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                    • (*General) Desahucio Falta de Pago
Referencia:SP/SENT/890227

AP Barcelona, Sec. 13.ª, 572/2016, de 1 de diciembre

Recurso 929/2015. Ponente: JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT.

El pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la resolución arrendaticia 
"... Ha de recordarse que en el "sumario" desahucio por falta de pago, se configura como causa resolutoria el impago de una sola mensualidad de renta (en todo o en parte), más allá del plazo pactado o legalmente ( art.17 LAU ) establecido , después de presentada la demanda (litispendencia). Por tanto, no cabe hablar de "mero retraso" en el pago, ni determina el incumplimiento una voluntad obstativa o deliberadamente rebelde. "Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual "; así al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada y no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas, de manera que el abuso de derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad. En definitiva, en una interpretación sociológica de la norma ( art. 3 CC ) el TS, recuerda que " Es la propia legislación arrendaticia urbana, por tanto, la que en determinadas circunstancias acaba equiparando el cumplimiento tardío por el arrendatario de su obligación de pagar la renta a un incumplimiento definitivo que justifica la resolución del contrato a instancia del arrendador".
Concretamente, en la STS 23.5.2015 , respect de la causa resolutoria, considera que concurre en el momento del impago, es decir, cuando según el contrato no se paga, sin que quepa retraso, y no el momento de presentación de la demanda)
Asimismo, la STS 24.7.2008 , declara como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio (allí) , fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas." En la de STS 19.12.2008 , la de que " el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas" , doctrina mantenida en SSTS 26.3.2009 , 20.10.2009 y 30.10.2009 ; en la de 9.9.201, que "el pago de la mensualidad de renta realizado fuera del plazo pactado y con posterioridad a la interposición de la demanda da lugar a la resolución arrendaticia, y ello aunque se funde en el impago de una sola mensualidad"
Y por supuesto, cualquier pago posterior a la demanda, concurriendo causa resolutoria, ya es un pago con efecto enervatorio (si cabe), aunque el arrendatario no haya sido citado. Saliendo al paso de la doctrina contradictoria de las AAPP, la STS 26.3.2009 , mantiene que "En primer lugar, porque según la sentencia del Pleno de los magistrados de esta Sala de 20 de enero de 2009(rec. 2693/03 ), que trata de la constitución del deudor en mora, ésta comienza con la interposición de la demanda contra él y no con su emplazamiento; y en segundo lugar, porque permitir ese comportamiento contractual del arrendatario lleva consigo el riesgo de propiciar los pagos impuntuales de la renta debilitando correlativamente el derecho del arrendador a su pago puntual, ya que a éste le resultará imposible saber con certeza si al interponer su demanda, por muy fundada que esté, va a acabar prosperando o no, pues su viabilidad no dependerá tanto de ser ciertos los hechos y pertinentes los fundamentos de derecho de la propia demanda cuanto del factor puramente aleatorio de que el arrendatario decida o no pagar antes de ser citado para la vista". ..."
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando íntegramente la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Alejandro Villalba Rodríguez, en nombre y representación de Isaac , contra Soledad , declaro resuelto el contrato de arrendamiento de 1 de julio de 2012 de la vivienda situada en la CALLE000 NUM000 , NUM001 , NUM002 de la localidad de Cornellà de Llobregat, condenando a la demandada a dejarla libre a disposición de la parte actora, con apercibimiento de lanzamiento para el 9 de junio de 2015 a las 12:30 horas sin necesidad de notificación posterior, y al pago de las costas del juicio."
SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 30 de noviembre de 2016 .
CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Por D. Isaac se insta la resolución del contrato de arrendamiento de 1.7.2012 sobre la vivienda sita en la C/ CALLE000 NUM000 , NUM001 , NUM002 de Cornellà de Lobregat, y consiguiente desahucio por falta de pago de la renta correspondiente a los meses de diciembre 2014 y enero 2015, por un total de 1374'70 €;, consignándose en la demanda la improcedencia de enervación (al existir declarada otra en anterior desahucio), cuya demanda fue formulada en 8.1.2015. A dicha pretensión se opuso la demandada alegando haber ingresado erróneamente la renta de diciembre 2014 en la cuenta corriente de su hijo, y no haber podido ingresar las posteriores rentas al estar bloqueada la cuenta designada en el contrato como domiciliataria.
La sentencia de instancia estima la demanda, declarando resuelto el contrato, con expresa imposición de las costas a la demandada. Frente a dicha resolución se alza ésta por (1) error en la apreciación de la prueba, por cuanto los pagos de las rentas en cuya inefectividad se basa la demanda fueron anteriores a la fecha de admisión de la demanda, (2) manifiesta que el bloqueo de la cuenta domiciliataria se realizó desde el 2 de diciembre, y no fue comunicado a la arrendataria. Consecuentemente, se reproduce en esta alzada el debate planteado en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.
SEGUNDO.- Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda, concertado entre D. Isaac como arrendador y Dª Soledad , como arrendatario, por una duración de 20 años, y una renta mensual pactada de 650 €;, asumiendo el arrendatario los gastos, comunidad y servicios de la finca, en su caso, a pagar por adelantado dentro de los 5 primeros días de cada período natural, constando designada determinada cuenta domiciliataria; por burofax de 19.12.2014, que no consta recibido por la demandada, se intentó notificar el incremento de la renta a 724'70 €;. 2) La realidad del impago de las rentas de diciembre 2014 y enero 2015. 3) En 15.1.2015 la arrendataria intentó ingresar las referidas mensualidades (f. 44), sin poder hacerlo porque la cuenta, tras permanecer plenamente operativa en diciembre 2014 (doc.7 dda.), estaba bloqueada (lo que había solicitado el actor en 2.1.2015, y así permaneció hasta el 30.1.2015, docts. 8 y 9 dda.), procediendo a su consignación (f. 38 y 39). 4) por sentencia firme de 31.10.2014 dictada en autos de juicio de desahucio 416/2014 seguido en el Juzgado de 1ª Instancia 4 de Cornellà , por falta de pago de las rentas de 4 meses de 2014 (por un total de 2.600 €;), se declaró enervada la acción (f. 47 y ss), habiéndose formulado la demanda en 30.6.2014 (f. 39 y ss).
TERCERO.- Considerado acreditado el impago, la demandada, respecto de la renta de diciembre 2014 manifestó (a través de escrito presentado el 29.1.2015 en el Juzgado) que (f. 46): pagó su importe pero la CAIXA lo ingresó por error en una cuenta que no era del arrendador, de lo que no se dio cuenta en ese momento, así como que hasta enero 2015, en que fue a hacer el ingreso, La Caixa le dijo que el arrendador había bloqueado la cuenta y no se podía operar con ella, y "se dieron cuenta del ingreso equivocado de diciembre, y La Caixa le devolvió la renta de diciembre".
Al contestar a la demanda, y en comunicación al arrendador (f. 52) la arrendataria manifiesta que el personal de la Caixa le dijo que la cuenta estaba bloqueada desde el 2 de diciembre
En todo caso, no consta la más mínima prueba ni del error en el ingreso en diciembre, ni del bloqueo desde el 2 de diciembre.
CUARTO.- Ha de recordarse que en el "sumario" desahucio por falta de pago, se configura como causa resolutoria el impago de una sola mensualidad de renta (en todo o en parte), más allá del plazo pactado o legalmente ( art.17 LAU ) establecido , después de presentada la demanda (litispendencia). Por tanto, no cabe hablar de "mero retraso" en el pago, ni determina el incumplimiento una voluntad obstativa o deliberadamente rebelde. "Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual "; así al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada y no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas, de manera que el abuso de derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad. En definitiva, en una interpretación sociológica de la norma ( art. 3 CC ) el TS, recuerda que " Es la propia legislación arrendaticia urbana, por tanto, la que en determinadas circunstancias acaba equiparando el cumplimiento tardío por el arrendatario de su obligación de pagar la renta a un incumplimiento definitivo que justifica la resolución del contrato a instancia del arrendador".
Concretamente, en la STS 23.5.2015 , respect de la causa resolutoria, considera que concurre en el momento del impago, es decir, cuando según el contrato no se paga, sin que quepa retraso, y no el momento de presentación de la demanda)
Asimismo, la STS 24.7.2008 , declara como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio (allí) , fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas." En la de STS 19.12.2008 , la de que " el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas" , doctrina mantenida en SSTS 26.3.2009 , 20.10.2009 y 30.10.2009 ; en la de 9.9.201, que "el pago de la mensualidad de renta realizado fuera del plazo pactado y con posterioridad a la interposición de la demanda da lugar a la resolución arrendaticia, y ello aunque se funde en el impago de una sola mensualidad"
Y por supuesto, cualquier pago posterior a la demanda, concurriendo causa resolutoria, ya es un pago con efecto enervatorio (si cabe), aunque el arrendatario no haya sido citado. Saliendo al paso de la doctrina contradictoria de las AAPP, la STS 26.3.2009 , mantiene que "En primer lugar, porque según la sentencia del Pleno de los magistrados de esta Sala de 20 de enero de 2009(rec. 2693/03 ), que trata de la constitución del deudor en mora, ésta comienza con la interposición de la demanda contra él y no con su emplazamiento; y en segundo lugar, porque permitir ese comportamiento contractual del arrendatario lleva consigo el riesgo de propiciar los pagos impuntuales de la renta debilitando correlativamente el derecho del arrendador a su pago puntual, ya que a éste le resultará imposible saber con certeza si al interponer su demanda, por muy fundada que esté, va a acabar prosperando o no, pues su viabilidad no dependerá tanto de ser ciertos los hechos y pertinentes los fundamentos de derecho de la propia demanda cuanto del factor puramente aleatorio de que el arrendatario decida o no pagar antes de ser citado para la vista".
QUINTO.- Consecuentemente, con desestimación del recurso procede la confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).#.
FALLAMOS
QUE desestimando el recurso de apelación formulado por Dª Soledad contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.
Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.
Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACION.- Barcelona,
Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.