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SP/DOCT/21020

Artículo Monográfico. Mayo 2016

Enajenación forzosa del bien

M.ª José Achón Bruñén. Doctora en Derecho Procesal
Gestión Documental
I. Convocatoria de subasta y otros medios de realización
¿Cuándo convendrá al deudor o al tercer poseedor solicitar la convocatoria de la subasta? ¿Pueden realizar dicha solicitud el hipotecante no deudor o el fiador, dado que la Ley no lo prevé?
¿Quiénes ostentan legitimación para solicitar un convenio de realización o una venta por persona o entidad especializada en el procedimiento hipotecario?
¿Se puede convocar la subasta en el decreto subsiguiente al auto despachando ejecución?
¿Hay un plazo mínimo en el procedimiento hipotecario para solicitar un convenio de realización o una venta por persona o entidad especializada?
¿Se puede acordar la administración o posesión interina antes de recibir la certificación de cargas?
¿Qué requisito se exige al ejecutante para solicitar la administración en caso de hipoteca sobre vehículos de motor? ¿Por qué se puede considerar excesivo?
Ante la falta de concreción legal, ¿qué normas se deben aplicar en la subasta de bienes pignorados? ¿Las de las subastas de bienes muebles o las de inmuebles?
II. Anuncio y notificación de la subasta
Dada la importancia de que el inmueble hipotecado reúna la condición de vivienda habitual del ejecutado, en caso de que no se haga constar dicho extremo en el anuncio de la subasta, ¿puede originar su nulidad?
¿Cómo se debe practicar la notificación de la subasta en un procedimiento hipotecario para que se pueda considerar válida? ¿Es suficiente su publicación en el BOE, aun cuando se conozca el domicilio del ejecutado?
III. Inspección del inmueble
¿Se puede reducir la deuda al ejecutado cuando no sea el mismo quien colabore en que se lleve a cabo la inspección del inmueble, sino que dicha colaboración la haya prestado un tercer ocupante?
En caso de facilitar el poseedor la inspección del inmueble, ¿tiene el Juez discrecionalidad para acordar una rebaja de la deuda o solo la tiene para decidir su cuantía?
IV. Participación en la subasta
¿Puede intervenir en la subasta del bien hipotecado el deudor?
¿Puede participar el fiador personal en la subasta y adquirir el bien hipotecado propiedad del deudor?
¿Se pueden adjudicar bienes inmuebles a favor de fondos de titulización?
¿Puede permitirse al ejecutante pujar en la subasta en primer lugar?
A efectos de subasta, ¿cómo se salva el obstáculo de que se hubieren realizado nuevas accesiones o mejoras sobre la finca hipotecada y la hipoteca no se extienda a las mismas? ¿Cómo se debe proceder para no perjudicar al acreedor ni al dueño de estas?
V. Problemas legales en caso de que la mejor puja no alcance el 70 % del valor por el que el bien hipotecado salió a subasta
Cuando ningún postor haya ofrecido el 70 % del valor por el que el inmueble hipotecado haya salido a subasta, ¿se debe dar traslado al ejecutado no personado para que pueda presentar un tercero que mejore la postura o solo procederá dicho trámite si estuviere personado?
Cuando ningún postor haya ofrecido el 70 % del valor por el que el inmueble hipotecado haya salido a subasta, ¿se debe conceder al tercer poseedor la prerrogativa de presentar un tercero que mejore la postura?
Cuando ningún postor haya ofrecido al menos el 70 % del valor de subasta, ¿el deudor que no sea el propietario del bien hipotecado (por pertenecer este a un hipotecante no deudor o a un tercer poseedor) puede presentar un tercero que mejore la postura?
¿Debe exigirse al tercero presentado por el ejecutado que consigne el 5 % del valor de tasación, siendo que no va a participar en ninguna subasta?
¿Puede el tercero presentado por el ejecutado adquirir el bien por todo lo debido si dicha cantidad fuere inferior a lo ofrecido por el mejor postor?
289. Si la subasta queda desierta y el ejecutante no pide la adjudicación del bien, ¿se podrá cancelar la hipoteca?
Cuando el bien hipotecado no es la vivienda habitual del deudor, ¿puede el ejecutante adjudicarse el bien en caso de subasta desierta tanto por el 50 % del valor de tasación como por la cantidad debida por todos los conceptos indistintamente o el Secretario Judicial (Letrado de la Administración de Justicia) puede imponer la primera posibilidad si la deuda es muy pequeña en relación con el valor del bien?
¿Existe abuso de derecho si en caso de subasta desierta el acreedor se adjudica un inmueble por un importe muy inferior al valor de tasación y solicita posteriormente la iniciación de un procedimiento de ejecución ordinario ex art. 579 LEC para embargar otros bienes del deudor, siendo que el valor de mercado del bien cubre sobradamente lo debido?
¿Por qué cantidad se podrá adjudicar el ejecutante el bien en caso de subasta desierta si el inmueble hipotecado no es la vivienda habitual del deudor, sino del hipotecante no deudor?
En el caso de que en una ejecución hipotecaria el ejecutante se adjudique el bien por "la cantidad debida por todos los conceptos", en el supuesto de haber acreedores posteriores con derechos inscritos o anotados en el Registro, ¿las cantidades que excedan de la cobertura hipotecaria deberán ser consignadas a disposición de los mismos?
VII. Subasta en quiebra
Cuando la aprobación del remate se hubiera realizado a favor de un postor que hubiese ofrecido pagar a plazos, ¿el impago de alguno de ellos puede determinar que la subasta caiga en quiebra?
Si el mejor postor no consigna el precio, ¿a favor de qué postor se aprobará el remate si entre los demás postores que hubieren solicitado la no devolución de sus depósitos hubiera uno que hubiese ofrecido mayor cantidad que otro pero pretendiendo pagar a plazos?
Si el mejor postor no consignare el precio dentro del plazo concedido para ello, ¿se podrá aprobar el remate a favor del siguiente postor que hubiere solicitado la reserva de su depósito con independencia de lo que hubiera ofrecido?
¿Qué consecuencias penales se derivan de la subasta en quiebra?
En caso de que fuere el ejecutante el que quebrare la subasta cuando hubiera adquirido el bien por cantidad superior a la que se le debiere, ¿qué consecuencias se derivarán, dado que no ha consignado cantidad alguna para pujar?
En caso de que el mejor postor no consignare el resto del precio, ¿se podrá aprobar el remate a favor del ejecutante si hubiera intervenido en la subasta, pero, al no tener que prestar depósito para pujar, no hubiere solicitado la reserva del mismo? ¿Y si no hubiere intervenido en la subasta?
VIII. Cesión de remate: cuestiones conflictivas
¿Se puede ceder el remate a favor de un fondo de titulización?
¿Es posible que el negocio existente entre ejecutante y cesionario de remate sea una donación?
¿Se puede ceder el remate por un precio superior o inferior al ofrecido por el ejecutante?
¿Qué plazo existe para ceder el remate?
IX. Decreto de aprobación del remate y de adjudicación
¿Tiene competencia el Registrador para calificar si el precio de remate o de adjudicación se acomoda a lo previsto en la LEC?
¿Se produce una sucesión empresarial si el ejecutante se adjudica un inmueble en que se desarrolla una actividad productiva?
I. Convocatoria de subasta y otros medios de realización
¿Cuándo convendrá al deudor o al tercer poseedor solicitar la convocatoria de la subasta? ¿Pueden realizar dicha solicitud el hipotecante no deudor o el fiador, dado que la Ley no lo prevé?
El párrafo primero del art. 691 LEC establece que, a instancia del actor, del deudor o del tercer poseedor se puede proceder a la subasta de la finca o bien hipotecado, sin que dicha convocatoria se pueda realizar en modo alguno de oficio.
Lo normal es que dicha solicitud la realice el ejecutante; no obstante, cuando a consecuencia de la pendencia del proceso se estuvieran devengando excesivos intereses, pudiera ocurrir que el deudor o el tercer poseedor efectuaren dicha petición si, siendo conscientes de que el pago ya no resulta posible, intentaren evitar que el importe de la deuda se incrementare Nota .
A pesar de que el art. 691 LEC lo silencia, debe admitirse también que el hipotecante no deudor inste la subasta, no alcanzándose a comprender la razón de dicha omisión legal, máxime teniendo en cuenta que este es el propietario del bien hipotecado y que en e