texto Sepin
logo-Sepin
 
altaalta   recordar claverecordar clave     Usuario  usuario: clave: ENTRAR
Inicioinicio

Administrador de Finques

contenidos gestion directorio
buscar:
lupa
reducir_texto aumentar_texto guardar imprimir pdf Enviar Asignar a carpeta
Referencia:SP/DOCT/22294

Es pot limitar l'ús d'elements comuns que no afectin l'habitabilitat o accessibilitat de l'habitatge d'un propietari morós? La Comunitat pot regular estatutàriament l'aplicació de normes sancionadores per al cas de propietaris que incompleixin les seves obligacions?

Encuesta Jurídica. Enero 2017

Coordinador: Joan Cremades Morant. President de la Secció 13a de l’Audiència Provincial de Barcelona

Introducció del director
Joan Cremades Morant
President de la Secció 13a de l'Audiència Provincial de Barcelona
La qüestió plantejada imposa efectuar una sèrie de consideracions prèvies, partint del fet que la regulació de la propietat horitzontal suposa l'existència d'un immoble unitari en el qual concorren més d'un titular i en el qual coexisteixen béns privatius i béns comuns relacionats entre ells de manera inseparable per la quota o el coeficient. 
Ara bé, la normativa catalana (art. 553 CCCat) sembla separar-se de la imperativitat de la normativa estatal, tenint en compte que es tracta d'un règim voluntari (art. 551-2.1 CCCat) i que neix a partir de l'atorgament del títol, encara que aquest s'hagi d'adequar a les disposicions del capítol II.
En aquest context i en un sistema en el qual la propietat privada (sobre els béns privatius i sobre els elements comuns, inseparables d'aquells i per això el seu ús forma part de les facultats dominicals dels propietaris, art. 553-1.1 i 3, i 553-42 CCCat) està reconeguda constitucionalment (art. 33 CE) i en el qual els drets de gaudi tendeixen a atribuir al titular les màximes possibilitats d'utilització sobre el seu immoble, les restriccions a les facultats dominicals (art. 553-36 a 553-40) han d'estar legalment previstes i s'han d'interpretar i aplicar restrictivament.
La possibilitat d'autoregulació es troba en el Títol Constitutiu, els Estatuts i el reglament de règim interior, que "tienen, en su origen, carácter convencional y una vez acordadas se convierten en normas que no pueden ser modificadas sino por acuerdo de los propietarios; en el título constitutivo y en los estatutos, la comunidad puede establecer las normas que considere oportunas siempre que no contravengan normas imperativas. Los Estatutos tienen su límite en la ley imperativa y el Reglamento en los Estatutos, diferenciándose fundamentalmente en el régimen de mayorías necesarias para su adopción y para su modificación. Los Estatutos son inscribibles en el Registro, el Reglamento no, si bien lo importante no es tanto el nombre que se dé a dichos instrumentos jurídicos, sino su contenido y los quorums que se exigen para su aprobación" [Sentència del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya de 23 de maig de 2011 (SP/SENT/671768)].
Així, respecte als Estatuts, l'art. 553-11.1 CCCat estableix que aquells regulen els aspectes referits al règim jurídic real de la Comunitat i "poden" contenir regles sobre, "entre d'altres", "a) la destinació, l'ús i l'aprofitament dels elements privatius i dels elements comuns" i "b) Les limitacions d'ús i altres càrregues dels elements privatius", de manera que es pot limitar l'ús (per exemple, respecte d'activitats turístiques), sempre que es tracti d'una prohibició "expressa" [art. 553-11.2 e)], i són vàlides, segons el mateix precepte, les clàusules estatutàries que "limiten les activitats que es poden acomplir en els elements privatius" [553-11.2 e)].
Per la seva banda, el Reglament de règim interior suposa, precisament, el conjunt de regles encaminades a obtenir un correcte funcionament de la Comunitat i a facilitar la convivència entre els diferents propietaris (entre ells, l'adequada utilització de les coses i serveis comuns). En tot cas, mai poden establir-se pactes que siguin contraris als estatuts, i tant aquests com el Reglament de règim interior obliguen sempre els propietaris i usuaris dels elements privatius (art. 553-12 CCCat).
Però, a partir d'aquí, no existeix una norma similar a l'art. 9 LPH estatal (que enumera les obligacions dels propietaris), sinó que, al llarg del seu articulat, recull diverses obligacions dels mateixos, de caràcter econòmic (art. 553-4, 553-5, 553-24, 553-34, 553-45 i 553-47), inclosa la privació del vot (ex art. 553-22.2 i 553-24.1 CCCat) i la privació de la facultat d'impugnar (art. 553-31.3) o d'utilitzar elements comuns; així com, per als propietaris o usuaris d'un element privatiu, imposa l'obligació de no poder realitzar-hi "activitats contràries a la convivència normal en la comunitat" (acció de cessació de l'art. 553-40), a part de l'esmentada possible regulació en els estatuts o en el Reglament de règim interior. Alhora, només de forma limitada, estableix les conseqüències del seu incompliment. Per això, la qüestió que es planteja és la de si la Comunitat pot ?possibilitat que la regulació no contempla? establir estatutàriament aquestes sancions per al cas d'incompliment, fixant-ne unes altres de diferents, o completant o modificant les legalment previstes; i, d'antuvi, "si la llei no ho contempla (ni la possibilitat d'imposar sancions ni el poder coercitiu per executar-les), la resposta a les dues qüestions plantejades ha de ser negativa, de manera que l'incompliment s'ha de vehicular solament per la via judicial".
No m'estendré més en aquest comentari, atès l'exhaustiu contingut de les respostes dels enquestats. Singularment, la de Gomis que comparteixo íntegrament; en el mateix sentit negatiu, es manifesten Seguí i Guilanyà. Igualment, Carril opina respecte del primer extrem ("no hi cap privar o limitar aquest ús per l'incompliment del deure de contribuir a les despeses comunes"), encara que considera que el estatuts poden imposar normes sancionadores, si bé "amb les limitacions legals i la necessitat que no siguin desproporcionades".
Gomis i Seguí es fan ressò de la Resolució del Departament de Justícia, Direcció General de Dret i d'Entitats Jurídiques, de 14 de setembre de 2016 (SP/SENT/881665), en la qual s'acorda que res no impedeix a una Comunitat establir un determinat recàrrec i una taxa d'interès de demora (10% en els dos casos) si existeix impagament del deute que correspon a cada propietari, una vegada liquidat i notificat, però tots dos consideren que encara que s'admetés que la Comunitat té facultat per establir estatutàriament sancions, en cap cas tindria poder coercitiu per executar-les.
Lacaba sembla compartir la Resolució de la DGRN de 23 d'octubre de 2012 (SP/SENT/701158) (que Gomis cita, com a contrària al criteri que exposa), que considera ajustada a dret la clàusula estatutària següent: "Los propietarios que no contribuyan o se hallen en mora en el pago de sus cuotas de comunidad, ordinarias o extraordinarias, tendrán vedado el acceso a la piscina comunitaria y a las pistas de tenis", puix que si bé reconeix que "té elements del tipus del delicte de coacció", la considera "proporcional amb la finalitat perseguida amb la privació", aquest efecte també esmenta la STC 301/1993, de 21 d'octubre (SP/SENT/7519). I en el mateix sentit, citant la mateixa resolució de la DGRN, Ferrer (contrari a l'exclusió a posteriori, en requerir, en tot cas, el consentiment exprés del propietari afectat, però sens perjudici de la "previsió apriorística" en els estatuts ?que poden contenir normes sancionadores "complementàries" que "vagin més enllà de la privació del vot i de l'afecció real de l'immoble, sempre que no afectin de forma directa i immotivada l'essència del dret de propietat", no expropiatòries?, a l'empara de l'art. 553-11 CCCat, amb el límit de les normes imperatives del capítol III).
Respostes
Carril Pan, Antonio
President de la Secció 1a de l'Audiència Provincial de Tarragona
I. L'ús i gaudi dels elements comuns és de tots els propietaris (art. 553-42 CCCat) i la llei no en fa distinció, i això forma part de la naturalesa de la propietat horitzontal, per tant, no cap privar o limitar aquest ús per l'incompliment del deure de contribuir a les despeses comunes, i això és una conseqüència que li correspon per la Comunitat que existeix sobre aquests elements comuns en concurrència amb tots els altres propietaris (art. 553-1).
II. La Propietat Horitzontal es regula per la llei i pels estatuts, i el legislador fa primar el règim voluntari establert pels components de la Comunitat, i així com la llei imposa sancions a alguns incompliments de deures per part dels comuners, entenc que els estatuts també poden imposar-les, amb les limitacions legals i la necessitat que no siguin desproporcionades.
 Ferrer Amigo, Gonzalo
Magistrat de la Secció 12a de l'Audiència Provincial de Barcelona
La qüestió introduïda és doble. En primer lloc, es planteja la possibilitat que es limiti l'ús d'un element comú a un propietari morós. Deixant de banda aquells supòsits limitatius que afecten elements comuns que són necessaris per a l'habitabilitat, seguretat o accessibilitat de l'immoble (porteria, ascensor), es tractarà de considerar si un propietari morós pot ser exclòs de l'ús d'elements comuns accessoris, per exemple, de la piscina comunitària. La meva opinió és contrària a aquesta exclusió a posteriori. En efecte, més enllà de les normes imperatives establertes a la llei i de la regulació en aquesta de les conseqüències de caràcter punitiu per al propietari morós (com l'exclusió del dret de vot prevista a l'art. 553-24 CCCat), és cert que ens trobariem amb un obstacle superior i és el que deriva de l'art. 553-25.4 CCCat que preveu expressament que els acords que modifiquin la quota de participació, els que privin a qualsevol propietari de les facultats d'ús i gaudi d'elements comuns i els que determinin l'extinció del règim de la propietat horitzontal simple o complexa requereixen el consentiment exprés dels propietaris afectats.
Per tant, des del meu punt de vista, sense el consens del propi propietari morós, no podria privar-se'l de la facultat ús.
Una altra qüestió és la previsió apriorística en els Estatuts. L'art. 553-11 CCCat és una norma oberta que no impedeix la regulació d'altres qüestions d'ordenació de la pròpia Comunitat amb la limitació, ja abans anunciada, que no afectin aquestes qüestions o pactes les normes imperatives contingudes en el Capítol III, regulador de la propietat horitzontal. Més enllà d'aquest límit, el principio que prima l'organització comunitària és el d'autonomia de la voluntat i, en aquest sentit, els estatuts poden contenir la previsió de normes sancionadores que vagin més enllà de la privació del vot i de l'afecció real de l'immoble, sempre que no afectin de forma directa i immotivada l'essència del dret de propietat. No hem d'oblidar que el dret de propietat no és un dret absolut i que en els supòsits de constitució de règim de propietat horitzontal s'estableixen limitacions legals i estatutàries derivades tant de la vida en comú com de l'ús i el destí dels elements comuns. Un clar exemple d'això que afecta el dret de propietat i que l'extingeix temporalment és el contingut de l'art. 553-40.3 CCCat, que disposa que la Comunitat té dret d'instar judicialment la privació de l'ús i gaudi de l'element privatiu per un període que no pot excedir de dos anys i, si escau, l'extinció del contracte d'arrendament o de qualsevol altre que atribueixi als ocupants un dret sobre l'element privatiu.
Seguint aquesta línia sobre la base de l'autonomia de la voluntat dels integrants de la Comunitat, no veig cap obstacle que reforci la lluita contra la morositat i contra l'incompliment d'obligacions rellevants en l'àmbit de la Comunitat, amb normes estatutàries complementàries, no expropiatòries sense suport legal, però sí sancionatòries (establint un percentatge addicional sobre la quota endeutada) o limitatives (privant temporalment de l'ús d'elements comuns no necessaris per a l'aprofitament del bé privatiu). En aquest sentit, s'ha pronunciat al respecte la DGRN en la seva resolució de 23 d'octubre de 2012, que permet la modificació estatutària que impedia l'ús de la piscina i de la pista de tenis als propietaris morosos, i donava així accés al Registre de la Propietat. Aquesta resolució deia que "debe considerarse que no afecta al contenido esencial del derecho de propiedad, sino todo lo contrario, que las limitaciones impuestas son coherentes con este régimen especial de la propiedad que es el de la comunidad en propiedad horizontal".
Gomis Masqué, Àngels
Magistrada de la Secció 13a de l'Audiència Provincial de Barcelona
La Llei recull en la regulació de la propietat horitzontal (al llarg de l'articulat, no enumerades en un sol precepte com fa l'art. 9 LPH) diverses obligacions que s'imposen als propietaris; igualment, contempla la possibilitat que la Comunitat, per via d'Estatuts o de reglament de règim interior, n'imposi d'altres; però, en contrapartida, només d'una manera molt limitada estableix les conseqüències o la sanció per l'incompliment d'aquestes obligacions.
La Llei preveu les conseqüències i la sanció per l'incompliment de les obligacions de caire econòmic (art. 553-4, 553-45, 553-47, 553-24 i 553-31 CCCat) i també les corresponents als casos en què el propietari porti a terme, en els elements privatius o en la resta de l'immoble, activitats que els Estatuts, la normativa urbanística o la Llei exclouen o prohibeixen de manera expressa o que siguin contràries a la normal convivència de la Comunitat o malmetin o facin perillar l'immoble (art. 553-40 CCCat; acció de cessació); però no conté aquesta previsió en cas d'incompliment d'obligacions d'un altre caire (per exemple, servitud de pas per a la realització de reparacions, manteniment d'elements comuns d'ús privatiu, respecte a les limitacions d'ús establertes estatutàriament, etc.).
La pregunta qüestiona la possibilitat que les Comunitats en règim de propietat horitzontal puguin establir estatutàriament sancions pels propietaris que incompleixen les seves obligacions, de manera que pugui completar o modificar les sancions legalment previstes o establir-les en els casos en què la Llei no ho fa. La qüestió resulta discutida tant jurisprudencialment com doctrinalment.
El CCCat no preveu res expressament al respecte. Tampoc fa cap previsió la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, de 21 de juliol, que podria resultar orientadora atès del caràcter d'antecedent d'aquesta Llei, raó per la qual aquesta qüestió també resulta discutida a la resta de l'Estat.
Cal, doncs, anar als principis que informen la regulació de la propietat horitzontal. I mentre la regulació de la Comunitat ordinària es basa principalment en l'autonomia de la voluntat (art. 551-2.1 CCCat), pel que sembla que res no s'oposi a que els copropietaris puguin acordar sancions en cas d'incompliment (en relació als art. 1.255, 1.152 i seg. CC), l'art. 551-2.2 disposa que "La comunitat en règim de propietat horitzontal es regeix pel títol de constitució, que s'ha d'adequar al que estableix el capítol III". Recordem que la constitució del règim de propietat horitzontal és voluntària, i que del joc dels art. 553-7, 553-9 i 551.2 CCCat s'infereix que els propietaris gaudeixen d'autonomia privada per establir o no el sistema de propietat horitzontal a l'edifici, però una vegada establert aquest, es regirà pel Títol de Constitució, que, no obstant això, s'ha d'adequar a la regulació prevista a l'art. 553, pel qual l'autonomia de disposició queda circumscrita al marge d'actuació que el propi capítol atorgui [Sentències del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya de 2 de febrer de 2012 (SP/SENT/669191) i de 4 d'abril de 2013 (SP/SENT/723914)].
D'altra banda, com raona la STSJCat de 20 de juliol de 2015 (SP/SENT/828966): "En el título constitutivo y en los estatutos, la comunidad puede establecer las normas que considere oportunas siempre que no contravengan normas imperativas. Así se infiere tanto del contenido del Preámbulo del libro V cuando dice que el presente código parte de los principios básicos de libertad civil, que se manifiesta dejando a la autonomía de la voluntad un campo muy amplio de actuación en la constitución y configuración de los derechos reales limitados y de las situaciones de comunidad, como de lo dispuesto en el artículo 553-9.3 CCCat. en su anterior redacción, cuando dice que los preceptos del presente capítulo se aplican en todo lo no establecido por el título de constitución".
Partint d'aquesta configuració, observem que ni en les citades normes ni en els articles que regulen les funcions i atribucions dels diferents òrgans de la Comunitat es contempla la possibilitat que aquesta estableixi sancions als propietaris que no compleixen les seves obligacions. Tampoc trobem en la regulació de les concretes obligacions dels propietaris una remissió a la regulació pels estatuts de sancions per al seu incompliment diferents de les que la pròpia llei estableix.
En definitiva, podem concloure que, atès que cal habilitació legal (la llei ha de preveure i atorgar aquesta facultat) per a la imposició de sancions que afectin el patrimoni (multa o privació de drets) d'una persona, la llei no confereix a la Comunitat potestat sancionadora ni poder coercitiu.
En aquest àmbit, és oportú citar la recent Resolució del Departament de Justícia, Direcció General de Dret i d'Entitats Jurídiques, de 14 de setembre de 2016, dictada en el recurs governatiu contra la denegació de la inscripció d'una escriptura de modificació d'eEstatuts de Propietat Horitzontal en la qual s'estableix un recàrrec dels crèdits impagats en cas de demora més un interès de demora. En la seva fonamentació hi trobem una interessant interpretació de les facultats de la Comunitat i de l'art. 553-4 a la llum dels art. 111-6 i 551-2.2 CCCat, en relació al principi d'autonomia de la voluntat que regeix en el dret civil català i en el contingut dels art. 553-4 i 553-11.
Cal ressaltar que, encara que admetéssim que la Comunitat té facultat per establir estatutàriament sancions, en cap cas tindria poder coercitiu per executar-les. D'altra banda, tant la doctrina com la jurisprudència que admeten aquesta possibilitat, donen per fet la facultat moderadora dels Tribunals.
Si considerem que la Comunitat no té facultat sancionadora, correlativament, la resposta a la primera pregunta haurà de ser igualment negativa.
Però, en qualsevol cas, tot i partint del fet que la Comunitat pogués establir normes sancionadores, considero que no podria limitar a un propietari morós (aquell que té deutes pendents amb la Comunitat a causa de les quotes), per aquesta raó, l'ús d'elements comuns, encara que no afectessin l'habitabilitat o accessibilitat de l'habitatge; i això per les següents consideracions:
a) El llibre Vè ja contempla la protecció de la Comunitat davant l'incompliment de l'obligació de contribuir a les despeses comunes (art. 553-45 CCCat). Així, a més de facilitar-ne la reclamació (art. 553-47 CCCat) i reforçar-ne la responsabilitat (afecció real ?553-5.1 CCCat?, preferència del crèdit ?553-4.3? i meritació d'interessos moratoris des del moment en què el pagament havia de fer-se efectiu ?art. 553-4.4?), estableix dues importants sancions pel cas d'incompliment: la privació de vot ?art. 553-22.2 i 553-24.1 CCCat? i la privació de la facultat d'impugnar ?art. 553-31.3?; contemplades legalment aquestes sancions, no sembla que la Comunitat pugui afegir-ne d'altres.
b) L'ús dels elements comunitaris, en tant en quant aquests són inseparables dels elements privatius, forma part de les facultats dominicals dels propietaris (art. 553-1.1 i 3 i 553-42 CCCat). Per tant, qualsevol mesura que suposi una limitació, restricció o privació de les facultats dominicals ha d'estar legalment prevista, i és d'interpretació i aplicació restrictiva.
c) La llei preveu altres supòsits de limitació o privació de l'ús d'elements comunitaris. Així a l'art 553-40 CCCat, quan regula l'acció de cessació; tampoc podran fer ús del nous serveis o les noves instal·lacions els propietaris dissidents que no hagin abonat les despeses de la seva implantació, quan no estan obligats al seu pagament, en els termes previstos a l'art 553-30.2. Per contra, no fa cap previsió de limitacions d'ús com a sanció a l'incompliment de l'obligació de pagament (art. 553-45 i 553-47).
d) L'art. 553-11.1 estableix que els estatuts regulen els aspectes referents al règim jurídic real de la Comunitat i poden contenir regles sobre, entre d'altres, "a) la destinació, l'ús i l'aprofitament dels elements privatius i dels elements comuns" i "b) Les limitacions d'ús i altres càrregues dels elements privatius", concretant en l'apt. 2 la validesa de determinades clàusules estatutàries relatives a l'ús [apt. c) i d)]. Pel que fa a aquestes clàusules estatutàries, resulta il·lustrativa la STSJCat de 20 de juliol de 2015.
En darrer terme, cal fer menció, en sentit contrari, a la resolució de la DGRN de 23 d'octubre de 2012, que admet la inscripció d'una clàusula estatutària, per acord unànime de la Comunitat, per la qual els morosos no podran utilitzar la piscina ni la pista de tennis, encara que sí la resta dels serveis comuns. Considera que les instal·lacions comunes de piscina i pista de tennis no són necessàries per a l'habitabilitat de l'immoble, és a dir, que no són elements essencials, que el seu caràcter excedeix del que es podrien considerar elements necessaris per a l'habitatge i, com que no es tracta de la privació del dret de propietat, sinó del seu mer ús amb caràcter merament eventual, mentre no es posi al dia en la contribució a les despeses que exigeix el seu manteniment, s'ha de considerar que no afecta el contingut essencial d'aquest dret de propietat, sinó tot el contrari, que les limitacions imposades són coherents amb aquest règim especial de la propietat que és el de la Comunitat en propietat horitzontal.
Guilanyà Foix, Albert
President de la Secció 2a de l'Audiència Provincial de Lleida
L'art. 553-12 CCCat, regula la convivència entre propietaris i l'ús dels serveis i elements comuns dels que gaudeix la Comunitat, i estableix, en aquelles Comunitats que tenen un reglament de règim interior, l'obligatorietat dels propietaris i usuaris dels elements privatius de respectar les normes del reglament referents a l'ús dels elements comuns i a les relacions de convivència i bon veïnatge. Malgrat tot, i encara que la llei es pronuncií en termes inequívocs quan diu que "(...) el reglament obliga sempre (...)" a continuació la llei no fixa quin ha d'ésser l'efecte que provoqui la contravenció o incompliment d'aquestes normes, de fet ni tan sols fixa quin tipus de càstigs o sancions podrien imposar-se, per qui i mitjançant quin procediment.
La primera forma de solucionar el problema, si és que algun comunitari o usuari contravé les normes, seria intentar un acord amistós exposant l'assumpte en una Junta Extraordinària i escoltant els parers de totes les parts afectades. Si això no fos possible, o es reitera en l'incompliment del reglament de regim interior, no existeix cap possibilitat d'imposar una sanció o multa econòmica. Les raons són clares, i així, i fins al proposat 2 d'octubre era a la Llei 30/1992, de 26 de novembre, de Règim Jurídic de les Administracions Públiques del Procediment Administratiu Comú on s'atorgava la potestat sancionadora a l'Administració Pública, mitjançant el corresponent procediment administratiu (art. 127.2 i ss.). Actualment i derogada aquella, és a les Lleis 39/2015 i la 40/2015 on es regula, dispersat per tot l'articulat i en exclusiva, la potestat sancionadora. És més, en cas que la Comunitat de Propietaris apliqui una sanció, com ara la privació de l'ús d'un element comú, la Comunitat podria incórrer en un delicte de coaccions tipificat al Codi penal, encara que el propietari privat fos morós i encara que la limitació o la privació de l'ús d'element comú no afectés l'habitabilitat o accessibilitat. No estem enfront d'un problema de l'abast del càstig o de la importància d'aquest, sinó davant de la impossibilitat d'imposar-lo per manca de potestat.
L'única solució legal seria, si la contravenció està inclosa en els supòsits de limitacions de l'ús dels elements privatius que preveu la llei a l'art. 553-40, la d'acudir a la via judicial mitjançant l'exercici d'una acció de cessació.
Específicament en el cas del propietari morós, si els requeriments de pagament no donen fruit, la solució és reclamar les quantitats pendents per la via del corresponent procediment judicial (es pot acudir al monitori), però no imposar sancions. De fet la llei ja preveu una sanció per al morós, quina és la de poder deliberar, però no poder votar a les Juntes. Fins i tot podria plantejar-se la possibilitat de "castigar" al morós amb el pagament dels recàrrecs o interessos de demora de les quotes impagades, sempre que aquells no siguin excessius ni desproporcionats. Més encara si aqueta previsió es troba inclosa en el propi estatut de la Comunitat o s'acorda en Junta pel quòrum necessari per modificar els estatuts, que és de les 4/5 parts [553-26.2 a)]. Afavoriria aquesta solució el contingut de l'art. 553-19.2 d), que atribueix a la Junta de Propietaris la competència per a l'aprovació dels comptes i les despeses anuals.
Lacaba Sánchez, Fernando
President de l'Audiència Provincial de Girona
La qüestió sotmesa a debat planteja l'interessant problema relatiu a la possibilitat de privació o limitació d'ús de determinats elements comuns, màxim en un moment en el qual la morositat segueix sent alta, per diverses causes, que no són sempre la manca de feina o la insolvència ocasional. De fet, una determinada jurisprudència declara que aquestes limitacions s'han d'interpretar restrictivament per constituir un menyscabament de la propietat [Sentències del Tribunal Suprem de 29 de febrer de 2000 (SP/SENT/18792) i de 26 de gener de 2002]. Això és lògic, atès que aquestes decisions suposen, o almenys una, actuar per via de fet.
És coneguda la Resolució de 23 d'octubre de 2012, de la Direcció General dels Registres i del Notariat (BOE de 20 de novembre de 2012), en el recurs interposat contra la qualificació del registrador de la propietat de Mazarrón, per la qual es suspèn la inscripció d'una escriptura de modificació estatutària de la Comunitat de Propietaris en sol·licitud d'elevació a públic dels acords de la mateix que resulten de l'acta que s'incorpora a la matriu. Del punt sisè dels citats acords resulta una modificació estatutària amb la inclusió d'un nou article deu del règim jurídic de la divisió horitzontal d'aquesta Comunitat. Aquest nou article, aprovat per unanimitat dels assistents a la Junta, tenia la següent redacció:
"Els propietaris que no contribueixin o es trobin en mora en el pagament de les quotes de Comunitat, ordinàries o extraordinàries, tindran vedat l'accés a la piscina comunitària i a les pistes de tenis".
La decisió de la DGRN va ser la següent: "La cláusula estatutaria, por tanto, se reputa ajustada a derecho, ya que ni contraviene ninguna norma imperativa expresa, ni conculca el contenido mínimo del derecho de propiedad, visto que únicamente supone una privación temporal de la facultad de uso, respecto de unos elementos que no son necesarios para el adecuado uso y disfrute del correspondiente elemento privativo, y ello como consecuencia de la conculcación, por el propio sujeto que va a sufrir tal suspensión, de las normas que regulan el sostenimiento del inmueble".
Personalment, em sembla qüestionable la resolució en la mesura en què la privació de l'ús de determinats elements comuns als propietaris morosos té elements del tipus del delicte de coacció, sobretot quan, tant la legislació en matèria de propietat horitzontal com la pròpia LEC contenen la solució jurídica a aquesta morositat, per via del procés monitori de l'art. 21 LPH.
La Resolució analitzada aborda el tema quan invoca la possibilitat que sigui en seu dels Estatuts de la Comunitat on es pugui establir aquesta mena de limitacions/prohibicions d'ús, tant per ser la norma fonamental que ha de regir a la Comunitat, com perquè qualsevol interessat que hi pertanyi ha de tenir l'oportunitat de conèixer aquesta condició d'ús, sobretot quan la pròpia legislació permet l'afecció real del pis/habitatge al pagament de quotes o la privació del dret de vot del propietari morós.
M'inclino per aquesta opció. En ella, aquesta mena de limitacions s'incorpora, originàriament, als Estatuts de la Comunitat, en aquest cas, no aprecio seriosos problemes i també, per la modificació d'aquests, possibilitat més fàcil a Catalunya, on no regeix la unanimitat dels propietaris, sinó el vot favorable de les 4/5 parts dels propietaris que representen les 4/5 parts de les quotes de participació.
En el supòsit d'introduir aquesta mena de limitació en via de modificació dels estatuts de la Comunitat, crec que s'hauria de fer en una situació normal en el pagament de quotes, això és, sense situació d'absència de morositat per evitar qualsevol indici d'il·legalitat de l'acord.
És possibilitat en la mesura en què es tracta d'afavorir la bona marxa de la Comunitat, i sembla proporcional amb la finalitat perseguida amb la privació, aquesta avalada pel propi Tribunal Constitucional. En efecte, en Sentència 301/1993, de 21 d'octubre, ressalta, en el seu fonament jurídic tercer, que, en la propietat horitzontal, "la necesidad de compaginar los derechos e intereses concurrentes de una pluralidad de propietarios y ocupantes de los pisos, justifica, sin duda, la fijación legal o estatutaria, de específicas restricciones o límites a los derechos de uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares".
Seguí Puntas, Jordi
Magistrat de la Secció 16a de l'Audiència Provincial de Barcelona
I. La pregunta fa referència a la capacitat de la Junta per establir, amb caràcter general als Estatuts, certes sancions al propietari que incompleix les seves obligacions ?no només de caire econòmic? envers la Comunitat.
II. En relació estrictament amb l'incompliment de l'obligació bàsica de tot propietari de contribuir al pagament de les despeses comunes (art. 553-45.1 del Codi civil de Catalunya), la qüestió ha estat abordada darrerament per la resolució de la Direcció General de Dret i Entitats Jurídiques de 14 de setembre de 2016.
Partint del principi de llibertat civil que inspira el dret privat català (art. 111-6 CCCat), una manifestació del qual és el reconeixement a les Comunitats de Propietaris ?tot i la imperativitat del règim de la propietat horitzontal sancionada per l'art. 551-2.2 CCCat? de la facultat per incloure en els Estatuts regles sobre "l'exercici dels drets i el compliment de les obligacions" [art. 553-11.1 c) CCCat], la Direcció General conclou que res no impedeix una Comunitat d'establir un determinat recàrrec i una taxa d'interès de demora (10% en els dos casos) en cas d'impagament del deute que correspon a cada propietari un cop liquidat i notificat.
La resolució esmentada recorda que aquesta doble sanció econòmica ?recàrrec i interès moratori? no és insòlita (es troba en d'altres textos normatius, com ara la Llei canviària i del xec, la que regula la morositat en les operacions comercials i la Llei general tributària), subratlla que les clàusules penals són pròpies de la contractació entre particulars, i ho considera coherent amb un marc normatiu que tendeix a reforçar el crèdit de la Comunitat contra els propietaris, com ho palesa la reforma del règim de la propietat horitzontal duta a terme mitjançant la Llei 5/2015.
Amb tot, la resolució del centre directiu no s'està de dir que la penalització que prevegin els estatuts mai no podrà ser excessiva o iniqua, i precisa que la valoració de qualsevol d'aquests supòsits correspon a l'autoritat judicial, no pas al registrador quan fa la tasca de qualificació del Títol.
Per tal de fixar límits raonables a les sancions econòmiques fixades als estatuts per l'incompliment de l'obligació de satisfer les despeses comunes, sens dubte seran útils els criteris legals abans esmentats, particularment aplicables a la regulació d'aquella obligació atès que la relació entre el propietari i la Comunitat queda fora de l'àmbit del dret de consum (no hi ha relació empresari-consumidor).
III. Una qüestió ben diferent és que la sanció del propietari incomplidor ?per raó de morositat o per qualsevol altra? prevista als estatuts consisteixi en la restricció ?o fins i tot privació? de l'ús i gaudi dels elements comuns no estrictament indispensables per a l'accessibilitat o habitabilitat del seu element privatiu.
En aquest cas, la resposta ha de ser negativa.
Els incompliments dels propietaris vinculats a un ús excessiu, inadequat o il·lícit dels elements privatius o comuns tenen prou resposta sancionadora amb l'acció de cessació que la llei atorga a la resta de la Comunitat, acció de condemna que pot arribar a comportar la privació a l'incomplidor de l'ús i gaudi del seu element privatiu per un període de fins a dos anys, a banda del rescabalament del perjudicis causats a la Comunitat (art. 553-40 CCCat).
Per part seva, l'incompliment d'obligacions estrictament econòmiques té el seu natural camp de coerció en l'establiment de sancions homogènies encaminades a dissuadir els propietaris d'incórrer en morositat i a reforçar considerablement la posició de la Comunitat creditora. Entre aquestes mesures sancionadores, cal destacar la prelació del crèdit de la Comunitat, l'afecció de la finca ?que, arribat el cas, pot comportar la pèrdua de l'habitatge pel seu propietari en cas d'adjudicació a tercer? i la reclamació específica per mitjà del procés monitori especial (art. 553-4.3, 553-5.1 i 553-47.1 CCCat).