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Referencia:SP/SENT/989297

AP Barcelona, Sec. 11.ª, 5/2019, de 15 de enero

Recurso 758/2017. Ponente: MARIA DEL MAR ALONSO MARTINEZ.

Ha quedado probado que la actividad de hostal se inició con fecha anterior al acuerdo de la junta que lo prohibió por lo que no se puede limitar este uso sin el consentimiento del propietario afectado 
"... El 30 de junio de 2015 se suscribió el arrendamiento de la finca, para desarrollarse la actividad de Hostal, y a partir de ese momento se fueron sucediendo los distintos pasos precisos para conseguir la apertura del negocio, pero no puede confundirse la apertura del negocio al público con el inicio de la actividad y el destino del inmueble a la misma, que datará desde la propia fecha del contrato, constando incluso, como señala la resolución de instancia, que el 21/05/2015 se presentó el comunicado para hacer obras de reforma. En definitiva el inicio de la actividad que no ocurre sino cuando se decide y se inician los trámites pertinentes para tal fin, y ello aconteció antes de los acuerdos de las junta objeto de estos autos, pues el destino del inmueble no se define por la apertura al público sino por la decisión y el comienzo de los trámites encaminados a tal fin y por ello no se valora existente el alegado error en la valoración de la prueba.
Tampoco procede, por lo expuesto, acceder a la petición que se realiza en el recurso, de que si se entendiese que la actividad de albergue se hubiera iniciado antes de la prohibición, debería acordarse de que la limitación no afecte al piso del apelado mientras no transmita su inmueble a terceros, pero sí al resto de entidades de la finca, pues la nulidad del acuerdo que viene decretada no puede limitarse a una persona, como titular del inmueble. Si el acuerdo ha sido anulado no presenta efectos, con independencia de los acuerdos que en el futuro pudieran ser objeto de acuerdos por la comunidad, de conformidad con lo que viene admitido legalmente. ..."
"... Ahora bien no puede obviarse que en el supuesto de autos la actividad ya existía cuando se acordó el acuerdo, lo que no resulta baladí y que también es tratado en la referida resolución que refiere al respecto: "Cuestión distinta es que el cambio de destino sea oponible con efectos retroactivos a terceros que adquirieron los pisos o locales sin que constase inscrita la limitación en el Registro de la propiedad al impedirlo el art. 553-11 , 3 del CCCat Ley 25/2010, de 29 de julio, del libro segundo del Código Civil de Cataluña, relativo a la persona y la familia.Ley 4/2008, de 24 de abril, del Libro Tercero del Código Civil de Cataluña, relativo a las personas jurídicas.Ley 40/1960, de 21 de julio, sobre Compilación del Derecho Civil Especial de Cataluña.Ley 29/2002, de 30 de diciembre, primera Ley del Código Civil de Cataluña.Ley 10/2008, de 10 de julio, del libro cuarto del Código Civil de Cataluña, relativo a las sucesiones.Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales. (tanto en la redacción atinente a los hechos que nos ocupan como en la actual) y por vulnerar el principio de seguridad jurídica establecido en el art. 9,3 de la CE . " lo que confirmaría la pertinencia de la resolución de instancia, pues viniendo la actividad ya iniciada , como ya se ha valorado en esta resolución compartiendo el criterio de la resolución de instancia, no cabrá un cambio con destino de forma retroactiva. ..."
ANTECEDENTES DE HECHO
Primero . En fecha 27 de septiembre de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 1028/2015 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 29 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Begoña Saez Perez, en nombre y representación de CDAD. PROP. C/ DIRECCION000 NUM000 NUM001 DE BARCELONA contra Sentencia de fecha 07/06/2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Ivo Ranera Cahis, en nombre y representación de JOSEL, S.L.U..
Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:
"Estimo la demanda interposada per JOSEL S.L.U. contra la COMUNITAT DE PROPIETARIS del c/ DIRECCION000 , NUM000 NUM001 i la COMUNITAT DE PROPIETARIS del carrer DIRECCION000 nº NUM002 i es declara la nul litat i en conseqüència no afecten al demandant els següents acords:
a) el punt tercer dels Estatuts aprovats que limiten lŽús de les entitats de l' inmoble i que es va recullir en el punt 1 de l'acta de la Junta de Propietaris del carrer DIRECCION000 nº NUM000 NUM001 de data 28 de juliol de 2015. S' ordena la corresponent modificació registral.
b) Tots els adoptats en el punt 2 de la dita acta.
c) El punt tercer dels Estatuts aprovats que limita lŽús de les entitats de l' inmoble i que es va recullir en el punt 1 de l' acta de la Junta de Propietaris del carrer DIRECCION000 nº NUM002 de data 29 de juliol de 2015. S' ordena la corresponent modificació registral.
d) Tots els adoptats en el punt tercer de l' acta citada en el punt anterior i els adoptats en els punts 2 i 3 de les actes de data 9 d' octubre de 2015 de les dues Comunitats demandades.
Imposo les costes a la part demandada. !
Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.
Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.
Se designó ponente a la Magistrada Maria del Mar Alonso Martinez .
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Recurre en apelación la Sentencia de instancia la demandada, Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , NUM001 NUM000 de Barcelona, peticionando la revocación de la misma, con expresa imposición de las costas a la contraria.
La actora se opuso al recurso peticionando la confirmación de la resolución recurrida , con expresa imposición de las costas a la apelante.
SEGUNDO.- Argumenta la apelante, inicialmente en su recurso, la existencia de error en la valoración de la prueba, mostrando su disconformidad con la consideración de la resolución apelada de que la actividad de albergue, hostal, se inició antes de la prohibición, refiriendo que solo se proyectó la actividad de hostelería, siendo el contrato de arrendamiento privado de 30/06/2015 y el documento de consulta previa al Ayuntamiento de Barcelona sobre actuaciones de reforma interior de locales y el impreso de autoliquidación del impuesto de instalaciones, construcciones y obras y tasa por servicios urbanísticas de 26/06/2015, mientras que el verdadero inicio considera que fue tras la aprobación de los estatutos que prohibían la actividad, el 28 de julio de 2015.
No puede aceptarse esta alegación. El 30 de junio de 2015 se suscribió el arrendamiento de la finca, para desarrollarse la actividad de Hostal, y a partir de ese momento se fueron sucediendo los distintos pasos precisos para conseguir la apertura del negocio, pero no puede confundirse la apertura del negocio al público con el inicio de la actividad y el destino del inmueble a la misma, que datará desde la propia fecha del contrato, constando incluso, como señala la resolución de instancia, que el 21/05/2015 se presentó el comunicado para hacer obras de reforma. En definitiva el inicio de la actividad que no ocurre sino cuando se decide y se inician los trámites pertinentes para tal fin, y ello aconteció antes de los acuerdos de las junta objeto de estos autos, pues el destino del inmueble no se define por la apertura al público sino por la decisión y el comienzo de los trámites encaminados a tal fin y por ello no se valora existente el alegado error en la valoración de la prueba.
Tampoco procede, por lo expuesto, acceder a la petición que se realiza en el recurso, de que si se entendiese que la actividad de albergue se hubiera iniciado antes de la prohibición, debería acordarse de que la limitación no afecte al piso del apelado mientras no transmita su inmueble a terceros, pero sí al resto de entidades de la finca, pues la nulidad del acuerdo que viene decretada no puede limitarse a una persona, como titular del inmueble. Si el acuerdo ha sido anulado no presenta efectos, con independencia de los acuerdos que en el futuro pudieran ser objeto de acuerdos por la comunidad, de conformidad con lo que viene admitido legalmente.
TERCERO.- El siguiente punto del recurso versa sobre la incongruencia, para exponer que la argumentación de la resolución apelada consiste en examinar y analizar sentencia del TS y TSJC en las que se juzga el ejercicio de la acción de cesación, figura jurídica que no había sido planteada y no comparte ésta Sala tal valoración, entendiendo que aquella resuelve la cuestión sometida a debate, con los argumentos que estima procedentes. Conforme al artículo 218 de la L.E.C . las sentencias deberán contener motivación que incida en los distintos elementos fácticos y jurídicos del pleito, considerados individualmente y en conjunto, ajustándose siempre a las reglas de la lógica y de la razón, en consonancia con lo ordenado por el art. 120.3 de la C.E ., cual es que las sentencias deben contener el proceso lógico jurídico que conduce a la decisión del pleito y no la necesaria pormenorización y exposición precisa de normativa legal, cuando la misma se aplica y se tiene en cuenta , presentando una motivación que constituye pues una garantía esencial del justiciable mediante la cual, sin perjuicio de la libertad del Juez en la interpretación de las normas, pueda comprobar que la solución dada al caso es consecuencia de una exégesis racional del Ordenamiento y no el fruto de la arbitrariedad, doctrina contenida igualmente en STS 30 marzo 1996 ( RJ 1996\ 2587) que cita las del TC 23 abril 1990 (RTC 1990\ 74 ), 14 enero 1991 ( RTC 1991\ 1 ) y 5 abril 1990 ( RTC 1990\ 70) . Además debe considerarse que el requisito de congruencia no supone una exhaustiva descripción del proceso intelectivo seguido para llegar a resolver en un determinado sentido, ni es opuesto a la parquedad del razonamiento , señalando el T.C. que la obligación de motivar o de explicar una decisión judicial no conlleva una simétrica exigencia de extensión, elegancia retórica, rigor lógico o apoyos científicos, que están en función del autor y de las cuestiones controvertidas, no implicando tampoco ello un paralelismo servil respecto de los alegatos y la argumentación de los litigantes, por lo que el razonamiento jurídico de una resolución judicial, sobrio y escueto, afortunado o desafortunado , es , suficiente , porque cumple su función y da a conocer el criterio del órgano judicial de modo inequívoco ( Sentencia T.C. de 26 de octubre de 1992 ) y tales reglas son observadas sobradamente por la sentencia de instancia, que contiene el proceso lógico-jurídico que conduce al pronunciamiento acordado, permitiendo a las partes su conocimiento a los efectos de argumentar en los recursos que pudieran interponerse.
CUARTO.- La errónea aplicación de la normativa reguladora de la propiedad horizontal en Cataluña, es el siguiente motivo del recurso, exponiéndose que se hace una incorrecta interpretación de la previsión contenida en el art. 553-25.4 del C.c . de Cataluña, dado que no nos hallamos ante un acuerdo de limitación del uso y disfrute de elementos comunes, por lo que no se requerirá el consentimiento expreso de la apelada, contándose con la mayoría de las 4/5 partes de los propietarios con derecho a voto, que representen las 4/5 partes de la cuota de participación , conforme a lo dispuesto en el art. 553-26 del referido cuerpo legal .
Tampoco puede aceptarse esta valoración.
La Sentencia del TSJC de 19 de mayo de 2016 sirve para desestimar esta alegación. La misma expresamente refiere que" En Cataluña, a diferencia del régimen regulador de la LPH de 21-7-1960, la modificación de los Estatutos, no requiere del acuerdo unánime de los miembros de la comunidad sino solo de las cuatro quintas partes, incluidas las limitaciones en el uso de los elementos privativos según resulta con toda claridad de lo dispuesto en el art. 553-25 Ley 25/2010, de 29 de julio, del libro , relativo a la persona y la familia.Ley 4/2008, de 24 de abril, del Libro Tercero del Código Civil de Cataluña, relativo a las personas jurídicas.Ley 40/1960, de 21 de julio, sobre Compilación del Derecho Civil Especial de Cataluña.Ley 29/2002, de 30 de diciembre, primera Ley del Código Civil de Cataluña.Ley 10/2008, de 10 de julio, del libro cuarto del Código Civil de Cataluña, relativo a las sucesiones.Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales. , 2 en relación con el Ley 25/2010, de 29 de julio, del libro segundo del Código Civil de Cataluña, relativo a la persona y la familia.Ley 4/2008, de 24 de abril, del Libro Tercero del Código Civil de Cataluña, relativo a las personas jurídicas.Ley 40/1960, de 21 de julio, sobre Compilación del Derecho Civil Especial de Cataluña.Ley 29/2002, de 30 de diciembre, primera Ley del Código Civil de Cataluña.Ley 10/2008, de 10 de julio, del libro cuarto del Código Civil de Cataluña, relativo a las sucesiones.Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales. art. 553-11 del CCCat Ley 25/2010, de 29 de julio, del libro segundo del Código Civil de Cataluña, relativo a la persona y la familia.Ley 4/2008, de 24 de abril, del Libro Tercero del Código Civil de Cataluña, relativo a las personas jurídicas.Ley 40/1960, de 21 de julio, sobre Compilación del Derecho Civil Especial de Cataluña.Ley 29/2002, de 30 de diciembre, primera Ley del Código Civil de Cataluña.Ley 10/2008, de 10 de julio, del libro cuarto del Código Civil de Cataluña, relativo a las sucesiones.Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales. ( Es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios, que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para adoptar acuerdos de modificación del título de constitución y de los Estatutos, salvo que el título establezca otra cosa ).
No es pues atinente en estos casos (salvo que la modificación estatutaria se refiriese específicamente al uso de un piso o local concreto y no a la generalidad de los departamentos de la comunidad), la previsión del artículo 553-25,4 en su primitiva redacción conforme al cual los acuerdos que disminuyan las facultades de uso y goce de cualquier propietario o propietaria requieren que este los consienta expresamente, toda vez que interpretarlo de ese modo dejaría vacía de contenido la posibilidad de modificar los Estatutos con el régimen de los 4/5.
En consecuencia, el acuerdo que limite las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos, adoptado por la comunidad con el quorum previsto en el art. 553-25 , 2 del CCCat Ley 25/2010, de 29 de julio, del libro segundo del Código Civil de Cataluña, relativo a la persona y la familia.Ley 4/2008, de 24 de abril, del Libro Tercero del Código Civil de Cataluña, relativo a las personas jurídicas.Ley 40/1960, de 21 de julio, sobre Compilación del Derecho Civil Especial de Cataluña.Ley 29/2002, de 30 de diciembre, primera Ley del Código Civil de Cataluña.Ley 10/2008, de 10 de julio, del libro cuarto del Código Civil de Cataluña, relativo a las sucesiones.Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales. (actualmente art. 553-26 , 2 ) es válido e inscribible en el Registro de la Propiedad. "
Ahora bien no puede obviarse que en el supuesto de autos la actividad ya existía cuando se acordó el acuerdo, lo que no resulta baladí y que también es tratado en la referida resolución que refiere al respecto: "Cuestión distinta es que el cambio de destino sea oponible con efectos retroactivos a terceros que adquirieron los pisos o locales sin que constase inscrita la limitación en el Registro de la propiedad al impedirlo el art. 553-11 , 3 del CCCat Ley 25/2010, de 29 de julio, del libro segundo del Código Civil de Cataluña, relativo a la persona y la familia.Ley 4/2008, de 24 de abril, del Libro Tercero del Código Civil de Cataluña, relativo a las personas jurídicas.Ley 40/1960, de 21 de julio, sobre Compilación del Derecho Civil Especial de Cataluña.Ley 29/2002, de 30 de diciembre, primera Ley del Código Civil de Cataluña.Ley 10/2008, de 10 de julio, del libro cuarto del Código Civil de Cataluña, relativo a las sucesiones.Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales. (tanto en la redacción atinente a los hechos que nos ocupan como en la actual) y por vulnerar el principio de seguridad jurídica establecido en el art. 9,3 de la CE . " lo que confirmaría la pertinencia de la resolución de instancia, pues viniendo la actividad ya iniciada , como ya se ha valorado en esta resolución compartiendo el criterio de la resolución de instancia, no cabrá un cambio con destino de forma retroactiva.
QUINTO.- Sigue exponiendo el apelante que la resolución de instancia incurre también en falta de motivación y fundamentación legal al declarar la nulidad del resto de acuerdos, entendiendo que el único acuerdo es el adoptado al punto 2 del Acta y que el resto es una exposición de las actuaciones que se realizaron ante el Ayuntamiento de Barcelona y el Consell Comarcal .
La Sentencia de instancia declara la nulidad, entre otros, de todos los acuerdos adoptados en el punto del acta de 28/07/2015, lo que no implica más que lo que refiere, de forma que si en ese punto se alude a cuestiones que no constituyen acuerdo alguno no vienen alcanzadas por tal pronunciamiento, que evidentemente se refiere a los acuerdos que tengan que ver con la prohibición de destinar los pisos o locales para actividades de uso turístico, hostal, hotel , albergue o cualquiera otro tipo de alojamiento o similar.
SEXTO.- Por último refiere la recurrente que, en cuanto a los acuerdos adoptados en el acta de 09/10/2015 en los puntos 2 y 3, que se adoptaron por unanimidad y que no requerían el consentimiento del propietario afectado, añadiendo que la motivación de los propietarios no era otra que vigilar que las obras que se estaban realizando en el piso entresuelo no afectara a elementos comunes.
También alude a que la Sentencia nada dice sobre la ley o artículo que proponen nombrar una junta de seguimiento o facultar al Presidente y Vicepresidente para que actúe en defensa de los intereses de la Comunidad .
La resolución de instancia dispone al respecto que estos acuerdos quedan afectados por la nulidad, aludiendo al art. 553.25 del C.c . C, por entender que se limita el derecho de propiedad del demandante, y nuevamente se muestra conformidad con ese criterio, que se pone incluso de manifiesto cuanto la apelante asume que se adoptaron para vigilar las obras que desde el entresuelo pudieran efectuarse, y el acuerdo relativo a la prohibición sobre el destino del inmueble, ya aludido , fue objeto de nulidad , de forma que la nulidad que se protesta en este fundamento queda justificada por la nulidad primera que alcanza al resto de acuerdos tendentes a llevar a efecto o vigilar por el cumplimiento de la misma.
SÉPTIMO.- La desestimación del recurso de apelación determina la procedencia de imponer las costas de ésta alzada a la apelante, conforme a lo dispuesto en el art. 394.1 en relación con el art. 398.1 de la L.E.C ..
FALLAMOS
Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios C/ DIRECCION000 , NUM000 NUM001 de Barcelona, contra la Sentencia de fecha 7 de junio de 2017, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 29 de Barcelona debemos confirmar y confirmamos la misma imponiendo las costas causadas en esta segunda instancia al apelante.
La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito en su día constituido para recurrir, al que se dará el destino legal.
Notifíquese a las partes en legal forma comunicándoles que contra la misma no cabe interponer recurso ordinario alguno.
Inclúyase en el libro de resoluciones definitivas dejando testimonio en el rollo de su razón procediendo a la devolución de las actuaciones al juzgado con certificación de la presente para que cumpla lo ordenado.
Así lo pronunciamos y firmamos.