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Referencia:SP/DOCT/75697

Nulidad del acuerdo de la Comunidad que modifica el estatuto y prohíbe el alquiler turístico AP Barcelona, Sec. 1.ª, 7-6-2018 SP/SENT/960586

Jurisprudencia Comentada. Diciembre 2018

Daniel Loscertales Fuertes. Presidente del Consejo Editorial de Sepín. Abogado

Comentario
Para que nadie me considere favorable a cualquier tipo de prohibición, tengo que hacer constar que mi postura, en relación con la modificación de los Estatutos, es a favor de que sería necesario siempre el acuerdo unánime, como figura en el art. 17.6 de la Ley de Propiedad estatal, pues, en otro caso, es posible que cualquier Comunidad, como permite el art. 553-26.2 a) del Código Civil catalán, que regula dicho régimen en ese territorio, pueda prohibir, con el acuerdo de los 4/5 del total de propietarios y cuotas, por decir unos ejemplos, que en los pisos no haya despachos profesionales y que en los locales no se establezcan determinados negocios, aunque, naturalmente, nunca con efectos retroactivos.
Pero esta postura, como cualquier otra, debe estar siempre supeditada a una interpretación coherente de lo que la Ley establezca en cada caso y, como antes se indica, en Cataluña esta prohibición (se reitera que siempre sin carácter retroactivo) cabe que se lleve a cabo conforme al precepto antes citado, compatible, por lo menos a mi juicio, con el art. 553-36.1 de la misma.
Lo que pasa es que esta Sentencia de la Sección 1.ª de la Audiencia Provincial de Barcelona que revoca el fallo del Juzgado de 1.ª Instancia (que lo fue en sentido favorable para la Comunidad dando validez al acuerdo) no se puede entender según la normativa correspondiente, pues hay un falta de rigor y coherencia al aplicar las normas de la Ley 5/2015, toda vez que anula el acuerdo de la Junta a pesar de que, como se indica en el Fundamento de Derecho Segundo, punto V, se trata de un "acuerdo genérico", esto es, que actualmente no se prohíbe a nadie en particular, por lo que se salta lo dispuesto en el art. 553-26.1, que permite claramente la modificación del Estatuto, por el quorum de las 4/5 partes.
El problema ya viene cuando hace referencia a Jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, pues, en dichas Sentencias (la última que cita es de 19 de mayo de 2016), se anula un acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios contra una vivienda "por considerar que el uso turístico no tiene por qué comportar una actividad no permitida e incompatible con la normal convivencia (...)". Se refería, por lo tanto, a un hecho ya existente y que afectaba a un piso en concreto, es decir, sin perjuicio de que se actué cuando haya "molestias", en este y en cualquier otro supuesto, aunque no sea "turístico", a tenor del art. 553-40.1 del mismo Código Civil. Pero es evidente que en los casos a que se refiere no se daban esas circunstancias, aunque todavía se aplicaba la normativa anterior a la reforma de la Ley 5/2015.
Pero eso no tiene nada que ver con la Sentencia que ahora se comenta, porque, en este supuesto, la Junta de Propietarios aprobó, por el quorum correspondiente de más de 4/5 partes de propietarios y cuotas, la "prohibición de alquiler turístico", sin que ello supusiera ningún problema actual para nadie, pues, en ese momento, no existían viviendas arrendadas para dicho destino. Se trataba, en consecuencia, de modificar el Estatuto, algo que, como antes se ha dicho, establece claramente el repetido art. 553-26.2 a), aunque el art. 553-36.1 establezca y permita, en general, un uso privativo a plena decisión del propietario, pero es claro que estos derechos se pueden limitar o ser controlados a través del repetido Estatuto, bien sea en origen o luego por el acuerdo de la Junta tantas veces mencionado. Y ello sin perjuicio de que puedan llevar a cabo la impugnación correspondiente si se dan las circunstancias del art. 553-31 del repetido Código Civil catalán, que es lo que ha hecho el propietario que ha obtenido éxito en sus pretensiones de anular el acuerdo donde se "prohibía el uso turístico", a pesar de que su piso no tenía dicha condición y ahí que el Juzgado de 1.ª Instancia, con toda la razón, no admitiera la acción de un comunero.
Pues bien, como se viene indicando (y perdón por la reiteración), una cosa es que estando ya utilizada una vivienda como "turística" se anule este uso por un acuerdo de la Junta, algo que no es correcto legalmente, pero aquí y ahora no se dan esas circunstancias, toda vez que se trata del "futuro", sin perjuicio actual para nadie en el momento de la decisión de la Comunidad, pues lo que se hizo por la Junta fue modificar el Estatuto, con el quorum correspondiente que establece el ya repetido art. 553-26.2 a).
Por lo tanto, en este caso concreto, al ser anulado el acuerdo de la Junta, siempre que se obtenga Licencia Administrativa (pero esto ya es otra cuestión diferente), cualquier propietario puede destinar su vivienda a "uso turístico" (o a cualquier otro), pues, naturalmente, el estatuto actual no lo prohíbe, recomendando que siempre hay que comprobar el Registro de la Propiedad antes de adquirir un piso o local, pues, de no estar inscrita la modificación del Título, no afectará a los actuales propietarios y a los que lo puedan ser en el futuro.
Pero aquí, se insiste, se ha revocado por la Audiencia Provincial en apelación la Sentencia del Juzgado, donde se indicaba la validez del acuerdo, pero en la Sentencia objeto de este comentario se ha dicho que no cabe un acuerdo de la Junta de "carácter genérico" que modificaba el estatuto, con la mayoría de 4/5 que establece el repetido art. 553-26.2 a), algo que, según mi criterio, es totalmente erróneo y carente de base legal, pues deja sin finalidad alguna dicho precepto tantas veces citado, lo que, sin duda, producirá dudas a las Comunidades de Propietarios y a sus asesores, especialmente a los administradores de fincas, en un tema de tanta importancia social.
Es de esperar y desear que la Comunidad haya recurrido ante el TSJC, en la seguridad (siempre con interrogante) de que el mismo pondrá las cosas en su sitio, pues, en otro caso, los acuerdos de la Junta de Propietarios en este sentido no tendrían nunca validez si cualquier comunero se opone, aunque no le afecte para nada en ese momento.
Se podrá aducir, como hago constar al principio de estas notas, que la propiedad privada tiene sus derechos, sin duda, y, además, está reconocida por el art. 33 de la propia Constitución y, también, a efectos del régimen de propiedad horizontal, en el art. 553-36.1 CCCat., pero naturalmente eso no impide cumplir con las normas legales que le afecten en cada caso y aquí se debe aceptar y acatar igualmente el tantas veces citado art. 553-26.2 a), que permite modificar el Estatuto con el quorum de los 4/5 de propietarios y cuotas, que es lo que aquí ha sucedido.
Finalmente, conviene dejar claro, por lo menos según mi postura, que, aunque sea el tema que más preocupa actualmente, a pesar de que la Ley de Propiedad Horizontal no prohíbe específicamente los "arrendamientos turísticos", igual que cualquier otra actividad que sea "molesta", se podrán impedir a tenor del art. 553-40.1, ya se trate de una escuela de música, etc. Naturalmente, probando que esas "molestias" existen. Sin embargo, para ello no es necesario modificar el Estatuto, solamente probar (algo no siempre fácil) dichas actividades "contrarias a la convivencia normal en la Comunidad (...)". En este caso, será suficiente el acuerdo de la mayoría simple del art. 553-25.2 f).
Conclusiones
Dicho todo lo anterior, como se trata de una sola Sentencia, lo que realmente importa al copropietario y a quienes asesoran a la Comunidad, especialmente a los administradores de fincas, es saber si se puede o no impedir que uno o varios pisos se destinen a "alquileres turísticos" y, en su caso, qué actuaciones deben llevarse a cabo cuando la actividad sea "molesta", siempre dentro de la propia LPH.
Pues bien, en opinión del autor, se hace constar lo siguiente:
– Si ya existe concesión de licencia administrativa, la Comunidad no puede impedir esa actividad, pues no cabe que el acuerdo que se puede adoptar para modificar el Estatuto, a tenor del art. 553-26 a) de la Ley de Propiedad Horizontal de Cataluña por 4/5 partes de propietarios y cuotas, afecte a hechos y situaciones anteriores.
– El problema de "molestias" puede estar causado, igualmente, por otras actividades, y también cabe modificar el Estatuto para cambiar cualquier otro destino (por ejemplo, para dedicar locales y terrazas a bares o similares), necesitando, asimismo, las 4/5 partes de cuotas y coeficientes a favor de la prohibición, pero, reiteramos, siempre que no se haya explotado ya como tal y, en su caso, que carezca de licencia administrativa.
– Esta posibilidad de acuerdo de la Junta de modificar el Estatuto, prohibiendo determinadas actividades, está por encima de los derechos individuales contemplados en el art. 553-36.1 CCCat., toda vez que se trata de beneficiar a la Comunidad en conjunto.
– Como cuestión importante, aunque no se den las circunstancias de los puntos anteriores, cabe prohibir "cualquier actividad", no solo la turística, se tenga o no Licencia Administrativa, al amparo del art. 553-40.1, pero siempre que se acredite que la misma es "contraria a la convivencia normal de la Comunidad (...)", aunque, en este caso, es la Junta de Propietarios la que tiene que probar los hechos en un juicio ordinario, aportando las pruebas correspondientes. Esta es una exigencia procesal importante, pues, salvo las denuncias administrativas (que se pueden intentar), este es el proceso que establece actualmente el art. 249.1.8 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En definitiva, esto es lo que nos marca la Ley, y creo conveniente indicar que, aunque el problema mayor sea el "alquiler turístico", sobre todo en verano, la normativa aplicable cabe para distintos tipos de modificación del estatuto y, en su caso, para pedir judicialmente la prohibición de cualquier actividad que cause problemas a la Comunidad, todo ello con base en los preceptos antes señalados.