PRIMERO.- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 25 de Valencia, en fecha 27/2/17, contiene el siguiente: "FALLO: Que DESESTIMO la excepción de falta de legitimacion activa formulada por la demandada, DESESTIMO la demanda interpuesta por BK QMI SPAIN SL. contra la COMUNIDAD PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DIRECCION000 Nº NUM000 DE VALENCIA y, en consecuencia, absuelvo a la demandada de las pretensiones instadas frente a ella, imponiendo las costas procesales a la parte actora."

SEGUNDO.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por BK QMI SPAIN SL, que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 16 de Julio de 2018.

TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

PRIMERO.- Se interpone demanda por la mercantil BK QMI SPAIN S.L. contra la Comunidad de Propietarios del edificio de la DIRECCION000 NUM000 de Valencia conforme al siguiente relato: que la actora se dedica a la explotación de restaurantes Burger King en España y que si bien no es propietaria de los locales donde se ubican aquellos restaurantes que son locales adecuados, lo que hace es arrendar aquellos a terceros teniendo la consideración de local destinado a restauración. De esta manera la actora contactó con los propietarios de un local comercial situado en Valencia en la DIRECCION000 NUM000 con una superficie total de 220 metros cuadrados la planta baja, 282 metros cuadrados la planta alta y 205 metros cuadrados el sótano. Teniendo en cuenta que el arrendamiento se hizo para la actividad de restauración y conforme los estatutos de la comunidad no existía restricción alguna a dicha actividad y de hecho como ejemplo la estipulación sexta faculta al propietario de los locales a instalar y construir una salida de humos. De esta manera el 31/7/2014 los propietarios del local otorgan un contrato de arrendamiento a la actora si bien posteriormente fue modificado el 23/11/2015. La actora inicia inmediatamente las actividades correspondientes de concesión de licencias ante la autoridad administrativa en este caso al Ayuntamiento de Valencia en solicitud de la licencia de obras correspondiente, teniendo en cuenta que la salida de humos a la vista de la cercanía de la plaza de toros solo tiene la salida que se p