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Referencia:SP/DOCT/22926

En un contrato de arrendamiento posterior al 9 de mayo de 1985, con prórroga forzosa, destinado a actividad profesional, a afectos de su duración, ¿se le aplicará la Disposición Transitoria Cuarta de la LAU, tal como sucede con los locales posteriores a dicha fecha, donde el Tribunal Supremo remite a la Disposición Transitoria Tercera, apdo. 3?

Encuesta Jurídica. Septiembre 2017

Coordinador: Juan Miguel Carreras Maraña. Magistrado de la Audiencia Provincial de Palencia

No se aplica la Disposición Transitoria Cuarta, pero sí la Disposición Transitoria Tercera
Alcalá Navarro, Antonio
Presidente de la Sección 6.ª de la Audiencia Provincial de Málaga
 La respuesta ha de ser necesariamente afirmativa, y ello se deduce de la propia dicción del art. 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, de Medidas de Política Económica, que se refiere a la supresión de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos, que venía contemplada en el art. 57 del Texto Refundido de la LAU 1964, de una manera total en beneficio del arrendatario y en perjuicio del arrendador, incluyéndose este artículo en el referido Real Decreto, según su Exposición de Motivos, para estimular el sector de la construcción con la edificación de viviendas y locales destinados al alquiler, aumentando la oferta y reduciendo, consiguientemente, la presión al alza de los alquileres. Dicho artículo establecía la supresión de la prórroga forzosa obligatoria como una opción, "tendrá la duración que libremente estipulen los contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecida por el artículo 57 de la LAU", eso decía en su apdo. 1, y en el apdo. 2 añadía, "dichos contratos, salvo lo dispuesto en el apartado anterior, se regularán por las disposiciones vigentes sobre arrendamientos urbanos", concluyendo en su Disposición Transitoria que "los contratos de arrendamiento de viviendas y locales de negocio celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley, seguirán rigiéndose en su totalidad por lo dispuesto en el texto refundido de la LAU y demás disposiciones vigentes".
 En el supuesto planteado en la pregunta que se propone en esta encuesta, se trata de un contrato de local de negocio, posterior al Real Decreto, pero que libremente no se ha acogido a lo en él dispuesto, quedando libremente sometidos al régimen de prórroga establecido por el art. 57 del Texto Refundido de 1964, por lo que quedaba íntegramente regulado por lo dispuesto por la legislación vigente a la sazón, al no haber renunciado a la prórroga forzosa, como le facultaba el referido art. 9, por lo que su condición será la de contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado antes del 9 de mayo de 1985, a que se refiere la Disposición Transitoria Tercera de la actualmente vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, y el régimen normativo aplicable el de su apdo. 3.
 
Barcala Fernández de Palencia, Alfonso
Magistrado de la Sección 3.ª de la Audiencia Provincial de Burgos
 Un contrato de arrendamiento destinado a actividad profesional es aquel en el que no se ejerce una actividad comercial, sino que está destinado al ejercicio de la actividad profesional del arrendatario, por ejemplo, un arquitecto, un abogado o la consulta de un dentista. Son las actividades de todos aquellos profesionales incluidos en la Sección 2.ª del Anexo del Impuesto de Actividades Económicas (Real Decreto Legislativo 1175/1990). Estos arrendamientos tenían en la LAU 1964 la condición de arrendamientos asimilados a los de local de negocio, que eran solo aquellos en los que se realizaban actividades comerciales, según la definición de estos que daba el art. 1.1 de la Ley como aquellos cuyo destino principal era el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo. A los arrendamientos destinados a actividades profesionales, cuando eran anteriores al 9 de mayo de 1985, se les aplicaba la Disposición Transitoria Cuarta, que se remitía a la Disposición Transitoria Tercera y se extinguían en cinco años.
 Se pregunta qué sucede cuando estos contratos se han celebrado después del 9 de mayo de 1985 y se ha pactado prórroga forzosa. Las SSTS de 17 de noviembre de 2011 y de 12 de marzo de 2015 han establecido que los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados después del RDL 2/1985, de 9 de mayo, en los que se haya pactado la prórroga forzosa se rigen, en cuanto a su duración, por la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994, y no por la Disposición Transitoria Primera. Concretamente, la STS de 12 de marzo de 2015 ha fijado la siguiente doctrina jurisprudencial: "Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, pero celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y sujetos a prórroga forzosa se rigen, en cuanto a su duración, por la disposición transitoria tercera de dicha ley". Lo anterior significa que a estos contratos de arrendamiento posteriores al 9 de mayo de 1985 se les va a aplicar el mismo régimen, en cuanto a duración, que a los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985, en los que la prórroga forzosa era aplicable, no por pacto, sino por aplicación del art. 57 LAU 1964.
Cuando se trata de un local destinado a actividad profesional, y por lo tanto asimilado al de local de negocio, pienso que la solución debe ser la misma. El mismo nombre de arrendamiento asimilado al de local de negocio presupone que también en materia de duración el régimen deba ser el mismo. No puede suceder que un local arrendado a un profesional obligue a respetar la prórroga forzosa que se haya pactado y que no suceda lo mismo con un local en el que se ejerza una actividad de comercio. Como dice la STS de 17 de noviembre de 2011, "en definitiva, la DT Primera LAU 1994, remite expresamente al RDL 2/1985 y a la LAU 1964 para la regulación de los arrendamientos de local de negocio, por lo que se debe entender que la alusión a la tácita reconducción está únicamente prevista para aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio que se celebraron al amparo del RDL 2/1985 sin incluirse referencia alguna a una prórroga forzosa en cuanto a su duración. Para el resto, esto es, para los arrendamientos de locales de negocio respecto a los que sí se estableció de modo voluntario un sistema de prórroga forzosa, les resulta aplicable la LAU 1964, y consecuentemente en materia de finalización de la situación de prórroga, la DT Tercera LAU 1994".
  
Cremades Morant, Joan
Presidente de la Sección 13.ª de la Audiencia Provincial de Barcelona
 Conforme al Preámbulo de la LAU, "En cuanto a los arrendamientos asimilados, tanto al inquilinato como al local de negocio, se les da un tratamiento similar al de los arrendamientos de local de negocio, en materia de duración y de régimen de renta". Con ello:
 a) La Disposición Transitoria Primera prevé que los contratos encuadrables en los arts. 4.2 y 5.2 TRLAU 1964, así como los arrendamientos de fincas urbanas en los que se desarrollen actividades profesionales posteriores al 9 de mayo de 1985, se seguirán rigiendo por el TRLAU 1964 hasta la finalización del término contractual y por la LAU 1994, las normas relativas al arrendamiento para uso distinto del de vivienda, cuando se renueve por tácita reconducción.
 Es decir, conforme a la Disposición Transitoria Primera.2, in fine, tienen el mismo tratamiento que los arrendamientos de locales de negocio sujetos al RDL 2/1985 (Boyer): 1) El TRLAU 1964 hasta el final del término. 2) En caso de tácita reconducción, la LAU 1994, sin especialidades. 3) Ante la referida redacción, resulta de aplicación la doctrina del TS en caso de prórroga forzosa convencional (STS de 17 de noviembre de 2011, conforme a la cual "para los arrendamientos de locales de negocio respecto a los que sí se estableció de modo voluntario un sistema de prórroga forzosa, les resulta aplicable la LAU 1964, y consecuentemente en materia de finalización de la situación de prórroga, la DT Tercera LAU 1994", doctrina reiterada en las SSTS 137/2015, de 12 de marzo, y 324/2015, de 8 de junio).
 b) La Disposición Transitoria Cuarta somete estos contratos al TRLAU 1964 con las modificaciones de la Disposición Transitoria Tercera (que hacen referencia solo al término de duración), y establece su regulación encuadrándolos en determinadas categorías previstas en esta.
 c) Prácticamente desaparecen los asimilados regidos como arrendamientos de vivienda.
  
Ferrer Gutiérrez, Antonio
Magistrado de la Sala Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana
 La Sentencia del Tribunal Supremo 831/2011, de fecha 17 de noviembre (SP/SENT/654028), posteriormente ratificada por su Sentencia del Pleno 137/2015, de fecha 12 de marzo (SP/SENT/812908), estableció que, a pesar de lo que dispone la Disposición Transitoria Primera en relación con los contratos de arrendamiento de local de negocio suscritos tras el 9 de mayo de 1985, en el caso de que en cualquiera de ellos las partes hubieran convenido someterse de forma voluntaria al régimen de prórroga forzosa del Texto Refundido de 1964, les sería de aplicación lo dispuesto en la Disposición Transitoria Tercera, en orden al término de extinción establecido para los contratos de esta naturaleza celebrados con anterioridad a dicha fecha. Lo que fundamenta razonando: "El legislador de 1994, no olvidó la gran cantidad de arrendamientos de local de negocio que, en el momento de su entrada en vigor, estaban sometidos a un régimen de prórroga forzosa, por lo que dedicó la Disposición Transitoria Tercera a establecer una normativa que permitiría en estos contratos fijar una fecha de finalización. Y es que, tal y como declaró la sentencia de pleno de esta Sala de 9 de septiembre de 2009 (RC n.º 1071/2005), al analizar un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda celebrado bajo la vigencia de la LAU 1994 que incluía entre sus cláusulas un sometimiento al régimen de prórroga forzosa, «ha de afirmarse que una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4.º de la LAU 1994 y el 1.255 del Código Civil, sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada –o, al menos, determinable– y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley». En definitiva, no resulta aceptable que la mera voluntad de las partes permita eliminar la esencia del contrato de arrendamiento, una de cuyas características es la temporalidad".
 Lo que considero puede ser de aplicación a los contratos a que se refiere la pregunta, ya que, en principio, al igual que en los locales de negocio, en atención a su fecha se regirían por la Disposición Transitoria Primera. Observando que para los anteriores al 9 de mayo de 1985 la Disposición Transitoria Cuarta, con las particularidades que allí establece, en general, los remite al régimen prevenido por la Disposición Transitoria Tercera para los locales de negocio anteriores a dicha fecha. Por lo que en esta medida no veo por qué, si las partes convinieron someterse voluntariamente al régimen de prórroga forzosa, no deban también someterse a idéntica doctrina, vista la voluntad del legislador de equiparar su régimen y que, en definitiva, les podría ser de aplicación idéntica justificación a la ya expuesta respecto de los locales.
 
García-Chamón Cervera, Enrique
Presidente de la Sección 8.ª de la Audiencia Provincial de Alicante
 El marco normativo de los contratos de arrendamiento destinados a actividad profesional celebrados a partir del día 9 de mayo de 1985 que subsistan a la entrada en vigor de la vigente LAU 1994 viene determinado en el último párrafo de la Disposición Transitoria Primera de la vigente LAU porque se refiere a los contratos de arrendamiento asimilados al de inquilinato y al de local de negocio que se hubieran celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esa Ley.
 Los contratos de arrendamiento destinados a actividad profesional se consideraban asimilados al inquilinato y al de local de negocio, según los arts. 4 y 5 TRLAU 1964.
 El último párrafo de la Disposición Transitoria Primera de la LAU declara que a estos contratos se les aplica lo dispuesto en el párrafo anterior, esto es, el régimen propio de los arrendamientos de locales de negocio.
 Si es así, en un arrendamiento destinado a actividad profesional celebrado después del día 9 de mayo de 1985, donde las partes hayan pactado voluntariamente el régimen de prórroga forzosa, le será de aplicación, en cuanto a su duración, lo previsto en la Disposición Transitoria Tercera porque así lo ha dispuesto la STS, Pleno, de la Sala Primera de 12 de marzo de 2015, para los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados después del 9 de mayo de 1985, en el que las partes hubieran pactado voluntariamente el régimen de prórroga forzosa, criterio reiterado en la posterior STS de 12 de abril de 2016:
 "Pues bien, esta Sala, reunida en pleno, ha decidido reiterar dicho criterio, asumiendo íntegramente el razonamiento anteriormente transcrito, y fijar como doctrina jurisprudencial la aplicabilidad de la d.t. 3.ª LAU 1994 a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y anteriores a la entrada en vigor de LAU 1994 pero sujetos por voluntad expresa de las partes a la prórroga forzosa de la LAU 1964, ya que además, por un lado, no sería coherente con el espíritu y finalidad del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, que la supresión del carácter forzoso del régimen de prórroga del art. 57 LAU se tradujese para el arrendador que lo pactara expresamente en un régimen de duración más desfavorable que el de la propia LAU 1964 y, por otro, el criterio favorable a la duración indefinida de estos arrendamientos que podría deducirse de la STS 31-10-2008, citada en uno de los escritos de oposición al recurso, debe entenderse modificado por la STS 9-9-2009, referida a unos contratos posteriores a la LAU 1994 pero que traían causa de los celebrados bajo la vigencia del citado Real Decreto-Ley 2/1985".
 En conclusión, a estos contratos de arrendamiento destinados a actividad profesional celebrados después del día 9 de mayo de 1985, donde se haya pactado voluntariamente la prórroga forzosa, les será de aplicación, en cuanto a su duración, la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994, en donde se distingue según que el arrendatario sea persona física o persona jurídica y, en consecuencia, no será de aplicación lo previsto en la Disposición Transitoria Cuarta.3 de la LAU.
  
Sí se aplica la Disposición Transitoria Cuarta
 Hoz de la Escalera, Javier de la
Magistrado de la Sección 2.ª de la Audiencia Provincial de Cantabria
 Es sabido que la redacción de la Disposición Transitoria Primera de la LAU resultó de todo punto insatisfactoria porque no dio solución a un problema, ya entonces conocido, como era la existencia de contratos posteriores al Decreto Boyer pero sometidos, expresamente o de forma tácita según estimación de los Tribunales, al régimen de la prórroga forzosa regulado en la LAU 1964. La ineludible necesidad de fijar una limitación temporal a estos contratos, que no estaba prevista en esa Disposición Transitoria Primera, ha llevado al TS, en la Sentencia de 12 de marzo de 2015, a considerar de aplicación la Disposición Transitoria Tercera, de manera que, cuando el arrendatario es persona física, el arrendamiento durará hasta su jubilación o fallecimiento del arrendatario, su cónyuge o hijo subrogado; y en caso de arrendamiento por persona jurídica, la duración es –fue– de 20 años a partir de la entrada en vigor de la LAU 1994. Y cabe recordar que para el caso de contratos posteriores a la LAU 1994 sometidos voluntariamente a la prórroga forzosa o indefinida, el mismo TS ha considerado que, en el caso de ser la arrendataria una persona jurídica, la duración máxima es la de 30 años por aplicación analógica del art. 515 CC, como estableció en la Sentencia de 9 de septiembre de 2009; y cuando se trata de arrendatario persona física, ha entendido aplicable igualmente la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994 en la Sentencia de 8 de junio de 2015.
 Los arrendamientos de fincas urbanas en que se desarrollan actividades profesionales eran, en la LAU 1964, arrendamientos asimilados a los de local de negocio, conforme a su art. 5.2.3.º; y los contratos de esta clase celebrados con posterioridad a la entrada en vigor del Decreto Boyer se rigen, en principio, por la Disposición Transitoria Primera de la LAU 1994, que expresamente los menciona en su apdo. 2, último párrafo. Ahora bien, si el contrato asimilado celebrado tras el 9 de mayo de 1985 estaba sometido convencionalmente a prórroga forzosa, se plantea el mismo problema antes expuesto, pues no es posible que no tenga una limitación temporal ni aceptar su prórroga indefinida sin plazo, y se impone encontrar el tope temporal adecuado; y este puede ser el previsto en la propia legislación especial para los contratos asimilados a los de local de negocio anteriores al 9 de mayo de 1985, esto es, el de la Disposición Transitoria Cuarta, que impuso la aplicación del mismo régimen que para los locales de negocio arrendados por persona jurídica con tarifa de IAE superior a 190.000 ptas., es decir, dándoles una duración de cinco años tras la entrada en vigor de la LAU 1994, sin distinción alguna en función de si el arrendatario era persona física o jurídica, sino exclusivamente por la naturaleza de ser arrendamientos asimilados a los de local de negocio; sin perjuicio de que tal equiparación fue objeto de críticas, pues no se atendió a la realidad de que la mayoría de los despachos profesionales son de personas físicas con una realidad muy diferente a la de otros locales asimilados a los de negocio, lo cierto es que la Disposición Transitoria Cuarta es clara y no cabe otra conclusión en cuanto a la duración de esos contratos anteriores al 9 de mayo de 1985. Entiendo que esta limitación temporal debe ser objeto de aplicación también a los contratos posteriores al 9 de mayo de 1985 y sometidos, como los anteriores, a la prórroga forzosa; de una parte, porque se da la misma razón de analogía que apreció en su día el TS para tal aplicación, sobre la base de que la Disposición Transitoria Primera no contempla este supuesto de sometimiento a prórroga forzosa; y de otra, porque resultaría incoherente hacer aplicación analógica de la Disposición Transitoria Tercera en su totalidad, pues conduciría a un agravio comparativo entre los arrendamientos asimilados a los de local de negocio anteriores y posteriores al 9 de mayo de 1985 sin ninguna justificación y a soslayar, también sin motivo bastante, la diferencia que el legislador estableció con toda claridad entre el régimen transitorio de los arrendamientos de locales de negocio (Disposición Transitoria Tercera) y el de los asimilados a locales de negocio (Disposición Transitoria Cuarta).
 En definitiva, sí entiendo de aplicación la Disposición Transitoria Cuarta a estos contratos de arrendamiento destinados a actividades profesionales asimilados a los de local de negocio.