Derechos y obligaciones de los ocupantes no propietarios en la Comunidad

En el régimen de propiedad horizontal existen derechos exclusivos de los comuneros, como el de voto o la posibilidad de poder impugnar un acuerdo.

No obstante, y sin perjuicio de la responsabilidad del propietario por las personas de las que deba responder, aquellos que, pese a no ser titulares, residen o ejercen su actividad en los pisos y locales de la finca no pueden ser ajenos a la misma.

¿Qué relación tienen con la Comunidad?

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Propiedad Horizontal

Contenidos de esta publicación:

• Obligaciones

  • Permitir el acceso a la propiedad

    Doctrina

    • Acceso a vivienda o local para realizar reparaciones necesarias

      Criterio de Sepín

    Consultas

    • Impedimento del arrendatario para acceso a vivienda los efectos de arreglar elementos comunes

      Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal

      Consulta

    • Obras de rehabilitación y accesos en pisos arrendados

      Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal

      Consulta

    Jurisprudencia y Resoluciones

    • El arrendatario tiene obligación de permitir a la comunidad el acceso a la vivienda para que se llevara a cabo una reparación necesaria de la comunidad

      AP Madrid, Sec. 21.ª, 25-10-2016. Con Comentarios

    • Obligación de arrendataria de permitir el acceso para obras de reparación de la Comunidad

      AP Alicante, Sec. 5.ª, 8-2-2006

  • No realización de Actividades molestas o prohibidas

    Consultas

    • Molestias provocadas por un perro que el arrendatario deja en el patio

      Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal

      Consulta

    • Uso indebido de elementos comunes por un arrendatario y perjuicio a un propietario

      Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal

      Consulta

    • Resolución contrato arrendamiento por la Comunidad por actividades molestas

      Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal

      Consulta

    • Actividades ilícitas y requerimiento previo Comunidad contra arrendatario

      Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal

      Consulta

    Jurisprudencia y Resoluciones

    • Acreditada la existencia de actividades molestas por parte de la ocupante de la vivienda, procede estimar la petición de resolución forzosa del contrato de arrendamiento de la misma

      AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 21-2-2019

    • Quedando acreditado que en la vivienda se ejerce la prostitución, procede condenar tanto arrendadora como a arrendataria al cese de dicha actividad y resolución del contrato de arrendamiento

      AP Madrid, Sec. 14.ª, 1-2-2019

    • Procede estimar la demanda de cesación de actividad molesta por la arrendataria cuando se le ha requerido previamente de ceses y posteriormente con advertencia de demanda

      AP Madrid, Sec. 13.ª, 20-5-2016

    • Condena a los ocupantes de la vivienda habiendose acreditado las actividades molestas llevadas a cabo en la misma que alteran la convivencia normal de la Comunidad

      AP Madrid, Sec. 10.ª, 23-2-2011

  • Prohibición de realizar obras en elementos comunes

    Consultas

    • Responsabilidad propietario por obras realizadas por el ocupante

      Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal

      Consulta

    Jurisprudencia y Resoluciones

    • Responsabilidad directa

      • Al no constar que el comunero haya solicitado a la Comunidad una autorización para la instalación de letreros en la fachada, si lo hicieron los inquilinos, a él no le vincula y no puede la actora reclamarle el canon recogido en los Estatutos por dicho uso

        AP Las Palmas, Sec. 4.ª, 28-9-2012

      • La responsabilidad por la retirada de los aparatos de aire acondicionado corresponde a las personas que explotan el negocio y no a las propietarias

        AP Madrid, Sec. 18.ª, 26-1-2012

      • Legitimación pasiva del arrendatario en una reclamación por obras inconsentidas en elementos comunes

        AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 18-5-2009

      • La arrendataria de un local tiene legitimidad pasiva en un procedimiento instado por la Comunidad, cuando lo que se reclama es la retirada de un tubo extractor de humos que ella ha colocado en el local

        AP Las Palmas, Sec. 3.ª, 25-6-2008

      • Se desestima la excepción de falta de legitimación pasiva; ha sido correctamente demandada la arrendataria del local como ejecutora de las obras inconsentidas en los elementos comunes del inmueble

        AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 13-3-2008

      • Está legitimado pasivamente el arrendatario del local, por ser este quien ejecutó las obras de instalación del aparato de aire acondicionado, ocupando elementos comunes

        AP Cádiz, Sec. 3.ª, 30-7-2007

      • Legitimidad pasiva del arrendatario por unas obras realizadas por este, sin necesidad de demandar también al propietario

        AP Asturias, Oviedo, Sec. 7.ª, 29-9-2006

    • Responde el propietario

      • Aunque la rampa que hay que retirar haya sido instalada por el arrendatario del local, es el propietario el que tiene obligación de retirarla al ser este el que debe responder frente a la comunidad por alteración de elementos comunes

        AP Vizcaya, Sec. 5.ª, 13-11-2020

      • La legitimación pasiva por las obras realizadas por el arrendatario recae sobre el propietario

        AP Málaga, Sec. 4.ª, 12-6-2017

      • El propietario de un inmueble debe responder frente a la Comunidad por las obras que realice el inquilino y que afecten a elementos comunes, tal y como establece la LPH, por lo que está legitimado para soportar la demanda por obras inconsentidas

        AP Madrid, Sec. 21.ª, 4-10-2012

      • Falta de legitimación pasiva del arrendatario del local donde se ha instalado un toldo, ya que la acción de reposición de elementos comunes solo puede dirigirse frente al propietario del inmueble, quien es el comunero

        AP Alicante, Sec. 5.ª, 23-2-2012

      • No está legitimada la arrendataria del local demandada por la Comunidad, por las obligaciones y limitaciones en la ejecución de unas obras realizadas por esta, que afectan a elementos comunes

        AP Valladolid, Sec. 3.ª, 17-1-2012

      • Inexistencia de litisconsorcio pasivo necesario, ya que es el propietario del local quien tiene la relación contractual con la Comunidad, con independencia de que sea el arrendatario quien haya construido la chimenea litigiosa

        AP Cantabria, Sec. 2.ª, 12-1-2012

      • Legitimación pasiva del comunero arrendador por las obras efectuadas por el arrendatario

        AP Málaga, Sec. 4.ª, 23-11-2009

      • El propietario no ocupante del local está legitimado pasivamente por el daño ocasionado por la instalación del aire acondicionado

        AP Cantabria, Sec. 2.ª, 19-3-2009

      • Responsabilidad del propietario arrendador por las acciones ilegales del arrendatario

        AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 9-2-2009

      • El propietario del local responde por las obras efectuadas por el arrendatario del mismo

        AP Madrid, Sec. 18.ª, 15-1-2008

      • No es necesario demandar al inquilino que realiza las obras, pues el responsable es el propietario

        AP Valencia, Sec. 11.ª, 14-5-2007

    • Responde junto al propietario

      • El propietario del inmueble y su arrendatario responden solidariamente de la obligación de retirar el cartel, la salida de humos y la tubería de gas colocados en la fachada común, sin el consentimiento de la Comunidad

        AP Valencia, Sec. 7.ª, 20-5-2011

      • La acción por alteración de elementos comunes del inmueble debe incluir forzosamente al propietario e inquilino, cuando el local donde se han instalado las antenas sin consentimiento de la Comunidad se encuentra arrendado

        AP León, Sec. 1.ª, 12-2-2010

      • Aunque la Ley de Propiedad Horizontal establece que los propietarios de los inmuebles responden de lo que hagan las personas que los ocupen frente a la Comunidad, ello no impide que sea demandado también el que modificó los elementos comunes

        AP Guipúzcoa, Sec. 3.ª, 1-10-2009

      • Legitimación pasiva del arrendatario, junto con la propiedad, por unas obras ilegales en un patio común

        AP La Rioja, Sec. 1.ª, 13-2-2009

      • En reclamación de la Comunidad por unas obras ilegales en elementos comunes, legitimación pasiva de la arrendataria junto con la propiedad

        AP Zaragoza, Sec. 4.ª, 26-12-2008

      • Debe demandarse también al arrendatario, cuando se reclama por el uso indebido de un elemento común por este

        AP Guadalajara, Sec. 1.ª, 9-10-2006

      • Si el autor material de la obra es el arrendatario, también se hallará legitimado pasivamente el arrendador, que será el obligado a efectuar la reposición

        AP Málaga, Sec. 5.ª, 13-3-2006

• Derechos

  • Exigir Obras/Instalaciones en la Comunidad

    Encuestas Jurídicas

    • El usufructuario vitalicio de una vivienda, ¿tiene la misma capacidad de exigir a la Comunidad las instalaciones para los "discapacitados" que el nudo propietario?

    • En relación con el art. 10.1 b) LPH, teniendo en cuenta que, en principio, la petición para la supresión de barreras arquitectónicas debe realizarla el propietario: A) ¿Deberá vivir este en la finca? B) Si quien la ocupase fuese el usufructuario vitalicio o el adjudicatario no propietario en el caso de separación conyugal, ¿podrán solicitarlo directamente sin el consentimiento expreso del titular? En caso afirmativo, ¿quién de ellos la pagará?

    Consultas

    • ¿Puede solicitar el arrendatario la supresión de barreras arquitectónicas en una Comunidad de Propietarios?

      Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal

      Consulta

    • Petición de supresión de barreras arquitecitónicas por parte del arrendatario

      Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal

      Consulta

    Jurisprudencia y Resoluciones

    • La arrendataria no está legitimada para exigir a la comunidad la ejecución de obras en elementos comunes pero sí la reparación de los daños en el interior de la vivienda que no afectan a elementos estructurales

      AP A Coruña, Sec. 5.ª, 28-10-2019

  • Indemnización por Obras/Servidumbres en la Comunidad

    Encuestas Jurídicas

    • El art. 9.1 c) de la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación del propietario de permitir en su vivienda o local las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general. Ahora bien, en el supuesto de que esta propiedad se encuentre arrendada: A) ¿la Comunidad deberá dirigir la solicitud y demanda, en su caso, contra el propietario y arrendatario? B) ¿A quién corresponde la indemnización?

    Jurisprudencia Comentada

    • El arrendatario puede reclamar al propietario indemnización por el cierre temporal del negocio por las obras en la Comunidad, pero no a esta última

      Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal

      Jurisprudencia Comentada

      • AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 12-6-2017

    Consultas

    • Servidumbre por instalación ascensor e indemnización al propietario y al arrendatario

      Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal

      Consulta

    • Indemnización al arrendatario por obras realizadas en la Comunidad de Propietarios

      Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal

      Consulta

    • Reparaciones necesarias y desalojo obligado de local y vivienda

      Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal

      Consulta

    Jurisprudencia y Resoluciones

    • El arrendatario puede reclamar al propietario indemnización por el cierre temporal del negocio por las obras en la comunidad, pero no a esta última

      AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 12-6-2017

    • La Comunidad debe indemnizar al arrendatario los gastos realizados por su cuenta para la reparación de las humedades producidas en el local

      AP Salamanca, Sec. 1.ª, 30-12-2011

  • Exigir responsabilidad a la Comunidad por daños

    Encuestas Jurídicas

    • ¿Es necesario ser propietario de la vivienda que sufre los daños para poder reclamar la responsabilidad extracontractual?

    • Si en una propiedad arrendada se producen humedades consecuencia de los elementos comunes, ¿podrá reclamar el arrendatario a la Comunidad, no sólo los daños, sino la reparación de los citados elementos comunes?

    Consultas

    • Daños por elementos comunes en local arrendado

      Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal

      Consulta

  • Impugnar acuerdos comunitarios

    Jurisprudencia Comentada

    • Posibilidad de impugnar acuerdos por no constar votación nominal en junta y legitimación del arrendatario

  • Utilización de Servicios Comunitarios

    Consultas

    • Uso conjunto del propietario y arrendatario de los servicios comunes

      Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal

      Consulta

    • Derechos de los arrendatarios a aparcar en una zona común de la finca

      Departamento Jurídico de Sepín Arrendamientos Urbanos

      Consulta

    • Cesión de los derechos de uso de elementos comunes al arrendatario

      Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal

      Consulta

    • Recargo para los arrendatarios por el uso de servicios comunes

      Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal

      Consulta

    • Derechos por ocupación trastero pagando renta

      Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal

      Consulta

    • Arrendamiento de chalet y uso de servicios comunes

      Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal

      Consulta

    Jurisprudencia y Resoluciones

    • Es nulo el acuerdo que prohíbe a los arrendatarios de los pisos utilizar el gimnasio y el club pues restringe el derecho de copropiedad injustificadamente

      AP Almería, Sec. 1.ª, 19-9-2011

    • Es nulo el acuerdo de la junta que acordó no permitir el acceso a las zonas comunes de los arrendatarios

      AP Madrid, Sec. 21.ª, 5-7-2011

• Sanciones

  Consultas

  • Sanciones al usufructuario infractor

    Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal

    Consulta

  Jurisprudencia y Resoluciones

  • Sanciones a los ocupantes

    • Extinción de los derechos relativos a la vivienda o local

      • Causas

        • Actividad molesta

          • Resolución del contrato de arrendamiento motivado por las actividades incómodas desarrolladas por el inquilino

            TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-5-1994

          • Carácter molesto de actividad de prostitución por suciedad generada y tipo de público que frecuenta el edificio

            AP Albacete, Sec. 2.ª, 10-7-2009

          • Ejercicio de prostitución en piso como actividad molesta que justifica acción de cesación

            AP A Coruña, Sec. 6.ª, 1-6-2007

          • Extinción arrendaticia al quedar acreditada la actividad molesta e ilícita de la arrendataria

            AP Madrid, Sec. 21.ª, 30-1-2007

          • La negativa de la demandada a cesar en los ruidos producidos justifican la extinción del contrato de arrendamiento

            AP Cáceres, Sec. 1.ª, 20-2-2006

          • Resolución de contrato de arrendamiento por las molestias a los convecinos y comportamiento irrespetuoso

            AP Asturias, Oviedo, Sec. 1.ª, 14-12-2005

          • Resolución de contrato de inquilino por persistir en actividades molestas

            AP A Coruña, Sec. 3.ª, 1-2-2002

          • Resolución del arrendamiento a consecuencia de las continuas actividades molestas y dañosas del demandado y su familia

            AP Valencia, Sec. 1.ª, 10-6-1999

          • Resolución del contrato de arrendamiento del local acreditada la existencia de ruidos y olores por su actividad de imprenta

            AP Pontevedra, Sec. 4.ª, 27-3-1998

          • Procedente resolución contractual del arrendamiento de local destinado centro de enseñanza de español para extranjeros por actividad molesta y alteración de la convivencia de los alumnos

            AP Málaga, Sec. 4.ª, 7-10-1997

          • Resolución del arrendamiento motivada por la actividad molesta y contraria a los Estatutos de la guardería infantil instalada en la vivienda

            AP Barcelona, 6-4-1981

        • Actividad prohibida en los Estatutos

          • Válidez de la acciin resolutoria del arrendamiento por destinar el local a una actividad de bar, calificada expresamente como contraria a los Estatutos

            TS, Sala Primera, de lo Civil, 20-2-1997

          • La extinción del arrendamiento es consecuencia necesaria del fin de la actividad prohibida sin que suponga una sanción como es la privación del uso

            AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 4.ª, 21-1-2009

          • Ejercicio de prostitución tras su inclusión como actividad prohíbida en estatutos y resolución del arrendamiento a instancias de la comunidad

            AP Madrid, Sec. 11.ª, 18-2-2005

          • Extinción de derechos arrendaticios por ejercicio de prostitución en vivienda, actividad contraria a los Estatutos y molesta

            AP Burgos, Sec. 3.ª, 30-4-2004

          • Utilización vivienda tutelada de ancianos como pensión subditos extranjeros no siendo actividad permitida estatutos

            AP Guadalajara, Sec. 1.ª, 31-12-2003

      • Requerimiento

        • Ocupantes

          • Es suficiente el requerimiento de cesación de actividad molesta realizado por burofax a uno de los coarrendatarios

            AP Pontevedra, Sec. 3.ª, 28-4-2006

        • Propietarios

          • No es necesario el requerimiento al ocupante no propietario ni la notificación del acuerdo comunitario de eliminar la actividad incómoda por haber tenido conocimiento previo del mismo por demanda anterior

            TS, Sala Primera, de lo Civil, 27-4-1993

          • No es necesario requerir el cese de actividad a los ocupantes pues basta con dirigirlo al propietario

            AP Las Palmas, Sec. 3.ª, 1-7-2003

          • La sanción de privación de uso de la vivienda durante un año por conducta molesta debe limitarse al propietario infractor y no ser extendida a la esposa copropietaria e hijos

            AP Valladolid, Sec. 1.ª, 13-10-1995

          • El requerimiento previo de la Comunidad contra el ocupante no propietario para obtener la resolución o lanzamiento no es imprescindible, pudiendo instalarla el arrendador

            AP Las Palmas, 15-3-1994

          • La Comunidad puede ejercitar acción para obtener la resolución del contrato de ocupante no propietario siempre habiendo requerido fehacientemente al propietario para que inste dicha resolución y éste haya mostrado indiferencia

            AP Madrid, 11-3-1991

      • Acción judicial

        • Legitimación activa

          • Legitimación de la Comunidad para solicitar la extinción de contrato de arrendamiento por actividades molestas

            AP A Coruña, Sec. 6.ª, 1-6-2007

          • Cumplido el requisito del previo requerimiento fehaciente al titular del piso, la Comunidad se encuentra legitimada para el ejercicio de la acción de lanzamiento de la arrendataria

            AP Asturias, Oviedo, Sec. 5.ª, 21-11-1996

          • Existiendo la aprobación de las dos terceras partes de la Junta, la Comunidad está legitimada para exigir el lanzamiento de los ocupantes del local o la resolución del contrato de arrendamiento

            AP Valencia, 4-2-1992

          • La Comunidad puede ejercitar acción para obtener la resolución del contrato de ocupante no propietario siempre habiendo requerido fehacientemente al propietario para que inste dicha resolución y éste haya mostrado indiferencia

            AP Madrid, 11-3-1991

        • Legitimación pasiva

          • El responsable de los daños causados por los inquilinos frente a la Comunidad es el propietario del piso, correspondiéndole realizar las obras de reparación si éste no lo hace o finaliza la ocupación

            TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-12-2009. Con Comentarios

          • El arrendatario tiene capacidad para impugnar en la Junta el acuerdo para ejercitar la acción de privación de uso de la vivienda ante los Tribunales

            TS, Sala Primera, de lo Civil, 16-2-1987

          • Falta de legitimación pasiva de la propietaria arrendadora de un local que produce ruidos molestos, por no depender la solución del problema de alguna acción suya ni reclamarse su responsabilidad subsidiaria

            AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 6-11-2008

          • Falta de legitimación pasiva del propietario en acción por molestias causadas por el arrendatario

            AP Pontevedra, Sec. 3.ª, 4-6-2008

          • Legitimación pasiva de propietario en acción de cesación de actividad molesta realizada por el arrendatario

            AP Tarragona, Sec. 3.ª, 8-10-2007

          • Es suficiente el requerimiento de cesación de actividad molesta realizado por burofax a uno de los coarrendatarios

            AP Pontevedra, Sec. 3.ª, 28-4-2006

          • En un proceso entablado por Comunidad sobre cesación de actividad y lanzamiento de un inquilino, es necesario llamar al propietario no ocupante

            AP Valencia, Sec. 7.ª, 30-6-2005

          • Responsabilidad de comunero por actividades molestas de los ocupantes de la vivienda

            AP Las Palmas, Sec. 3.ª, 1-7-2003

          • Requerimiento previo de cesación de actividades prohíbidas directamente contra el infractor

            AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 4.ª, 20-5-2002

          • Falta de legitimación para ejercitar acción de resolución por actividad contraria a los estatutos por no requerir fehacientemente a los dueños del piso

            AP Madrid, 13-1-1995

    • Privación de uso de la vivienda o local

      • Privación temporal de vivienda a arrendatario pero sin extinguir el contrato de arrendamiento

        AP Asturias, Oviedo, Sec. 4.ª, 27-6-2006

      • Lanzamiento de ocupante de vivienda por conducta molesta debido a trastorno psíquico

        AP Valencia, Sec. 6.ª, 10-5-2003

      • La privación de uso de la vivienda al ocupante no propietario no conlleva ninguna clase de limitación en el uso del titular no ocupante

        AP Vizcaya, 29-1-1980

• Legitimación

  • Activa

    Doctrina

    • Legitimación del arrendatario para reclamar daños y perjuicios a la Comunidad

      Departamento Jurídico de SEPIN

      Jurisprudencia Comentada

    Consultas

    • ¿Está legitimado el arrendatario para exigir a Comunidad arreglos, daños y perjuicios?

      Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal

      Consulta

    • Daños elementos comunes y legitimación arrendatarios

      Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal

      Consulta

    • Legitimación del usufructuario para exigir reparación elementos comunes

      Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal

      Consulta

  • Pasiva

    Consultas

    • Legitimación pasiva por alteración de elementos comunes y ruidos por el arrendatario de un local

      Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal

      Consulta

    • Demanda contra un piso bajo, ocupado por un arrendatario, por el uso indebido de elemento común

      Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal

      Consulta

    • Dinero por conexión indebida del local al contador general decidida por su arrendatario. Legitimación pasiva

      Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal

      Consulta

    • ¿Está legitimado pasivamente el usufructuario en juicio de reclamación de gastos por la Comunidad?

      Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal

      Consulta

    • Acción de la Comunidad de Propietarios contra el inquilino que retrasó la reparación de la bajante comunitaria

      Departamento Jurídico de Sepín Responsabilidad Civil y Seguro

      Consulta

    • Demanda conjunta contra propietario y arrendatario por actividades molestas

      Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal

      Consulta