texto Sepin
logo-Sepin
 
altaalta   recordar claverecordar clave     Usuario  usuario: clave: ENTRAR
Inicioinicio

Administrador de Finques

contenidos gestion
buscar:
lupa
reducir_texto aumentar_texto guardar imprimir pdf Enviar Asignar a carpeta
Conceptos
|
Legislación relacionada
|
|
  • Clasificadores del documento
    • ADMINISTRATIVO NUEVO
        • Potestades administrativas
            • Potestad normativa
                • (*General) Potestad normativa
                • Distribución de competencias
    • ARRENDAMIENTOS URBANOS
        • Procedimientos
            • Juicios Verbales
                • Desahucio Falta de Pago
                    • (*General) Desahucio Falta de Pago
    • PROPIETAT HORITZONTAL
        • (*General) Cuestiones generales sobre vivienda
Referencia:SP/DOCT/81736

Comentarios respecto a las sentencias del TC de 17 y 31 de enero de 2019 en relacion con los recursos de inconstitucionalidad formulados contra las Leyes de Catalunya 24/2015 y 4/2016 SP/SENT/986453 y SP/SENT/988824

Jurisprudencia Comentada. Abril 2019

Enrique Vendrell Santiveri President del Consell de Col·legis d’Administradors de Finques de Catalunya

Ley 24/2015, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética.
El Tribunal Constitucional ha dictado sentencia el pasado día 31 de enero de 2019 en relación con el recurso de inconstitucionalidad instado contra la Ley catalana 24/2015 del 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética. La sentencia, si bien declara la inconstitucionalidad de los artículos 3 y 4 y de la Disposición Adicional de dicha Ley, acepta el desistimiento parcial solicitado por el actual Gobierno del Estado sobre el resto de los artículos que habían sido igualmente impugnados, entre otros, el artículo 5 (apartados 1 a 4 y 9), el artículo 7 y la disposición transitoria segunda, y que son los de mayor trascendencia práctica, como veremos a continuación. Concretamente los artículos que se declaran inconstitucionales se referían al "Procedimiento judicial para la resolución de situaciones de sobreendeudamiento" y a la "Cesión de créditos garantizados con la vivienda"
A partir de la publicación de la Sentencia del TC en el BOE, recupera por lo tanto vigencia el art. 5.2 que determina que "Antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa de vivienda propia y que se encuentren dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial que define esta ley, lo que debe comprobar el mismo demandante, que requerirá previamente la información a los afectados, y siempre que se dé uno de los dos supuestos:
a) Que el demandante sea persona jurídica que tenga la condición de gran tenedor de vivienda.
b) Que el demandante sea persona jurídica que haya adquirido después del 30 de abril de 2008 viviendas que sean, en primera o en ulteriores transmisiones, provenientes de ejecuciones hipotecarias, provenientes de acuerdos de compensación de deudas o de dación en pago o provenientes de compraventas que tengan como causa la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario."
Una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial y una vez formulada la oferta de alquiler social, en los términos previstos en la ley, si los afectados la rechazan, el demandante podrá iniciar el procedimiento judicial.
Hay que recordar que, a los efectos de esta ley (Artº. 5.9), se entiende que son grandes tenedores de viviendas las personas jurídicas siguientes:
a) Las entidades financieras, las filiales inmobiliarias de estas entidades, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, de acuerdo con la legislación mercantil.
b) Las personas jurídicas que, por sí solas o por medio de un grupo de empresas, sean titulares de una superficie habitable de más de 1.250 m2, con las siguientes excepciones:
1º. Los promotores sociales a que se refieren las letras a y b del artículo 51.2 de la Ley catalana 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.
2º. Las personas jurídicas que tengan más de un 15% de la superficie habitable de la propiedad calificado como viviendas de protección oficial destinada a alquiler.
Para que la propuesta pueda ser considerada de alquiler social ha de cumplir una serie de requisitos (Artº5.7):
a)Que la renta no supere el porcentaje que se señala de los ingresos ponderados de la unidad familiar.
b)Que se ofrezca en alquiler preferentemente la vivienda objeto del procedimiento, o alternativamente, una vivienda situada en el mismo término municipal, salvo que los servicios sociales municipales informen favorablemente el traslado a otro término municipal.
c)El arrendamiento deberá ser por un período de como mínimo tres años.
Asimismo, como sea que también pasa a ser de aplicación la Disposición Transitoria Segunda, ello supone que:
En todos los procedimientos de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler que estén en trámite de sustanciación o de ejecución en el momento de entrada en vigor de esta ley que tengan por objeto viviendas propiedad de las personas jurídicas consideradas como grandes tenedores según esta ley, el demandante o ejecutante tiene la obligación de ofrecer, antes de adquirir el dominio de la vivienda, un alquiler social, en los términos antes señalados (Artº. 5.2)
En los casos de procedimientos de ejecución hipotecaria o desahucio por impago de alquiler que estén en trámite de sustanciación o de ejecución en el momento de entrada en vigor de esta ley y que no estén incluidos en el supuesto anterior, son aplicables las medidas que la ley prevé a cargo de la Administración (realojamiento, cesión obligatoria de viviendas vacías, etc).
Por último, hay que recordar la obligación legal de las Administraciones públicas, de garantizar "en cualquier caso" el realojo adecuado de las personas y unidades familiares en situación de riesgo de exclusión residencial que estén en procesos de desahucio de su vivienda habitual, para poder hacer efectivo el desahucio (Artº 5.6).
Ley 4/2016, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial.
En este caso, la Sentencia del Tribunal Constitucional de 17 de enero de 2019 resuelve el recurso de inconstitucionalidad presentado por el Gobierno del Estado contra los arts. 8.e), 10.1, 14.8, 15, 16, 17, disposición final tercera.3 y disposición final sexta de la Ley catalana anterior. Igual que ha sucedido con el recurso de inconstitucionalidad anteriormente comentado, el Abogado del Estado formuló solicitud de desistimiento parcial del mismo respecto a la totalidad de los artículos impugnados, con excepción del Artículo 17, que establecía la expropiación del uso en supuestos de transmisión de viviendas derivadas de acuerdos de compensación o dación en pago de préstamos hipotecarios, que se mantuvo como único objeto del recurso y que la Sentencia declara definitivamente inconstitucional.
Por lo tanto, lo más trascendente en este caso es que como consecuencia de la Sentencia anterior, a partir de la publicación de la misma en el BOE los artículos 8.e), 10.1, 14.8, 15, 16, 17, disposición final tercera.3 y disposición final sexta recuperan su vigencia, ya que se hallaba suspendida como consecuencia del referido recurso.
De todo ello resulta relevante, la regulación del procedimiento para proceder a la expropiación temporal de viviendas vacías por causa de interés social, introducida en el Artº. 15, en virtud de la cual las administraciones públicas de Cataluña, por causa de interés social, de acuerdo con la normativa de expropiaciones y con la finalidad de dotarse de un parque social de viviendas asequibles en alquiler para atender a las necesidades de vivienda de las personas que se encuentran en situación de exclusión residencial o que están en riesgo de encontrarse en dicha situación, pueden llevar a cabo la expropiación forzosa del uso temporal de la vivienda, durante un período de cuatro años como mínimo y de diez años como máximo.
Para ello deberán concurrir los siguientes requisitos:
a)Que los inmuebles estén ubicados en las áreas indicadas por el artículo 12.5 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, o en los municipios que el Gobierno declare por decreto, atendiendo a la demanda de las necesidades de vivienda y el parque de viviendas vacías existente en el ámbito territorial correspondiente.
b)Que las viviendas estén inscritas en el Registro de viviendas vacías y viviendas ocupadas sin título habilitante, o sean susceptibles de estar inscritas, o pertenezcan a personas jurídicas que las hayan adquirido de un titular de viviendas inscritas en el Registro en primera o ulteriores transmisiones, aunque el titular actual sea un fondo de titulización de activos o la adquisición se haya efectuado mediante la transmisión de acciones o participaciones de sociedades mercantiles.
Asimismo, entra en vigor el Artículo 16, que regula la obligación de realojamiento en determinados supuestos de personas o unidades familiares en riesgo de exclusión residencial.
Para ello se establece un sistema transitorio y excepcional para realojar a las personas o unidades familiares ocupantes de determinadas viviendas si se encuentran en riesgo de exclusión residencial y pueden perder la vivienda habitual, siempre que no tengan ninguna posibilidad de acceder al uso legítimo de otra vivienda.
Se consideran supuestos de pérdida de la vivienda los siguientes:
a) La transmisión de viviendas derivadas de acuerdos de compensación o dación en pago de préstamos o créditos hipotecarios sobre la vivienda habitual o la firma de la compraventa de una vivienda que tenga como causa de la venta la imposibilidad del prestatario de devolver el préstamo o crédito hipotecario.
b) La ejecución hipotecaria o el desahucio por impago de las rentas de alquiler.
Una vez más, se impone la obligación "como última medida" de ofrecer a los ocupantes que se encuentren en riesgo de exclusión residencial el realojamiento a una vivienda de su titularidad, bajo el régimen de alquiler y por un plazo de tres años, a los adquirientes de las viviendas y los instantes de los procesos judiciales de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de rentas de alquiler en los supuestos anteriormente referidos (apartados a y b) "a las personas jurídicas titulares de viviendas inscritas en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante, o susceptibles de ser inscritas, o personas jurídicas titulares de viviendas que hayan adquirido de un titular de viviendas inscritas en el Registro en primera o ulteriores transmisiones, aunque el titular actual sea un fondo de titulización de activos o que la adquisición se haya efectuado mediante la transmisión de acciones o participaciones de sociedades mercantiles"
Es de señalar no obstante que, la vigencia de las medidas establecidas en este precepto que comentamos, se establecen con un carácter temporal máximo de tres años a partir del día siguiente a la entrada en vigor de la presente ley, por lo que teóricamente, dado que su entrada en vigor fue el 30 de diciembre de 2016, su aplicación efectiva concluiría el 30 de diciembre de 2019, salvo que se introduzca una nueva reforma legislativa que lo rectifique.
Finalmente, resulta no menos inquietante para la estabilidad del mercado de alquiler de vivienda en el territorio de Cataluña la entrada en vigor de la Disposición final Sexta, en virtud de la cual se instaba al Gobierno de la Generalitat a aprobar los criterios para la regulación de una nueva Ley de Arrendamientos Urbanos que regule la relación arrendaticia en el ámbito de las viviendas.
Como consecuencia de las anteriores Sentencias, la entrada en vigor de los preceptos comentados de las Leyes 25/2015 y 4/2016, a pesar de que no han pasado el filtro de inconstitucionalidad dados los desistimientos formulados desde Presidencia del Gobierno, generarán en su interpretación, desarrollo y aplicación múltiples controversias, que sin duda habrán de esclarecerse de forma inmediata en interés de todos los afectados y de los objetivos que pretenden conseguir dichas regulaciones.