texto Sepin
logo-Sepin
 
altaalta   recordar claverecordar clave     Usuario  usuario: clave: ENTRAR
Inicioinicio

Administrador de Finques

contenidos gestion directorio
buscar:
lupa
reducir_texto aumentar_texto guardar imprimir pdf Enviar Asignar a carpeta
Conceptos
|
Legislación relacionada
|
  • Clasificadores del documento
    • PROPIETAT HORITZONTAL
        • Despeses Comunes
            • Exoneració
            • Sistema de Repartiment Modificació
Referencia:SP/SENT/891730

AP Lleida, Sec. 2.ª, 530/2016, de 15 de diciembre

Recurso 706/2015. Ponente: ALBERTO GUILAÑA FOIX.

La cláusula de exoneración de gastos extraordinarios para algunos propietarios no incluye los gastos como la obra que se discute, pues no está expresamente previsto y debe interpretarse restrictivamente 
"... ?Així doncs, quan es tracta d'unes obres (de refacció per exemple com és ara el cas) que per la seva entitat han de ser qualificades d'extraordinàries, les clàusules estatutàries exoneradores han de ser interpretades de forma restrictiva de manera que si no es diu expressament, l'exoneració abraça a les despeses causades per les obres ordinàries però no a les causades per obres extraordinàries.
Tanmateix la clàusula que ara discutim fa literalment el següent: " b) GASTOS: Los gastos de conservación, reparación, limpieza, etc.. de la rampa de acceso al NUM001 , se distribuirán entre los aparcamientos y trasteros del NUM001 - NUM003 y la entidad de la planta NUM001 - NUM002 que utilice dicho servicio, en proporción a sus cuotas. Los locales comerciales sitos en la planta baja quedaran excluidos de los gastos de ...". Doncs bé, és evident que en aplicació de la doctrina esmentada pretendre que "l'etc..." que empra la clàusula estatutària inclou les despeses extraordinàries, és anar més enllà del que cal interpretar, atès que reiterem que les clàusules d'exoneració en les despeses extraordinàries han d'interpretar-se de forma restrictiva, i si no es diu expressament, haurà d'entendre's que solament inclouen l'exoneració en la contribució a les despeses ordinàries (conservació, reparació i neteja as les que es refereixen expressament els estatuts, ho són) però no a les causades per obres extraordinàries (no se'n esmenta cap), i a sensu contrari, si es fixa que es contribuirà al pagament en exclusiva i amb exoneració de la resta, de les despeses de conservació, reparació i neteja, etc.., en aquest "etc" no es pot incloure també les obres extraordinàries de refacció. Tot plegat ens ha de menar a arribar a la mateixa conclusió a la que arriba el jutge a quo, per bé que atès a la interpretació que cal donar a la llei catalana? ..."
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMER. La transcripció literal de la part dispositiva de la sentència dictada en data vint-i-nou de desembre de dos mil catorze, és la següent:
" FALLO
Que estimandoíntegramentela demanda principal interpuesta por la representación procesal de D. Iván , D. Matías y Doña Palmira contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 NUM000 DE VIELHA, declaro la nulidad de acuerdo tomado en la Junta de Propietarios de la Comunidad demandada en fecha 7 de diciembre de 2012 señalado en su punto segundo sobre Aprobación de las Liquidaciones de los Propietarios Morosos , así como del acuerdo adoptado en la Junta de fecha 18 de febrero de 2012 señalado en su punto quinto sobre Aprobación del Presupuesto Extraordinario de ejecución de las obras anteriores así como la forma de contribución de los propietarios a las mismas en lo referente a la ZONA I RAMPA , con imposición a la demandada principal de las costas procesales derivadas de dicha demanda.
Que desestimando la demanda reconvencional interpuesta por la representación procesal de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 NUM000 DE VIELHA contra D. Iván , D. Matías y Doña Palmira , debo absolver y absuelvo a los reconvenidos de todas las pretensiones frente a ellos formuladas, con imposición de las costas de la reconvención a la demandante reconvencional. [...]"
SEGON. Contra l'anterior sentència, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000 NUM000 va interposar un recurs d'apel·lació, que el Jutjat va admetre, i un cop seguits els tràmits de rigor va trametre les actuacions a aquesta Audiència, Secció Segona.
TERCER. La Sala va decidir formar rotlle i va designar un/a magistrat/ada ponent, al qual es van lliurar les actuacions perquè, després de deliberar, proposés a la Sala la resolució oportuna. Es va assenyalar el dia 12 de desembre de 2016 per a la votació i decisió.
QUART. En la tramitació d'aquesta segona instància s'han observat les prescripcions legals essencials del procediment.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMER. La part demandada reconvinent recorre contra la sentència de primera instància i ho fa al·legant novament la caducitat de l'acció, la manca de legitimació de la part actora, discutint el caràcter de l'obra a realitzar i sobre tot, considerant que el jutge a quo s'equivoca quan diu que els estatuts de la comunitat contenen una regulació igual a la del CCCat quan en realitat hi ha una diferencia que és la previsió expressa de que les despeses, tot i les extraordinàries, siguin a càrrec dels locals. En tot cas i només de forma subsidiària entén que en el supòsit de que s'estimés que l'acord és nul per la forma amb que es va decidir el repartiment de les despeses, que a les actuacions hi ha material suficient per calcular el que correspondria satisfer als demandants reconvencionals.
La part actora apel·lada s'oposa al recurs i demana la íntegra confirmació de la sentència de primera instància.
SEGON . Malgrat en el recurs d'apel·lació es deixi pel final la reiteració de l'argument relatiu a la possible caducitat de l'acció de nul·litat exercitada, ho analitzarem a l'inici atès que la seva estimació podria comportar la estimació directa del recurs.
Atès que respecte d'un dels acords no s'efectua cap al·legació ja que va interposar-se l'acció en el termini de dos mesos, ens limitarem a examinar l'acord de data 18 de febrer de 2012 notificat en data 12 de març de 2013, ja que si entenem que el termini d'impugnació era de dos mesos estaria caducat i si entenem que és d'un any, estaria dins de termini. És sabut que el que determina quin hagi de ser el termini de caducitat de l'acció és el fet de que aquells siguin o no contraris a la llei, al títol de constitució o als estatuts, o per contra ho siguin als interessos de la comunitat o siguin greument perjudicials per un propietari. En el primer supòsit el termini és d'un any, i en el segon de dos mesos. En el cas d'autos el jutge a quo aprecia que l'acord és contrari a llei i als estatuts i per tant considera que el termini de caducitat és d'un any i que en el supòsit enjudiciat no estaria caducada l'acció. La Sala no pot més que manifestar el seu acord amb aquella decisió atès que els arguments vessats per la part apel·lant parteixen d'una asserció errònia, quina és que l'acord està plenament ajustat als estatuts que preveuen expressament aquella exoneració en el pagament de les despeses, qüestió aquesta que ja avancem des d'ara, que no compartim. Tampoc compartim l'argument de que els estatuts de la comunitat estan aprovats des de l'any 1994 i que fins ara mai s'havia impugnat aquell apartat, malgrat haver-se'n gaudit durant temps els demandants en la part relatiu a la seva exoneració. En tot cas la contestació no pot ser d'altra que la manca d'impugnació era deguda a que mai s'havia forçat tampoc la interpretació de la clàusula estatutària en la forma en que s'ha fet, i com més endavant explicarem, de forma contraria al principi general que recull l'actual regulació en la matèria, i que és la que resulta aplicable. Per tant, el motiu de recurs haurà d'ésser desestimat.
S'apel·la també la legitimació activa de la que es diu que els demandants estarien mancats, i per raó similar cal rebutjar aquella impugnació atès que si partim de la base de que l'acord és contrari a la llei, l'article 553-31.2 legitima a tot propietari per tal d'impugnar-lo.
TERCER. Salvats els obstacles derivats de les excepcions oposades, i entrant en l'anàlisi del fons de l'assumpte, haurem de començar per dir que estem d'acord amb el Sr jutge de primera instància en la primera part de la seva sentència i on dedica el fonament de dret Quart a l'abast i naturalesa de l'obra a efectuar a la comunitat demandada, per arribar a la conclusió que estem enfront d'un obra extraordinària i que és a càrrec de la comunitat.
Afegirem a l'argumentació que fa el jutge, que és doctrina comunament admesa (Sentències del Tribunal Suprem de 17 de febrer de 1993 i 3 de febrer de 1994 ), la que estableix la distinció entre obres o despeses ordinàries i extraordinàries entenen que són ordinàries totes les que impliquen la realització de despeses normals de conservació i manteniment i extraordinàries les que suposen un canvi o substitució d'elements comuns.
Per tant, el que determina que una obra sigui de conservació ordinària o extraordinària no serà necessàriament i sempre el cost o import de l'obra, encara que així pugui ser, ni tampoc el fet de que estigui o no prevista a l'inici de l'exercici, sinó el que ho determina normalment és la naturalesa de l'obra i quina sigui la seva causa.
Sobre lo que ha d'entendre's per "despeses estructurals", pot servir l'enumeració descriptiva de l' article 17, 1, a) de la Ley 3/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación , que fa referència a la " cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga, u otros elementos estructurales, cuyas deficiencias pueden comprometer directamente las resistencia mecánica y la estabilidad del edificio ."
Pel que fa a les obres o despeses " de refacció" (de llatí re i facio), que és sinònim de reedificació, restauració, o reparació, referida en aquest cas a elements no estructurals de l'edifici, per la al·lusió separada a aquests que en fa l'article 553-42.3, s'entén que no inclou qualsevol despesa de reparació ordinària, sinó que en interpretació conjunta del precepte, que continua al·ludint a "altres despeses extraordinàries", ha d'entendre's que està referit a obres de reconstrucció, rehabilitació o reparació extraordinària, que excedeixin, per la seva entitat o quantia, de les normals despeses ordinàries de conservació i manteniment.
En definitiva, tot i que normalment no serà el cost de l'obra el que determini el seu caràcter ordinari o extraordinari, en casos d'obres inicialment de manteniment o conservació i que esdevinguin de reparació o rehabilitació de certa entitat o quantia hauran de considerar-se com extraordinàries i per tant a càrrec de la comunitat.
QUART. Partint de l'asserció anterior es planteja ara un segon problema i que és el relatiu a la forma de pagament d'aquelles despeses atès el contingut dels estatuts de la comunitat. Sosté aquí l'apel·lant, que el jutge a quo ha interpretat malament el contingut dels estatuts comunitaris atès que aquells no és cert que continguin una regulació igual o similar a la del CCCat. De fet -afegeix l'apel·lant- quan es varen elaborar els estatuts (any 1994) el CCCat encara no estava en vigor i, per tant, ho estava la LPH.
Doncs bé, pel que fa a l'aplicació al supòsit de fet del Llibre V del CCCat, no hi ha cap dubte atès que la Disposició Transitòria Sisena de la Llei 5/2006 de 10 de maig (actualment substituïda per la Llei 5/2015 de 13 d'octubre), estableix clarament que totes les comunitats de propietaris malgrat s'hagin constituït amb anterioritat a l'entrada ne vigor de la llei, es regirant per aquesta.
Dit el precedent i entrant en matèria, cal recordar que davant qualsevol obra que calgui realitzar en un element o servei comú (les obres discutides ho són), el principi d'atribució de la responsabilitat en el seu pagament està establert dins de les disposicions generals del règim jurídic de la propietat horitzontal, a l'art. 553- 4.1, que disposa el criteri segons el qual tots els propietaris són titulars mancomunats de les obligacions contretes vàlidament en la gestió de la Comunitat, d'acord amb les seves quotes de participació. Segons aquest precepte, l'art. 553-3.1 c) recull que la quota de participació estableix la distribució de les despeses, llevat pacte en contrari. Coherent amb aquestes normes generals, el paràgraf primer de l'art. 553-45 estableix l'obligació de tots els propietaris de sufragar les despeses comunes en proporció a la seva quota, llevat de les especialitats que fixin els Estatuts. En conseqüència, el criteri és que tot propietari ha de contribuir a satisfer les obres que calgui fer en un element o servei comú.
Tanmateix, és prou coneguda la polèmica sobre si també estan obligats a contribuir-hi els propietaris que no aprofiten o no fan cap ús d'un servei o element comú. Pensant en aquesta problemàtica, el paràgraf segon de l'art. 553 - 45 (tant en la redacció anterior a la Llei 5/15 con la que aquella estableix) és clar quan diu, precisament, que la manca d'ús i gaudi d'elements comuns concrets no eximeix de l'obligació de sufragar les despeses que deriven del seu manteniment. En aquest sentit, vegis p.e. la SAP de Girona, Secció 2a, de 26 de març de 2010
Ara bé, aquest criteri general pot ser objecte d'excepcions. L'art. 553-3.1 c) estableix la distribució de les despeses entre els propietaris en funció de la seva quota, " llevat de pacte en contra ". Aquest pacte són els propis Estatuts, doncs l'art. 553-11.2 b) preveu com un del possible contingut facultatiu dels Estatuts la previsió de clàusules que exonerin determinats elements privatius de l'obligació de satisfer les despeses de conservació i manteniment, entre d'altres, del portal, de l'escala, dels ascensors, dels jardins i de les zones d'esbarjo. Per això, en aquest mateix sentit, l' art. 553 - 45.2 malgrat establir l'obligació de contribuir de tots els propietaris, encara que no facin ús d'elements comuns concrets, també recull l'excepció que una disposició estatutària prevegi el contrari. Si analitzem aquesta norma , trobem i pel que fa al seu àmbit objectiu, que aquell ve referit a un tipus de despesa ja que tots dos preceptes es refereixen només a les despeses de "conservació i manteniment" [art. 553-11.2 b)], i a despeses de "manteniment" (art. 553-45.2). ¿Aquesta exclusió pot estendre's, doncs, a les despeses extraordinàries? En aquest cas, si els Estatuts ja realitzen una previsió expressa al respecte, s'haurà d'estar a la mateixa, ja sigui si els exclou de l'obligació de contribuir també en les despeses extraordinàries, com si preveu expressament la seva obligació de contribuir. En cas que els Estatuts els excloguin de l'obligació de contribuir a les despeses ordinàries, però, en canvi, guardin silenci en relació a les despeses extraordinàries, cal considerar que, atès que ens trobem davant d'una excepció, al principi general, segons la qual tots els propietaris estan obligats a contribuir per satisfer les despeses comunes, en tenir caràcter d'excepció, la mateixa és d'interpretació restrictiva i, per tant, atès que la llei només preveu l'excepció envers les despeses de conservació i manteniment i atès que els Estatuts també es limiten a les d'aquest tipus, no són possibles interpretacions extensives o analògiques i, per tant, també han de contribuir a sufragar les despeses extraordinàries com qualsevol altre propietari, encara que estatutàriament estiguin exclosos de l'obligació de contribuir a les despeses de conservació i manteniment. Aquesta regulació, a l'establir aquesta diferenciació, fa inaplicable a Catalunya la doctrina del TS que esmenta la part apel·lant.
Tanmateix i perfilant encara més l'àmbit objectiu de l'exclusió, la llei exigeix, seguint la línea esmentada que es tracta d'excepcions a la regla general, que l'exoneració de l'obligació de contribuir estigui referida a elements comuns concrets i determinats, o a serveis especificats de forma concreta (art. 553-45.2). No són possibles, en conseqüència, les previsions estatutàries que de forma genèrica estableixin exclusions a l'obligació de contribuir a qualsevol tipus de despeses més o menys general. I pel mateix motiu, les previsions que específicament es realitzin als Estatuts no són susceptibles d'interpretació extensiva ni analògica. Les exclusions, doncs, han de ser envers elements i serveis comuns concrets, clars i específics.
?Així doncs, quan es tracta d'unes obres (de refacció per exemple com és ara el cas) que per la seva entitat han de ser qualificades d'extraordinàries, les clàusules estatutàries exoneradores han de ser interpretades de forma restrictiva de manera que si no es diu expressament, l'exoneració abraça a les despeses causades per les obres ordinàries però no a les causades per obres extraordinàries.
Tanmateix la clàusula que ara discutim fa literalment el següent: " b) GASTOS: Los gastos de conservación, reparación, limpieza, etc.. de la rampa de acceso al NUM001 , se distribuirán entre los aparcamientos y trasteros del NUM001 - NUM003 y la entidad de la planta NUM001 - NUM002 que utilice dicho servicio, en proporción a sus cuotas. Los locales comerciales sitos en la planta baja quedaran excluidos de los gastos de ...". Doncs bé, és evident que en aplicació de la doctrina esmentada pretendre que "l'etc..." que empra la clàusula estatutària inclou les despeses extraordinàries, és anar més enllà del que cal interpretar, atès que reiterem que les clàusules d'exoneració en les despeses extraordinàries han d'interpretar-se de forma restrictiva, i si no es diu expressament, haurà d'entendre's que solament inclouen l'exoneració en la contribució a les despeses ordinàries (conservació, reparació i neteja as les que es refereixen expressament els estatuts, ho són) però no a les causades per obres extraordinàries (no se'n esmenta cap), i a sensu contrari, si es fixa que es contribuirà al pagament en exclusiva i amb exoneració de la resta, de les despeses de conservació, reparació i neteja, etc.., en aquest "etc" no es pot incloure també les obres extraordinàries de refacció. Tot plegat ens ha de menar a arribar a la mateixa conclusió a la que arriba el jutge a quo, per bé que atès a la interpretació que cal donar a la llei catalana?
CINQUÈ. Finalment la part apel·lant proposa que en el cas de que fos desestimada la seva pètita de considerar que les despeses de l'obra a efectuar han de ser satisfetes en la forma en que es demana en la seva demanda reconvencional, es prengui en consideració que a les actuacions hi hauria material suficient per tal de fer una distribució diferent i ajustada al nou criteri que s'establís i condemnar en conseqüència a la part actora al pagament que resultés.
Una pètita semblant no pot ser admesa atès que constitueix una mutatio libelis o canvi de demanda. No ha estat objecte de discussió a la primera instància la forma amb que hauria de repartir-se el cost de l'obra ni els elements de càlcul que haurien d'intervenir-hi, en cas de desestimar-se la que va aprovar la comunitat en els acords declarats nuls. I el que és més important, no pot introduir-se com a fet nou en aquesta alçada ja que ho prohibeix el principi pendente apellatione nihil innovetur que no permet l'alteració de la causa de demanar en segona instància.
SISÈ. Atès el que disposa l' article 394 de la LEC i a l'haver-se desestimat el recurs escau imposar les costes d'aquesta alçada a la part apel·lant.
FALLAMOS
DESESTIMEM el recurs d'apel·lació interposat pel procurador Rodrigo contra la sentència de data 29 de desembre de 2014 del jutjat de primera instància i instrucció de Vielha que CONFIRMEM en tots els seus extrems i amb imposició a la part apel·lant de les costes causades en la present instància.
Torneu les actuacions al Jutjat de procedència amb certificació de la sentència als efectes que s'escaiguin.
Així per aquesta la nostra sentència, ho pronunciem, ho manem i ho signem,
MODE D'IMPUGNACIÓ : Contra aquesta resolució caben els recursos extraordinaris de cassació i d'infracció processal si es donen els requisits que estableixen els articles 466 i següents de la Llei d'enjudiciament civil, havent d'acompanyar amb l'escrit d'interposició els dipòsits (mitjançant ingrés en el compte de dipòsits i consignacions d'aquest Tribunal) i taxes corresponents, en el supòsit d'estar obligat a això.
PUBLICACIÓ. El magistrat ha llegit i publicat la Sentència anterior, en audiència pública, en el dia d'avui. En dono fe.