texto Sepin
logo-Sepin
 
altaalta   recordar claverecordar clave     Usuario  usuario: clave: ENTRAR
Inicioinicio

Administrador de Finques

contenidos gestion
buscar:
lupa
reducir_texto aumentar_texto guardar imprimir pdf Enviar Asignar a carpeta
Referencia:SP/SENT/992634

AP Barcelona, Sec. 11.ª, 102/2019, de 15 de febrero

Recurso 109/2018. Ponente: JOSE MARIA BACHS ESTANY.

No es necesario que el comunero pida permiso previo a la comunidad cuando las obras que se deben hacer en un elemento común como la terraza son urgentes y pueden provocar la ruina de su inmueble 
"... És obvi que a Catalunya regeix l' art. 553 - 34 i que no regeix -ni amb caire supletori, en partir de principis oposats- l ' art. 14 LPH estatal.
No és l'aprovació de la Junta un requisit imprescindible. Ni un motiu per a vetar la realització d'obres necessàries de conservació de l'edifici que pertanyen a la CP. Efectivament, si la LPH fora aplicable, una Junta renuent a fer obres imprescindibles no es podria valer de l'art. 14 per arrossegar els veïns a una situació de ruïna, a mig-llarg termini, escapolint-se del seu deure legal d'assumir-les emparant-se en una mera formalitat.
És obvi que si la Junta no vol fer unes obres que li pertoca fer, el comuner pot fer-les, per bé que sense modificar els elements comuns (art. 552-6.3 CCC). Fins al punt que si fa millores que no són objecte d'oposició dels demés comuners pot demanar-ne el rescabalament passat l'any (art. 552-6.3 in fine CCC). Fins i tot des del seu element privatiu poden fer obres de reparació que no incideixin en alterar els elements comuns. I només si alrteren (no si reparen) dits elements cal en realitat l'adopció de l'acord de Junta a que fa referència l'art. 553-36.2 posat en relació al 553-25 CCC.
I és el silenci de la CP el que podueix un consentiment tàcit de les obres fetes sense comunicació a la Junta (ni permís d'aquesta en forma d'acord) que tot i alterant elements comuns no afectin la solidesa de l'edifici ni la minvin ni comportin ocupació com a privatius d'espais comuns quan es tracta d'obres notòries (art. 553-36.3 CCC). Aquest podria ser en darrer terme el cas. No ha arribat a haver-hi alteració d'elements comuns, sinó reparació subsidiària al deure ( art. 553 - 38.3 CCC , art. 553 - 44 CCC) de la CP de fer-la.
Altrament el caire comunitari de l'element terrassa afectat de l'obra que ens ocupa plana implícitament sobre la contestació, atesos els motius d'oposició que s'invoquen: la manca de coneixement del problema, el silenci, la manca d'autorització... ..."
"... Tant de l'informe del Sr. Juan Pedro fet al seu moment per a l'asseguradora Mapfre com de l'informe del perit de l'actora Sr. Felicisimo -que diu que dita situació està completament revertida- vé demostrat que abans de les reparacions fetes l'any 2008 la situació era de presència de greus vicis ruïnògens caracteritzats per esquerdes i fissures que donaven lloc a filtracions quins perjudicats directes eren els ara actors i indirectes tots els demés veïns, en afectar clarament elements comuns per definició (coberta, terrassa, murs de tancament). La pericial del Sr. Felicisimo ha tingut en compte la concordança de l'informe Juan Pedro i del pressupost-factura de reparació i l'estat actual, de manera que no podem dir que no hi ha prova dels defectes ni de la seva correcta reparació ni, tampoc, de l'import reclamat ajustat al cost d'aquesta. ..."
ANTECEDENTES DE HECHO
Primer. La part dispositiva de la Interlocutòria Definitiva apel lada és la següent: "FALLO.-Que debo estimar y estimo íntegramente la demanda interpuesta por el procurador D. Jordi Gómez Doural, en nombre y representación de Dª Salvadora y D. Baltasar , contra la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la calle DIRECCION000 nº NUM000 de Rubí, representada por la procuradora de los Tribunales Dª Àngels Lao Serrano y, en consecuencia, debo efectuar los siguientes pronunciamientos: 1.- Declarar nulo el acuerdo número 1 adoptado por la Junta de Propietarios del edificio DIRECCION000 nº NUM000 adoptado el 7 de septiembre de 2016; 2.- Condenar a la demandada a que abone a la demandante la cantidad de 7.528,40 €;. Las costas procesales se imponen a la parte demandada".
Segon . Ha comparegut en aquesta alçada la part recurrent a través de la procuradora Sra. Maymó i Edo.
Ha comparegut en aquesta alçada la part oponent a través del procurador Sr. Gómez i Doural.
Ha estat assenyalada per a deliberació, votació i decisió del recurs l'audiència del dia 6 de febrer de 2019, el que ha tingut lloc a l'hora prevista.
HA ESTAT VIST, essent ponent l'Il lm. Sr. Magistrat Josep Maria Bachs Estany, President de la Secció.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Primer. Apel la la part demandada la Sentència d'instància (f. 153 i ss.) pels següents motius:
1er) En primer lloc, assenyala que en cap moment ha qualificat aquesta part la terrassa com comunitària d'us privatiu dels actors i enfronta l' art. 553 - 43 CCC (segons el qual les obres que afecten tot l'immoble corren de càrrec de la CP) amb el 14 LPH (segons el qual correspon a la Junta aprovar els pressupostos i execució de les obres ordinàries i extraordinàries) per afirmar que ningú pot fer obres sense consentiment de la CP expressat en forma d'aprovació de pressupost d'obra i acord d'obra.
2on) AL FJ Tercer la sentència es refereix a la pericial del Sr., Felicisimo de 3-10-2016com a prova de l'existència dels danys estructurals, obviant indicar, però, que el mateix perit es refereix com a antecedents a una inspecció feta el 27-4-2004 on indicava que la terrassa no permet constatar els danys que descriu l'anterior tècnic ja que està ben reparada. La sentència critica que aquesta part no ha aportat prova contradictòria, però el cert és que cap perit pot informar d'unes reparacions fetes 10 anys enrere quan no té accés a la zona per part dels veïns i quan ningú es queixa. La reparació fou correcta i ho demostren aquests fets, que durant deu anys ningú s'ha queixat, donant-se el cas que els propietaris ara actors han assumit la presidència en diverses ocasions.
3er) A la sentència el jutjat es refereix a la col locació d'uns canalons per compte de la CP. Cert. Es va aprovar en Junta a instància dels ara actors. A partir d'aleshores no hi hagué cap reclamació a cap d les juntes i es va donar el tema per solucionat.
4rt) la sentència es refereix a les Juntes de 22-1-2012 (per bé que aquesta part entén que és la de 22-1-2003 -docs.1-3 contestació-) on efectivament consten genèricament uns danys estructurals existents a l'edifici i que aquesta part mai ha negat i a l'apartat 2 es diu el terrat no té canaló i baixant i quan plou l'aigua esquitxa i humiteja les parets confrontants; però el canaló fou aprovat i instal lat per la CP. A l'acta de 10-12-2012 (per bé que entén el recurrent que es refereix a la de 10-12-2003 -docs. 3-6- contestació-) a dita reunió es parla de diverses anomalies i desperfectes estructurals o sobrevinguts que afecten la CP però sense cap proposta en concret per part dels propietaris de la terrassa. I a l'acta de 21-6-2004 (doc. 6 contestació) l'únic que es va aprovar i per unanimitat fou autoritzar el president a fer de mitjancer davant la Junta Arbitral de Consum de Catalunya. A l'acta de 27-11-2004 (doc. 7-9-) només es va tractar de continuar els contactes amb la Junta arbitral. A l'acta de 13-12-2005 (docs. 10-12 contestació) com sigui que es va arxivar la denúncia per part de la junta arbitral de Consum, es va acordar per unanimitat arreglar amb càrrec a la CP la col locació d'un canaló per recollir les aigües de la teulada per tal d'evitar que en colpejar l'aigua lliurement el sòl generés la humitat que ara pateixen els propietaris i veïns del quart pis.
5è) Omet la sentència indicar que des de la darrera acta, de 13-12-2005 fins la celebrada el 7-9-2016 no hi ha hagut cap reclamació ni queixa per part dels ara actors (que han presidit la Junta en diversos exercicis).
6è) En relació al pronunciament primer de la sentència que declara nul l'acord núm. 1 de la Junta de 7-9.-2016, entén el recurrent que està infringint l' art. 14 LPH , ja que es va tractar la reclamació feta pel propietari del 4rt respecte d'unes obres fetes de motu proprio , sense aprovació de la CP, que l'acord s'ajusta plenament al que disposa l' art., 14, c) de la LPH i que per tant és plenament vàlid. I en relació al pronunciament 2on, que condemna la CP a abonar 7.528,40 €;, entén la recurrent que s'ha de revocar perquè es tracta d'obres sense permís de la CP. L'únic que va autoritzar i fer la CP amb càrrec a aquesta fou el canaló aprovat en Junta de 13-12-2005, sense cap queixa posterior.
Postula la revocació, la declaració de que l'acord és vàlid i l'absolució quant a la reclamació, amb costes a l'actora.
S'oposa la part actora (f. 169 i ss.) pels següents motius:
1er) El recurrent no expressa en què es fonamenta el recurs, ni quins preceptes vulnera ni quins errors s'han pogut cometre pel Jutjat.
2on) Entén el recurrent que les obres per molt necessàries que siguin s'han d'aprovar i acut per defensar-se a una Llei, la LPH, que no és vigent a Catalunya. La sentència és ajustada a Dret ja que parteix de que si aquesta part va fer les obres (per la qual cosa va necessitar emprar els diners d'una indemnització d'acomiadament) fou perquè la CP que sabia dels desperfectes no feia res per a reparar-los. Invoca el cas, al seu parer idèntic, de la sent. de 20-11-2014 d ela secció 16a de l'AP de Barcelona que atribuí clarament la reparació de danys estructurals en zona comuna d'ús privatiu a la CP. Es tracta d'una obra feta en benefici de tots, de l'estabilitat de l'edifici i es tracta de vicis constructius.
3er) El perit el que diu és que la terrassa està correctament reparada i que no ha pogut veure, per tant, els danys descrits pel perit anterior. I ens parla d'obstrucció, quan hi a l'actuat l'informe pericial del Sr. Juan Pedro , de la CP (doc. 7 contestació) que no solament descriu els greus danys per filtracions i les deficiències de la terrassa exclusivament i únicament de l'habitatge d'aquesta part, quina terrassa és sostre de l'edifici. El Sr. Felicisimo estudia aquest dictamen i el reportatge fotogràfic i arriba ales conclusions lògiques a les que arriba. La CP podria haver-lo refutat amb prova en contra. La sentència té molt clar que no hi havia dubte de que les humitats existien i que eren vicis constructius. A banda de l'informe Juan Pedro hi ha el comunicat de Mapfre (doc. 8 contestació) donant compte de la causa dels danys. No poden dir ara que no sabien de l'estat de la terrassa. Ni que no se'ls ha permès entrar.
4rt) És inaudit que es vulgui fer creure que amb la instal lació dels canalons a que es refereix el recurs s'hauria acabat amb el problema. Es remet a la descripció que fa el perit de la CP. Els canalons són un alleujament del problema en una part de la terrassa, però no la solució. No solucionen les filtracions per les zones perimetrals ni les generals. El seu perit va considerar que qui havia de respondre era la constructora. La CP va decidir no reclamar i reparar només en zones clarament comunitàries (i instal la els canalons), quan a 22-1-2003 s'havia acordat fer passos per reclamar a la constructora.
5è) la interpretació que fa el recurrent de les actes és parcial i esbiaixada. La realitat és com la veu el Jutjat, que els assistents a les Juntes sabien del problema, que era responsabilitat de la constructora i en els eu defecte de la CP i que en 13-12-2005 la CP va decidir no reclamar a la constructora i reparar els elements comuns la CP i els no comuns cadascú. Això és un acta propi claríssim de reconeixement de la situació. Les obres que s'han fet no han alterat elements comuns i suposen un benefici general.
6è) la sentència no ha obviat res ni ha omès res. Es basa en la normativa catalana i en la sent. secc. 4a de l'AP Barcelona de 13-9-2016 .
Postula la confirmació amb costes.
Segon. L'anàlisi de l'actuat revela acreditats els següents antecedents i fets:
a) Els actors, propietaris del pis NUM001 NUM002 del núm. NUM000 del c/ DIRECCION000 de Rubí insten (11-11-2016) la nul litat de l'acord de la Junta de la CP de data 7-9-2016 que acorda no fer-se càrrec de la despesa reclamada per obres a elements comuns en entendre que no havia estat informada la CP, i reclamen a la CP l'import de les obres que han fet 8enlloc de la CP a qui pertocava fer-les) per tal de solucionar filtracions a través de la terrassa del seu pis que és alhora sostre de l'edifici en tractar-se de vicis constructius sobre elements estructurals comunitaris i afectar elements privatius a través de terrassa comunitària encara que d'ús privatiu. Invoca tant el CCC art. 553 - 43 com l ' art. 10.1 LPH .
La tesi de l'actora és que la CP coneixia l'existència dels danys des de 2003, així com de la greu situació econòmica d'aquesta part que els impedia arreglar-ho (no van poder fins 2007-2008 -emprant els diners d'una indemnització per acomiadament-) i, per bé que en un principi va fer la CP passos per reclamar a l'arquitecte de l'obra (doc. 6, f. 41 i ss.) i es va fer un informe pericial del Sr. Juan Pedro , per a Mapfre (doc. 7, f. 43 i ss.), que l'11-5-2004 que refusa el sinistre per ser vicis constructius (doc. 8, f. 50), i que es va reclamar extrajudicialment a la promotora (doc. 9, f. 53) que no va acceptar l'arbitratge (doc. 10, f. 54) posteriorment ha anat donant llargues als actors (no comunicant actes, que potser en net fins i tot no hauran recollit el problema) quant no manifestant que la terrassa l'havien de reparar ells. Van reclamar a la CP el cost de les obres (7.528,40 €;, factura al f. 55) i aquesta s'hi oposà a la junta de 7-9-2016 quin acord ara s'impugna. Es reclama l'esmentada xifra.
Acompanya pressupost-factura (doc. 11, f. 55) de 2-1-2008, justificant de pagament (doc. 12, f. 56), peritatge de l'arquitecte superior Sr. Felicisimo (doc. 13, f. 57 i ss.) i pressupost d'obra (doc. 14, f. 63) de 9.700 e sense IVA, convocatòria a Junta (doc. 2, f. 33), acta de la Junta (doc. 3, f. 34 i ss.), notificació (doc. 3bis f. 36), impugnació (doc. 4, f. 37 i ss.)
b) En contestar la demanda, la CP es va oposar a la nul litat i a la reclamació invocant prescripció de l'acció de reclamació (que no es reprodueix en alçada), invocant manca d'autorització d'obra i pressupost en base a l' art. 14 c) LPH , i per tant la validesa de l'acta i de l'acord de la junta de 7-9-2016 objecte del litigi ja que mai -entre 2003 i 2016- es van queixar havent estat presidents de la CP el Sr. Baltasar els períodes de 27-11-2004 a 13-12-2005, de 19-12-2007 a 10-12-2008 i de 18-12-2012 a 17-12-2013 (docs. 7-9, 20-23 i 32-34 contestació) reconeixent que el 30-3-2016 (f. 119 i ss.9 els va advertir -en precs i preguntes- que s'estava assessorant sobre qui havia de pagar les obres.
Acompanya actes des de 22-1-2003 (f. 77 i ss.9 i l'Acta objecte d'impugnació (f. 122 i ss.)
c) L'audiència prèvia es va fixar per al dia 26-4-2017 per diligència d'1-3-2017 (f. 129 i ss.). Es va celebrar a la data prevista (f. 131 i DVD itinerat). Cada part va mantenir la seva tesi.
La part actora va demanar com a prova la documental per reproduïda, més documental d'aportació de la reclamació a través de la Junta arbitral de Consum de Catalunya (f. 138 i ss.) de 6-7-2004 , testifical pericial del Sr. Felicisimo i testifical del Sr. Mario , secretari-administrador que fou de la CP, i la Sra. Rafaela , interrogatori del president Sr. Porfirio .
La demandada va demanar l'interrogatori dels actors, documental per reproduïda i testifical dels Srs. Samuel i Victoriano .
d) la vista es va celebrar l'11-7-2017 (f. 146 i DVD itinerat).
Declaren en interrogatori:
1) el Sr. Porfirio (min. 0:22 i ss. DVD) manifesta que fou president d ela CP diversos exercicis; quan van començar a veure's els problemes, l'any 2003, estant-hi present sense ser encara president, van acordar arreglar-ho i exigint responsabilitat al constructor; diu que al final no es va fer i es va posar un canaló; des d'aquell moment diu que no van saber res més. Preguntat per la reclamació davant la Junta Arbitral explica que no sap si van reclamar dues coses, el canaló i les humitats de la terrassa; el 2003 no era president; mai han negat que siguin reparacions comunitàries; mai han sabut la seva situació; han estat presidents després i mai han dit res. Són quatre veïns; admet que el 2003 es va posar el canaló; no sap el moment exacte; el 2004 van demanar un informe a Mapfre, suposa; fou el secretari; Mapfre va dir que s'havia de reparar, però es va oposar a pagar per ser vicis constructius en ser obra nova. Coneixia la necessitat d'arreglar fallades a l'obra, no que hi haguessin filtracions a terrassa. Ell no fou mediador de la CP amb la Junta Arbitral. El 2016 fan la Junta i es neguen al pagament perquè mai van ser informats, ni han rebut pressupostos ni res. Les obres són del 2008.
És una CP molt petita. El càrrec de president és rotatori. El Sr. Baltasar ha estat president cada quatre anys. Reconeix que hi havia deficiències de construcció a l'edifici. Van cercar un arbitratge i no es va arribar a cap acord. Després van aprovar una canaleta. Durant aquests 10-12 anys no hi ha hagut cap reclamació dels actors fins el 2016. Mai esls van avisar d'obres. No ha vist les obres. S'han assabentat en aquesta Junta que se'kls reclama el cost. Quan l'actor fou president no va exposar cap deficiència en Junta.
De 2008 a 2016 la primera reclamació és el 2016.
2) la Sra. Salvadora (min. 10:25 i ss. DVD) manifesta que ella ha estat presidenta com el seu marit. Hi ha hagut reclamacions en Junta però el secretari no les ha recollit en acta. El secretari (del segon pis) ha vist els problemes, la terrassa nova, etc. mai s'ha recollit res en acta fins que va canviar l'administració. No han anat amb mala fe.
L'any 2003 ja es reflecteix la necessitat de reparar la terrassa i s'acorda reclamar al constructor o pagar-ho la CP. També que el terrat no té canaló i baixant que esquitxa i crea humitats (la paret estava verda). El secretari, els de l'assegurança, un arquitecte de l'Ajuntament, tots han estat a casa. Amb el canaló es va deixar d'humitejar la façana de dalt, però les humitats per filtració van seguir. La segona acta continua en la mateixa línia. El 2004 hi ha una Junta extraordinària on s'acorda reclamar a través de la Junta Arbitral. Sap el que es va reclamar. Quan van reclamar estava de president Dionisio . I Samuel de secretari. Ells signaven i punt quan passava. Samuel sempre apareix de secretari. La següent Junta demana l'informe a Mapfre. El desembre de 2005 la CP decideix que els elements comuns els repara la CP i la resta els particulars. Col loquen el canaló. Per veure si així entrava menys aigua, però el cas és que la tela asfàltica estava malament. S'anava comentant i no van poder arreglar-ho. Samuel els va dir que un advocat els havia dit que la terrassa era d'ells, no de la CP. Ella quan la van acomiadar va arreglar la terrassa amb la indemnització. S'havia de fer sí o sí. Ho van fer el 2008. Ella es va assabentar en una altra CP que les terrasses eren de pagament de la CP. Van demanar a la CP que ho pagués L'OCU també li ha dit que sí. Samuel va plegar de secretari i es va cercar un gestor i a rel d'això és quan plantegen la Junta extraordinària. Saben que es va arreglar i per què. Van haver d'arreglar coses de dintre també. El de dins tampoc li cobreix l'assegurança perquè és de l'assegurança de la CP i l'assegurança de la CP perquè és dany de construcció. No es reclama res més que la terrassa. El seu marit va ser president el 2008. Quan li ha tocat ser president a Samuel ho ha estat un altre secretari però si no sempre ho ha estat Samuel . Amb el temps acabaria filtrant més avall.
3) el Sr. Baltasar (min. 25:26 i ss. DVD) manifesta que comparteix el que ha dit la seva muller. Ha estat president cada quatre anys. Sempre s'ha queixat d eles humitats a totes les Juntes, no de la reclamació perquè Samuel els deia que era d'ells; és quan s'assabenten que és de la CP que reclamen. Algunes actes les mirava, altres no. Mai ha sortit res a actes. El 2005 es va acordar arreglar els danys. No recorda la reparació el 2007 del pis primer. No ho sap. No necessitava permís de la CP des del moment que li deien que era de càrrec seu. Reclama després quan s'assabenta que és de la CP. Reconeix que no tenien permís d ela CP pensant que era una cosa particular seva.
Li reiteren les preguntes fetes a l'esposa. El 2005 la CP diu que no reclamarà a la constructora i conscient dels desperfectes decideixen que arreglen solament els comuns i els diu Samuel que les terrasses són privatives. Reparen i quan s'assabenten de que és de la CP reclamen. Ells tenien l'ús de la terrassa.
Declaren com a perits:
1)El Sr. Felicisimo (min. 32.15 i ss. DVD) es ratifica en el seu informe i manifesta que es basa en el peritatge de Mapfre que reconeix que s'havien de reparar les terrasses perquè afectava la capacitat mecànica de l'edifici. I la seva resistència. Pel perill de corrosió i ruptura de formigó per cristal lització de sals dissoltes a l'aigua. L'habitatge és de 1998 i ha caducat la cèdula d'habitabilitat i el decret 274/95 i ampliació pel 314/96 exigeix que l'edifici ha de ser capaç d'una sobrecàrrega determinada. Les filtracions poden minvar aquesta capacitat; mana també estar protegida per humitats i ser estanca. No ho és. No li haurien donat la nova cèdula per tot això. Afecta l'estabilitat i resistència. La reparació era necessària. Només ha vist l'informe Mapfre. Quan hi va anar ja estava reparada la coberta. El pressupost l'entén adequat. És de gener de 2008 i des d'aleshores no ha variat molt. Es remet als seus càlculs. Era fins i tot barat per al moment.
El seu informe és de 3-10-2016. Els fets venen de 2004. Aleshores no va intervenir per a res. A les obres tampoc. Es basa en l'informe Mapfre, en el que ha comentat amb el propietari i en les fotos. La millor solució creu que és aquesta. Ha observat que la coberta no contemplava canaló ni goteró. Ell els hauria fet. És un problema d'execució d'obra. Les humitats s'havien de reparar. Ho ha vist tot executat ja.
Declaren com a testimonis:
1) la Sra. Raquel (min. 42:06 i ss. DVD), manifesta que treballa a l'administració de la CP; manifesta que els van enviar un burofax i els va dir que havia informat a la resta de propietaris i que ho havia derivat a la CP; no li podia assegurar que li contestessin. A la reunió hi hagué un cert enfrontament i va sortir la tesi de que seria la paraula d'un contra l'altre.
Mai han estat impugnades les actes.
2) la Sra. Rafaela (min. 45:32 i ss. DVD), manifesta que és amiga dels actors, que té interès que guanyi ella, que no viu a la CP i que dirà veritat; va veure com estava l'habitatge abans, que tenia rajoles aixecades i hi ha hagut vegades que tenia un pam d'aigua a l'habitació, i les parets amb floridures. Va estar present a una conversa entre l'actora i Samuel i ell li va dir que això era un tema seu i no de la CP, que seria la seva paraula contra la d'ells i que pagarien quan els donés la gana.
3) el Sr. Samuel (min. 48:29 i ss. DVD) manifesta que viu a l'edifici des del 1998. Mai han demanat autorització els actors autorització per fer obres al seu pis ni a terrassa.
Són quatre veïns i el local que no compta. La reparació és de 7.500 €; i si ells guanyen hauran de pagar per coeficient cadascun dels veïns. Al 2003 van acordar reclamar els danys al constructor o arreglar-ho la CP. Aleshores entenien que el que fora de la CP seria de la CP. Si la terrassa era de la Cp ho arreglarien. Sempre ha estat secretari o president. Van reclamar el tema d ela terrassa i el canaló a la constructora. Davant la negativa, a finals de 2005 s'acorda que el que sigui comunitari serà reparat per la CP van posar el canaló i després no han tingut cap queixa. S'han assabentat després de 8-9 anys de la reparació. No han fet res més que el canaló per no haver obtingut cap més resposta. L'any següent van aixecar el terrat i no van saber res. No van avisar la CP. Nega haver-li dit que hagués consultat a un advocat i que els pertocava a ells.
4) el Sr. Victoriano (min. 54:29 i ss. DVD), sí té interès com a implicat, manifesta que ha estat president cada quatre anys. Mai se li ha reclamat les obres de la terrassa. No van demanar permís a la CP per fer obres al seu pis.
Ha estat a totes les reunions des de 2003. El problema de la terrassa ha estat parlat a les reunions, deficiències a l'obra i es va parlar d'arreglar-ho amb la constructora però al final es va arreglar el que era comunitari (canaló) i a partir d'allí res més s'ha fet. Es va quedar que el particular es repararia per cadascú. La terrassa no es va reparar perquè no es va dir que produís problemes. Es va reparar allò que es va dir. Si e va acordar el 2003 reparar-ho. Es feia la reunió, es prenien notes, es passava al llibre i es passava a cada veí per signar.
Tercer. La Sentència d'instància, de data 17 de juliol de 2017 (f. 147 i ss.) estima íntegrament la demanda.
Entén que no cap la prescripció de la reclamació, que estima en 10 anys en base a l'art. 121-20 CCC, fixant el dies a quo per al còmput en la reparació, feta el 2- 1-2008, i considerant com a primera reclamació extrajudicial la manifestació feta en l'acta del 30-3-2016.
Entén que no hi ha controvèrsia entre les parts sobre la naturalesa del bé afectat i que la pròpia demandada ha reconegut que és un bé comú d'ús privatiu explícitament i implícitament en haver acceptat en el seu dia la reparació consistent en posar un canaló de recollida d'aigües pluvials.
Entén que segons l' art. 553 - 43 CCC les obres de manteniment d'aquestes terrasses són de càrrec del propietari del pis i les estructurals o que afecten l'habitabilitat per vicis de la construcció són de càrrec de la CP , així com les que beneficien el conjunt dels comuners. Entén, seguint l'informe pericial, que els dèficits són provinents de la mateixa construcció, que la reparació de la coberta ha estat ben feta i eficaç i, en defecte de prova en contra quant a l'origen i abast dels danys, entén que li correspon a la CP assumir el cost de la seva reparació.
Considera que el fet de no haver reclamat fins l'any 2016 el reparat el 2008 és irrellevant perquè la CP sabia el que estava passant i es constata a les actes de 22-1-2012, 10-12-2012 (s'equivoca de dates, són de l'any 2003), 21-6-2004 i 27-11-2004, 13-12-2005 i a l'informe del perit de Mapfre, constant que van considerar reclamar-ho o assumir-ho i al final res van fer. Considera a més que la reparació ha estat ben feta, no ha alterat elements comuns i ha beneficiat tothom.
Considera l'acord contrari a Llei (art. 553-43 CCC) i alhora estima la reclamació.
Conseqüentment, condemna la demandada a pagar la suma reclamada de 7.528,40 €; sens perjudici de que la CP pugui repetir (no ho diu, però la CP ha de tenir dret a repartir aquest cost a tots els veïns, també als actors, segons percentatge).
Amb costes.
Quart. El primer i sisè motiu de recurs es basen, el primer, en negar que s'hagi acceptat que l'element afectat per les obres sigui comunitari d'ús exclusiu i els dos, en enfrontar els arts. 553 - 34 CCC amb el 14 LPH per afirmar que en tot cas es tracta d'obres mai autoritzades.
No es poden acollir.
És obvi que a Catalunya regeix l' art. 553 - 34 i que no regeix -ni amb caire supletori, en partir de principis oposats- l ' art. 14 LPH estatal.
No és l'aprovació de la Junta un requisit imprescindible. Ni un motiu per a vetar la realització d'obres necessàries de conservació de l'edifici que pertanyen a la CP. Efectivament, si la LPH fora aplicable, una Junta renuent a fer obres imprescindibles no es podria valer de l'art. 14 per arrossegar els veïns a una situació de ruïna, a mig-llarg termini, escapolint-se del seu deure legal d'assumir-les emparant-se en una mera formalitat.
És obvi que si la Junta no vol fer unes obres que li pertoca fer, el comuner pot fer-les, per bé que sense modificar els elements comuns (art. 552-6.3 CCC). Fins al punt que si fa millores que no són objecte d'oposició dels demés comuners pot demanar-ne el rescabalament passat l'any (art. 552-6.3 in fine CCC). Fins i tot des del seu element privatiu poden fer obres de reparació que no incideixin en alterar els elements comuns. I només si alrteren (no si reparen) dits elements cal en realitat l'adopció de l'acord de Junta a que fa referència l'art. 553-36.2 posat en relació al 553-25 CCC.
I és el silenci de la CP el que podueix un consentiment tàcit de les obres fetes sense comunicació a la Junta (ni permís d'aquesta en forma d'acord) que tot i alterant elements comuns no afectin la solidesa de l'edifici ni la minvin ni comportin ocupació com a privatius d'espais comuns quan es tracta d'obres notòries (art. 553-36.3 CCC). Aquest podria ser en darrer terme el cas. No ha arribat a haver-hi alteració d'elements comuns, sinó reparació subsidiària al deure ( art. 553 - 38.3 CCC , art. 553 - 44 CCC) de la CP de fer-la.
Altrament el caire comunitari de l'element terrassa afectat de l'obra que ens ocupa plana implícitament sobre la contestació, atesos els motius d'oposició que s'invoquen: la manca de coneixement del problema, el silenci, la manca d'autorització...
Cinquè. El segon motiu combat la sentència basant-se en que la pericial s'ha fet quan les reparacions ja estaven fetes, tenint en compte l'informe de l'asseguradora de la CP emès anys abans, i sostenint que no s'han demostrat que existien els danys en la quantitat coincident amb la reparació feta, alhora que admet expressament que en tot cas fou una reparació correcta.
No es pot acollir.
Tant de l'informe del Sr. Juan Pedro fet al seu moment per a l'asseguradora Mapfre com de l'informe del perit de l'actora Sr. Felicisimo -que diu que dita situació està completament revertida- vé demostrat que abans de les reparacions fetes l'any 2008 la situació era de presència de greus vicis ruïnògens caracteritzats per esquerdes i fissures que donaven lloc a filtracions quins perjudicats directes eren els ara actors i indirectes tots els demés veïns, en afectar clarament elements comuns per definició (coberta, terrassa, murs de tancament). La pericial del Sr. Felicisimo ha tingut en compte la concordança de l'informe Juan Pedro i del pressupost-factura de reparació i l'estat actual, de manera que no podem dir que no hi ha prova dels defectes ni de la seva correcta reparació ni, tampoc, de l'import reclamat ajustat al cost d'aquesta.
Sisè. El tercer i quart motius de recurs fan referència al canaló fet anys enrere i al silenci posterior com a prova d'una reparació per part de la CP de qualsevol problema anterior.
No es poden acollir.
En cap manera el canaló podia reparar la presència de esquerdes i fissures, terrats amb pendents mal projectades que no desguassen tota l'aigua de pluja als embornals, estretor d'aquests, etc. i que eren la causa de les filtracions patides pels actors.
I quant al silenci, hi ha dubtes sobre el contingut de les actes que feia l'administració de la Junta anterior a l'actual.
Setè. Qüestiona el cinquè motiu que la sentència no hagi esmentat el silenci dels ara actors a partir de l'acta de 13-12-2005.
No es pot acollir.
És en realitat reiteració del motiu anterior. La sentència el que fa és no donar cap relleu a aquest silenci, que nega la part actora, donant credibilitat als dubtes que la part actora infon sobre l'exactitud de les actes, perquè la situació detectada al seu moment per l'informe pericial encomanat per l'asseguradora era totalment incompatible amb la pretesa reparació feta mitjançant la instal lació del canaló i amb el silenci continuat fins al canvi d'administrador-secretari.
Per tot el que procedeix desestimar íntegrament el recurs.
Vuitè. Les costes de l'alçada s'imposen a la part recurrent atès allò que estableix l' art. 398 LEC .
Novè. Atès allò que disposa l' art. 208.4 LEC s'informa a les parts litigants que aquesta sentència no és ferma. I que contra la mateixa cabrà interposar recurs extraordinari per infracció processal i/o de cassació sempre que la quantia ultrapassi els 600.0000 €;. Cas de que la quantia sigui inferior a 600.000 €; només podrà interposar-se recurs de cassació per interès cassacional, conjuntament amb el recurs extraordinari per infracció processal, ja sigui davant el TSJCat. (si la cassació es fonamenta en infracció del Dret Civil català o la jurisprudència del TSJCat.) o bé davant del TS (si la cassació es basa en infracció de normativa civil estatal o jurisprudència del TS) atenent allò que disposen els arts. 477.2.3er i 3, 478.1 i D . Final 16a LEC i els arts. 2 i 3 de la Llei 4/2012 de 5 de mar ç, del recurs de cassació en matèria de Dret Civil Català.
FALLAMOS
Desestimem íntegrament el recurs d'apel lació interposat per la representació de la part demandada contra la sentència dictada el 17 de juliol de 2017 pel Jutjat de Primera Instància i Instrucció núm. 7 de Rubí a les actuacions de procediment ordinari núm. 754/2016 (Rotlle núm. 109/2018) que confirmem íntegrament, amb imposició de costes de l'alçada a la part recurrent.
La desestimació total del recurs determina per al recurrent la pèrdua del dipòsit constituït per recórrer.
Així, per aquesta Sentència, ho pronuncia, mana i signa aquest Tribunal.