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Referencia:SP/DOCT/22986

Responsabilidad del nuevo propietario por las infracciones cometidas sobre elementos comunes por el titular anterior AP Barcelona, Sección 16.ª, 21-3-2017 SP/AUTRJ/906619

Jurisprudencia Comentada. Agosto 2017

Daniel Loscertales Fuertes. Presidente del Consejo Editorial de Sepín. Abogado

Comentario
La Resolución de la Audiencia de Barcelona viene a reiterar algo que ya está resuelto por el propio Tribunal Supremo y otra jurisprudencia menor, de tal manera que no deja de existir una infracción o una utilización de elementos comunes, sin previo permiso de la Junta de Propietarios, con el quorum correspondiente. La Sentencia hace referencia a los arts. 553-1.2 y 553-40 del Código Civil catalán, que regula el régimen de propiedad horizontal.
En el primero de los preceptos citados, se establece que "los elementos comunes son inseparables de los elementos privativos. Los actos de enajenación y gravamen y el embargo de los elementos privativos se extiende a la participación que les corresponde de los elementos comunes". Ello significa que, por transmitir la propiedad privada, se modifican los derechos y obligaciones del nuevo titular.
En el segundo de los artículos mencionados, se indica que "(...) no pueden hacer (los propietarios u ocupantes) en los elementos privativos ni en el resto del inmueble actividades contrarias a la convivencia normal de la Comunidad (...) y tampoco pueden llevar a cabo las actividades que los Estatutos o la normativa urbanística o la Ley excluyen o prohíben de forma expresa".
Copiamos los preceptos que señala la resolución comentada porque son fundamentales, toda vez que es la única forma de obligar a los propietarios, así como a los que adquieren un piso o local de un titular anterior, a cumplir con esas y con cualquier otra disposición legal, estatutaria o con los acuerdos que se hayan tomado, con el quorum correspondiente, en la Junta de Propietarios.
De no ser así, sería muy sencillo llevar a cabo obras que afectaran a elementos comunes o que dieran lugar a un aprovechamiento indebido de los mismos, por el mero hecho de que el vendedor no hubiera indicado la situación real, de tal manera que, con esa transmisión, ya no hubiera responsabilidad del comprador y la Comunidad tuviera que aceptarlas. Sería una fórmula cómoda de legitimar lo que se ha hecho en contra de la Ley o de los Estatutos.
No es así, lógicamente, sin perjuicio de que el nuevo titular solicite, en su caso, responsabilidad al vendedor si este no hizo constar la infracción que había cometido. Es más, habría tenido que indicar, por ejemplo, que tenía el uso exclusivo de una zona común –sea patio, terraza, etc.–. Naturalmente, esto no puede incluirse en la escritura, porque el notario y el registrador deben limitarse a cumplir con sus obligaciones en la transmisión, pero nunca a modificar los derechos en el documento público que aporta el vendedor (la escritura que firmó cuando adquirió la propiedad), de ahí que los derechos que pueda exigir el comprador no afectan para nada a la Comunidad, sin perjuicio de que, en documento privado, el anterior propietario le hiciera constar (o incluso de palabra) unos derechos inexistentes de los que deberá responder.
Y lo mismo ocurre con la deuda económica que pudiera existir (hasta cuatro años anteriores a la compraventa y el año de la misma), como figura en el art. 553-5 del mismo Código Civil de Cataluña. En definitiva, que cualquier tipo de venta o transmisión, aunque sea como consecuencia de una ejecución hipotecaria o adjudicación hereditaria, no debe repercutir sobre la Comunidad.