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Referencia:SP/SENT/975621

AP Barcelona, Sec. 19.ª, 385/2018, de 20 de septiembre

Recurso 256/2017. Ponente: MARIA DEL CARMEN MARTINEZ LUNA.

Es correcta la retribución del administrador conforme al coeficiente general fijado en cada estatuto porque él cobra por su trabajo en general sobre toda la comunidad 
"... El alegato del recurrente no puede prosperar, los gastos de honorarios del administrador como se desprende se giran por su gestión en la Comunidad de Propietarios que es una sola comunidad si bien integrada por diferentes bloques y parkings, tal y como se desprende de la documentación obrante en autos y prueba practicada, así las cosas, el argumento del recurrente no es atendible, pues los honorarios se fijan por la gestión de la comunidad, debiendo de contribuir el recurrente conforme a la cuota general fijada en el título constitutivo.
La prueba practicada no avala la tesis del recurrente que aúna los honorarios del administrador a los gastos a que se refiere el punto 6 y 7 de los estatutos, así es de ver la documentación obrante en autos y manifestaciones del testigo, administrador que declaró en el juicio, siendo que de la prueba practicada se desprende que sus honorarios se vinculan a la gestión general de la comunidad, precisando expresamente al minuto 15,45 que el administrador no gestiona los gastos de ascensor, mantenimiento y limpieza de la escalera a la que pertenece el local del actor, es por ello que no se aprecia la existencia del abuso de derecho que invoca el recurrente
Así como tiene dicho esta Sala en sentencia de 15-1-2018 rollo 320/2016 "para que pueda prosperar la acción de impugnación, es preciso que por la parte demandante, como hecho positivo y constitutivo de su acción impugnatoria, se pruebe cumplidamente la existencia del abuso de derecho.
En este sentido, es doctrina constante y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de junio de 1985 , 14 de febrero de 1986 , 12 de noviembre de 1988 , 11 de mayo de 1991 , 5 de abril de 1993 , y 13 de febrero de 1995 ), que el abuso de derecho que, en general, proscribe el artículo 7.2 del Código Civil (LA LEY 1/1889), ha de resultar claramente patentizado por la concurrencia de las circunstancias que lo configuran, es decir las subjetivas de intención de perjudicar o de falta de un interés serio y legítimo, y las objetivas de exceso o anormalidad en el ejercicio del derecho y producción de un perjuicio injustificado."
En este caso el hecho en el que el recurrente basa la existencia de abuso de derecho no queda acreditado, siendo que el acuerdo impugnado aprueba la contribución a los gastos del administrador para cada entidad en función a la cuota general en sintonía con la previsión estatutaria, por lo que el recurso debe ser desestimado, la contribución a los honorarios del Administrador por la gestión que efectúa en la Comunidad de Propietarios debe de calcularse en función al coeficiente general fijado en cada estatuto, pues su gestión abarca la gestión de la Comunidad, al igual que ocurre por ejemplo con el seguro que tiene contratado la Comunidad, máxime cuando los honorarios de administrador como dijo éste, se fijan en base a un baremo, siendo que de la prueba practicada se constata que el Bloque B en el que se encuentra ubicada la entidad del recurrente, se encarga directamente de la gestión de los conceptos que según los pactos de los Estatutos a los que nos hemos referido, no deben ser sufragados por el recurrente. Así las cosas, la interpretación de los pactos del Estatuto que efectúa el recurrente no es acorde a la interpretación sistemática de los Estatutos de la Comunidad tal y como se dice en la sentencia de instancia. ..."
ANTECEDENTES DE HECHO
Primero. En fecha 27 de marzo de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 1316/2015 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Sabadell a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aMª Isabel Pereira Mañas, en nombre y representación de DESARROLLOS LEGALES Y GESTION S.L.P. contra Sentencia - 04/01/2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Josep Gubern Vives, en nombre y representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DE LA CALLE000 NUM000 DE SABADELL.
Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:
Debiendo desestimar y desestimando íntegramente la demanda presentada por el procurador de los tribunales Dª Carmen Quintana Rodriguez en nombre y representación de Desarrollos Legales y Gestión SLP contra la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 de Sabadell. Se imponen las costas a la parte actora.
Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.
Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 26/04/2018.
Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.
Se designó ponente a la Magistrada María Carmen Martínez Luna .
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- En el presente procedimiento la parte actora DESARROLLOS LEGALES Y GESTION S.L.P., insto una demanda por la que solicita se declare la nulidad del acuerdo de la Junta de fecha 17 de junio de 2015 en relación al punto 1º y 6º del orden del día, por los cuales se aprueban las cuentas del ejercicio anterior y el presupuesto del ejercicio siguiente, pues se decía, incluían una incorrecta distribución de los honorarios del administrador al local de la actora en perjuicio para la misma e implica un abuso de derecho.
Así en su demanda sostenía que el edificio del que forma parte el local del actor fue constituido en régimen de propiedad horizontal mediante escritura autorizada por el Notario de Sabadell D. José Antonio Simón Hernández, de fecha 28 de septiembre de 2006, estableciéndose en dicho título constitutivo las siguientes normas estatutarias:
"Sexta.- El local situado en el Bloque NUM001, no contribuirá a los gastos de mantenimiento, ascensor y limpieza de su bloque ni de ningún otro.
Séptima.- Cada entidad contribuirá a los gastos de mantenimiento, ascensor y limpieza del bloque al que pertenece, y no al resto de bloques, excepto la entidad número sesenta y uno, que es el local comercial, que no contribuirá a los gastos de mantenimiento, ascensor y limpieza de ninguna escalera. Se aclara que si los propietarios de la escalera decidiesen encomendar la administración de la misma a un profesional colegiado, el local comercial quedará exento del pago de cantidad alguna en concepto de honorarios o asimilados al mismo, salvo pacto en contrario expreso y por escrito entre el propio administrador y el propietario del local comercial.
Los gastos de mantenimiento y limpieza del resto de zonas comunitarias, ajardinadas y piscina, serán sufragadas por todas las entidades por partes iguales, excepto las entidades números Uno a la Cuarenta y dos y la Sesenta y uno, pues tampoco tiene derecho a su disfrute".
Así considera el demandante que los honorarios del Administrador Sr. Constancio que ascienden a 210,68€; mensuales más 44,24€; de IVA son sufragados por cada una de las comunidades que constituyen la total comunidad (75 entidades) a tenor del coeficiente que cada uno tiene asignado en el título constitutivo y ello estima supone un abuso de derecho y agravio comparativo en relación al importe que se repercute al local de la actora en relación al resto de los comuneros, pues entiende que el Administrador no solamente administra la Comunidad General (75 entidades) sino que también tiene encomendada la tarea de administrar las subcomunidades bloque A (8 entidades -viviendas-), bloque C (8 entidades -viviendas-), y así sostiene que como el administrador no hace una distribución de sus honorarios, asignando a cada subcomunidad que administra una parte de sus honorarios y a la Comunidad General que también administra otra parte de sus honorarios, sino que aplica una única tarifa que repercute a la Comunidad General, que también administra, a tenor del coeficiente que cada entidad tiene asignado, considera el actor que le corresponde satisfacer un porcentaje del 12,64% de sus honorarios, cuando dichos honorarios incluyen no solo las tareas de administración de la Comunidad General sino también las de las subcomunidades antes dichas y las del Local 1 y 2.
La sentencia de instancia desestima la demanda previo analizar los artículos 553. 33, 551.2, 553. 45 C.C.C. y considera que en el caso que nos ocupa, no concurre estrictu sensu la previsión contenida en la escritura de constitución de la comunidad y por ende el acuerdo comunitario es acorde a la ley ya que se distribuyen los gastos del administrador entre todos los copropietarios en relación a su cuota y por ello entiende que no choca con el título de constitución, ya que el bloque b no ha nombrado expresamente un administrador para la gestión de los gastos a que se refiere el título, sino que se nombró un administrador para la gestión de todos los incidentes relativos a la comunidad por el que el administrador gira un recibo por precio alzado mensual, cuyo importe se distribuye entre los copropietarios conforme a lo previsto en los art. 553. 45 C.C.C. y doctrina del TSJCat., en concreto cita la Sentencia de dicho Tribunal de 4 de abril de 2013.
Alega el recurrente en su escrito de recurso que nos hallamos ante una propiedad horizontal compleja, art. 553- 48 C.C.C. en la que coexisten cuatro subcomunidades (Bloque A, B, C y subcomunidad sótano 1 y 2) en la que cada uno de los elementos privativos que constituyen cada subcomunidad tienen asignado una cuota particular de participación separada de la cuota general que le corresponde en el conjunto de la propiedad horizontal compleja, así entiende que cada entidad privativa tiene asignado un coeficiente general en relación a la comunidad general y un coeficiente particular o especial en relación a cada uno de los bloques, art. 553- 49 C.C.C.
Considera que la forma de distribución de los gastos del administrador aprobada en la junta de la comunidad de 17 de junio de 2015 constituye un abuso de derecho y agravio para la entidad de la que es propietario el recurrente, por el hecho de que al administrar el administrador no solo la comunidad general, sino también las subcomunidades A, C, sótano 1 y 2 sin que administre la subcomunidad del Bloque B a la que pertenece la entidad del recurrente, y ser dichos gastos sufragados en base al coeficiente general, a la entidad del recurrente se le están repercutiendo unos trabajos y tareas que a él no le competen, pues el administrador recibe emolumentos por la administración de la comunidad general y las subcomunidades dichas, y al efecto efectúa comparativa con la repercusión de los gastos generales de la comunidad general.
Mantiene que no existe acuerdo de la comunidad en el que se hubiese aprobado que los honorarios del administrador incluirían la doble tarea de la administración de la comunidad general y de la de 3 de las 4 subcomunidades, cuantificándose en un tanto alzado que sería repercutido a cada una de las entidades del conjunto inmobiliario a tenor del coeficiente general. Entendiendo dicho reparto perjudicial para el recurrente.
Así estima que al igual que el administrador está efectuando el reparto de los gastos generados en cada bloque o escalera que administra a tenor del coeficiente especial asignado en el título constitutivo, las tareas propias de administración de la subcomunidad también correspondería equitativamente cuantificarlas y repartirlas a tenor de dicho coeficiente especial. Pide se revoque la sentencia de instancia, y con estimación de la demanda se declare la nulidad del acuerdo de la Junta de fecha 17 de junio de 2015 en relación al punto 1º y 6º del orden del día.
La demandada Comunidad de Propietarios del Edificio de la CALLE000 nº NUM000 de Sabadell se opone al recurso.
SEGUNDO.- El alegato del recurrente no puede prosperar, los gastos de honorarios del administrador como se desprende se giran por su gestión en la Comunidad de Propietarios que es una sola comunidad si bien integrada por diferentes bloques y parkings, tal y como se desprende de la documentación obrante en autos y prueba practicada, así las cosas, el argumento del recurrente no es atendible, pues los honorarios se fijan por la gestión de la comunidad, debiendo de contribuir el recurrente conforme a la cuota general fijada en el título constitutivo.
La prueba practicada no avala la tesis del recurrente que aúna los honorarios del administrador a los gastos a que se refiere el punto 6 y 7 de los estatutos, así es de ver la documentación obrante en autos y manifestaciones del testigo, administrador que declaró en el juicio, siendo que de la prueba practicada se desprende que sus honorarios se vinculan a la gestión general de la comunidad, precisando expresamente al minuto 15,45 que el administrador no gestiona los gastos de ascensor, mantenimiento y limpieza de la escalera a la que pertenece el local del actor, es por ello que no se aprecia la existencia del abuso de derecho que invoca el recurrente
Así como tiene dicho esta Sala en sentencia de 15-1-2018 rollo 320/2016 "para que pueda prosperar la acción de impugnación, es preciso que por la parte demandante, como hecho positivo y constitutivo de su acción impugnatoria, se pruebe cumplidamente la existencia del abuso de derecho.
En este sentido, es doctrina constante y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de junio de 1985 , 14 de febrero de 1986 , 12 de noviembre de 1988 , 11 de mayo de 1991 , 5 de abril de 1993 , y 13 de febrero de 1995 ), que el abuso de derecho que, en general, proscribe el artículo 7.2 del Código Civil (LA LEY 1/1889), ha de resultar claramente patentizado por la concurrencia de las circunstancias que lo configuran, es decir las subjetivas de intención de perjudicar o de falta de un interés serio y legítimo, y las objetivas de exceso o anormalidad en el ejercicio del derecho y producción de un perjuicio injustificado."
En este caso el hecho en el que el recurrente basa la existencia de abuso de derecho no queda acreditado, siendo que el acuerdo impugnado aprueba la contribución a los gastos del administrador para cada entidad en función a la cuota general en sintonía con la previsión estatutaria, por lo que el recurso debe ser desestimado, la contribución a los honorarios del Administrador por la gestión que efectúa en la Comunidad de Propietarios debe de calcularse en función al coeficiente general fijado en cada estatuto, pues su gestión abarca la gestión de la Comunidad, al igual que ocurre por ejemplo con el seguro que tiene contratado la Comunidad, máxime cuando los honorarios de administrador como dijo éste, se fijan en base a un baremo, siendo que de la prueba practicada se constata que el Bloque B en el que se encuentra ubicada la entidad del recurrente, se encarga directamente de la gestión de los conceptos que según los pactos de los Estatutos a los que nos hemos referido, no deben ser sufragados por el recurrente. Así las cosas, la interpretación de los pactos del Estatuto que efectúa el recurrente no es acorde a la interpretación sistemática de los Estatutos de la Comunidad tal y como se dice en la sentencia de instancia.
En atención a los motivos del recurso, el mismo debe ser desestimado.
TERCERO.- Respecto de las costas de primera instancia procede ratificar el criterio del artículo 394.1 LEC establecido en la sentencia de instancia; y respecto de las costas del recurso de apelación, de conformidad al artículo 398.1 LEC, se imponen las costas causadas al recurrente.
VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,
Por último, respecto al depósito que ha constituido la parte recurrente, debe acordarse lo que proceda conforme a lo dispuesto en la DA 15ª de la LOPJ.
FALLAMOS
Acordamos: LA SALA, ACUERDA: DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DESARROLLOS LEGALES Y GESTION S.L.P. contra la Sentencia dictada en fecha 4 de enero de 2016 por el Juzgado de Primera Instancia nº. 2 de Sabadell en sus autos de Juicio Ordinario nº. 1315/2015, de los que el presente rollo de apelación dimana, y, en su virtud, CONFIRMAR dicha resolución en su integridad, con imposición de las costas de la presente alzada a la indicada parte recurrente.
Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.
También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.
El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.
Lo acordamos y firmamos.
Los Magistrados :