texto Sepin
logo-Sepin
 
altaalta   recordar claverecordar clave     Usuario  usuario: clave: ENTRAR
Inicioinicio

Administrador de Finques

contenidos gestion directorio
buscar:
lupa
reducir_texto aumentar_texto guardar imprimir pdf Enviar Asignar a carpeta
Conceptos
|
  • Clasificadores del documento
    • PROPIETAT HORITZONTAL
        • Obligacions Propietaris i Ocupants
            • Accés Locals i Habitatges
Referencia:SP/DOCT/22647

Obligación de acceso a los elementos privativos en beneficio de la Comunidad y de otros propietarios

Opinión. Mayo 2017

María José Polo Portilla. Directora Técnica de Sepín Propietat Horitzontal Catalunya

El art. 553-39.1 CCCat. establece: "los elementos privativos están sujetos, en beneficio de los otros y de la comunidad, a las restricciones imprescindibles para efectuar las obras de conservación y mantenimiento de los elementos comunes y de los privativos, si no existe ninguna otra forma de hacerlas o la otra forma es desproporcionadamente cara o gravosa".
Nuevamente nos encontramos con una norma ambigua que, además, cuenta con el problema añadido de su aplicación, algo que ya viene siendo habitual en el régimen estatal, pero con el agravante de que, en el régimen de propiedad horizontal de Cataluña, no se establece la obligación de que la Comunidad resarza al perjudicado por los daños y perjuicios ocasionados.
Además, y en este error ambos coinciden, el CCCat. impone la obligación, pero no se señala una sanción por el incumplimiento, máxime cuando en la mayoría de los supuestos se trata de medidas que se han de adoptar con rapidez, incluso con urgencia, por lo que este será, como veremos, uno de lo verdaderos problemas prácticos.
En cualquier caso, el citado artículo del CCCat. establece la misma obligación que el art. 9.1 d) LPH, donde se señala la obligación del propietario de permitir la entrada en su piso o local a los efectos de que la Comunidad pueda llevar a cabo las reparaciones necesarias o para comprobar las instalaciones o conservación. A este respecto no hay duda y así lo establecen a nivel estatal, pero aplicable igualmente en Cataluña, las Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de diciembre de 2001(SP/SENT/32951) y de 28 de octubre de 2005 (SP/SENT/77531), así como las de las Audiencias Provinciales de Madrid de 14 de marzo de 2014 (SP/SENT/758936) y de Albacete de 16 de junio de 2014 (SP/SENT/773842).
En relación con el CCCat., señalamos la Sentencia de la AP Barcelona, Sec. 11.ª, de 3 de diciembre de 2012 (SP/SENT/706331), donde se señala que el comunero debe soportar que los albañiles de la Comunidad pasen por su casa para hacer obras de reparación de elementos comunes, o la de la misma Audiencia, Sec. 14.ª, de 8 de mayo de 2008 (SP/SENT/169795), que impone, del mismo modo, esta obligación.
En el caso estatal queda definida como una obligación para el propietario, por lo que la claridad de la norma no evita ciertos problemas, por ejemplo, si existe litisconsorcio pasivo del ocupante que no es propietario.
En Cataluña parece que el responsable es el ocupante, pues no se refiere, como en el caso anterior, a obligaciones personales, sino que este deber se vincula al elemento privativo, luego será responsabilidad de quién en ese momento ocupa la propiedad, además, la citada obligación se refiere a cuando así sea necesario, no solo en relación con los elementos comunes, sino también respecto a los privativos.
Hasta aquí la norma legal, pero, ¿qué sucede en el supuesto de que el propietario u ocupante no nos permita entrar en su propiedad?
Siempre es complicado cuando se trata de una propiedad privada, pero, además, si lo que se pretende es el acceso a la propiedad, habría que tener en cuenta la inviolabilidad del domicilio, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 18 de la Constitución, por lo que, sin autorización judicial no es posible acceder a la vivienda; por lo tanto, ¿qué podemos hacer?
Lo que sin duda procederá es accionar judicialmente, a través del correspondiente juicio ordinario, art. 249.1.8 LEC. Pero al tratarse de un juicio costoso, ¿existe alguna solución más rápida?
Esta es una pregunta que Sepín planteó a sus colaboradores en una Encuesta Jurídica: "Para garantizar la eficacia en la aplicación del art. 9.1 d) LPH, al margen del juicio ordinario, ¿existe algún medio procesal de orden civil, penal, declarativo o cautelar para poder acceder al domicilio de un propietario ausente o que niega la entrada?" (SP/DOCT/20346), que, aunque relativa al régimen estatal, es aplicable también en Cataluña.
Se dieron diversidad de opiniones. Mientras algunos consideraron que podría intentarse como medida cautelar, otros opinaban que se podía aplicar el art. 15 de la Ley de Protección de la Seguridad Ciudadana, o bien que se podía ir por la vía administrativa o penal, incluso por el juicio verbal sumario de demolición de obra.
Desde luego, las soluciones son complicadas de llevar a la práctica ante la negativa del propietario, pero, en cualquier caso, hay que tener en cuenta que, tanto si lo prevé el CCCat. o no, en caso de perjuicio a la propiedad, la Comunidad o, en su caso, el comunero, estarán obligados a reparar el daño y, en su caso, a la indemnización de daños y perjuicios, aunque como señala la AP Barcelona, Sec. 19.ª, de 25 de septiembre de 2008 (SP/SENT/441737), el propietario está obligado a permitir el acceso a su vivienda para la reparación del inmueble y no puede condicionarlo a ser indemnizado en caso de daños, es decir, la indemnización, consideramos que no puede ser previa, debiendo determinarse una vez que exista el daño, pero, sin duda, el que niega la entrada también deberá indemnizar por el daño causado en caso de negativa o retraso, como señala la citada Sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, de 28 de octubre de 2005 (SP/SENT/77531), así como la Sentencia de la AP Barcelona, Sec. 11.ª, de 26 de febrero de 2003 (SP/SENT/46973), en la que se condena a pagar el incremento del coste de la obra por el retraso causado por haberla obstaculizado.
Al mismo tiempo, cabe exigir los daños y perjuicios ocasionados por su negativa, como señalan las Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de octubre de 2005 (SP/SENT/77531) y de las Audiencias Provinciales de Pontevedra de 28 de mayo de 2009 (SP/SENT/464869), de Burgos de 7 de julio de 2011 (SP/SENT/643613) y de Valladolid de 23 de febrero de 2012 (SP/SENT/668502).
Por lo que, antes de negarse sin razón, todo comunero afectado deberá tener en cuenta esta posible indemnización que, si bien no señala el régimen de propiedad horizontal catalán, se aplicará por lo dispuesto en el art. 1.902 del Código Civil, tal y como se pronuncia la AP Barcelona, Sec. 1.ª, de 2 de julio de 2007 (SP/SENT/134002), en la que se condena al propietario a reparar el daño a la Comunidad al haberse negado este a facilitar la entrada de los operarios para la realización de unas reparaciones.