texto Sepin
logo-Sepin
 
altaalta   recordar claverecordar clave     Usuario  usuario: clave: ENTRAR
Inicioinicio

Administrador de Finques

contenidos gestion directorio
buscar:
lupa
reducir_texto aumentar_texto guardar imprimir pdf Enviar Asignar a carpeta
Conceptos
|
Legislación relacionada
|
|
  • Clasificadores del documento
    • PROPIEDAD HORIZONTAL
        • Gastos
            • Crédito Preferente
    • PROPIETAT HORITZONTAL
        • Despeses Comunes
            • Preferència de creditos
Referencia:SP/DOCT/22774

El crédito de la Comunidad de Propietarios y su preferencia frente al hipotecario y acreedores comunes

Artículo Monográfico. Junio 2017

Ramon Contijoch Pratdesaba. Abogado

I. Introducción
Nota
Es una realidad constatada que la Comunidad de Propietarios, al ejecutar y acudir a la vía de apremio sobre la base de una sentencia condenatoria contra un copropietario moroso, se encuentre con la muralla de las anotaciones registrales previas en garantía de préstamo hipotecario, por embargo de acreedores comunes, por créditos a favor del Estado, a favor de los aseguradores o por créditos laborales (véase el art. 1.923 del Código Civil).
El legislador, al regular la Propiedad Horizontal, ha querido privilegiar a la Comunidad de Propietarios dándole una preferencia frente, en concreto, a los créditos hipotecarios y embargos de acreedores comunes, que han accedido con anterioridad en el Registro de la Propiedad y que, por lo tanto, y aplicando los principios hipotecarios, deberían tener preferencia, pero que la Ley de Propiedad Horizontal les niega.
Sin embargo, la afectación real a que queda sujeta la entidad privativa del copropietario moroso por los créditos a favor de la Comunidad y la preferencia frente a otros créditos inscritos, resulta de difícil ejecución al exigir a la misma un nuevo proceso que reconozca y obligue a los titulares precedentes a acatar este privilegio, a través de la interposición de un juicio de tercería de mejor derecho.
II. El crédito de la Comunidad de Propietarios tiene la naturaleza propia de una afección real sobre la finca del moroso
Los términos del apartado segundo de la letra e) del art. 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, según la redacción vigente (Ley 8/2013, de 26 de junio), son muy claros:
"e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad (...)".
El legislador catalán recoge la misma doctrina en el n.º 3 del art. 553-4 del Llibre 5è del Código Civil de Cataluña, modificado por la Llei 5/2015, de 13 de mayo, si bien con dos diferencias; a saber:
– Aumenta a cuatro los años de garantía (más la parte vencida del año en curso); y
– No hace mención al art. 1.923 CC ni salva el mejor derecho en favor de los "créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores".
De lo que no existe duda alguna es del hecho, admitido por la doctrina, de que tanto una legislación como la otra otorgan al crédito reconocido por sentencia en favor de la Comunidad de Propietarios la naturaleza de afección real, y ello, como recoge la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 10 de agosto de 2006 (SP/SENT/95550):
"(...) implica no solo la posibilidad de repetir contra la finca para su cobro cualquiera que sea el titular de la misma, sino también el de anteponer la garantía de que goza a cualquier otra carga inscrita o anotada sobre el mismo inmueble. Inscrito el régimen de propiedad horizontal consta ya (...) la carga que supone la afección real y su preferencia (...). Cualquier hipoteca o embargo sobre ellos ha de entenderse, por tanto subordinados en su eficacia a la afección real y preferencia aneja que por ley se reconoce a los créditos que ampara".
III. La omisión en la legislación catalana del art. 1.923 CC no comporta su exclusión, sino, al contrario, su vigencia en el territorio de la autonomía de Cataluña
La afirmación que dejamos contenida en el enunciado del presente capítulo viene apoyada por las siguientes Sentencias:
a) Sentencia de la AP Barcelona, Sección 4.ª, 357/2012, de 26 de junio (SP/SENT/719734):
"(...) si bien, es cierto que el Catalán no contiene de manera expresa la mención del art. 1.923 del Código Civil estatal, lo es por una mera razón competencial, dicho de otro modo, y compartiendo opiniones emitidas desde la dogmática, el legislador catalán no podía regular el contenido de dicho artículo estatal, por no ser de su competencia, como tampoco lo es la regulación concursal y de ahí que la preferencia y prelación de créditos que se recoge en los art. 1.923 a 1.927 del Código Civil estatal, por su incidencia con las obligaciones y contratos, es aplicable en Cataluña, por tratarse, además, de materia legislativa exclusiva del Estado (art. 149.1, 8 CE). Dicho de otra manera, la Sala entiende que el apartado 2.º del art. 9 de la LPH, en el concreto apartado que remite a lo dispuesto en el art. 1.923 del CC estatal, está vigente en Cataluña por deseo, si no expreso, tácito del legislador catalán, que por lo expuesto anteriormente, decidió no mencionar dicho contenido en el CC Catalán (...)".
b) Sentencia de la AP Barcelona, Sección 16.ª, 319/2015, de 8 de julio (SP/SENT/826525)
"(...) de conformidad con el criterio jurisprudencial fijado en la STSJC de 21 de febrero de 2013, resulta «aplicable en Cataluña el privilegio reconocido a las Comunidades de propietarios sometidas al régimen de propiedad horizontal en el artículo 9-1, e), párrafo segundo, de la Ley de propiedad horizontal de 21-07-1960 en relación con el art. 1.923 del Código Civil de 1889, con el límite establecido en dicha norma»".
IV. La simple anotación del embargo a favor de la Comunidad de Propietarios en el Registro de la Propiedad no obliga al titular del mismo a hacer prevalecer tal preferencia frente a las anotaciones preferentes subordinadas
En la resolución de la DGRN ya citada de 10 de agosto de 2006, se dilucida la negativa del Registrador a hacer constar la preferencia de un embargo a favor de la Comunidad de Propietarios en perjuicio de los titulares de las anotaciones citados en los n.os 3, 4 y 5 del art. 1.923 CC.
Dicha negativa fue confirmada por la resolución citada, sobre la base de los siguientes argumentos:
"(...) el supuesto en el que en la demanda se postula también la declaración de que dicho crédito está amparado por la afección real preferente establecida en el artículo 9 de la ley de Propiedad Horizontal, en que es obvio que tal declaración en cuanto puede afectar a los titulares de aquellas cargas ya registradas que se verán postergados si efectivamente recae la declaración pretendida, requiere para su efectividad frente a ellos que hayan sido parte en la relación jurídico procesal a través de la extensión a los mismos de la demanda.
(...)
V. En este supuesto y sin perjuicio de la posible preferencia del crédito que podrá hacerse valer en el procedimiento de ejecución o concursal que proceda, lo que no puede pretenderse es la constatación registral de tal preferencia cuando del mandamiento y de las aseveraciones del recurrente se desprende que en el procedimiento en el que se dictó la sentencia objeto de ejecución solo había sido demandado el titular registral (...), existiendo en el Registro inscritas y anotadas sobre la finca embargada otras cargas cuyos titulares no fueron demandados, por lo que debe confirmarse el defecto observado por la Registradora (...)".
O sea, que una anotación, como es la del embargo a favor de la Comunidad de Propietarios, contra un copropietario moroso, si bien tiene efectividad legal, no la tiene en la práctica y sin más por el simple hecho de la inscripción registral, puesto que, sin negar la condición de afección real de la anotación del embargo postulada, no pueden olvidarse, sin más, los derechos de la prioridad de las inscripciones precedentes, si no viene avalada por una sentencia judicial que permita la efectiva realización de este derecho preferente resuelto y discutido en un procedimiento en el que hayan sido parte los titulares de derechos preferentes en el tiempo –no en Derecho– que tienen que ceder su preferencia al crédito de la Comunidad de Propietarios, que viene obligada a formular demanda de tercería de mejor derecho.
V. La eficacia del embargo decretado a favor de la Comunidad de Propietarios y la necesidad de acudir a la tercería de mejor derecho si se quiere hacer prevalecer anotación de embargo frente a acreedores que hayan inscrito su derecho con anterioridad
Una vez la Comunidad de Propietarios haya obtenido sentencia firme contra un copropietario moroso, puede pedir su ejecución y, por lo tanto, seguir la vía de apremio y, a falta de dinero o bienes muebles embargables, proceder al embargo de la entidad privativa del moroso.
Dicha anotación, a tenor del art. 9.1, letra e), de la Ley de Propiedad Horizontal –redacción actual– tiene preferencia sobre los créditos hipotecarios y embargos judiciales de acreedores comunes contemplados en los n.os 3 al 5 del art. 1.923 del Código Civil, prevaleciendo los embargos previos en favor del Estado, de las compañías de seguros y de los asalariados.
Esta prevalencia nos plantea dos supuestos, en el caso de que la Comunidad de Propietarios inicie la ejecución de su sentencia mediante el embargo y la pública subasta de la entidad privativa del moroso; a saber:
Si los embargos previos son preferentes al derecho de la Comunidad de Propietarios
Nos hallamos ante el supuesto de los embargos contemplados en los n.os 1 y 2 del art. 1.923 CC (o sea, de los créditos del Estado y de las aseguradoras "por los premios del seguro de dos años") y de los asalariados, en cuyo caso, el procedimiento que se ha de seguir es la notificación regulada en la Ley Hipotecaria a los acreedores posteriores al crédito de la Comunidad de Propietarios que se ejecuta.
En este supuesto, al rematante de la finca, se le adjudica la misma asumiendo las cargas preferentes y satisfaciendo con el precio del remate a la Comunidad de Propietarios su crédito (si alcanza) y, en caso de existir remanente, se abona a los acreedores posteriores o se entrega al deudor, cancelándose todas las inscripciones posteriores.
La existencia y la suma de los créditos de las anotaciones anteriores, en muchos casos, hará imposible que se ofrezca postura alguna por exceder el importe de aquellos al valor real de la finca y, por lo tanto, resultará ilusorio el derecho de la Comunidad de Propietarios.
– Si los embargos previos no tienen la consideración de preferentes frente a la Comunidad de Propietarios, esta deberá, para poder disfrutar de su condición de afectación real, instar demanda de tercería de mejor derecho
Como hemos resaltado, la sentencia obtenida por la Comunidad de Propietarios lo ha sido en méritos de demanda dirigida exclusivamente contra un copropietario moroso, y en dicha sentencia no se declara su mejor derecho frente a los acreedores comunes, que han anotado su hipoteca o su embargo judicial con anterioridad al de la propia Comunidad de Propietarios.
Al no haber sido demandados dichos acreedores por la Comunidad de Propietarios, que le han tomado ventaja en la anotación de su derecho en el Registro de la Propiedad, pero que, según el art. 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal quedan postergados por tener aquella reconocido un derecho de preferencia, tendrá la repetida Comunidad-ejecutante que acudir al proceso de juicio de tercería de mejor derecho para obtener sentencia en la que se condene expresamente a estos acreedores a reconocer la preferencia de la misma.
Con ello, la Comunidad de Propietarios conseguirá que, de seguir la vía de apremio y llegar al acto procesal de la licitación de la finca del moroso en pública subasta, y dejando siempre a salvo los derechos privilegiados antes mencionados (Estado, compañías aseguradoras y asalariados), poder percibir su crédito con el precio obtenido del remate, y postergando a los acreedores comunes que le hayan podido preceder en la anotación de su derecho.
La demanda de tercería de mejor derecho es un nuevo litigio de naturaleza especial
Reiteramos que ello comporta que la Comunidad de Propietarios deba iniciar un nuevo litigio contra los acreedores del moroso (tanto los hipotecarios como los comunes) que hayan inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad antes que aquella haya hecho lo propio, al amparo de su demanda contra un copropietario deudor.
Por lo tanto, para conseguir una sentencia, inscribible en el Registro de la Propiedad, por la que se reconozca la preferencia en favor de la Comunidad de Propietarios, al amparo de la norma protectora del art. 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, es preciso que dicha Comunidad de Propietarios inicie un nuevo litigio.
El procedimiento adecuado lo encontramos en la LEC, que se desarrolla en sus arts. 613 a 620.
Según el art. 617, "La tercería de mejor derecho se dirigirá siempre frente al acreedor ejecutante, y se sustanciará por los cauces del juicio verbal". Esta mención al acreedor ejecutante se repite en el art. 614.1, que dispone que "Quien afirme que le corresponde un derecho a que su crédito sea satisfecho con preferencia al del acreedor ejecutante podrá interponer demanda de tercería de mejor derecho, a la que habrá de acompañar (...)".
Esta reiteración del legislador al remitirse al acreedor ejecutante, podría inducir a creer que la demanda no podría instarse sino a partir del momento en que un acreedor anterior en la inscripción, pero sin la preferencia otorgada a la Comunidad de Propietarios por el art. 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, promoviera la actuación procesal tendente a subastar la entidad privativa del copropietario moroso, lo que dejaría a dicha Comunidad indefensa y a tener que esperar para intentar promover la subasta por su crédito a la actuación de aquel acreedor ordinario.
Pero ello no es así, pues el art. 615 establece que "La tercería de mejor derecho procederá desde que se haya embargado el bien a que se refiere la preferencia, si este fuere especial o desde que se despachare ejecución, si fuere general". Criterio que ratifica el art. 620.1, del tenor literal siguiente: "La sentencia que se dicte en la tercería de mejor derecho resolverá sobre la existencia del privilegio y el orden en que los créditos deben ser satisfechos en la ejecución en que aquella sentencia recaiga, pero sin prejuzgar otras acciones que a cada uno pudiera corresponder especialmente las de enriquecimiento".
Por lo tanto, la Comunidad de Propietarios puede presentar la demanda en reconocimiento de su mejor derecho:
– Tanto si un acreedor que haya inscrito su derecho con anterioridad al de la propia Comunidad de Propietarios insta la ejecución [antes de haberse entregado al ejecutante la suma obtenida mediante la ejecución (art. 615.2)].
– Como si es la propia Comunidad de Propietarios que insta la vía de apremio y, por lo tanto, antes de producirse la aprobación del remate de la finca embargada.
VI. Conclusión
Si la Comunidad de Propietarios quiere hacer efectivo su derecho real de preferencia frente a acreedores ordinarios que le hayan precedido en la inscripción en el Registro de la Propiedad de sus derechos, deberá, antes o después de que estos acreedores culminen la ejecución de su crédito con el percibo del precio obtenido en la subasta o adjudicación del bien embargado al propio ejecutante, formular su demanda de tercería, haciendo prevalecer el derecho de afección real y preferencia que le otorga el art. 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal.