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Referencia:SP/SENT/974871

AP Barcelona, Sec. 4.ª, 618/2018, de 27 de septiembre

Recurso 534/2017. Ponente: MARTA DOLORES DEL VALLE GARCIA.

Las filtraciones de la cubierta se producen por el mal estado de la tela asfáltica de la terraza y esto supone que sea la comunidad la que deba asumir los daños 
"... ompartimos el criterio contenido en la sentencia recurrida de que la terraza de la cual provienen las filtraciones causantes de daños tiene carácter común, puesto que hace de cubierta del local 1, sito en la planta baja y que sufrió los efectos de las filtraciones. Y el art.553-41 CCC -en la redacción vigente al tiempo de la demanda y de la propia sentencia-, dispone que "Son elementos comunes el solar, jardines, piscinas, estructuras, fachadas, cubiertas, vestíbulos, escaleras y ascensores, antenas y, en general, las instalaciones y los servicios situados fuera de los elementos privativos que se destinan al uso comunitario o a facilitar el uso y goce de dichos elementos privativos."
Asimismo, estamos de acuerdo en que su uso es privativo, y en que corresponde al propietario del piso 1º 2ª de la Escalera NUM001 .
Coincidimos, igualmente, en cuanto a que, aun reconociendo tener "serias dudas", la demandada ha apuntado en su contestación a que la causa de las filtraciones es el mal mantenimiento de la terraza, pero lo cierto es que no lo acredita mediante prueba pericial alguna que contradiga los informes técnicos aportados con la demanda (documentos nº 3 y 4). ..."
"... En este concreto supuesto, ha quedado acreditado durante el procedimiento que la terraza-cubierta es elemento común, que lo es del edificio en su totalidad, y que la reparación afecta a la estructura del edificio, no ya al mantenimiento/conservación de la terraza como elemento privativo en sentido estricto. Así, según resulta del informe elaborado por el Arquitecto Técnico Sr. Victoriano , se aprecia la muy grave afectación del elemento estructural de la jácena que soporta el forjado y la fachada de cerramiento de la vivienda 1º 2ª, con afectación de la armadura; dado que el elemento de acabado se encuentra en un estado correcto, señala que se puede afirmar que las filtraciones provienen de un deterioro del elemento impermeabilizante (tela asfáltica), y que, al no observar un mal uso de la terraza, es posible que se haya roto por un agente externo, y apunta a la colocación en 2001 de un andamio tubular; la causa fundamental de la degradación por oxidación de las armaduras es la humedad que posee el elemento por la rotura del elemento impermeabilizante superior de la terraza (tela asfáltica), que permite el paso del agua. Y, según resulta del informe del Arquitecto Técnico Sr. Ambrosio , la estructura del edificio está resuelta en pilares y jácenas de hormigón armado y forjados de viguetas y bovedillas cerámicas; el estado de la cubierta de esa parte de la edificación está formada por terraza plana transitable, con uso y disfrute por parte de las viviendas de planta primera del edificio principal, que a ella tienen acceso, su estado de conservación es bueno, en general, no obstante lo cual presenta unas zonas en la junta de dilatación y unión con el edificio principal en las que se aprecian fisuras, grietas y elementos de obra (celosías) susceptibles de ocasionar la penetración de agua, debiéndose acometer su reparación; en concreto, señala que procede acometer la reparación y refuerzo de las jácenas en los pórticos donde éstas presentan fisuras y desprendimientos (techo de local-bar en planta baja y techo en la misma zona de la planta sótano), para impedir el progreso de las patologías y el posible colapso de la estructura, así como la renovación de la impermeabilización y pavimentos de la cubierta y sellado de elementos de obra con intersticios abiertos. De hecho, en el presupuesto elaborado por el Sr. Gabino , se prevé de la colocación de impermeabilización de tela asfáltica, la actuación sobre jácenas de hormigón, etc.
Ello no obstante, no consta acreditado que la Comunidad única se haya reunido alguna vez como tal, sino que las subcomunidades se han venido reuniendo por separado, aunque fuera para tratar de la contribución a gastos correspondientes al conjunto (documentos 9, 10 y 11 de la demanda, y Libro de Actas de la demandada aportado con la contestación), es decir, que funcionan por separado, pero lo común se sufraga en común, aunque se acuerde por separado.
En el presente supuesto, aunque se haya concluido que las filtraciones tienen su origen último en una terraza-cubierta, en la parte del elemento común sito en la Escalera A, consideramos que lo relevante es que afectan a un elemento común y que, además, no ha quedado acreditado que respondan a una falta de mantenimiento o conservación, sino que -sin prueba alguna en contrario pericial propuesta por la demandada-, ha sido determinado por los técnicos que provienen de la tela asfáltica y que afectan a la estructura del edificio. Por lo tanto, atendida la naturaleza de los daños en el elemento común, consideramos que los gastos de la reparación deben ser sufragados ex art. 553-38 CCC por todos los integrantes de la Comunidad única inscrita en el Registro y considerada en su conjunto, aunque no se hayan reunido a tal efecto como tal en una Junta específica. ..."
"... En este concreto supuesto, como pone de relieve la apelante, por razones cronológicas, la demandada no pudo haberse reunido "en forma sectorial" en Junta de fecha 21 de noviembre de 2010 para tratar de los gastos derivados de unas filtraciones que no fueron comunicadas por la arrendadora del local 1 hasta 2011 -en marzo de 2011, según las actas de Junta-. Según resulta del Libro de Actas de la demandada, en esa fecha, se celebró, en efecto, una Junta, pero fue para poner en conocimiento de los propietarios el total del presupuesto "PARA REP LAS FILTRACIONES DE AGUA EN PARQUING: TOTAL 6.642,€; EUROS. QUE SE HARA EFECTI DEL FONDO DE LA COMUNIDAD", esto es, la cantidad en la que habían acordado contribuir los propietarios de la Escalera NUM002 a unas obras a realizar en el parking, el cual forma parte de la Comunidad única. Pero, como reconoce en su contestación, la demandada sí se reunió en Junta de 6 de mayo de 2011 para discutir si se sufragaban o no los gastos ahora reclamados por la actora, y, en relación con el punto del orden del día "PRESUPUES DE LAS OBRAS DEL BLOQUE NUM001 , BAR Y PARQUING que ASCIENDE A UN TOTAL DE 7600 euros", consta que dos de los vecinos estaban de acuerdo en pagar, mientras que "Se niegan a pagar del Fondo de la comunidad el resto de los vecinos"; consta también que "Dada la controversia existente y dado que faltan vecinos, se acuerda convoc una futura reunión". En Junta de 17 de mayo de 2011, la demandada se reunió de nuevo en Junta, y consta en el acta que "SE ACUERDA MIRAR UN ABOGA PARA COMPROBAR SI TENEMOS QUE PAGAR LA MITAD DEL PRESUPUESTO DE LAS OBRAS DEL BLO NUM000 , BAR Y PARQUING", es decir, lo que había sido tratado en la Junta anterior y había quedado pendiente. Y, finalmente, en el acta de la Junta de la demandada de 6 de junio de 2011 (folio 265), consta que "REUNIDOS LOS VECINOS DE LA DIRECCION000 NUM001 , SE ACUERDA POR UNANIMIDAD NO PAGAR LAS OBRAS DEL BLOQUE NUM000 , BAR Y PARQUING"-.
Este Tribunal considera, en suma, que las filtraciones tienen su origen último en la terraza-cubierta, pero que ello no conduce a individualizar la responsabilidad, limitándola a la Escalera NUM001 , cuando se trata de una patología que afecta a la estructura misma del edificio, considerado en su conjunto, máxime cuando la creación de subcomunidades no tiene reflejo registral, y aunque no haya sido convocada una Junta de la Comunidad única a fin de tratar de esas filtraciones. Las subcomunidades, "de facto", han venido solventando la cuestión a través de Juntas "sectoriales", y la cantidad reclamada se ajusta, incluso, al coeficiente de participación en la Comunidad única que aparece en la escritura de obra nueva y división en propiedad horizontal (por ejemplo, folios 55 y 146, en relación con el piso NUM003 de la Escalera NUM002 , coeficiente 2,02).
Por consiguiente, consideramos que no puede prosperar la oposición de la demandada en sede judicial al pago de la suma reclamada por unas obras que afectan a la estructura del edificio sito en la DIRECCION000 nº NUM000 de Viladecans y cuyo importe se ajusta a los coeficientes de la Comunidad única con reflejo registral.
Por todo ello, consideramos procedente la estimación del recurso y la revocación de la sentencia recurrida. Así, con estimación de la demanda, procede la condena de la demandada a abonar a la actora la suma de 7.526,05 euros, más los intereses legales moratorios ( arts.1100 , 1101 y 1108 CC ) desde la presentación de la demanda, con imposición a la demandada de las costas procesales causadas en primera instancia ( art.394 LEC ). ..."
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO . En fecha 12 de abril de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 828/2011 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Gavà a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aAntonio Losada Rodriguez, en nombre y representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE C/ DIRECCION000 Nº NUM000 ESC. NUM001 DE VILADECANS contra Sentencia - 31/07/2013 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Fernando Bertran Santamaria, en nombre y representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE C/ DIRECCION000 Nº NUM000 ESC. NUM002 DE VILADECANS.
SEGUNDO . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:
"Desestimo la demanda de la Comunidad de Properarios de la C/ DIRECCION000 , NUM000 escalera NUM001 de Viladecans, representada por el procurador Sr. Losada Rodríguez, contra la Comunidad de Propietarios de la C/ DIRECCION000 , NUM000 escalera NUM002 de Viladecans, representada por la procuradora Sra. Perez Nofuentes, y, en consecuencia, absuelvo a la demandada de todos los pedimentos deducidos en su contra, condenando a la actora al pago de las costas procesales causadas.
Cada parte abonará las costas procesales causadas a su instancia y las comunes por mitad."
TERCERO. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.
Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 13/03/2018.
CUARTO. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.
Se designó ponente a la Magistrada Marta Dolores del Valle Garcia .
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO .- Por parte de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 , Escalera NUM001 de Viladecans se presentó demanda contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 , Escalera NUM002 de Viladecans en reclamación de la suma de 7.526,05 euros, más los intereses legales. Alegó la actora que el edificio sito en el nº NUM000 de la DIRECCION000 de Viladecans es una única Comunidad de Propietarios, con coeficientes de participación, según escritura pública de obra nueva y división en propiedad horizontal de 16 de octubre de 1973, de la cual resulta que quedó dividido en planta baja sótanos, con cuatro locales de negocio, planta sótano destinada a parking con seis entidades, y siete plantas piso, y que cuenta con dos escaleras: escalera NUM001 y escalera NUM002 . Alegó que la arrendataria del local 1, destinado a Bar, puso en conocimiento de la Comunidad que estaba padeciendo filtraciones de agua, las cuales, según dictaminaron dos Arquitectos Técnicos requeridos al efecto, provenían de la terraza plana transitable de uso y disfrute de las viviendas de la planta primera del edificio, en concreto, del estado del pavimento de la terraza de la vivienda 1º 2ª, coincidente con el Bar; se recabaron dos presupuestos de reparación y, en la Junta de la Comunidad actora ( NUM001 ) de fecha 10 de mayo de 2011 , se acordó aceptar uno de ellos, en concreto, un presupuesto para la reparación de las dos terrazas del piso primero, en prevención de futuras filtraciones que pudiesen provenir del piso 1º1ª, por importe 14.470,62 euros. Alegó que se hizo el reparto de gastos de acuerdo a los coeficientes que, en relación con el total edificio, se establecieron en la escritura de 16 de octubre de 1973, y que todas las sub comunidades estaban informadas, tanto de los desperfectos como de la necesidad de su reparación, así como de los informes técnicos, de los presupuestos y de la convocatoria de la citada Junta de 10 de mayo de 2011 de la Comunidad NUM000 , por si querían estar presentes, estando presente en ella la Presidenta de la Escalera NUM002 , en representación de la Subcomunidad NUM000 , donde puso de manifiesto que los vecinos de esta última se había reunido con anterioridad y tenían previsto pagar las derramas correspondientes mediante una cuota en junio de 2011. Alegó que la demandada no lo llevó a cabo, por lo que fue requerida mediante burofax de 4 de julio de 2011 para el pago de 7.526,05 euros, siendo respondido por fax de la demandada de 12 de julio de 2011 y por burofax del día siguiente, en el que se negó al pago, por alegar no ser responsable, debido a la existencia de cuatro Comunidades perfectamente diferenciadas con sus propios ingresos, gastos, presidentes, etc. y tener solo en común el patio, aparte de mostrarse en desacuerdo con el cálculo realizado según reparto por coeficientes, por no tener en común derechos y obligaciones respecto de lo que le reclamaban. Alegó la actora la existencia de una Comunidad matriz, formada por el total edificio dividido en propiedad horizontal, e integrada por varias Subcomunidades: escalera NUM001 y locales, escalera NUM002 , y parking, y que cada una se hace cargo de gestionar sus propios ingresos y gastos, pero sin que ello contradiga que los gastos comunes del edificio deben ser asumidos por todas ellas como una única Comunidad matriz, a la que pertenecen, y con los coeficientes del título de constitución; añadió que deben actuar como una única Comunidad respecto de los elementos comunes, y que así lo habían venido haciendo, citando tres actas de junta (documentos nº 9, 10 y 11 de la demanda).
La demandada se opuso, partiendo de que las Escaleras NUM001 y NUM002 eran dos Comunidades perfectamente diferenciadas, con sus Presidentes, Libro de Actas, gastos propios, y cuyo único gasto común es el relativo al mantenimiento del patio, gasto que es compartido, a su vez, por otras dos Comunidades, de modo que el patio pertenece a cuatro. Alegó que la terraza de la cual provienen las filtraciones no forma parte de la Comunidad demandada, sino de la de la actora; las filtraciones han sido ocasionadas al local 1, destinado a Bar, que pertenece a la Escalera NUM001 y que no tiene conexión alguna con la Escalera NUM002 , sin que la demandada se haya beneficiado nunca del abono de las cuotas por ese local. Tras alegar que el propietario del piso 1º2ª llevaba a cabo un riego excesivo de la terraza y que tenía serias dudas de que la Escalera NUM002 tuviera responsabilidad alguna en dichas filtraciones, y de que las filtraciones no fueran debidas a un mal mantenimiento de la terraza, según había dictaminado la aseguradora, negó que la Escalera NUM002 hubiese alcanzado el acuerdo de colaborar en los gastos de reparación, pues se reunieron en Junta de 21 de noviembre de 2010 y acordaron que no se haría efectivo el presupuesto hasta no mirar a quién pertenecía el terreno, y que, en Junta de 6 de mayo de 2011, se decidió por mayoría no abonar los gastos de reparación de las filtraciones. Finalmente, alegó que la Escalera NUM002 había tenido numerosos gastos (rampa de minusválidos, cambio de las tuberías del gas y del agua, ascensor, etc.), los cuales no han sido nunca reclamados a los propietarios de la Escalera NUM001 .
La sentencia es desestimatoria de la demanda. Se parte de que la terraza de la cual provienen las filtraciones tiene naturaleza comunitaria, no privativa, por tratarse de una cubierta ( arts.396 CC y art.553-42 CCC). Se señala que no ha sido cuestionada la utilización privativa de la terraza por el propietario del piso 1º 2ª, pero sí la causa de las filtraciones, si bien la demandada no prueba que radique en el mal mantenimiento de la terraza, que los técnicos consideran es correcto, y vinculan las filtraciones al deterioro derivado de su antigüedad del edificio en sí. Se motiva que, al ser comunitaria, corresponde su reparación a la comunidad ( art.553 - 38 LEC ), y que se trata de determinar si la obligación de reparar recae sobre la Comunidad única, constituida en escritura pública, con distribución posterior entre las partes (tesis de la actora) o bien sobre la Comunidad actora (tesis de la demandada), para concluir que, a partir de la prueba practicada, ambas comunidades integran una única unidad arquitectónica o comunidad, pero existen, de hecho, las dos subcomunidades litigantes, dotadas de una cierta autonomía, con vida y órganos propios (presidentes, juntas), libros de actas, régimen propio de adopción de acuerdos, y que, si bien la división definitiva en dos subcomunidades requeriría la modificación del título constitutivo, el gasto es totalmente individualizable en este caso, por incidir solo sobre la Subcomunidad actora ( NUM000 ), y debe ser sufragado por ella. Se añade que no consta la convocatoria de Junta de la única comunidad jurídicamente existente para aprobar ese gasto, que la Presidenta de la Subcomunidad que asistió a la Junta de 10 de mayo de 2011 no representaba a la demandada, por no estar apoderada, y que no se entiende por qué la Junta aprobando el gasto se realizó solo en el seno de la Escalera NUM001 , sin convocar a los propietarios de la Escalera NUM002 , como en otras ocasiones (documento nº 10).
La actora interpone recurso de apelación contra la sentencia y solicita su revocación, con estimación de la demanda.
La demandada se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia.
SEGUNDO .- La apelante parte en su recurso de negar que los daños causados al local, por filtraciones provenientes de la terraza de uso privativo del propietario del piso 1º 2ª de la Escalera NUM001 , fuesen debidos a su mal estado de conservación, con apoyo en los informes de los dos técnicos que intervinieron, no impugnados de contrario. Alega que no es posible que la demandada se opusiera al pago de la reparación en Junta de 21 de noviembre de 2010 hasta que no constase la propiedad del elemento dañado, puesto que la arrendataria del local no lo había comunicado aún, y que, en noviembre de 2010, ya había habido otras filtraciones en el parking, reuniéndose la demandada en Junta de 15 de noviembre de 2010 para acordar el pago de una cantidad. Considera irrelevante si la persona que asistió a la Junta de la actora como Presidenta de la demandada estaba o no apoderada, puesto que no le correspondía a la actora solicitar ese apoderamiento, y que actuó en nombre de la demandada, y también considera que la demandada debería haber impugnado las actas en que se acordaba el pago de los vecinos de la Escalera NUM002 , si entendía que no procedía. Muestra su conformidad con la sentencia recurrida en cuanto a considerar comunitaria a la terraza que ocasionó los desperfectos, al ser la cubierta del local, y con que, como los técnicos han determinado que tales desperfectos no son debidos a la falta de conservación, se está ante un daño estructural, de modo que, conforme al art.553-38 CCC -en la redacción entonces vigente-, "Las reparaciones que se deben a vicios de construcción o estructurales, originarios o sobrevenidos, o a reparaciones que afectan y benefician a todo el edificio son comunitarias, salvo que sean consecuencia de un mal uso", la reparación corresponde a todo el edificio. Pero muestra su disconformidad con la decisión de que la reparación deba recaer sobre la actora, partiendo de que la STS de 22 de octubre de 2007 no es aquí aplicable, sino a aquellos supuestos en que ha habido una defectuosa conservación de un elemento común, y se acoge, en cambio, al criterio que señala la STSJ Cataluña de 12 de mayo de 2012 en cuanto a la definición de elementos comunes y su participación en gastos por los vecinos que integran la comunidad. Alega que la sentencia se remite constantemente al título constitutivo, cuando reconoce que nunca se ha producido su modificación mediante escritura pública e inscripción registral, a fin de dividir definitivamente las dos comunidades, y que ello es así porque nunca han funcionado de forma tan separada, pues, salvo los gastos estrictos de escalera, el resto es compartido por el edificio, por su propia estructura, de modo que hay conducciones de agua y gas de la Escalera NUM001 que pasan por la Escalera NUM002 , y todos participan en los arreglos de otro como un todo, y, en este caso, se está tratando de la reparación de la estructura del edificio. Alega que han contribuido el parking, los locales 1, 2 y 3, y la actora, quien ha tenido que asumir la parte de la demandada. Añade que, aunque la sentencia se refiere a las terrazas como elemento común, no son elemento común solo concerniente a la Escalera NUM001 , y que la demandada es la única que no ha pagado. Y no está conforme con que se señale que se tenía que haber convocado una Junta de la única comunidad jurídicamente existente, con que no consta el apoderamiento de la Presidenta de la demandada, y con que no se convocase a los propietarios de la Escalera NUM002 , como se había hecho, en cambio, en otras ocasiones; alega que lo contrario resulta del documento nº 10, que es un acta de Junta Extraordinaria del Parking en la que solo estaban los propietarios del parking, y, a pesar de tratarse de unos arreglos que afectaban a todo el edificio, se transcribieron las posiciones de las Escaleras A y B, mediante manifestaciones que habían hecho sus Presidentes en reuniones anteriores en sus respectivas escaleras.
Este Tribunal, haciendo uso de la función revisora que le es propia, en el sentido que señala la STC de 15 de enero de 1996 ("En nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862 y 863 LEC ), como una "revisio prioris instantiae", en la que el Tribunal Superior u órgano "ad quem" tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ("quaestio facti") como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ("quaestio iuris"), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la "reformatio in peius", y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ("tantum devolutum quantum appellatum") ( ATC 315/94 )"), considera que asiste la razón a la apelante.
Compartimos el criterio contenido en la sentencia recurrida de que la terraza de la cual provienen las filtraciones causantes de daños tiene carácter común, puesto que hace de cubierta del local 1, sito en la planta baja y que sufrió los efectos de las filtraciones. Y el art.553-41 CCC -en la redacción vigente al tiempo de la demanda y de la propia sentencia-, dispone que "Son elementos comunes el solar, jardines, piscinas, estructuras, fachadas, cubiertas, vestíbulos, escaleras y ascensores, antenas y, en general, las instalaciones y los servicios situados fuera de los elementos privativos que se destinan al uso comunitario o a facilitar el uso y goce de dichos elementos privativos."
Asimismo, estamos de acuerdo en que su uso es privativo, y en que corresponde al propietario del piso 1º 2ª de la Escalera NUM001 .
Coincidimos, igualmente, en cuanto a que, aun reconociendo tener "serias dudas", la demandada ha apuntado en su contestación a que la causa de las filtraciones es el mal mantenimiento de la terraza, pero lo cierto es que no lo acredita mediante prueba pericial alguna que contradiga los informes técnicos aportados con la demanda (documentos nº 3 y 4).
Sin embargo, en la redacción vigente al tiempo del procedimiento, el art.553-38 CCC, enmarcado en la propiedad horizontal simple, dispone:
"1. Los propietarios de elementos privativos los deben conservar y mantener en buen estado, en su interior, y mantener los servicios e instalaciones que se ubiquen en los mismos.
2. Los gastos ordinarios y extraordinarios de conservación y mantenimiento de los elementos comunes de uso restringido corren a cargo de los propietarios de los elementos privativos que gozan de aquellos. Las reparaciones que se deben a vicios de construcción o estructurales, originarios o sobrevenidos, o a reparaciones que afectan y benefician a todo el edificio son comunitarias, salvo que sean consecuencia de un mal uso.
3. La comunidad debe efectuar las obras necesarias para la conservación integral del inmueble y de sus servicios, de modo que cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad, accesibilidad, estanqueidad y seguridad necesarias."
El art.553-44.1 CCC, en la redacción vigente al tiempo del procedimiento y enmarcado en la propiedad horizontal simple, dispone también:
"La comunidad debe conservar los elementos comunes del inmueble y mantener en funcionamiento correcto los servicios e instalaciones. Los propietarios deben asumir las obras de conservación y reparación necesarias."
Por lo tanto, en una comunidad dividida en propiedad horizontal simple como la que cabe entender existe en relación con el edificio sito en la DIRECCION000 nº NUM000 , de Viladecans a partir del otorgamiento de escritura pública de 16 de octubre de 1973, "Los gastos ordinarios y extraordinarios de conservación y mantenimiento de los elementos comunes de uso restringido corren a cargo de los propietarios de los elementos privativos que gozan de aquellos", pero "Las reparaciones que se deben a vicios de construcción o estructurales, originarios o sobrevenidos, o a reparaciones que afectan y benefician a todo el edificio son comunitarias, salvo que sean consecuencia de un mal uso", y "La comunidad debe efectuar las obras necesarias para la conservación integral del inmueble y de sus servicios, de modo que cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad, accesibilidad, estanqueidad y seguridad necesarias."
En este concreto supuesto, ha quedado acreditado durante el procedimiento que la terraza-cubierta es elemento común, que lo es del edificio en su totalidad, y que la reparación afecta a la estructura del edificio, no ya al mantenimiento/conservación de la terraza como elemento privativo en sentido estricto. Así, según resulta del informe elaborado por el Arquitecto Técnico Sr. Victoriano , se aprecia la muy grave afectación del elemento estructural de la jácena que soporta el forjado y la fachada de cerramiento de la vivienda 1º 2ª, con afectación de la armadura; dado que el elemento de acabado se encuentra en un estado correcto, señala que se puede afirmar que las filtraciones provienen de un deterioro del elemento impermeabilizante (tela asfáltica), y que, al no observar un mal uso de la terraza, es posible que se haya roto por un agente externo, y apunta a la colocación en 2001 de un andamio tubular; la causa fundamental de la degradación por oxidación de las armaduras es la humedad que posee el elemento por la rotura del elemento impermeabilizante superior de la terraza (tela asfáltica), que permite el paso del agua. Y, según resulta del informe del Arquitecto Técnico Sr. Ambrosio , la estructura del edificio está resuelta en pilares y jácenas de hormigón armado y forjados de viguetas y bovedillas cerámicas; el estado de la cubierta de esa parte de la edificación está formada por terraza plana transitable, con uso y disfrute por parte de las viviendas de planta primera del edificio principal, que a ella tienen acceso, su estado de conservación es bueno, en general, no obstante lo cual presenta unas zonas en la junta de dilatación y unión con el edificio principal en las que se aprecian fisuras, grietas y elementos de obra (celosías) susceptibles de ocasionar la penetración de agua, debiéndose acometer su reparación; en concreto, señala que procede acometer la reparación y refuerzo de las jácenas en los pórticos donde éstas presentan fisuras y desprendimientos (techo de local-bar en planta baja y techo en la misma zona de la planta sótano), para impedir el progreso de las patologías y el posible colapso de la estructura, así como la renovación de la impermeabilización y pavimentos de la cubierta y sellado de elementos de obra con intersticios abiertos. De hecho, en el presupuesto elaborado por el Sr. Gabino , se prevé de la colocación de impermeabilización de tela asfáltica, la actuación sobre jácenas de hormigón, etc.
Ello no obstante, no consta acreditado que la Comunidad única se haya reunido alguna vez como tal, sino que las subcomunidades se han venido reuniendo por separado, aunque fuera para tratar de la contribución a gastos correspondientes al conjunto (documentos 9, 10 y 11 de la demanda, y Libro de Actas de la demandada aportado con la contestación), es decir, que funcionan por separado, pero lo común se sufraga en común, aunque se acuerde por separado.
En el presente supuesto, aunque se haya concluido que las filtraciones tienen su origen último en una terraza-cubierta, en la parte del elemento común sito en la Escalera A, consideramos que lo relevante es que afectan a un elemento común y que, además, no ha quedado acreditado que respondan a una falta de mantenimiento o conservación, sino que -sin prueba alguna en contrario pericial propuesta por la demandada-, ha sido determinado por los técnicos que provienen de la tela asfáltica y que afectan a la estructura del edificio. Por lo tanto, atendida la naturaleza de los daños en el elemento común, consideramos que los gastos de la reparación deben ser sufragados ex art. 553-38 CCC por todos los integrantes de la Comunidad única inscrita en el Registro y considerada en su conjunto, aunque no se hayan reunido a tal efecto como tal en una Junta específica.
Además, a la vista de la documental obrante en autos, lo que se ha venido haciendo en el edificio en casos similares ha sido tratar la cuestión de si procede o no sufragar el gasto que no es propio de la "subcomunidad" a través de Juntas "sectoriales", en cuyas actas se dejaba constancia del parecer de los propietarios que no formaban parte de la comunidad -subcomunidad- reunida en Junta. Así resulta de los documentos nº 7, 9, 10 y 11 de la demanda, y del Libro de Actas de la demandada aportado con la contestación: 1) en el acta de la Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios NUM001 de 10 de mayo de 2011 , no solo se trató de la reparación de la terraza del piso 1º 2ª, de la presentación de presupuestos y de la forma de hacerlos frente, sino también de la reparación de las filtraciones de la plaza, constando que "como ja coneixen els Presidents de les comunitats implicades, han estat necessàries unes actuacions no contemplades al pressupost inicial"; 2) en el acta de Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios NUM001 de 13 de abril de 2010 , se trató, entre otros puntos, de la reparación de las filtraciones en sótano, y consta que "Durant l'últim any, s'ha fet diverses reunions conjuntes entre els Presidents de les escales NUM001 , NUM002 i pàrking per tal de trobar solució a aquestes filtracions, determinant en l'última trobada realitzada el passat 26 de març el següent: La comunitat de propietaris Parking Hospital, que ocupa el soterrani de la finca DIRECCION000 Nº NUM000 , ha aportat pressupostos per a la reparació d'aquestes filtracions consistent en el següent. (...) Després de sotmetre a votació la reparació de les filtracions, els assistents acorden unànimement l'aprovació dels pressupostos presentats, així como les quotes a liquidar que per a l'escala NUM001 representen (...)"; 3) en el acta de la Junta General Extraordinaria urgente de la Comunitat de Propietarios del Parking de 10 de junio de 2010 , se trató de la reparación de unas filtraciones al parking, y consta que "el dia 28 de maig va tenir lloc una nova reunió entre els Presidents de les escales DIRECCION000 , NUM001 , NUM002 i parking, en la que s'havia d'exposar la decisió final d'aquestes escales, pel que fa a la participació de la reparació de les filtracions que afecten als departaments parking de la finca DIRECCION000 NUM000 i departamento soterrani de la finca DIRECCION000 4. Les escales NUM001 i NUM002 , estan conformes amb la reparació de les filtracions, així como amb els pressupostos presentats per part de les empreses Gabino (...) i les quotes a liquidar. Pel que fa les escales 4ª i 4B, la majoria dels propietaris han optat per no participar en aquesta reparació"; 4) en el acta de la Junta General Ordinaria de la Comunitat de Propietarios Parking de 25 de mayo de 2011 , entre otros puntos, consta que se trató de la impermeabilización de la plaza y que han finalizado las obras "com ja coneixen els Presidents de les comunitats implicades", y, por lo que aquí interesa, se trató de la "REHABILITACIÓ EDIFICI. IMPERMEABILITZACIÓ TERRASSES I REPARACIÓ BAR EL PASO. APORTACIONS EXTRAORDINARIES", comenzando por referir que la arrendadora del local bar y el propietario del local se habían personado el día 16 de marzo de 2011 para exponer que tenían serios problemas de filtraciones; en este punto, el texto del acta es similar al del acta de la Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios NUM001 de 10 de junio de 2011, se aprueba también por unanimidad el presupuesto del Sr. Gabino por importe de 18.976,59 euros (honorarios técnicos y permisos incluidos), y consta que "cal tenir en compte aquesta totalitat per tal de repartir les despeses entre totes les subcomunitats que formen l'edifici DIRECCION000 , nº NUM000 , per poder fer front, quedant la repartició per coeficients de la següent forma" (3.215,95 euros la comunidad del parking, 246,94 euros el local 1, 260,24 euros el local 2, 201,35 euros el local 3, 7.526,05 euros la Escalera NUM001 y 7.526,05 euros la Escalera NUM002 ), y por lo que respecta al parking, la Junta pasa a establecer y son aprobados los pagos que correspondían a cada plaza de aparcamiento para sufragar esos 3.215,95 euros que les correspondía abonar; 5) en el acta la Junta de Propietarios NUM002 de 6 de mayo de 2011 , según lo expuesto, se acuerda una nueva reunión para tratar el tema (de los asistentes, dos vecinos estaban dispuestos a pagar las obras del Bloque 2ª, Bar y parking, y el resto de vecinos no), lo cual revela que se trató también el tema de modo "sectorial", y 6) en Junta de Propietarios NUM002 de 6 de junio de 2011 , los vecinos acordaron por unanimidad no pagar tales obras.
Consideramos que, en realidad, pese a la existencia de una Comunidad General, de una Comunidad simple de propiedad horizontal a partir de la división en propiedad horizontal que tuvo lugar por escritura de 16 de octubre de 1973 (arts.553-33 y siguientes CCC), se ha venido funcionando "de facto" como una Comunidad compleja de propiedad horizontal (arts.553-48 y siguientes CCC), a través de subcomunidades. En relación con la comunidad compleja de propiedad horizontal, el art.553-48 CCC, en la redacción vigente al tiempo del procedimiento, dispone:
"1. La situación de comunidad horizontal compleja permite la coexistencia de subcomunidades integradas en un edificio o en un conjunto inmobiliario formado por distintas escaleras o portales o por una pluralidad de edificios independientes y separados que se conectan entre ellos y comparten zonas ajardinadas y de recreo, piscinas u otros elementos comunes similares.
2. Cada escalera, portal o edificio, en el régimen de propiedad horizontal compleja, constituye una subcomunidad que se rige por las normas de la sección primera.
3. Pueden configurarse como subcomunidad una o varias naves destinadas a plazas de aparcamiento o a trasteros y otros elementos privativos de uno o más edificios conectados entre ellos y dotados de unidad e independencia funcional o económica."
De hecho, el Libro de Actas aportado por la demandada consta que fue legalizado en fecha 23 de diciembre de 1974 -apenas un año después de la división en propiedad horizontal-, y la primera de las actas data de 21 de septiembre de 1975.
Pero lo cierto es que no consta legalmente constituida en forma la Comunidad compleja, conforme a lo dispuesto en el art.553-50 CCC, en la redacción vigente al tiempo del procedimiento:
"1. La propiedad horizontal compleja puede constituirse inicialmente en una sola comunidad con subcomunidades, si procede, o bien por asociación de varias comunidades preexistentes.
2. Los propietarios únicos de los diversos edificios o los presidentes de las respectivas comunidades de propietarios autorizados por un acuerdo de las juntas respectivas pueden otorgar el título de constitución de la propiedad horizontal compleja en el caso de asociación de varias comunidades preexistentes. En este caso, el título, que debe constar en escritura pública y debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, debe describir el complejo inmobiliario en conjunto, los elementos, viales, zonas ajardinadas y de recreo y los servicios comunes y la cuota de participación que corresponde a cada comunidad. El importe de los gastos de conservación, mantenimiento y reparación de los elementos comunes debe repercutirse a las diferentes comunidades de acuerdo con su cuota, y estas deben repercutirlo a los propietarios de los elementos privativos de acuerdo con la cuota que les corresponde en cada comunidad."
En este concreto supuesto, como pone de relieve la apelante, por razones cronológicas, la demandada no pudo haberse reunido "en forma sectorial" en Junta de fecha 21 de noviembre de 2010 para tratar de los gastos derivados de unas filtraciones que no fueron comunicadas por la arrendadora del local 1 hasta 2011 -en marzo de 2011, según las actas de Junta-. Según resulta del Libro de Actas de la demandada, en esa fecha, se celebró, en efecto, una Junta, pero fue para poner en conocimiento de los propietarios el total del presupuesto "PARA REP LAS FILTRACIONES DE AGUA EN PARQUING: TOTAL 6.642,€; EUROS. QUE SE HARA EFECTI DEL FONDO DE LA COMUNIDAD", esto es, la cantidad en la que habían acordado contribuir los propietarios de la Escalera NUM002 a unas obras a realizar en el parking, el cual forma parte de la Comunidad única. Pero, como reconoce en su contestación, la demandada sí se reunió en Junta de 6 de mayo de 2011 para discutir si se sufragaban o no los gastos ahora reclamados por la actora, y, en relación con el punto del orden del día "PRESUPUES DE LAS OBRAS DEL BLOQUE NUM001 , BAR Y PARQUING que ASCIENDE A UN TOTAL DE 7600 euros", consta que dos de los vecinos estaban de acuerdo en pagar, mientras que "Se niegan a pagar del Fondo de la comunidad el resto de los vecinos"; consta también que "Dada la controversia existente y dado que faltan vecinos, se acuerda convoc una futura reunión". En Junta de 17 de mayo de 2011, la demandada se reunió de nuevo en Junta, y consta en el acta que "SE ACUERDA MIRAR UN ABOGA PARA COMPROBAR SI TENEMOS QUE PAGAR LA MITAD DEL PRESUPUESTO DE LAS OBRAS DEL BLO NUM000 , BAR Y PARQUING", es decir, lo que había sido tratado en la Junta anterior y había quedado pendiente. Y, finalmente, en el acta de la Junta de la demandada de 6 de junio de 2011 (folio 265), consta que "REUNIDOS LOS VECINOS DE LA DIRECCION000 NUM001 , SE ACUERDA POR UNANIMIDAD NO PAGAR LAS OBRAS DEL BLOQUE NUM000 , BAR Y PARQUING"-.
Este Tribunal considera, en suma, que las filtraciones tienen su origen último en la terraza-cubierta, pero que ello no conduce a individualizar la responsabilidad, limitándola a la Escalera NUM001 , cuando se trata de una patología que afecta a la estructura misma del edificio, considerado en su conjunto, máxime cuando la creación de subcomunidades no tiene reflejo registral, y aunque no haya sido convocada una Junta de la Comunidad única a fin de tratar de esas filtraciones. Las subcomunidades, "de facto", han venido solventando la cuestión a través de Juntas "sectoriales", y la cantidad reclamada se ajusta, incluso, al coeficiente de participación en la Comunidad única que aparece en la escritura de obra nueva y división en propiedad horizontal (por ejemplo, folios 55 y 146, en relación con el piso NUM003 de la Escalera NUM002 , coeficiente 2,02).
Por consiguiente, consideramos que no puede prosperar la oposición de la demandada en sede judicial al pago de la suma reclamada por unas obras que afectan a la estructura del edificio sito en la DIRECCION000 nº NUM000 de Viladecans y cuyo importe se ajusta a los coeficientes de la Comunidad única con reflejo registral.
Por todo ello, consideramos procedente la estimación del recurso y la revocación de la sentencia recurrida. Así, con estimación de la demanda, procede la condena de la demandada a abonar a la actora la suma de 7.526,05 euros, más los intereses legales moratorios ( arts.1100 , 1101 y 1108 CC ) desde la presentación de la demanda, con imposición a la demandada de las costas procesales causadas en primera instancia ( art.394 LEC ).
TERCERO .- Por imperativo del art.398 LEC , dada la estimación del recurso, no procede hacer un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas derivadas del mismo, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia.
Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación
FALLAMOS
Con estimación del recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 , Escalera NUM001 de Viladecans contra la sentencia dictada en fecha 31 de julio de 2013 por la Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Gavà, SE REVOCA dicha resolución, y, en su virtud, DEBEMOS CONDENAR Y CONDENAMOS a la demandada Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 , Escalera NUM002 de Viladecans a abonar a la actora la suma de 7.526,05 euros, más los intereses legales moratorios desde la presentación de la demanda, con imposición a la demandada de las costas procesales causadas en primera instancia
No se hace un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas derivadas del recurso de apelación, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia
Se acuerda la devolución del depósito para recurrir.
Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.
Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.
Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.