Directora de Mercantil, Concursal y Reclamaciones bancarias de Sepín

  Opinión

• Revisión pactada de la cláusula suelo. ¿Novación modificativa nula o transacción válida? TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 11-4-2018 SP/SENT/947359

  Juan Miguel Carreras Maraña
  Magistrado de la Audiencia Provincial de Palencia

  Jurisprudencia Comentada

Jurisprudencia

• Novación y Transacción

  • Siendo nula la cláusula suelo del préstamo hipotecario será válida la novación por la que se baja el suelo impuesta por la entidad no será una transacción al no existir prestaciones de ambas partes

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 29-6-2021

  • No es transacción sino novación el acuerdo de modificación de la cláusula suelo careciendo de efectos la renuncia al ejercicio de acciones judiciales realizado de modo genérico y no limitado a dicha cláusula

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 23-6-2021

  • Es válida la novación convenida por la partes por la que se baja el suelo aplicable al préstamo realizado con información y trasparencia a pesar de ser nula la cláusula suelo de origen

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 23-6-2021

  • No es transacción sino novación el acuerdo de modificación de la cláusula suelo careciendo de efectos la renuncia al ejercicio de acciones judiciales realizado de modo genérico y no limitado a dicha cláusula

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 23-6-2021

  • Siendo nula la cláusula suelo del préstamo hipotecario es válida la novación convenida por la partes por la que se baja el suelo aplicable al préstamo realizado con información trasparencia

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-6-2021

  • Es válida la novación convenida por la partes por la que se baja el suelo aplicable al préstamo realizado con información y trasparencia a pesar de ser nula la cláusula suelo de origen

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-6-2021

  • Carece del valor de transacción la renuncia al ejercicio de acciones judiciales por la supresión de la cláusula suelo cuando no se informa que la cláusula ya había sido declarada nula en acción colectiva

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-6-2021

  • Es válida la novación convenida por la partes por la que se baja el suelo aplicable al préstamo realizado con información y trasparencia a pesar de ser nula la cláusula suelo de origen

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-6-2021

  • Es nulo y no será transacción por no existir información ni recíprocas prestaciones el acuerdo de eliminar la cláusula suelo y renunciar al ejercicio de acciones cuando la cláusula había sido declarada nula por acción colectiva

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 15-6-2021

  • Es nula la cláusula de renuncia de acciones por el prestatario incluida en la transacción sobre la cláusula suelo al no limitarse a esta

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-5-2021

  • La nulidad de la cláusula suelo del préstamo hipotecario no impide que las partes puedan celebrar novación o transacción sobre la misma con efectos desde esa fecha del acuerdo

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-5-2021

  • Siendo nula la cláusula suelo es válida la novación de la misma que no será transacción entre las partes ni tendrá eficacia la renuncia de acciones al no intervenir el prestatario debidamente informado

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 4-5-2021

  • La modificación de la cláusula suelo, contenida en el préstamo hipotecario, es válida si se ha negociado individualmente, y no impuesta por el banco, y se cumplió escrupulosamente con el principio de transparencia. Se acordó bajarla del 4,25% al 3%

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 4-5-2021

  • Es válida la renuncia por el prestatario al ejercicio de acciones sobre la cláusula suelo nula cuando se ha realizado transacción entre las partes sobre la cláusula de manera transparente renunciando por ello el prestatario

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 9-2-2021

  • En un acuerdo transaccional el actor renunció al ejercicio de cualquier acción acerca de la cláusula suelo, a cambio de la rebaja de la misma, careciendo por tanto de legitimación activa para pretender ahora su nulidad por falta de transparencia

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 15-12-2020

  • Es válido el acuerdo transaccional por el que se eliminó la cláusula suelo, era claro y comprensible para un consumidor medio y consta la entrega de una oferta previa a suscribirlo en la que se incluía un abanico de varias opciones

    TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 11-11-2020

  • La cláusulas de modificación supera el control de transparencia al acreditarse que los prestatarios conocían la cláusula suelo y sabían como operaba

    TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 5-11-2020

  • Cuando se modificó la cláusula, la prestataria conocía la existencia de la cláusula suelo, potencialmente nula por falta de transparencia y de su incidencia, pues se dio información de la evolución del índice y de sus consecuencias económicas

    TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 5-11-2020

• Subrogación

  • En la escritura de subrogación el actor declaró que conocía el contenido obligacional del préstamo hipotecario y que tenía una copia de la misma no pudiendo mantenerse que no conociera la existencia de la cláusula suelo y su carga económica

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 15-6-2021

  • Antes de la firma del préstamo hipotecario el actor recibió toda la información relativa a la cláusula suelo, siendo advertido de la misma también por el Notario autorizante de la escritura, superando dicha cláusula el control de transparencia

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 20-4-2021

  • Tiene la entidad bancaria el mismo deber de información en los casos de subrogación de un nuevo prestatario en el préstamo hipotecario al comprar una vivienda no eximiéndole de dicho deber

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 12-4-2021

  • El adherente no tuvo oportunidad real de conocer el contenido la cláusula suelo del préstamo hipotecario al tiempo de celebración del contrato por lo que no puede considerarse incorporada a este sin valorar la claridad, transparencia o sencillez

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 9-3-2021

  • Es nula la cláusula suelo del préstamo hipotecario en la escritura de subrogación por falta de transparencia que no se suple por la intervención notarial al no tener el prestatario la comprensión real de la cláusula y de su funcionamiento

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 21-1-2021

  • Nulidad de la cláusula suelo al no constar que se le proporcionara al contratante información previa, lo que impidió que pudiera conocer con plenitud y transparencia los términos del contrato

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 19-1-2021

  • La entidad prestamista es la obligada a informar al prestatario que subroga en el préstamo hipotecario concedido al promotor y la falta de información impide el conocimiento de la economía del contrato e implica la nulidad de la cláusula suelo

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 19-1-2021

  • Se estima el recurso ante la falta de contradicción y porque la sentencia se opone a la Jurisprudencia sobre la necesaria información precontractual para superar la transparencia de cláusulas suelo, en caso de subrogación en el préstamo promotor

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 6-10-2020

  • La subrogación por parte del comprador en la obligación personal derivada del préstamo hipotecario, con el consentimiento del prestamista, es un negocio jurídico de consumo y está sometido al control de transparencia

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 6-10-2020

  • Hubo suficiente información precontractual de la cláusula suelo: 1 mes antes de firmar el contrato privado y la escritura de compraventa con subrogación se suscribió un documento de modificación de condiciones que la incluye y existió negociación

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 23-9-2020

  • Que el consumidor se subrogue en un préstamo previamente concedido al promotor no exime al banco, que presta su consentimiento a la subrogación, de la obligación de suministrar al consumidor información, especialmente de la cláusula suelo

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 23-6-2020

  • La cláusula suelo subrogada en el préstamo hipotecario no supera el control de transparencia pues no se acredita que el banco suministrara información al prestatario acerca de la naturaleza de dicha cláusula de forma previa a la subrogación

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-6-2020

  • Si en el otorgamiento de la escritura de compraventa y subrogación, comparece el acreedor hipotecario y se formaliza una novación del propio préstamo hipotecario, estará legitimado pasivamente ante la acción de nulidad de la cláusula de los gastos

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 15-6-2020