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    • ARRENDAMIENTOS URBANOS
        • Obras Conservación
            • (*General) Obras Conservación
Referencia:SP/DOCT/2817

Obras de conservación en la vivienda arrendada Contratos posteriores al 1 de enero de 1995

Opinión. Agosto 2017

Departamento Jurídico de SEPIN

El art. 21 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos recoge los derechos y obligaciones de las partes en relación con las obras de conservación de la vivienda arrendada.
En principio, con carácter general, el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, mientras que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. El límite de las obligaciones del arrendador se encuentra en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. Es importante reseñar que por mucho que en el contrato indique que "la casa se encuentra en buenas condiciones y así tendrá que ser devuelta", o cláusulas de estilo similares, si se acredita la existencia de defectos o vicios no conocidos, fuera de toda responsabilidad del arrendatario, la obligación del arrendador es clara y tendrá que hacer frente a la correspondiente reparación.
El apdo. 2 del art. 21 de la citada LAU determina que cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Lógicamente, siempre que no se llegue a la "inhabitabilidad", pues entonces se producirían los efectos de suspensión o extinción del art. 26, con la condición de que hayan sido ordenadas por la autoridad competente. Igualmente, prevé la Ley que si la obra durase más de 20 días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado, a partir de los 20 primeros días. No será fácil determinar cuando la reparación puede "diferirse hasta el término del arrendamiento", ya que se entra en conceptos indeterminados, pero este precepto copia en parte el art. 1.558 del Código Civil. Será en todo momento un problema técnico a dilucidar entre arrendador y arrendatario, y, caso de no haber acuerdo, acudiendo a la resolución judicial.
Al igual que está previsto en el art. 1.559.2 del Código Civil, el apdo. 3 del repetido art. 21 LAU exige la obligación de notificar al arrendador la necesidad de las oportunas reparaciones, por lo tanto será responsable si no lo hace, o lo comunica a destiempo, pues en estos casos tendrá que correr con los daños o perjuicios ocasionados. Es decir, si observa que las conducciones de agua no funcionan bien, debe hacerlo constar de inmediato, pues en supuesto contrario, cuando se produzca la inundación del piso inferior, la responsabilidad habrá que pedirla al arrendatario. Y como este ejemplo valen otros muchos, de ahí que haya que exigir el cumplimiento de su deber de vigilancia a quien ocupa la vivienda, evitando que se produzcan daños mayores. Además, el arrendatario está obligado a permitir la verificación directa de esa necesidad de reparar, bien por el propio arrendador o por los técnicos que éste designe, lo que resulta una medida cautelar imprescindible, pues lógicamente es el arrendador quien tiene que comprobar la situación y adoptar las medidas pertinentes, considerando que la falta de acceso a la vivienda en el tiempo oportuno al arrendador o técnicos designados, por culpa del arrendatario, dejará sin efecto cualquier responsabilidad posterior de la propiedad. ¿Y qué ocurre si a pesar de la comunicación el arrendador no hace nada? Pues que el arrendatario tendrá que exigir las reparaciones por vía judicial, a través del oportuno juicio ordinario. En el caso de que las reparaciones a efectuar sean "urgentes", este precepto permite al arrendatario hacer frente de forma directa a las mismas para evitar un "daño inminente o una incomodidad grave". La cuestión de determinar qué es lo "urgente" no tiene una contestación global y concreta, dependerá de cada caso y de las circunstancias concurrentes. Lo normal es que, salvo esas cuestiones que no admiten demora (rotura, inundaciones, etc.), el resto de las cuestiones sean avaladas por informe técnico.
¿Cuáles son las pequeñas reparaciones a que se refiere el último apartado del artículo? Desde luego no es fácil tampoco contestar de forma concreta. Descartando la pintura de la casa, el arreglo del suelo y cualquier otro supuesto que corresponda a la estructura o decoración global de la vivienda, a cuenta del arrendador, de lo que debe hacerse cargo el arrendatario es, por ejemplo, de arreglar los grifos, la cerradura de la puerta, las persianas, etc., esto es, todo aquello que se utiliza diariamente y que no forma parte de las instalaciones o servicios generales del inmueble. Por decirlo de otra manera, las paredes, el suelo, el techo, las tuberías y todos los elementos que están ahí estáticos, forman parte de la estructura y son reparaciones a cuenta del arrendador, pero aquello que se toca, se maniobra, se utiliza de forma diaria por la familia, debe ser repuesto por el arrendatario.