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SP/DOCT/21006

Artículo Monográfico. Mayo 2016

Disposición Adicional Única, apdo. 1, de la Ley 8/1999. Artículo 396 del Código Civil

Daniel Loscertales Fuertes. Abogado
Gestión Documental
Ley 8/2013. Advertencia general sobre acuerdos de la Junta relativos a elementos comunes
Es muy importante hacer constar, como advertencia fundamental, que esta Ley de reforma ha cambiado en muchos aspectos lo que hasta la fecha se venía indicando sobre cuestiones que afectaban a obras o cambios en elementos comunes de la finca, pues hasta su entrada en vigor (28 de junio de 2013) se necesitaba normalmente del acuerdo "unánime" de la Junta de Propietarios y, a partir de dicha fecha, es suficiente en general el voto favorable de los "3/5 de propietarios y cuotas".
En consecuencia, ello debe tenerse muy en cuenta en la mayor parte de la jurisprudencia que se indica en los siguientes epígrafes, consecuencia de la normativa anterior, de tal manera que, aparte de las calificaciones y consideraciones generales al respecto, cuando en una sentencia se hable de acuerdo "unánime" sobre obras o alteraciones de elementos comunes, haya que entender, que, posiblemente, si el asunto hubiera tenido lugar después de la fecha indicada, 28 de junio de 2013, sería y es suficiente la decisión de la Junta de los 3/5 de propietarios y cuotas, conforme al art. 10.3 de la Ley 8/2013, al principio citada, rogando al lector acuda a los amplios comentarios de este precepto.
Los elementos comunes
Consideraciones generales
El art. 396 del Código Civil determina la necesidad de que existan elementos comunes, pues sin ellos no habría ninguna Comunidad. Este precepto hace una relación indicativa, nunca cerrada, de los elementos comunes por naturaleza, pero a la vez hay que añadir los llamados de destino y accesorios, de tal manera que podríamos calificar el concepto de "común" como todo aquello que no se ha asignado expresamente como elemento privativo y que sirva, además, para el servicio general. Se mantiene el criterio de que solamente puede reivindicarse individualmente lo que de forma concreta figura de esta forma en el Título y en las propias Escrituras, pues hay que partir de la base de que el resto siempre será comunitario. Así lo entiende la doctrina jurisprudencial, señalando al efecto la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de septiembre de 2011 (SP/SENT/644812) y las de las Audiencias Provinciales de Valladolid de 16 de enero de 2013 (SP/SENT/707831), de Cantabria de 16 de enero de 2013 (SP/SENT/749886) y de 26 de marzo de 2014 (SP/SENT/831759), de Málaga de 14 de octubre de 2014 (SP/SENT/797526) y de Burgos de 11 de diciembre de 2014 (SP/SENT/798872). Se reitera nuestra postura, ya pues de manifiesto desde la reforma de la Ley 8/1999, en el sentido de fue que no se trataba de una lista cerrada la que figuraba en el art. 396 del Código Civil y que precisamente por eso se incluyó una reserva para cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles, aceptan