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Referencia:SP/DOCT/81840

13 puntos relevantes del nuevo Real Decreto-ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

Opinión. Marzo 2019

Alberto Torres López Director Jurídico de Sepín. Abogado. Presidente de la Sección de Arrendamientos Urbanos, Propiedad Horizontal e Inmobiliario del ICAM

Introducción
Tras el fallido Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda y Alquiler, que no fue convalidado por el Congreso de los Diputados, el Gobierno aprobó, el 1 de marzo de 2019, un nuevo Real Decreto-Ley, el 7/2019, que tiene el mismo objeto, pero que introduce importantes cambios en relación con el anterior, y que entró en vigor el pasado 6 de marzo.
No es mi intención analizar si esta Reforma va a conseguir los efectos perseguidos por el Ejecutivo, aunque mucho me temo que, muy al contrario de lo pretendido, se reducirá la oferta y se incrementarán los precios del alquiler de las viviendas. Lo que interesa aquí es examinar sus aspectos jurídicos más novedosos, que mejoran algunos del anterior Real Decreto-Ley 21/2018, pero se pierde la oportunidad de solventar otros de especial gravedad.
Entre los primeros, me remito a mis comentarios publicados en el otrosí.net, el 19 de diciembre de 2019, en los que incidía en la circunstancia de que si lo que se pretendía era la protección de los arrendatarios, la Reforma olvidaba el grave perjuicio que se les ocasiona en el caso de que su contrato no se hallase inscrito en el Registro de la Propiedad, o que se mantuviese la reserva por razón de la materia que procesalmente obligaba a aquellos que pretendían la recuperación de las fianzas entregadas, a acudir a largos y costosos juicios declarativos ordinarios. Afortunadamente, el nuevo Real Decreto-Ley acaba con estas lamentaciones y vuelve a la situación anterior a la Ley 4/2013 en cuanto a la desaparición de algunas de las consecuencias de la falta de inscripción y permite acudir al juicio declarativo que corresponda por razón de la cuantía, cuando esta puede determinarse.
Sin embargo, esta misma comparativa de los dos Reales Decretos recoge dos puntos especialmente negativos, como son que no se hayan corregido las deficiencias observadas en los trámites para la intervención de los Servicios Sociales, así como la creación del nuevo Sistema de Índices de referencia que nace con la vocación de controlar las rentas de los contratos.
En cualquier caso, al igual que hice con el anterior Real Decreto-Ley, me detengo en los puntos más importantes de la Reforma en el ámbito de los Arrendamientos Urbanos:
1.º La vuelta de las viviendas suntuarias y la decepción por la falta de definición de los arrendamientos turísticos
Como reconoce la propia Exposición de Motivos, uno de los objetivos del Real Decreto es dejar sin efecto la Reforma del 2013. De este modo, vemos como el art. 4 vuelve a introducir, literalmente, el anterior párrafo segundo del apdo. 2, que excluye del régimen aplicable a los arrendamientos de viviendas las conocidas tradicionalmente como suntuarias, es decir, aquellas cuya superficie es superior a 300 metros cuadrados o en las que la renta inicial en cómputo anual excede de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, igualmente, en cómputo anual. El régimen jurídico de los arrendamientos de dichas viviendas se sujetará a la voluntad de las partes, como ya se hacía con anterioridad.
Indudablemente la Ley de Arrendamientos Urbanos no es el texto adecuado para regular los arrendamientos turísticos, máxime cuando su objeto es precisamente excluirlos. Sin embargo, era necesario diferenciarlos de los arrendamientos de temporada a los que se refiere el art. 3.2 y cuyo régimen es el de los arrendamientos de uso distinto al de vivienda. Lamentablemente, con la actual redacción no es posible tal distinción, y haber añadido en el nuevo texto, como criterio definitorio de los turísticos, su comercialización o promoción por canales de oferta turística "o por cualquier otro modo de comercialización o promoción" es totalmente insuficiente.
2.º Supresión de la necesidad de inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, para que produzca efectos respecto de terceros
La Reforma suprime el apdo. 2 del art. 7 y modifica los arts. 13 y 14, por lo que ya no es necesario que los contratos de arrendamiento se inscriban en el Registro de la Propiedad para que produzcan efectos respecto de terceros durante el período de duración mínima legalmente previsto, volviéndose a la redacción anterior a la Ley 4/2013.
De este modo, si durante los primeros cinco o siete años de duración del contrato, según el arrendador sea persona física o jurídica, se resuelve el derecho del arrendador por alguna de las causas recogidas en el art. 13, el arrendatario tendrá derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan los cinco o siete años.
La necesidad de la inscripción fue una novedad introducida por la Ley 4/2013, que se ha demostrado totalmente alejada de la realidad. Nadie discute que el Registro de la Propiedad es el mejor garante de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario, sin embargo, especialmente en el caso de las viviendas, dichos contratos, dada la sencillez de los mismos, no suelen acceder al Registro, siendo la sanción por su falta de inscripción totalmente desproporcionada y claramente perjudicial para la parte más débil del contrato.
3.º La nueva duración de los contratos de arrendamiento de vivienda y de sus prórrogas
La modificación de los arts. 9 y 10 supone volver a la duración anterior a la Ley 4/2013, es decir, cinco años de duración mínima más tres de prórroga por plazos anuales, con la excepción de los arrendamientos concertados por personas jurídicas, en cuyo caso su duración será de siete años mínimo más tres de prórroga por plazos anuales.
El Real Decreto-Ley 7/2019 corrige el 21/2018, que, curiosamente, establecía una prórroga de tres años y no, como hacía anteriormente y ahora, de plazos anuales hasta un máximo de tres.
Sin embargo, la principal novedad radica en que la denuncia del contrato debe efectuarse con cuatro meses de antelación en el caso del arrendador y de dos en el caso del arrendatario. Seguro que muchos recordaremos arrendadores que solicitaban asesoramiento tardío cuando el preaviso era solamente de un mes, no cuesta por lo tanto vaticinar que estos supuestos se multiplicarán ahora que el plazo es de cuatro meses, con la importante "sanción" para ellos de una prórroga de tres años.
No pretendo discutir si la vuelta a los cinco años va a fomentar o no el mercado del alquiler, pues frente a una mayor estabilidad del arrendatario, existe el riesgo de que se contenga la oferta y, por lo tanto, que se incremente la renta de los contratos. Sin embargo, considero que no tiene justificación alguna que se distinga entre contratos firmados por arrendadores según sean personas físicas o personas jurídicas. Hay que tener en cuenta que estas entidades pueden adoptar muy diversas formas, así como tener distintos objetos sociales, sin que sea ningún delito perseguir un ánimo de lucro que se encuentra igualmente en las personas físicas que arriendan sus inmuebles. Por otro lado, no deja de ser perturbador que un arrendatario sea de peor de condición que otro, en el mismo inmueble, simplemente por la distinta personalidad de su arrendador. Tampoco debe olvidarse que el arrendador, no tiene por qué ser propietario de la vivienda, por lo que podemos encontrarnos con la paradoja de que el propietario sea una persona jurídica, pero el arrendador, sin embargo, una persona física, fijándose entonces un plazo de duración de cinco años y no de siete.
4.º Denegación de la prórroga por necesidad del arrendador
La nueva redacción del art. 9.3 exige, de nuevo, como ya se hacía con anterioridad a la Reforma introducida por la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, que en el propio contrato de arrendamiento se haga constar de forma expresa la causa de necesidad que se invoque.
La realidad nos muestra que resulta muy complicado fijar en el contrato, en ocasiones con mucha antelación, una determinada causa de necesidad, cuando lo que debería ser relevante es que la causa concurra de verdad y no que se haya expuesto de una manera u otra en el propio contrato.
5.º Imposibilidad de excluir la subrogación mortis causa en arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad o afecte a menores de edad, personas con discapacidad o mayores de 65 años
Al igual que ocurría anteriormente, no cabe excluir la subrogación mortis causa durante el período de duración mínimo legal, ahora cinco o siete años; la novedad radica en que en los contratos de duración superior tampoco cabrá pacto cuando el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad o se vean afectados menores de edad, personas con discapacidad o mayores de 65 años.
Dada la redacción del precepto, parece que las situaciones descritas deben concurrir al firmarse el contrato de arrendamiento, que es cuando sería posible el pacto, sin embargo, parece más lógico pensar que, aunque se hubiera pactado su renuncia, si en el momento de la subrogación por fallecimiento del arrendatario concurre alguna de las situaciones descritas, la subrogación sería admisible.
Falta precisión en la utilización de los términos lo que no hace difícil aventurar diversas controversias. De este modo, se hace referencia a personas "afectadas" como menores de edad, personas con discapacidad o mayores de 65 años, por lo que bastará que convivan con el arrendatario para que tenga lugar la subrogación.
6.º La limitación en la actualización de la renta
Se introduce un tercer párrafo en el apdo. 1 del art. 18 que regula la actualización de la renta limitando la misma al IPC; ahora, a diferencia del Real Decreto-Ley 21/2018, es aplicable a todos los contratos y no solamente a los de renta reducida.
Se trata de una muy importante limitación que debemos poner en relación con la ampliación en la duración de los contratos, pues deja escaso margen de maniobra a los arrendadores con cinco y siete años.
No es extrañar que se busquen subterfugios para evitar dicha limitación, como pueden ser las "rentas bonificadas", que permitan, por ejemplo, fijar una renta de 1.000 €, pero que, sin embargo, consecuencia de una específica oferta, sea de 800 € en el primer año y de 900 € en el segundo. ¿Se trata de un fraude de ley? Habrá que esperar a que los Tribunales se pronuncien.
Tampoco quiero olvidar en este punto, dado el nuevo corsé que impone la norma, la posibilidad de pactar una renta decreciente, tan poco común en nuestro país, pero, que sin embargo, puede ser mucho más acorde con la realidad del arrendamiento. Es cierto que pide un esfuerzo inicial al arrendatario al que se le exige, al principio, una renta un poco superior a la de mercado, pero es indudable, por un lado, que el estado en el que aquel recibe la vivienda se va deteriorando con el tiempo y uso y, por otro, que el hecho de que la renta disminuya con el transcurso del tiempo es una justa contrapartida a aquel esfuerzo inicial, premiando su continuidad y consiguiendo así la siempre pretendida estabilidad de la relación contractual.
7.º El pacto para la elevación de la renta por mejoras
El art. 19 fija la posibilidad de elevar la renta por mejoras. El precepto se está refiriendo a todos aquellos supuestos en los que es el arrendador el que pretende realizar obras de mejora, regulándose la elevación de la renta que esas obras puedan traer aparejada. La novedad que se introduce con la Reforma en su apdo. 4 es que las repetidas obras sean pactadas por las partes, sin que ello pueda afectar a la duración del contrato, siendo necesario que aquellas excedan del deber de conservación que corresponde al arrendador.
El nuevo apartado no sobra, aun cuando se refiere a supuestos no muy comunes que hasta ahora tenían igual solución, vía pacto, siempre que no trajese consigo la renuncia de derechos del arrendatario, expresamente proscrita en el art. 6.
8.º La atribución de los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato al arrendador persona jurídica
En este caso, la atribución de dichos gastos a los que hace referencia el art. 20 en el nuevo párrafo que añade al apdo. 1 es solo al arrendador persona jurídica, y no, por lo tanto, en el caso de que sea una persona física. La distinción puede considerarse más justificada, aunque, según mi criterio, solo debería tener cabida en los casos en los que el arrendatario sea consumidor, condición que no siempre tiene por el mero hecho de contratar con una persona jurídica.
9.º El derecho de adquisición preferente a favor de las Administraciones Públicas
Se introduce en el art. 25.7 y otorga los derechos de tanteo y retracto, respecto de la totalidad del inmueble, al órgano que designe la Administración competente, para el caso de su venta.
A nadie se escapa que el objetivo de esta modificación es poner algún tipo de control a las ventas de inmuebles a Fondos de Inversión. La realidad, sin embargo, nos muestra que las Administraciones apenas hacen uso de similares derechos que otras normativas les otorgan, como por ejemplo ocurre en el caso de las de viviendas de protección oficial, siendo por ello muy discutible el coste que su mera inclusión pueda suponer en la actividad económica.
10.º Los nuevos límites a las fianzas y garantías adicionales
Se trata sin duda de otro de los cambios más significativos de la Reforma, pues hasta ahora la Ley curiosamente no ponía límites a las garantías adicionales a la fianza en metálico, por lo que no era extraño encontrar contratos en los que dichas garantías cubrían plazos superiores a los seis meses, pues se consideraba que era el período de tiempo que podía durar un procedimiento judicial de desahucio, hasta el efectivo lanzamiento del arrendatario.
Con la Reforma, conforme a lo dispuesto en el nuevo párrafo segundo del art. 36.5, en el caso de arrendamiento de viviendas, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de la renta. Por lo tanto, actualmente, el período máximo de garantía podrá ser de tres meses: un mes de fianza en metálico, más dos meses de garantía adicional.
Se trata de nuevo de una modificación de gran trascendencia que no es difícil presagiar que va a reducir notablemente la oferta en el alquiler de viviendas. Indudablemente, si el legislador lo que pretendía era evitar los importantes desembolsos iniciales que por estos conceptos se obliga a realizar a muchos arrendatarios, la solución pasaba por la limitación de dicho desembolso inicial, pero no, sin embargo, de otro tipo de garantías complementarias, como puede ser, por ejemplo, la de un fiador personal, que en nada afecta a aquel y que mucho nos tememos que con la Reforma no puede garantizar más de dos meses de renta.
En relación con las fianzas hay que tener en cuenta, igualmente, que se incorpora un apdo. 2.º a la Disposición Adicional Tercera que regula su depósito y que, bajo el eufemismo de la transparencia e intercambio de información, no tiene otro objetivo que incrementar el control de las mismas, fijando unos datos mínimos que necesariamente deben figurar.
11.º La posibilidad de acudir al juicio que corresponda por razón de la cuantía, cuando esta pueda determinarse
La rígida reserva que por razón de la materia existía hasta ahora no tenía ningún sentido. El hecho de que cualquier cuestión sobre arrendamientos urbanos que no fuese una reclamación de rentas o cantidades debidas por el arrendatario, cualquiera que fuese su importe, un desahucio por falta de pago o por extinción del plazo, debiese sustanciarse necesariamente por los trámites del juicio declarativo ordinario, obligaba a que cuestiones de muy escasa cuantía, como podían ser una simple repercusión del IBI o la actualización de la renta del contrato, se tramitasen por aquel juicio declarativo. Ahora, afortunadamente, siempre que la cuestión permita la valoración de la cuantía del procedimiento, y los casos citados son un claro ejemplo, podrán resolverse a través del juicio verbal cuando aquella cuantía no supere los 6.000 €. No obstante, como tantas otras veces, la modificación exigía una mayor precisión técnica, pues son innecesarias las dudas que ahora suscita su relación con otros preceptos, como el art. 250.1.1.º LEC, que permite al arrendador acudir al juicio verbal cualquiera que sea el importe de las cantidades reclamadas, y con el art. 251.9 LEC, que fija la cuantía en los procedimientos arrendaticios en una anualidad de la renta, por lo que aquella siempre "puede" establecerse.
El precepto, además, permite poner fin a la polémica provocada por algunos Juzgados que admitían las muy numerosas demandas que tienen por objeto la devolución de las fianzas arrendaticias por los trámites del juicio verbal. Según mi criterio, la regulación anterior no autorizaba esta excepción, puesto que atribuía solamente al arrendador la posibilidad de acudir a dicho juicio declarativo para reclamar rentas y otras cantidades debidas, pero no, sin embargo, al arrendatario. Ahora, de nuevo, debemos decir que, afortunadamente, dichas devoluciones de fianza, cuando no superen los 6.000 €, podrán efectuarse por medio del juicio verbal.
Solo cabe esperar que este mismo criterio se siga igualmente en la reserva que se impone en el art. 249.1.8.º para cuestiones relativas al régimen de propiedad horizontal.
12.º La participación de los Servicios Sociales en los juicios de desahucio
Probablemente sea este el punto más negativo de la Reforma que el Real Decreto-Ley 7/2019 no ha corregido, habiendo tenido la oportunidad de hacerlo, ya que figuraba prácticamente en idénticos términos en el Real Decreto-Ley 21/2018. No por el hecho de que se arbitre la intervención de dichos Servicios, sino por la forma en la que, finalmente, ha quedado redactado el precepto que, presagiamos, garantiza en muchos desahucios la ralentización de la ejecución de las resoluciones judiciales y, por ende, de los lanzamientos. Los preceptos modificados de la LEC son los arts. 441, 549 y 686, extendiendo este último esta opción a todos los procedimientos de ejecución hipotecaria regulados en los arts. 681 y ss.
La participación de los Servicios Sociales, a petición específicamente del ejecutado en situación de vulnerabilidad, dado que su intervención siempre se ha producido cuando ha sido necesaria, no es una novedad, por cuanto la Ley 5/2018, de 11 de junio, que modificó igualmente la LEC, en relación con la Ocupación Ilegal de Viviendas, y que entró en vigor el pasado 2 de julio, reformó ya el art. 441, así como el art. 150.4, en el sentido de recoger la intervención de los Servicios Sociales en los lanzamientos de habitantes de primera vivienda, sentando las bases a través de una Disposición Adicional, para la necesaria coordinación a estos efectos entre las distintas Administraciones Públicas.
La Reforma es bien intencionada, pero, mucho nos tememos, alejada como tantas otras veces de la realidad. Es más, auguramos una próxima modificación cuando la práctica diaria de los Tribunales obligue inexorablemente a ello. De nuevo, se desconoce la realidad, se ignora la falta de medios de aquellos Servicios para realizar su labor. Habría bastado preguntar a los propios funcionarios de la Administración de Justicia, procuradores de los Tribunales o letrados que estamos presentes en los lanzamientos, para constatar la impotencia de los propios Servicios Sociales cuando se requiere su presencia, hasta ahora excepcionalmente, al verse imposibilitados de cumplir su cometido.
No obstante, lo más grave es la deficiente redacción del precepto, que no puede ser más indeterminada, ya que, dada la compleja coordinación que se requiere entre organismos públicos, garantiza, lamentablemente, la dilación de estos procesos.
De este modo podemos observar como el precepto no recoge plazo ni para que el arrendatario, una vez recibido el requerimiento, acuda a los Servicios Sociales ni para que la Administración competente aprecie la situación de vulnerabilidad, pues se limita a señalar que esta lo notificará "inmediatamente" al órgano judicial. Se dirá que hasta ese momento no se suspende el procedimiento judicial, pero a nadie se le escapa que si el arrendatario acredita ante el Juzgado que ha acudido a dichos Servicios Sociales, el lanzamiento no se va a llevar a efecto hasta que estos hayan notificado al órgano judicial si concurre o no la situación de vulnerabilidad.
Tampoco acaba de entenderse que se establezca un plazo de suspensión de un mes o de dos meses, según el demandante sea persona física o persona jurídica, máxime cuando las medidas a adoptar en uno y otro caso son exactamente las mismas, por lo que la distinción resulta improcedente.
También se modifica el art. 549, regulador de la demanda ejecutiva que, precisamente, no es necesaria en la ejecución de resoluciones de condena de desahucios arrendaticios, y que, ahora, cuando se trate de vivienda habitual, con carácter previo al lanzamiento, es necesario que se haya procedido en los términos del art. 441.
La redacción es de nuevo deficiente. El precepto no aclara si el Auto por el que se despacha ejecución debe de nuevo informar al ejecutado de la posibilidad de acudir a los Servicios Sociales, lo que resulta redundante por cuanto se le habrá informado ya en el requerimiento del art. 441.1 ter; o se trata simplemente de una comprobación que debe realizarse antes de dictar el correspondiente Auto, lo que procesalmente no tiene mucho sentido, máxime cuando aquella omisión sería motivo de nulidad de actuaciones.
13.º El nuevo Sistema de Índices de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda
El motivo por el que el anterior Real Decreto-Ley 21/2018, no fue convalidado por el Congreso de los Diputados, se debió fundamentalmente a la negativa del grupo parlamentario Unidas Podemos a respaldarlo, dado que no incluía un sistema de control de las rentas de los contratos de arrendamiento.
Dicho control pretende introducirse a través de un Sistema de Índices de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda que regula la Disposición Adicional Segunda. Son muchas las dificultades que aventura su implantación, siendo varios los ejemplos en los que determinadas disposiciones programáticas no llegan nunca a desarrollarse; sin embargo, en este caso Cataluña ya ha dictado un Decreto que sienta las bases para su regulación, concretamente el 9/2019, de 21 de mayo, y que, entre otras medidas, determina las zonas declaradas de "Mercado tenso" y establece como regla general que las rentas deberán ser inferiores al 10 % del repetido Índice de Referencia del Precio del Alquiler.
La Disposición prevé la elaboración de dicho Índice en el plazo de ocho meses por parte de la Administración General del Estado, utilizando datos procedentes de la información disponible en la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, Catastro, Registro de la Propiedad, registros administrativos de depósito de fianzas y otras fuentes de información; ofreciendo anualmente una relación de valores medios de la renta mensual en euros por metro cuadrado de superficie de la vivienda, agregados por secciones censales, barrios, distritos, municipios, provincias y comunidades autónomas. No obstante, en su apdo. 2 permite a las comunidades autónomas establecer su propio índice de referencia.