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Referencia:SP/SENT/990379

AP Barcelona, Sec. 1.ª, 46/2019, de 31 de enero

Recurso 944/2017. Ponente: MARIA TERESA MARTIN DE LA SIERRA GARCIA-FOGEDA.

No provoca la nulidad de la junta el hecho de que en la convocatoria no se informase quienes eran los morosos y que no tenían derecho a voto porque la actora pagó sus deudas antes de la junta, acudió y votó 
"... En el caso de autos, partiendo de las anteriores consideraciones, cabe destacar que la actora tenía conocimiento cumplido de la existencia de deudas con la comunidad y prueba de ello es que se puso al corriente de sus deudas con la Comunidad con carácter previo a la reunión, pudo asistir a la Junta y pudo también impugnar los acuerdos de la Junta. Ninguna indefensión observamos, por tanto, para el actor.
Por último, no ha resultado probada incidencia alguna material o indefensión provocada por la ausencia de lista de morosos en la convocatoria, pues, habiéndose puesto al corriente de sus deudas con la Comunidad, pudo la parte actora haber asistido a la Junta y ejercido su derecho de voto, y ha podido ejercitar la acción de impugnación. ..."
Ha quedado acreditado con las testificales que se entregó en mano la convocatoria de la junta y que ningún comunero sufrió perjuicios 
"... Es cierto que en anteriores comunicaciones la actora había requerido al Administrador (comunicación fechada el 13/2/15 folio 34) para que la remisión de cualquier comunicación se realizase a través de burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, haciéndose dicha parte cargo del coste de dichas comunicaciones (comunicación de 3/3/15 folio 37). Ahora bien, ni tal cosa es exigible a la Comunidad de Propietarios, ni el no haberse realizado a través de dicho modo de comunicación implica ausencia de la misma.
Examinada nuevamente la prueba practicada en las actuaciones, coincidimos con la valoración efectuada en la resolución recurrida. Es decir, de la testifical practicada en la persona del Sr. Carlos Alberto y de la vecina Sra. Felisa resulta que la convocatoria a la reunión se realizó mediante entrega en mano de dicha convocatoria por personal de la administración de fincas (la Sra. Felisa dijo que se entrego en los primeros días del mes de septiembre). Coincidieron ambos testigos al afirmar que llevando la convocatoria fecha de 7/9/15 la entrega se realizó en los primeros días del mes. Además, se colgó la convocatoria en el tablón de anuncios de la Comunidad.
A ello añadimos que si bien es cierto que incumbe la prueba de que la comunicación se realizó, a la Comunidad de Propietarios ( Sentencias del TS de 30 abril 1.992 y 10 de julio de 2003 , y 18/12/07 ), pues no puede imponerse la prueba de un hecho negativo a quien la niega, en el caso de autos el comunero demandante no niega que la comunicación se realizase y del contenido de la misma. En base a ella, remite carta el mismo día de la reunión, 21/9/15, a la Comunidad demandada y realiza el ingreso de determinada cantidad en concepto de saldo pendiente reflejado en la liquidación adjuntada a la convocatoria (documento nº 3 acompañado a la demanda, folio 30), prueba evidente de que se le entregó en mano (así lo afirma en su carta), igual que dijo la Sra. Felisa , no solo la convocatoria sino también toda la documentación adjunta a la misma. Pues bien, en este caso entendemos que incumbía a dicha parte la prueba de que esa comunicación se realizó en día diferente a la efectuada al resto de comuneros respetando el plazo legal, pues no solo la comunera que declaró como testigo, Sra. Felisa , afirmó que dicha convocatoria con la documentación adjunta se le entregó en los primeros días de septiembre, sino que así lo hicieron también todos los vecinos, hasta un total de 16 que firmaron el documento nº 2 acompañado a la contestación a la demanda, según el cual la convocatoria de autos se realizó respetando dicho plazo legal. Exigir a la comunidad demandada la prueba de que la convocatoria no se realizó el día 21 mismo sería contrario a las normas sobre la carga de la prueba. ..."
No procede la impugnación de la liquidación practicada porque con toda la documental aportada ha quedado justificada 
"... Ambos peritos, el de la parte actora Sr. Cristobal , y la de la parte demanda, Sra. Melisa , coincidieron en afirmar que las Comunidades de Propietarios no están sujetas a ningún Plan General de Contabilidad, no existiendo obligación legal de realizar la contabilidad de determinada manera. Ello sin perjuicio de que la llevanza de la contabilidad se efectúe correctamente. La corrección de dicha función, en cuanto a los aspectos sustantivos se refiere fue confirmada por ambos peritos, que manifestaron que dichos defectos formales que han quedado indicados, que fueron posteriormente corregidos pidiendo a los proveedores que así lo hiciesen, en ningún caso afectó a la corrección de la liquidación en cuanto a los ingresos y gastos incurridos en el período analizado, permitiendo conocer a los comuneros los conceptos concretos de cada una de las partidas y su importe, que en ningún caso sufrió variación de tipo alguno.
Lo mismo puede decirse dl apartado 2 del informe de la parte actora, que alude a que no se pudo obtener la factura correspondiente a la desinsectación del segundo semestre de 2.014. Constaba el recibo, dijo la perito Sra. Melisa , y la factura se obtuvo después, sin variación alguna respecto del gasto incurrido.
El apartado 3 del informe se refiere al método de contabilización de gastos que ya hemos dicho que no es exigible a las Comunidades de Propietarios según afirmaron ambos peritos. La asignación a un determinado grupo y no a otro del gasto de limpieza de una alfombra, se reconoce computando erróneamente en el grupo 1, cuando debió computarse en el grupo 2, también fue corregido en el segundo semestre de 2.015.
No puede considerarse defecto de tipo alguno el hecho de que la distribución del gasto de agua de lo que era el piso de la portería, que actualmente está en régimen de alquiler, se distribuya de determinada manera al no existir un contador individualizado que distinga el gasto de agua de la escalera del del piso en alquiler. Según declararon en el acto de juicio oral tanto el administrador como la inquilina, la dificultad de individualizar los contadores fue lo que motivó que se llegase a acuerdos entre la Comunidad y la inquilina en virtud de los cuales, según consta en el documento nº 11 del informe pericial de la demandada, la Comunidad hacía un cálculo del gasto medio por consumo de agua del piso alquilado y lo repercutía a la arrendataria junto con el renta de alquiler. No se trata de un problema de método de contabilización.
En cuanto a la factura de honorarios de letrada la sentencia recurrida dijo que " Ha quedado probada la emisión de factura de abono por la letrada Sra. Boronat a la comunidad por importe de 789,48 euros (documentos 13 y siguientes adjuntados al informe de la parte demandada). Lo anterior excluye que se haya duplicado el gasto ". Efectivamente consta en la documentación adjunta al informe pericial de la parte demandada que la factura NUM001 de fecha 10/9/14, girada por la letrada Sra. Boronat a cargo de la Comunidad demandada consecuencia de la demanda formulada por el actor contra la demandada, autos 751/2014, del Juzgado de Primer Instancia nº 53 de Barcelona (demanda que, según explica la parte demandada, se archivó por desistimiento del actor con condena en costas a este último), como quiera que el actor pagó las costas a la letrada, ésta giró nueva factura de abono en fecha 12/12/14, con número NUM002 a favor de la Comunidad por el mismo importe. Por tanto no hay duplicidad.
En el apartado 4 del informe pericial de la parte actora se refiere que hay defectos en la gestión de las cuentas bancarias.
La liquidación de saldo correspondiente al segundo semestre de 2.014 con la que comienza la liquidación del primer semestre de 2.015 es la de 1.651 €; constando en autos la relación de apuntes bancarios correspondiente a dicho período sin que se haya detectado error alguno.
En cuanto a discrepancia que menciona el perito de la parte actora en la liquidación correspondiente al saldo de 8.577,70 €;, lo primero que hay que decir es que, en contra de lo que sostiene el recurrente y también su perito, precisamente en la Junta de autos se recuerda que todos los gastos de la Comunidad se gestionan desde una cuenta en la Caja de Ingenieros en la que tienen firma conjunta el Presidente y el administrador, y que en el plazo de 4 trimestres el Administrador ingresaría en la cuenta de la Comunidad el saldo restante del antiguo fondo de obras por dicha suma. Por tanto, no hay autorización al Administrador a que retenga en su poder cantidad alguna ni indicación por parte de éste de que las cuotas se ingresen en una cuenta de su titularidad, sino, por el contrario, de titularidad comunitaria, como resulta del documento nº 18 acompañado a la demanda.
Dice el perito de la parte actora que en el saldo final de la liquidación del ejercicio 2.014 figura la cantidad de 9.298,78 €;, mientras que en la hoja Excel del primer semestre de 2.015 que aporta proporcionada por la Comunidad figura la cifra de 8.226,85 €;, existiendo una discrepancia a favor de la Comunidad de 1.071,93 €;. Efectivamente, como apunta el perito de la parte actora y ha confirmado la perito de la parte demandada, dicha discrepancia se debe al saldo negativo que representa la derrama del piso principal tercera que nunca se cobró, por dicho concepto, según resulta del documento nº 19 acompañado al informe pericial de la parte demandada donde consta dicho apunte en la liquidación del saldo del fondo de obras del primer semestre de 2.015.
Por último, no podemos sino aludir, a la extemporánea alegación en apelación de un eventual perjuicio para el actor derivado de un hipotético incumplimiento del mismo de sus obligaciones tributarias por el hecho de que la Comunidad de Propietarios no documente los gastos con facturas correctas con los correspondientes requisitos fiscales. Como decimos, si bien, en el plano de las hipótesis dicha irregularidad (que no se ha probado) podría constituir un perjuicio que diese lugar a la anulación de un acuerdo, lo cierto es que no se alegó tal cosa en la demanda por lo que no se puede introducir en apelación. Pero es que, además, lo que aduce la parte recurrente no son sino generalidades carentes de sustento de tipo alguno sin especificar qué concretas obligaciones tributarias incumplió el actor y cuál es el concreto perjuicio producido.
De todo lo anteriormente expuesto no resulta que los acuerdos adoptados, de aprobación de las liquidaciones a que nos hemos referido, sean contrarios a las leyes, al título de constitución o a los estatutos, o impliquen abuso de derecho, o sean contrarios a los intereses de la comunidad o gravemente perjudiciales para el actor. ..."
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: "Desestimando íntegramente la demanda formulada por don Eleuterio D. y Cía, SRC, representado por la procuradora doña Rosa María Carreras Cano, contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 , número NUM000 , de esta ciudad, representada por la procuradora doña Rosario Alcoba Estévez, absuelvo a dicha demandada de todas las pretensiones ejercitadas en su contra. Se condena en costas a la parte demandante."
SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.
Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Doña Mª Teresa MARTÍN DE LA SIERRA GARCÍA FOGEDA.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación.
Formuló la parte actora, Eleuterio D. Y CIA. S.R.C., contra la demandada, Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 de Barcelona, demanda de juicio ordinario en la que solicitaba que se declarase nula y sin efecto alguno la Junta de Propietarios de 21/9/15 y los acuerdos adoptados en la misma, y, subsidiariamente, la declaración de nulidad de los acuerdos tomados en el preámbulo así como en el punto primero del orden del día, con condena en costas a la parte demandada.
Alegó la parte demandante, propietaria del local comercial nº 4 de la finca, como fundamento de su derecho que debía declararse la nulidad de la Junta de Propietarios de fecha 21/9/15 por (1º) no haberse convocado al actor con la antelación prevista en la Ley y mediante burofax, según se le solicitó por dicho demandante, habiéndose notificado el mismo día de la Junta, hecho que le impidió conocer con antelación si estaba o no al corriente de pago, no conteniendo la convocatoria lista de propietarios con deudas pendientes, pese a lo cual procedió a pagar 470 €; que figuraban en la liquidación de cuentas como adeudados por el demandante, lo que supone la nulidad de pleno derecho de la Junta y, por ello, de los acuerdos allí adoptados. Subsidiariamente, solicitó (2º) la declaración de nulidad de las manifestaciones expresadas en el preámbulo del acta, que no figuraban en la convocatoria de la reunión dentro del orden del día de los puntos a tratar, así como (3º) la nulidad del acuerdo adoptado en el punto primero del orden del día de aprobar las liquidaciones de gastos del segundo semestre de 2014 y primer semestre de 2015, no estando el actor de acuerdo en que queden en poder del Sr. Carlos Alberto 8.577,70 €; del saldo restante del antiguo fondo de obras, que según dicho señor devolverá a la comunidad, menos los gastos extraordinarios previstos, en el plazo no superior a cuatro trimestres, además de la mala llevanza de la comunidad por parte del administrador Sr. Carlos Alberto , según informe pericial que aporta, con perjuicio para la comunidad como para el actor.
La parte demandada contestó a la demanda, oponiéndose y solicitando la desestimación de la misma y la condena en costas a la parte actora.
Opuso, en síntesis, lo siguiente. La convocatoria de la Junta se realizó el 7/9/15, por tanto, con 14 días de antelación a su celebración mediante introducción en el buzón de los copropietarios, debiendo estarse a la fecha de envío y no a la de recepción. Además, se colgó la convocatoria en el vestíbulo de la finca, no pudiendo exigir el actor que la convocatoria se realice por burofax. Pese a ello, el demandante procedió a pagar la cantidad de 470 €; que adeudaba en concepto de saldo y liquidación de los meses de febrero a junio de 2015 y no las cuotas de julio a septiembre de 2015. Aun cuando se considerase que existió defecto en la convocatoria, ello no conduciría a la nulidad radical, dada la irrelevancia del voto contrario del actor, que ostenta el 3,94% de coeficiente, en el quórum, del 34,36 % de coeficientes, del acuerdo adoptado por todos los propietarios asistentes, 8. No es posible la impugnación de las manifestaciones realizadas en el preámbulo a través de las cuales los vecinos simplemente procedieron al análisis de los requisitos para la válida constitución de la Junta. Tampoco procede declarar la nulidad de los acuerdos referidos a la aprobación de las cuentas de gastos, siendo incierto que se acordase permitir al Administrador Sr. Carlos Alberto disponer de fondos de la Comunidad, como también lo es que las cuotas comunitarias se cobren en una cuenta titularidad del Administrador, y que la llevanza de las cuentas de la Comunidad por parte del Administrador haya sido incorrecta.
Celebradas la correspondiente audiencia previa y juicio oral, se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Barcelona el 27 de julio de 2017 , por la que se desestimó la demanda condenando en costas a la parte actora.
Contra esta sentencia ha formulado la parte actora recurso de apelación alegando como motivos de apelación los que, de forma sucinta, se exponen a continuación: 1º Insiste la parte recurrente en la nulidad de pleno derecho de la Junta de 21/9/15, con infracción de los artículos 553.21.2 y 553 . 31.1 del Código Civil de Catalunya (CCC), por haberse convocado, con mala fe y abuso de derecho de la demandada, el mismo día de la reunión para eludir el derecho de información del actor, revisando cuentas y solventando dudas, pese a la advertencia de que había sido realizada por el actor en el sentido de que cualquier notificación se le hiciese mediante burofax que pagaría aquél, no pudiendo el demandante asistir a la Junta porque no fue convocado en el tiempo prevenido, pese a que el mismo día de la convocatoria procedió a pagar los 470 €; que en la liquidación de cuentas aparecían como adeudadas por el mismo; 2º Son nulas las manifestaciones expresadas en el preámbulo del acta, que no figuraban en la convocatoria de la reunión dentro del orden del día de los puntos a tratar, con infracción de lo dispuesto en el artículo 553.21.4.a) del CCC; 3º La aprobación de las cuentas a que se refiere el punto primero constituye un manifiesto abuso de derecho por parte de los copropietarios que lo adoptaron, por cuanto las cuentas presentan toda una serie de defectos formales, como los reflejados en el informe que acompaña, reconocidos por la adversa al aportar nuevas facturas arregladas, como es la falta de documentación soporte, la falta de método en la contabilización de gastos, los defectos en la gestión de las cuentas bancarias, presentar una liquidación de ingresos y gastos que no responden a la realidad económica de la comunidad, siendo incompletas, y autorizan al administrador, Sr. Carlos Alberto , a que retenga en su poder la suma de 9.688,13 €;, propiedad de los diferentes comuneros, durante un plazo máximo de cuatro trimestres, todo lo cual infringe las funciones que le impone el artículo 553.18.1.c) del CCC, quien además deberá responder ante la Junta de su mala gestión conforme dispone el artículo 553.18.2 del mismo texto, perjudicando a todos los comuneros y al actor.
La parte demandada se opuso al recurso.
SEGUNDO.- Convocatoria de la Junta. Defectos en la convocatoria.
Debe advertirse con carácter previo a cualquier consideración que no cualquier defectoformal puede servir de base para la impugnación, sino que la omisión de las formalidades ha de examinarse en relación con la naturaleza del acuerdo de que se trate, para verificar la trascendencia que su falta haya podido tener en la validez del mismo.
Dispone el artículo 553.24.1 del CCC, que " 1. Tienen derecho a votar en la junta los propietarios que no tengan deudas pendientes con la comunidad. Los propietarios que tengan deudas pendientes con la comunidad tienen derecho a votar si acreditan que han impugnado judicialmente las cuentas y que han consignado el importe judicial o notarialmente".
Y, tras la reforma operada por Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales (que entró en vigor el 20/6/15), el artículo 553 . 31 dispone que " 3. Para ejercer la acción de impugnación es preciso estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad que estén vencidas en el momento de la adopción del acuerdo que desee impugnarse o haber consignado su importe. ".
La primera cuestión objeto de controversia es la referida a si el hecho de que en la convocatoria no se incluyese la lista de morosos ni lo que, en concreto, en el caso de autos, debía la actora, supone un defecto invalidante de la convocatoria.
El artículo 553.21 del Código Civil de Catalunya señala en su apartado cuarto que: " La convocatoria de la reunión de la junta de propietarios debe expresar de forma clara y detallada.... e) La lista de los propietarios con deudas pendientes con la comunidad y la advertencia de que tienen voz pero que no tienen derecho de voto. ".
Acerca de la interpretación de la trascendencia de la omisión en la convocatoria, en concreto, de la lista de propietarios morosos con sus deudas se han pronunciado muchas sentencias.
La Sección 4ª de esta Audiencia Provincial de 14/9/11, rechazó la nulidad de determinados acuerdos adoptados en Junta por defectos en la convocatoria que no contenía una relación de propietarios morosos. Citaba en apoyo de dicho rechazo dos sentencias de esta Sala Primera, la sentencia de 2/6/06 (Rollo 43/2005 ) y la sentencia de 4/3/08 (Rollo 649/2006 ). En esta última decíamos lo siguiente "... A la vista de estas alegaciones, este Tribunal considera, con carácter general y como ya señalamos en la sentencia de 2 de junio de 2.006 , que el no contener la convocatoria de una junta la relación de los propietarios que no estén al corriente de las deudas vencidas con la Comunidad (exigencia contenida en el artículo 16.2 LPH ) es un defecto formal , pero un defecto que no comporta por más y por sí sólo la nulidad de la convocatoria y de la correspondiente junta, requiriéndose para ello que incida en el desarrollo o solución del acto.
En este punto es de observar que las resoluciones dictadas por las Audiencias en casos similares no mantienen un criterio unánime, decantándose algunas Audiencias por considerar que se trata de un mero defecto formal que carece de entidad suficiente por sí solo para determinar la nulidad de la convocatoria ( SAP Huesca 23 de octubre 2.002 y SAP Salamanca 5 de marzo 2.002 ), mientras que otras entienden que los preceptos que rigen la convocatoria son de carácter imperativo ( SAP Toledo 25 octubre 2.001 ).
Esta Sala coincide con el primer criterio porque, salvo que incida en el desarrollo o solución del acto, lo que en este caso no concurre, como se analizará, la ausencia de tal relación en la convocatoria, con la debida advertencia a los propietarios morosos de que podrá privárseles de su derecho de voto, únicamente afecta a dichos morosos y se trata de advertirles de su condición deudora y la consecuencia que pudiera derivarse de la misma, y en el caso de autos es claro que la entidad actora no se encontraba en tal situación ni se ha visto afectada en ningún caso por ese supuesto defecto formal padecido en la convocatorias, por lo que no puede pretender aducir la nulidad de la misma amparándose en una circunstancia que en nada le afecta, al tratarse en todo caso de un mero defecto formal sin incidencia alguna en orden a la finalidad prevista en la norma.
Respecto a la incidencia a que hemos hecho referencia, no se considera concurrente la misma porque en este caso no consta que existieran a la fecha de esa convocatoria morosos en la Comunidad y porque, en cualquier caso, los acuerdos a adoptar no requerían la unanimidad, por lo que la hipotética existencia de algún deudor no tiene relevancia ni trascendencia, ya que, aunque su voto no se pudiera computar, el acuerdo se podría haber adoptado igualmente ....".
La sentencia de la Sección 4ª terminaba diciendo que pese a que existían dos copropietarios morosos y se omitió en la convocatoria su mención computándose su voto en la junta "... tal omisión no tiene trascendencia alguna ni incide en la adopción del acuerdo, pues ha quedado probado... que, de haber hecho constar en la convocatoria los dos propietarios morosos, el resultado hubiese sido el mismo, dada la abrumadora diferencia entre los propietarios que votaron a favor de los acuerdos y los propietarios que votaron en contra de los mismos, que igualmente se hubiera podido adoptar, aún sin computar el voto de ambos morosos ".
La sentencia de la Sección 4ª fue recurrida en casación y el recurso fue desestimado por el Tribunal de Justicia de Catalunya de 9/1/2013 , que dijo lo siguiente:
"... Tampoc podem obviar que aquesta Sala en la recent sentència de 29 de novembre de 2012 , ha dit, a títol d'obiter dicta:
"A) Por lo que se refiere al supuesto defecto de la convocatoria a la mencionada Junta, consistente en no haber acompañado a la misma la lista de propietarios morosos con la advertencia de que, conforme a lo dispuesto en el art. 553-21.4.e) CCCat , serían privados por ello del derecho de voto, teniendo en cuenta que los actores conocieron con la suficiente antelación los estados de cuentas de los que resultaban claramente que tenían deudas pendientes con la COMUNIDAD y que la convocatoria sí contenía una advertencia expresa en línea con lo demandado, debemos concluir que en el presente caso se han cumplido adecuadamente las prescripciones de dicho precepto, sin necesidad de acudir a los efectos correctores que propician la exigencia de la buena fe ( art. 111-7 CCCat ) y la proscripción del abuso de derecho ( art. 7.2 CC ), puesto que las mismas no pueden ser entendidas en la de su estricta formalidad, sino en la de la materialidad de la información que los propietarios convocados han conocer para acudir a dicho acto en las condiciones adecuadas para poder ejercer su derecho de participación efectiva en los asuntos comunitarios".
Les anteriors consideracions, aplicades al cas que ara debatem han de comportar concloure que l'exigència establerta en l' article 553.21.4 e) del Codi civil de Catalunya , en el sentit que la convocatòria ha d'expressar de manera clara i detallada la llista de propietaris amb deutes pendents amb la comunitat i l'advertiment que tenen veu però no vot, és una exigència de caràcter no imperatiu en termes generals, ja que la seva omissió, justificarà la nul litat de la junta de propietaris, i dels seus acords, només quan la dita omissió hagi produït indefensió a algun dels propietaris, i, això pel fet que aquesta norma no es pot entendre en la seva estricta formalitat sinó des d'un aspecte material de manera que s'ha d'eradicar una nul litat que s'empari en un mer defecte formal sense incidència material de cap índole ...".
En el caso de autos, partiendo de las anteriores consideraciones, cabe destacar que la actora tenía conocimiento cumplido de la existencia de deudas con la comunidad y prueba de ello es que se puso al corriente de sus deudas con la Comunidad con carácter previo a la reunión, pudo asistir a la Junta y pudo también impugnar los acuerdos de la Junta. Ninguna indefensión observamos, por tanto, para el actor.
Por último, no ha resultado probada incidencia alguna material o indefensión provocada por la ausencia de lista de morosos en la convocatoria, pues, habiéndose puesto al corriente de sus deudas con la Comunidad, pudo la parte actora haber asistido a la Junta y ejercido su derecho de voto, y ha podido ejercitar la acción de impugnación.
Defectos en la convocatoria por no haberse notificado con la debida antelación y no haberse remitido por burofax.
Por lo que se refiere a la convocatoria , el art. 553-21.2 y 3, d espués de la reforma operada por Ley 5/2015 , dice así "2. Las convocatorias, citaciones y notificaciones, salvo que los estatutos establezcan expresamente otra cosa, deben enviarse, con una antelación mínima de ocho días naturales, a la dirección comunicada por el propietario a la secretaría. El envío puede hacerse por correo postal o electrónico, o por otros medios de comunicación, siempre y cuando se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido. Si el propietario no ha comunicado dirección alguna, deben enviarse al elemento privativo del que es titular. Además, el anuncio de la convocatoria debe publicarse con la misma antelación en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible habilitado a tal efecto. Dicho anuncio produce el efecto de notificación efectiva cuando la personal no ha tenido éxito.
3. En el caso de juntas extraordinarias para tratar de asuntos urgentes, tan solo es preciso que los propietarios hayan podido tener conocimiento de las convocatorias, citaciones y notificaciones antes de la fecha en que deba celebrarse la reunión".
La reforma según se lee en el Preámbulo de la Ley no responde sino a que "se incorporan las nuevas tecnologías como mecanismos para hacer notificaciones y requerimientos"
Por tanto, como dijimos en nuestra sentencia de 16/9/14 y también en la de 10/2/14 " de los transcritos preceptos no se desprende que la convocatoria a junta de propietarios deba realizarse por un medio fehaciente que deje constancia de su envío y recepción por el destinatario por lo quede debe considerarse una forma válida la convocatoria por correo ordinario o incluso mediante el depósito de la citación en el buzón del domicilio del comunero, siempre que quede demostrado en las actuaciones que la notificación de la convocatoria efectivamente se realizó ".
Es cierto que en anteriores comunicaciones la actora había requerido al Administrador (comunicación fechada el 13/2/15 folio 34) para que la remisión de cualquier comunicación se realizase a través de burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, haciéndose dicha parte cargo del coste de dichas comunicaciones (comunicación de 3/3/15 folio 37). Ahora bien, ni tal cosa es exigible a la Comunidad de Propietarios, ni el no haberse realizado a través de dicho modo de comunicación implica ausencia de la misma.
Examinada nuevamente la prueba practicada en las actuaciones, coincidimos con la valoración efectuada en la resolución recurrida. Es decir, de la testifical practicada en la persona del Sr. Carlos Alberto y de la vecina Sra. Felisa resulta que la convocatoria a la reunión se realizó mediante entrega en mano de dicha convocatoria por personal de la administración de fincas (la Sra. Felisa dijo que se entrego en los primeros días del mes de septiembre). Coincidieron ambos testigos al afirmar que llevando la convocatoria fecha de 7/9/15 la entrega se realizó en los primeros días del mes. Además, se colgó la convocatoria en el tablón de anuncios de la Comunidad.
A ello añadimos que si bien es cierto que incumbe la prueba de que la comunicación se realizó, a la Comunidad de Propietarios ( Sentencias del TS de 30 abril 1.992 y 10 de julio de 2003 , y 18/12/07 ), pues no puede imponerse la prueba de un hecho negativo a quien la niega, en el caso de autos el comunero demandante no niega que la comunicación se realizase y del contenido de la misma. En base a ella, remite carta el mismo día de la reunión, 21/9/15, a la Comunidad demandada y realiza el ingreso de determinada cantidad en concepto de saldo pendiente reflejado en la liquidación adjuntada a la convocatoria (documento nº 3 acompañado a la demanda, folio 30), prueba evidente de que se le entregó en mano (así lo afirma en su carta), igual que dijo la Sra. Felisa , no solo la convocatoria sino también toda la documentación adjunta a la misma. Pues bien, en este caso entendemos que incumbía a dicha parte la prueba de que esa comunicación se realizó en día diferente a la efectuada al resto de comuneros respetando el plazo legal, pues no solo la comunera que declaró como testigo, Sra. Felisa , afirmó que dicha convocatoria con la documentación adjunta se le entregó en los primeros días de septiembre, sino que así lo hicieron también todos los vecinos, hasta un total de 16 que firmaron el documento nº 2 acompañado a la contestación a la demanda, según el cual la convocatoria de autos se realizó respetando dicho plazo legal. Exigir a la comunidad demandada la prueba de que la convocatoria no se realizó el día 21 mismo sería contrario a las normas sobre la carga de la prueba.
Se desestima el motivo.
TERCERO.- Preámbulo.
Antes del comienzo de la reunión los comuneros hicieron constar lo siguiente.
" Abans dŽiniciar el tractament de lŽordre del día, i seguint instruccions del president, l'administrador dona lectura de l'escrit que ha rebut de part de n' Eleuterio propietari de la entitat Botiga 4ª de l'immoble. Un cop llegida i a petició d'aquest propietari que no és present a la reunió, s'adjunta l'escrit a l'acta.
Al respecte del que s'ha llegit, els propietaris presents mostren el seu unánime desacord amb el contingut de l'escrit i allesnyalen que la convocatoria de la reunió ha arribat dins dels terminis establerts.
Igualment defensen explícitament l'actuació de President, Junta i administrador i consideren absolutamen vàlida la convocatòria y preguen que se segueixi amb el tractamen de l?ordre del dia per al que han estat convocats ".
No podemos, nuevamente, sino coincidir con la resolución recurrida en el sentido de que no puede existir vulneración de lo dispuesto en el artículo 553.21.4 del Código Civil de Cataluña . Dicho precepto establece que la convocatoria de la reunión debe expresar de forma clara y detallada el orden del día de la junta. Lo expresado al comienzo del acta no son sino manifestaciones de los comuneros provocadas por la petición del propio actor en su carta de la misma fecha en la que se quejaba de defectos en la convocatoria y solicitaba que su comunicación se uniese al acta de la Junta. No se trata de acuerdos, por tanto, no debían figurar en el orden del día, y, lo que es más importante, pese a lo manifestado por los comuneros ello no ha impedido que el actor impugne la Junta alegando tales defectos.
Se desestima el motivo.
CUARTO.- Punto primero del orden del día.
En el punto primero del orden del día de la Junta de 21/9/15 se aprobaron por los comuneros las cuentas correspondientes al segundo semestre del 2.014 y al primero del 2.015.
Dispone el artículo 553-31 del Código Civil de Cataluña que los acuerdos pueden impugnarse judicialmente en los siguientes casos; a) Si son contrarios a las leyes, al título de constitución o a los estatutos o si, dadas las circunstancias, implican un abuso de derecho. b) Si son contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para un propietario o propietaria.
El informe pericial en el que la parte actora fundamenta su petición de nulidad alude, en su apartado 1) a defectos formales en las facturas examinadas por el perito, Don Cristobal , como no estar dos facturas por trabajos realizados en bajantes de uralita giradas por Clavera Administradors a nombre de la Comunidad; no especificarse en otra de ellas girada por suministro y colocación de un Kit Mecanoviga, por la mercantil Mecanoviga S.L. a nombre de la Comunidad, en qué propiedad se efectuaron los trabajos; no indicarse en otra factura por suministro y colocación de cerámica en pared, girada por Star BCN Building S.L. a nombre de la Comunidad, el CIF de la Comunidad ni especificarse en qué propiedad se efectúa el trabajo; errores en las fechas de facturas por servicios de conserjería porque donde debería poner 2.014 pone 2.013; y no incluir la factura por el concepto de levantamiento de gráfico girada por OEARS Arquitectes SCP a nombre de la Comunidad, detalles de la propiedad donde se realizó dicho trabajo.
Ambos peritos, el de la parte actora Sr. Cristobal , y la de la parte demanda, Sra. Melisa , coincidieron en afirmar que las Comunidades de Propietarios no están sujetas a ningún Plan General de Contabilidad, no existiendo obligación legal de realizar la contabilidad de determinada manera. Ello sin perjuicio de que la llevanza de la contabilidad se efectúe correctamente. La corrección de dicha función, en cuanto a los aspectos sustantivos se refiere fue confirmada por ambos peritos, que manifestaron que dichos defectos formales que han quedado indicados, que fueron posteriormente corregidos pidiendo a los proveedores que así lo hiciesen, en ningún caso afectó a la corrección de la liquidación en cuanto a los ingresos y gastos incurridos en el período analizado, permitiendo conocer a los comuneros los conceptos concretos de cada una de las partidas y su importe, que en ningún caso sufrió variación de tipo alguno.
Lo mismo puede decirse dl apartado 2 del informe de la parte actora, que alude a que no se pudo obtener la factura correspondiente a la desinsectación del segundo semestre de 2.014. Constaba el recibo, dijo la perito Sra. Melisa , y la factura se obtuvo después, sin variación alguna respecto del gasto incurrido.
El apartado 3 del informe se refiere al método de contabilización de gastos que ya hemos dicho que no es exigible a las Comunidades de Propietarios según afirmaron ambos peritos. La asignación a un determinado grupo y no a otro del gasto de limpieza de una alfombra, se reconoce computando erróneamente en el grupo 1, cuando debió computarse en el grupo 2, también fue corregido en el segundo semestre de 2.015.
No puede considerarse defecto de tipo alguno el hecho de que la distribución del gasto de agua de lo que era el piso de la portería, que actualmente está en régimen de alquiler, se distribuya de determinada manera al no existir un contador individualizado que distinga el gasto de agua de la escalera del del piso en alquiler. Según declararon en el acto de juicio oral tanto el administrador como la inquilina, la dificultad de individualizar los contadores fue lo que motivó que se llegase a acuerdos entre la Comunidad y la inquilina en virtud de los cuales, según consta en el documento nº 11 del informe pericial de la demandada, la Comunidad hacía un cálculo del gasto medio por consumo de agua del piso alquilado y lo repercutía a la arrendataria junto con el renta de alquiler. No se trata de un problema de método de contabilización.
En cuanto a la factura de honorarios de letrada la sentencia recurrida dijo que " Ha quedado probada la emisión de factura de abono por la letrada Sra. Boronat a la comunidad por importe de 789,48 euros (documentos 13 y siguientes adjuntados al informe de la parte demandada). Lo anterior excluye que se haya duplicado el gasto ". Efectivamente consta en la documentación adjunta al informe pericial de la parte demandada que la factura NUM001 de fecha 10/9/14, girada por la letrada Sra. Boronat a cargo de la Comunidad demandada consecuencia de la demanda formulada por el actor contra la demandada, autos 751/2014, del Juzgado de Primer Instancia nº 53 de Barcelona (demanda que, según explica la parte demandada, se archivó por desistimiento del actor con condena en costas a este último), como quiera que el actor pagó las costas a la letrada, ésta giró nueva factura de abono en fecha 12/12/14, con número NUM002 a favor de la Comunidad por el mismo importe. Por tanto no hay duplicidad.
En el apartado 4 del informe pericial de la parte actora se refiere que hay defectos en la gestión de las cuentas bancarias.
La liquidación de saldo correspondiente al segundo semestre de 2.014 con la que comienza la liquidación del primer semestre de 2.015 es la de 1.651 €; constando en autos la relación de apuntes bancarios correspondiente a dicho período sin que se haya detectado error alguno.
En cuanto a discrepancia que menciona el perito de la parte actora en la liquidación correspondiente al saldo de 8.577,70 €;, lo primero que hay que decir es que, en contra de lo que sostiene el recurrente y también su perito, precisamente en la Junta de autos se recuerda que todos los gastos de la Comunidad se gestionan desde una cuenta en la Caja de Ingenieros en la que tienen firma conjunta el Presidente y el administrador, y que en el plazo de 4 trimestres el Administrador ingresaría en la cuenta de la Comunidad el saldo restante del antiguo fondo de obras por dicha suma. Por tanto, no hay autorización al Administrador a que retenga en su poder cantidad alguna ni indicación por parte de éste de que las cuotas se ingresen en una cuenta de su titularidad, sino, por el contrario, de titularidad comunitaria, como resulta del documento nº 18 acompañado a la demanda.
Dice el perito de la parte actora que en el saldo final de la liquidación del ejercicio 2.014 figura la cantidad de 9.298,78 €;, mientras que en la hoja Excel del primer semestre de 2.015 que aporta proporcionada por la Comunidad figura la cifra de 8.226,85 €;, existiendo una discrepancia a favor de la Comunidad de 1.071,93 €;. Efectivamente, como apunta el perito de la parte actora y ha confirmado la perito de la parte demandada, dicha discrepancia se debe al saldo negativo que representa la derrama del piso principal tercera que nunca se cobró, por dicho concepto, según resulta del documento nº 19 acompañado al informe pericial de la parte demandada donde consta dicho apunte en la liquidación del saldo del fondo de obras del primer semestre de 2.015.
Por último, no podemos sino aludir, a la extemporánea alegación en apelación de un eventual perjuicio para el actor derivado de un hipotético incumplimiento del mismo de sus obligaciones tributarias por el hecho de que la Comunidad de Propietarios no documente los gastos con facturas correctas con los correspondientes requisitos fiscales. Como decimos, si bien, en el plano de las hipótesis dicha irregularidad (que no se ha probado) podría constituir un perjuicio que diese lugar a la anulación de un acuerdo, lo cierto es que no se alegó tal cosa en la demanda por lo que no se puede introducir en apelación. Pero es que, además, lo que aduce la parte recurrente no son sino generalidades carentes de sustento de tipo alguno sin especificar qué concretas obligaciones tributarias incumplió el actor y cuál es el concreto perjuicio producido.
De todo lo anteriormente expuesto no resulta que los acuerdos adoptados, de aprobación de las liquidaciones a que nos hemos referido, sean contrarios a las leyes, al título de constitución o a los estatutos, o impliquen abuso de derecho, o sean contrarios a los intereses de la comunidad o gravemente perjudiciales para el actor.
Se desestima el motivo.
Por todo lo cual, procede desestimar el recurso y confirmar la resolución recurrida.
QUINTO.- Costas.
De conformidad con lo establecido en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil procede condenar en costas a la parte apelante.
FALLAMOS
EL TRIBUNAL ACUERDA: Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de Eleuterio D. Y CIA. S.R.C., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Barcelona el 27 de julio de 2017 , en los autos de que el presente rollo dimana, la cual confirmamos íntegramente, con imposición a la apelante de las costas de la alzada.
De conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , se declara la pérdida del depósito consignado por la parte apelante.
La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), y se interpondrá, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.
Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.
Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.