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Referencia:SP/DOCT/82444

Limitación en la renta en los arrendamientos de vivienda de Cataluña según el Decreto-Ley 9/2019, de 21 de mayo

Artículo Monográfico. Mayo 2019

Enrique Vendrell Santiveri. Abogado. Asesor Jurídico del Consell de Col·legis d’Administradors de Finques de Catalunya

I. Introducción
Resulta difícil de creer que no responda a intereses electoralistas la promulgación sorpresiva de una nueva regulación sobre aspectos socialmente tan sensibles como la vivienda y el alquiler, aprobada en la misma semana en la que se celebra una doble convocatoria electoral, y en forma de Decreto-Ley, es decir, por la vía de urgencia y como norma de rango de Ley. No por ello debería resultar reprobable legalmente la iniciativa del ejecutivo, si no fuera por el hecho de que una vez más, como ocurrió con el RDL 7/2019, y anteriormente con el fracasado RDL 21/2018, aprobados con análogos propósitos a los del Govern de Catalunya, ha sido redactada sin debatir ni consultar siquiera con los profesionales, operadores jurídicos, expertos, agentes económicos o sociales que, directa e indirectamente, se hallan implicados en esta compleja materia. De hecho, es incluso conocido que la iniciativa, política, del Departament de Justicia no era ni es compartida en su visión por los técnicos del Departament de Territori, a pesar de que públicamente se haya tratado de ofrecer una imagen de consenso. El resultado es que con esta regulación se provoca, una vez más, una nueva grave distorsión del mercado de alquiler (después de los vapuleos de los aludidos RDL del Gobierno del Estado), o de lo que pueda quedar de él. Es sabido que lo que necesita el mercado de arrendamientos urbanos es estabilidad y seguridad, y esta nueva disposición se ha esmerado en hacer justamente lo contrario, por su pretensión (que sí encontró justificación en el regulador de los años 40 y 50 después de la contienda civil), por el procedimiento inadecuado y por la inoportunidad del momento.
Pero vamos a resumir las principales medidas recogidas en el Decreto-Ley de Medidas Urgentes en Materia de Contención de Rentas en los Contratos de Arrendamiento.
II. Entrada en vigor efectiva de las medidas
Para que las medidas tengan efectividad es necesario que, previo trámite de consulta, audiencia e información pública, los municipios que disponen de Índice de Referencia de Alquiler (o aquellas entidades supramunicipales en que se encuentren integrados) soliciten de forma motivada, y de acuerdo con la casuística que prevé el art. 2, la declaración de un área con mercado de vivienda tensa al Departamento de Territorio y Sostenibilidad.
Los municipios sobre los que se pueden solicitar áreas tensas son aquellos que disponen de índice de referencia:
Badalona, Barcelona, Blanes, Calafell, Calella, Cambrils, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, El Masnou, El Prat de Llobregat, El Vendrell, Esplugues de Llobregat, Figueras, Gavà, Girona, Granollers, Igualada, La Seu d'Urgell, L'Hospitalet de Llobregat, Lleida, Lloret de Mar, Manresa, Mataró, Mollet del Vallès, Montcada i Reixac, Olot, Pineda de Mar, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Pere de Ribes, Santa Coloma de Gramenet, Sitges, Tarragona, Terrassa, Torredembarra, Tortosa, Valls, Vic, Viladecans y Vilafranca del Penedès.
Para la ciudad de Barcelona se pretende, sin embargo, un régimen singular, y es el propio Ayuntamiento el que, por acuerdo de su Consejo Plenario, puede establecer qué ámbitos de la ciudad justifican la aplicación de la contención de rentas.
La resolución que declara el área de mercado de vivienda tensa tiene que ir acompañada de una memoria con las actuaciones (diferentes de las de contención de la renta) que llevarán a cabo las Administraciones para atenuar o revertir la situación de mercado tenso en el área que se solicita. Esta declaración de "mercado de vivienda tensa" será de carácter temporal, por un período máximo de cinco años, aunque la norma permite acortarlo o también ampliarlo si la situación lo justificara.
III. Cómo serán las rentas de los nuevos contratos que se concierten en las áreas declaradas de mercado tenso
Para las viviendas (no protegidas) destinadas a uso habitual del arrendatario, los precios máximos de arrendamiento serán los siguientes:
Índice referencia + 10% = Importe inicial máximo de aplicación ordinaria a los nuevos contratos (art. 6).
Índice referencia + 20% = Excepción por viviendas nuevas o con gran rehabilitación (durante cinco años según la redacción del art. 11). En los tres primeros años no se aplica ni siquiera este tope del 20% (segundo redactado de la Disposición Transitoria Segunda).
Índice de referencia banda superior + 5% = Excepción por viviendas con características singulares justificadas en el contrato, que no tenga en cuenta el cálculo del índice (servicio de portería, zona comunitaria, piscina).
IV. Casos singulares
En contratos preexistentes situados en área declarada de mercado tenso con una renta superior al precio de referencia, calculado según las indicaciones anteriores, independientemente de que sea renovación de contrato entre las mismas partes o se trate de un contrato con unos nuevos arrendatarios, se podrá fijar como renta máxima inicial del nuevo contrato la misma del contrato anterior, siempre que el precio del último año responda a reglas de actualización o elevación de la renta establecidas por la Ley (LAU) (art. 10).
La asunción por parte del arrendatario de los gastos generales y de servicios individuales, en contratos celebrados en los ámbitos afectados por la contención de rentas, puede pactarse en los términos y dentro de los límites legales (LAU). En este caso, se debe hacer constar de forma desglosada la renta y los gastos asumidos por el arrendatario (arts. 9 y 10.3), tal y como ya prevé la LAU.
En contratos en los que, acabado el plazo de duración obligatoria por el arrendador, se hayan realizado obras de mejora en la vivienda, se podrá elevar la renta de acuerdo con los términos que prevé la Ley, aunque se supere el límite del cálculo que resulte del índice de referencia más el diferencial correspondiente (art. 12).
Es una obligación que en todos los contratos de las áreas declaradas como tensas conste el índice de referencia que las partes consideren aplicable, y que la hoja obtenida en el cálculo del índice de referencia, con las características análogas a la vivienda que forme parte del contrato de arrendamiento, se adjunte al contrato de alquiler (art. 7).
La revisión de rentas en los contratos celebrados en áreas declaradas como tensas debe constar expresamente como pacto en el contrato, y se utilizará para la actualización durante toda su vigencia el índice de garantía de competitividad (IGC) (art. 8).
En todas las ofertas de arrendamiento de áreas declaradas de mercado tenso se debe informar de la aplicación del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que corresponda (art. 14).
Resulta potestativo que queden fuera de la aplicación de la contención de rentas, las viviendas con una superficie útil superior a los 150 m2 (Disposición Adicional Tercera).
Consecuencias de la inaplicación de la medida. El cobro por el arrendador de rentas que ultrapasen los límites establecidos da derecho al arrendatario a obtener el reembolso de las cantidades percibidas en exceso, más el devengo del interés legal (art. 13).
V. Comentarios finales
Primero. A diferencia de lo que sucede con otras normativas extraordinarias y urgentes que vienen reguladas en un Decreto-Ley, en este caso, aunque entre en vigor el día siguiente de su publicación en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya, no hay ninguna posibilidad de que esta medida pueda tener una entrada en vigencia efectiva en ninguna ciudad, incluido el municipio de Barcelona, hasta que no tomen posesión los equipos de gobierno que surjan de las próximas elecciones municipales y así se determine por estos.
Segundo. En todo caso, este Decreto-Ley tendrá que ser convalidado antes por el Parlament de Catalunya. Desde un punto de vista de tramitación de la norma, resultaría probable que algún grupo parlamentario someta el Decreto-Ley al Dictamen del Consejo de Garantías Estatutarias antes de su convalidación.
Tercero. Sin perjuicio de las discutibles justificaciones de la urgencia que requiere una reforma de este contenido en este momento, es dudosa, según nuestro criterio, la constitucionalidad de la regulación en varios aspectos, pues no queda bastante motivada en el texto legal la invocación de forma genérica del art. 129 EACat., sobre el Derecho Civil de Catalunya, a pesar de la comparación en su Preámbulo con la disposición legal de arrendamientos rústicos y otros de cultivo de la Ley 1/2008, ahora incorporada al Código Civil.
Cuarto. La voluntad, que también expresa el Decreto-Ley, en el sentido de que en el plazo de seis meses el Gobierno elabore y presente en el Parlament de Catalunya un proyecto de Ley de regulación de contratos de arrendamiento de fincas urbanas ya fue llevada al Tribunal Constitucional en el formato similar que contemplaba la Disposición Final Sexta de la Ley catalana 4/2016. En todo caso, como ya comentamos en su día, el Gobierno del Estado desistió del recurso ante el Tribunal sobre aquella disposición por haber alcanzado un acuerdo interpretativo en el seno de la Comisión Bilateral Generalitat-Estado en octubre de 2018, según el cual "ambas partes coinciden al interpretar que la iniciativa legislativa a la que se refiere esta Disposición (Ley 4/2016), en el supuesto que se proponga incidir en la vigente legislación reguladora de los arrendamientos urbanos que es competencia del Estado, tendrá que tramitarse por el procedimiento legislativo previsto en el artículo 87.2 de la Constitución española", es decir, a través del Congreso y del Senado.
Quinto. En caso de convalidación de la norma por el Parlament de Catalunya, tanto por la voluntad del Decreto-Ley de limitar los alquileres, como la de presentar un proyecto de Ley catalán de arrendamientos urbanos, o como por la regulación explícita en materia procesal que es competencia estatal exclusiva, estaría limitada en su vigencia por la interposición de recurso de inconstitucionalidad por parte del Presidente del Gobierno del Estado ante el Tribunal Constitucional. De la invocación de los arts. 161.2 CE y 30 LOTC, resultaría la suspensión de la norma y sus efectos de forma automática. Si este recurso no se produce, comportaría la interposición de recurso por otros sujetos legitimados para hacerlo, aunque entonces no supondría la suspensión de la norma.
Sexto. Sin perjuicio de lo anterior, los operadores estamos convencidos de que la medida no aportará mejoras en el mercado del alquiler en el sentido que se pretende en el Preámbulo, sino todo lo contrario: una desincentivación de la oferta, mayor escasez de viviendas y, de rebote, más inaccesibles para los inquilinos, y además mucha inquietud en la mayoría de los arrendadores, que son, en más del 90 % del mercado de alquiler, propietarios particulares y familias. Pero incluso las medidas han despertado los recelos de la Autoridad Catalana de la Competencia (ACCO), que ya ha alertado de que esta regulación "podría producir alteraciones significativas en el funcionamiento competitivo del mercado de la vivienda", puesto que, a su juicio, "puede provocar el efecto contrario al que persigue de facilitar el acceso a la vivienda, ya que el establecimiento de un precio máximo puede favorecer un alineamiento al alza de los precios de oferta de arrendamientos", advirtiendo de que topar los precios puede desincentivar la oferta de alquiler para que se destine a compra-venta, o que la vivienda quede sin uso.
Y lo peor de todo, en lugar de animar a los propietarios para que decidan colocar, y arriesguen por ello, en el mercado de alquiler residencial sus propiedades adquiridas como fruto de su esfuerzo y ahorro de aquellos y de sus familias, y que suponen en muchísimos casos su mayor garantía como sostén de vida o de complemento de sus recursos o pensiones, la regulación explicita una limitación excepcional del derecho de propiedad amparado también por el art. 33 CE, amén de que prescinde de la obligación, manifiestamente incumplida durante los últimos 12 años, no por los particulares, sino por las Administraciones Públicas responsables de vivienda, de poner los medios y recursos necesarios para que, de conformidad con el mandato del art. 47 CE de promover y ampliar el parque público y social de viviendas destinadas a satisfacer el derecho de todos los ciudadanos en situación de vulnerabilidad, que facilite el acceso a todos ellos a una vivienda adecuada a sus necesidades. Las consecuencias se trasladan una vez más al vituperado arrendador particular, que en la desconfianza buscará, como ya está haciendo, otras salidas alternativas.