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Referencia:SP/SENT/976300

AP Barcelona, Sec. 16.ª, 435/2018, de 9 de octubre

Recurso 185/2017. Ponente: JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO.

Aunque la cubierta del edificio solo cubra los aparcamientos sigue siendo un elementos común cuyo mantenimiento debe ser pagado por todos los propietarios 
"... En este caso no existe esa atribución de uso exclusivo de la cubierta a los propietarios del sótano de cada una de las fincas. Difícilmente podría conseguirse ahora dicha atribución de uso exclusivo, en la que obviamente no tienen interés los propietarios del sótano.
Se trata, ciertamente, de una carga para los propietarios que no lo son del aparcamiento, porque ellos obtienen de la cubierta muy escasos beneficios. Ninguno en realidad, salvo el de quedar a cubierto de los ruidos y humos derivados de la circulación de los vehículos que aparcan en el lugar.
Pero, pese a ello, las cosas son como son. Se trata de una cubierta de los edificios en su conjunto, aunque solo cubra a uno de sus departamentos, el situado en el sótano. Como cubierta que es, es elemento común y su mantenimiento incumbe a la comunidad entera. El artículo 553- 45 del Código Civil de Catalunya, sin duda pretendiendo evitar discusiones al respecto, establece que la falta de uso y disfrute de elementos comunes concretos no exonera de la obligación de pagar los gastos que deriven de su mantenimiento, salvo que lo establezcan los estatutos y salvo el caso, aquí no concurrente, del artículo 553- 30.2. ..."
Dado que no se ha acordado la constitución de una comunidad compleja respecto a todos los edificios quien debe responder por los daños en la cubierta del aparcamiento es el edificio en que se encuentra 
"... Sin embargo, ni los interesados han acordado la constitución de la comunidad compleja ni se ha pretendido judicialmente que se declare su existencia y se impongan las consecuencias consiguientes. El acuerdo es poco probable porque la experiencia enseña que las cuestiones de justicia material son muchas veces muy discutibles y, además, los seres humanos no siempre son sensibles a ellas. Judicialmente podría pretenderse que se declarase la existencia de una comunidad compleja y que esta cubierta del aparcamiento forma parte de la misma. En un proceso en el que sean parte, obviamente, todas las comunidades del conjunto inmobiliario.
Pero en tanto no exista acuerdo o declaración judicial, la situación es la que es, como se ha repetido. Hay una cubierta que es elemento común y, sirva a quien sirva, su mantenimiento incumbe al conjunto de los miembros de la comunidad de propietarios de la finca de que forma parte. ..."
Procede el pago por parte de la comunidad aunque el gasto aún no se haya realizado porque se ha presentado un presupuesto y quien lo gestionará todo es la comunidad del aparcamiento 
"... Se cuestiona en el recurso que se haya impuesto a las demandadas la obligación de pagar un gasto de mantenimiento aún no realizado.
Sin embargo, se trata de defectos existentes y, dadas las circunstancias, se considera apropiado que la reparación sea gestionada por la comunidad del aparcamiento. Es esa comunidad la que está realizando de hecho el mantenimiento, por lo que no es improcedente que se le adelante el dinero preciso para realizar esos trabajos.
Por lo que se refiere al importe reclamado por este concepto, no resulta excesivo. De acuerdo con el dictamen del perito judicial, el importe de los trabajos de albañilería y pintura sería de 9.919,62 euros, superior al presupuestado por el perito de la demandante y objeto de reclamación. A esa cantidad habría de añadirse lo necesario para las reparaciones eléctricas. ..."
ANTECEDENTES DE HECHO
Primero : La parte dispositiva de la sentencia apelada es del tenor literal siguiente: " Estimo íntegramente la demanda interpuesta por el procurador de los tribunales D. David Gómez Codina, en nombre y representación de la comunidad de propietarios del parking de la calle DIRECCION001 nº NUM003 y de la calle DIRECCION000 nº NUM004, nº NUM000 y nº NUM005 de Sant Boi de Llobregat, contra la comunidad de propietarios de la calle DIRECCION000 nº NUM000- NUM001 de Sant Boi de Llobregat y la comunidad de propietarios de la calle DIRECCION000 nº NUM000- NUM002 de Sant Boi de Llobregat, representadas por la procuradora de los tribunales Dña. Ana María Bernaus Vidorreta, y en consecuencia:
1.- Condeno a la comunidad de propietarios de la calle DIRECCION000 nº NUM000- NUM001 de Sant Boi de Llobregat a pagar a la actora la cantidad de 20.549,16 euros, más los intereses legales desde el día 19 de diciembre de 2014.
2.- Condeno a la comunidad de propietarios de la calle DIRECCION000 nº NUM000- NUM002 de Sant Boi de Llobregat a pagar a la actora la cantidad de 10.854,99 euros, más los intereses legales desde el día 19 de diciembre de 2014.
3.- Condeno a la comunidad de propietarios de la calle DIRECCION000 nº NUM000- NUM001 de Sant Boi de Llobregat y a la comunidad de propietarios de la calle DIRECCION000 nº NUM000- NUM002 de Sant Boi de Llobregat a realizar el mantenimiento ordinario y la limpieza del patio a cielo abierto con la periodicidad necesaria para evitar la acumulación de materiales en los elementos de evacuación de agua que puedan provocar la obturación de los mismos impidiendo su normal funcionamiento.
4.- Condeno a la comunidad de propietarios de la calle DIRECCION000 nº NUM000- NUM001 de Sant Boi de Llobregat y a la comunidad de propietarios de la calle DIRECCION000 nº NUM000- NUM002 de Sant Boi de Llobregat al pago de las costas procesales".
Segundo : Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante escrito motivado, del que se dio traslado a la parte contraria, que lo impugnó, elevándose seguidamente las actuaciones a esta Audiencia Provincial, para la resolución del recurso planteado. Se señaló para votación y fallo el día 13 de septiembre último.
Tercero : En el procedimiento se han observado las prescripciones legales.
Visto, siendo ponente el magistrado señor Jose Luis Valdivieso Polaino.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Primero : El problema litigioso se ha planteado en un conjunto inmobiliario constituido por los edificios situados, formando esquina, en las calles DIRECCION001 número NUM003 y DIRECCION000 números NUM004, NUM000 y NUM005, de Sant Boi de Llobregat.
Los edificios son dos en la calle DIRECCION001, uno señalado con el número NUM004 de la calle DIRECCION000, que forma esquina con la otra calle citada, dos en la misma calle DIRECCION000 número NUM000, señalados respectivamente con las letras NUM001 y NUM002, y otro más en el número NUM005 de esta última calle.
En el sótano de dichos edificios existe un parking, que es único. Dicho aparcamiento no forma una finca a efectos registrales, sino que es el resultado de la adición de uno de los departamentos de cada uno de los edificios que se han mencionado. Pese a que no tiene existencia como finca independiente, está dotado de una comunidad de propietarios que gestiona el aparcamiento y es la demandante en el litigio.
Una parte de la cubierta del sótano dedicado a aparcamiento, situada en el ámbito de las fincas NUM000 NUM001 y NUM000 NUM002 de la DIRECCION000, presentó defectos y exigió trabajos de reparación. Se trata de una superficie que, estando situada en el ámbito de dichas dos fincas, no tiene nada construido sobre ella.
La comunidad de propietarios del parking reclama en el proceso a las de los edificios NUM000 NUM001 y NUM000 NUM002 citados los gastos que realizó en esas reparaciones y otros que habrá de realizar. También solicitó se condenase a las demandadas a realizar el adecuado mantenimiento de la cubierta, en el futuro.
Ese es, en síntesis, el problema planteado.
El Juzgado estimó la demanda, como se ha expuesto en los antecedentes.
Segundo : 1. Como se ha dicho, el litigio se refiere, exclusivamente, a la parte de las fincas NUM000 NUM001 y NUM000 NUM002 que no tiene nada edificado sobre su sótano, de manera que la cubierta de éste está al aire libre.
La finca NUM000 NUM001, registral NUM006, tiene una superficie de 666,05 metros cuadrados, como consta en la certificación registral aportada como documento número 5 de la demanda y en la catastral incorporada al dictamen de la parte actora, documento 22 también de la demanda. El sótano de dicha finca es el departamento número 1 resultante tras su división en propiedad horizontal y tiene una superficie igual a la de la total finca. La planta baja del edificio construido en la finca tiene en cambio una superficie de 342,34 metros cuadrados. La diferencia entre ambas superficies es la cubierta del sótano, departamento 1 de la finca, que está al aire libre, es decir, sin nada construido encima.
La finca NUM000 NUM002, registral NUM007, tiene una superficie de 508,20 metros cuadrados, según los mismos documentos mencionados antes. El sótano, departamento 1 resultante tras la división, tiene también una superficie igual a la de la total finca. La planta baja mide 342,34 metros cuadrados. Y nuevamente la diferencia entre las dos superficies es la cubierta del sótano, al aire libre.
Así pues el sótano de ambas fincas es un departamento de cada una de ellas y, por tanto, forma parte de las respectivas comunidades de propietarios.
2. No cabe la menor duda de que la cubierta de ese departamento número 1 de ambas fincas, divididas en propiedad horizontal, es un elemento común de ambos conjuntos. Así resulta de lo dispuesto en el artículo 553- 41 del Código Civil de Catalunya y es algo a nuestro juicio indiscutible.
Por tanto, los trabajos de mantenimiento y conservación de esas dos cubiertas corresponden a las respectivas comunidades de propietarios, conforme a lo establecido en el artículo 553- 44 del mismo código.
3. No son admisibles las objeciones que, frente a ese principio, se oponen en el recurso de apelación.
Es irrelevante que el único acceso a la cubierta sea, y con dificultades, a través del parking. El acceso es desde las propias fincas NUM000 NUM001 y NUM000 NUM002, porque el sótano situado bajo estas cubierta o cubiertas forma parte de dichas dos fincas.
Es el departamento número 1 de cada una, como se ha repetido.
Tampoco tiene trascendencia alguna la intención que pudo tener el promotor o que en el registro de la propiedad no conste la obligación de mantenimiento de la cubierta a cargo de las comunidades de propietarios. No es precisa dicha constancia, que deriva directamente de la ley.
Tampoco tiene trascendencia lo que ocurrió con una pequeña reparación realizada anteriormente, con un coste total de algo más de 1.200 euros (documentos 8 a 10 de la demanda). Una parte la pagó la comunidad del aparcamiento y, aparentemente, otra la abonó una de las comunidades demandadas. Pero eso no tiene relevancia, como decimos, aunque solo sea porque se trataba de cosas que era necesario hacer y que sin duda era conveniente hacerlas cuanto antes.
Se alega también que entre las comunidades litigantes no se han pagado nunca cuotas, así como que no se convoca a las demandadas a las juntas de la demandante. Nada de esto se opone a la obligación de las demandadas de pagar los gastos de mantenimiento de la cubierta, que es elemento común de las fincas. Entre comunidades no tienen por qué pagarse cuotas, ni tiene una comunidad por qué asistir a la junta de otras. Los propietarios del sótano de cada finca son quienes han de asistir a las juntas de la finca de la que son propietarios en parte. Cada uno a la del edificio en cuyo sótano esté su plaza de aparcamiento. Y, además, a las del aparcamiento, que es una comunidad de propietarios peculiar, como ya se ha apuntado.
Tercero : 1. Se alega en el recurso que la cubierta es un elemento común de uso exclusivo y, por tanto, su mantenimiento no corresponde a la comunidad de propietarios, conforme a lo establecido en el artículo 553-43.2.
No se trata de una alegación nueva, pues en la contestación a la demanda se invocaba, en los fundamentos jurídicos, esta misma norma relativa al mantenimiento de los elementos de uso exclusivo.
2. Sin embargo la ley es clara en cuanto a los elementos comunes de uso exclusivo. La atribución de dicho carácter exige que se acuerde por unanimidad de los propietarios, salvo que se estableciese ya en el título de constitución.
En este caso no existe esa atribución de uso exclusivo de la cubierta a los propietarios del sótano de cada una de las fincas. Difícilmente podría conseguirse ahora dicha atribución de uso exclusivo, en la que obviamente no tienen interés los propietarios del sótano.
Se trata, ciertamente, de una carga para los propietarios que no lo son del aparcamiento, porque ellos obtienen de la cubierta muy escasos beneficios. Ninguno en realidad, salvo el de quedar a cubierto de los ruidos y humos derivados de la circulación de los vehículos que aparcan en el lugar.
Pero, pese a ello, las cosas son como son. Se trata de una cubierta de los edificios en su conjunto, aunque solo cubra a uno de sus departamentos, el situado en el sótano. Como cubierta que es, es elemento común y su mantenimiento incumbe a la comunidad entera. El artículo 553- 45 del Código Civil de Catalunya, sin duda pretendiendo evitar discusiones al respecto, establece que la falta de uso y disfrute de elementos comunes concretos no exonera de la obligación de pagar los gastos que deriven de su mantenimiento, salvo que lo establezcan los estatutos y salvo el caso, aquí no concurrente, del artículo 553- 30.2.
Cuarto : 1. También se ha hablado de la comunidad compleja, a que se refieren los artículos 553-48 y siguientes del repetido código.
El Juzgado descarta su existencia en este caso, con distintos argumentos, como que no ha habido en el pasado actuaciones indicativas de su existencia y que no existen en el caso los elementos a que se refiere el apartado 1 del citado artículo 553-48.
2. En primer lugar hay que decir que en un proceso en el que no intervienen las otras comunidades de propietarios no puede declararse que existe una comunidad compleja que, evidentemente, comportaría obligaciones para esas otras comunidades.
3. Se comprenden las razones de justicia material de las demandadas. Estamos hablando de lo que podría considerarse una especie de patio de manzana, situado en medio de un conjunto, que ha de ser mantenido solo por una parte de ese conjunto, cuando resulta que da servicio al aparcamiento, del que sin duda se sirven buena parte de quienes residen en todo ese conjunto.
Por otra parte, las razones que da la sentencia recurrida para descartar la existencia de la comunidad compleja no son tan claras como puede pensarse a primera vista.
Los elementos como zonas ajardinadas, espacios de esparcimiento o piscinas, son simples ejemplos, como el propio artículo 553-48.1 señala al referirse a " otros elementos comunes semejantes". En este caso hay un aparcamiento que, aparentemente, se extiende por un espacio que no tiene barreras arquitectónicas, situado bajo todo el conjunto y no solo bajo las fincas de las comunidades demandadas.
Que no haya habido actividad en el pasado indicativa de la existencia de comunidad compleja es irrelevante, aunque tampoco es algo que esté tan claro como puede parecer. La propia existencia de la comunidad de propietarios del aparcamiento es indicio de existencia de una comunidad compleja de facto, por la sencilla razón de que no se trata de una comunidad referida a un departamento de una de las fincas del conjunto, sino de un ente que gestiona espacios correspondientes a todo el conjunto, es decir, a las distintas comunidades de propietarios en presencia, y no solo a los sótanos de los números NUM000 NUM001 y NUM000 NUM002.
4. Sin embargo, ni los interesados han acordado la constitución de la comunidad compleja ni se ha pretendido judicialmente que se declare su existencia y se impongan las consecuencias consiguientes. El acuerdo es poco probable porque la experiencia enseña que las cuestiones de justicia material son muchas veces muy discutibles y, además, los seres humanos no siempre son sensibles a ellas. Judicialmente podría pretenderse que se declarase la existencia de una comunidad compleja y que esta cubierta del aparcamiento forma parte de la misma. En un proceso en el que sean parte, obviamente, todas las comunidades del conjunto inmobiliario.
Pero en tanto no exista acuerdo o declaración judicial, la situación es la que es, como se ha repetido. Hay una cubierta que es elemento común y, sirva a quien sirva, su mantenimiento incumbe al conjunto de los miembros de la comunidad de propietarios de la finca de que forma parte.
Quinto : Se cuestiona en el recurso que se haya impuesto a las demandadas la obligación de pagar un gasto de mantenimiento aún no realizado.
Sin embargo, se trata de defectos existentes y, dadas las circunstancias, se considera apropiado que la reparación sea gestionada por la comunidad del aparcamiento. Es esa comunidad la que está realizando de hecho el mantenimiento, por lo que no es improcedente que se le adelante el dinero preciso para realizar esos trabajos.
Por lo que se refiere al importe reclamado por este concepto, no resulta excesivo. De acuerdo con el dictamen del perito judicial, el importe de los trabajos de albañilería y pintura sería de 9.919,62 euros, superior al presupuestado por el perito de la demandante y objeto de reclamación. A esa cantidad habría de añadirse lo necesario para las reparaciones eléctricas.
Sexto : Se solicita en el recurso, subsidiariamente, que no se haga pronunciamiento respecto a las costas de la primera instancia, por la existencia de serias dudas en el caso.
La sala se inclina por estimar el recurso en este punto, porque la configuración de los espacios a que se ha estado haciendo referencia, el funcionamiento del aparcamiento como un todo que se extiende al espacio de todo el conjunto inmobiliario y el hecho de que la cubierta a reparar da servicio solo, o muy esencialmente, a ese aparcamiento común, hacía explicable la pretensión de las demandadas de no contribuir ellas al mantenimiento en exclusiva (el porcentaje excluido por la participación del sótano es, en realidad, pago por las comunidades demandadas, por la vía de deducir lo que corresponde a sus departamentos números uno, a los que no podrá después pedírseles que contribuyan).
Debido a las dudas planteadas se estimará el recurso en este punto, en uso de la autorización que confiere el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Vistos los preceptos legales citados,
FALLAMOS
Que, estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por las COMUNIDADES DE PROPIETARIOS DE LOS EDIFICIOS SITOS EN CALLE DIRECCION000 NÚMEROS NUM000 NUM001 Y NUM000 NUM002 DE SANT BOI DE LLOBREGAT contra la sentencia de fecha 12 de diciembre de 2016, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Sant Boi de Llobregat en el proceso mencionado en el encabezamiento, revocamos dicha sentencia, únicamente por lo que se refiere a las costas de la primera instancia, respecto a las cuales no hacemos especial pronunciamiento. Confirmamos en lo demás la sentencia apelada, sin pronunciamiento tampoco en cuanto a las costas de la apelación. Devuélvase el depósito constituido para recurrir.
Devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de esta sentencia, para su cumplimiento.
Contra la presente sentencia cabe recurso de casación por interés casacional (si el recurso presenta tal interés conforme a la ley) y recurso extraordinario por infracción procesal, éste último si se presentare conjuntamente con el primero. Deberán ser interpuestos, en su caso, ante esta Sección, en el plazo de veinte días, constituyendo el depósito correspondiente.
Conforme a la Ley 4/2012, de 5 de marzo, del Parlamento de Cataluña, si hubiese de fundamentarse el recurso, aunque sea en parte, en infracción del ordenamiento jurídico catalán, cabría recurso de casación, en caso de apreciarse contradicción con la jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña o del antiguo Tribunal de Casación de Cataluña, o por falta de dicha jurisprudencia.
Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.