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Sección monográfica donde se han revisado de forma exhaustiva todas las sentencias sobre una cuestión, con una recopilación de los extractos más significativos de las sentencias sobre cuestiones determinadas
Arrendamientos Urbanos
  •  Las obras en los arrendamientos. Contratos posteriores al 1 de enero de 1995 (Julio 2017) En este estudio mostramos resoluciones recientes que versan sobre la ejecución de obras en todos sus aspectos dentro de los Arrendamientos Urbanos, centrándonos en los contratos que se rigen por la LAU 29/1994, es decir, aquellos posteriores al 1 de enero de 1995 y que afectan tanto a viviendas como a locales de negocio.

    Se plantean una serie de cuestiones que resuelve la jurisprudencia. Por una parte, ¿quién está obligado a llevar a cabo las reparaciones necesarias?, ¿quién será el responsable del arreglo de los electrodomésticos, la caldera, las tuberías, etc.?, ¿qué se entiende por "pequeñas reparaciones"? Por otra, si el arrendatario realiza obras en el inmueble arrendado, ¿necesita el consentimiento del arrendador?, ¿será causa de resolución del contrato?

    Se incluyen casi 400 sentencias con un completo índice donde su lectura es inmediata gracias al título resumen realizado por un especialista jurídico, además de poder acceder a extractos literales, y en su caso el texto completo.
  •  La subrogación en el contrato de arrendamiento. DD. TT. 2ª y 3ª Lau 29/1994 (Junio 2017) Ante el fallecimiento de los padres, ¿el hijo puede ejercitar la subrogación para continuar en la vivienda arrendada? En caso de jubilación del arrendatario de LOCAL DE NEGOCIO con posterioridad al 1 DE ENERO 1995 y que siga vigente, ¿procedía la del cónyuge o descendiente?

    Además, en este estudio se plantean las siguientes cuestiones: ¿Qué requisitos deben cumplirse? ¿Es necesario notificar este derecho y en qué plazo? ¿Existen límites en el número de subrogaciones? ¿Cuál será el plazo de extinción? ¿Cabe el incremento de la renta?

    Estas son las dudas que resuelven las resoluciones recopiladas en este exhaustivo trabajo sobre la subrogación en la finca arrendada de determinados familiares, quienes mantendrán los mismos derechos y obligaciones que el arrendatario inicial en los contratos anteriores a la fecha indicada del 1 DE ENERO 1995, los cuáles se rigen por lo establecido en las Disposiciones Transitorias Segunda, apdo. 4, y Tercera, apdo. 3, de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994.

    Se analizan más de 300 sentencias con un completo índice donde su lectura es inmediata gracias al título resumen realizado por un especialista, además de poder acceder a extractos literales, con los fundamentos de derecho más significativos, y en su caso el texto completo.
  •  Causas de resolución por el arrendador. Contratos posteriores a 1 de enero de 1995 (Julio 2017) Analizamos y clasificamos las causas de resolución del contrato por el arrendador en los arrendamientos posteriores al 1 de enero de 1995, que aparecen reguladas en los arts. 27 y 35 LAU 29/1994, para las viviendas y para los de uso distinto, respectivamente.

    ¿Procede la resolución por falta de pago de un mes de renta? ¿Y si se trata de cantidades complementarias como, por ejemplo, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, la Tasa de Basuras u otros servicios y suministros? ¿Cabe el desahucio por el impago de la fianza? ¿Procede resolver el contrato por cesión o subarriendo del inmueble? ¿Y por actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas?

    Estos son, entre otros, los motivos para dar por finalizada la relación arrendaticia que muestra la selección de más de 120 sentencias recientes que hemos realizado. Se incluye un índice donde la lectura de la sentencia es inmediata gracias al título resumen realizado por un especialista, además de poder acceder a extractos literales, con los fundamentos de derecho más significativos, y en su caso el texto completo.
  •  Cláusulas nulas en los contratos de arrendamiento (Abril 2017) El análisis jurisprudencial aborda un tema de gran importancia en el momento de firmar el contrato de arrendamiento: la inclusión de cláusulas que serán nulas de pleno derecho si contravienen lo establecido en la LAU, especialmente en lo que se refiere a las viviendas. Para una mayor claridad, clasificamos las sentencias según el contrato sea anterior o posterior al 1 de enero de 1995, teniendo en cuenta la reforma de la Ley 4/2013, debido a que se rigen por normas diferentes.

    En este estudio se responde a preguntas como: ¿Procedería la renuncia al plazo de duración mínimo y su prórroga legal? ¿Cabe pactar otra revisión de la renta distinta al IPC? ¿Será válida la cláusula que obligue al arrendatario a realizar las reparaciones u obras que el piso requiera? ¿Puede renunciar el arrendatario al derecho de adquisición preferente? ¿Tendrá validez la renuncia a depositar la fianza?

    Estas son, entre otras muchas, las cuestiones analizadas en más de 100 sentencias con un completo índice donde su lectura es inmediata gracias al título resumen realizado por un especialista, además de poder acceder a extractos literales, con los fundamentos de derecho más significativos, y en su caso el texto completo.
  •  Arrendamientos Urbanos. Criterios del Tribunal Supremo. 2016 (Febrero 2017) La figura de los arrendamientos sigue evolucionando y por tanto generando dudas que tienen su respuesta en los fallos que el Tribunal Supremo aborda anualmente.

    Como años atrás, en esta obra se analizan y estructuran las resoluciones publicadas por el Alto Tribunal de todo el año 2016, dando respuestas precisas entorno a los arrendamientos, revisando los criterios sobre la duración de sus contratos, el desistimiento del contrato, los sujetos que actúan como parte de ellos, el pago de las rentas, lo relativo al retracto y todo lo que surge en torno a su procedimiento como legitimación de los actuantes, la competencia de nuestros Tribunales o los desahucios por falta de pago o precario.
  •  Arrendar un inmueble, ¿qué impuestos tiene? (Febrero 2017) La decisión de arrendar un inmueble conlleva saber qué impuestos afectarán al alquiler y las obligaciones fiscales que arrendatario o arrendador adquieren. Que el arrendamiento de una vivienda no lleva IVA y que las rentas obtenidas fuera de una actividad empresarial son rendimientos de capital inmobiliario es sabido, pero ¿conoce cuándo procede aplicar en el IRPF la reducción sobre el rendimiento neto obtenido?, ¿sabría si procede recibo o factura cuando el inquilino dedica una estancia del inmueble a despacho?, ¿lleva IVA el arrendamiento de una vivienda por una entidad mercantil para sus empleados?, ¿qué tributos se aplican en el caso de indemnizaciones por incumplimiento del contrato?, etc.

    Conozca la respuesta a estas y otras cuestiones relacionadas con la actividad de arrendamiento de inmuebles en las 40 preguntas a la DGT de esta publicación y que incluye los requisitos para declarar exento del IVA el arrendamiento de inmuebles por entidades mercantiles para sus empleados y una selección de consultas realizadas al Departamento Jurídico de Sepín Fiscal.
  •  Garantías del Arrendamiento: Fianza y Aval (Septiembre 2016) En esta obra se analizan las dos figuras que garantizan el contrato de arrendamiento no exentas de problemas antes, durante y después. Por un lado, la fianza, que constituye una prestación de carácter obligatorio. Y, por otro lado, el aval o la garantía adicional que las partes pueden pactar mediante fiador personal o bancario.

    Un equipo de especialistas analiza las últimas resoluciones judiciales dictadas por los Tribunales, destacando sus principales problemas y su interpretación al respecto: la constitución de la fianza, su actualización, qué período abarca, la obligación del depósito, su devolución y la compensación de su importe con rentas y otras cantidades, así como la responsabilidad del avalista, su alcance, qué sucede ante el desistimiento, la novación o la existencia de daños y su ejecución.

    En esta selección se ofrecen 350 sentencias clasificadas en un preciso índice, cuya lectura es inmediata gracias al título resumen, además de poder acceder a extractos literales, con los fundamentos de derecho más significativos, y en su caso el texto completo. Rápido y fácil.
  •  Las notificaciones en el arrendamiento de vivienda. Contratos posteriores al 1 de enero de 1995 (Enero 2017) En esta ocasión, el análisis jurisprudencial trata sobre las notificaciones y los requerimientos en el ámbito de los arrendamientos urbanos. Nos centramos, especialmente, en las necesarias comunicaciones del arrendador y del arrendatario, así como en los plazos concretos de notificación para los contratos de vivienda regidos por la vigente LAU 29/1994, posteriores al 1 de enero de 1995.

    ¿Con cuánto tiempo ha de comunicar el arrendatario la no renovación en el contrato de arrendamiento de la vivienda? ¿Con qué antelación debe notificar en caso de desistimiento antes de la duración pactada? ¿Cuál es el plazo para comunicar la subrogación de los familiares con derecho al fallecimiento del arrendatario? Estas son, entre otras muchas, las cuestiones analizadas en este estudio con más de 130 sentencias.

    Su lectura no puede ser más inmediata gracias al título resumen realizado por un especialista, además de poder acceder a extractos literales, con los fundamentos de derecho más significativos, y en su caso el texto completo.
  •  Régimen jurídico de los contratos de arrendamiento de local (Octubre 2016) Cuaderno de máxima actualidad en Arrendamientos Urbanos con el estudio detallado de la jurisprudencia sobre el régimen jurídico de los contratos de arrendamiento de local de negocio. Resulta imprescindible determinar su calificación como local, asimilado o excluido de la legislación arrendaticia, y, en consecuencia, conocer cuál es la normativa aplicable. Hay que tener en cuenta que, con la entrada en vigor de la LAU 29/1994, aquellos contratos regidos por el Texto Refundido de 1964 adquirieron un régimen jurídico concreto incluido en las Disposiciones Transitorias, que es de máxima importancia en cuanto a su duración.

    Hemos estructurado el contenido según el objeto del contrato: academia de enseñanza, almacén, asociaciones deportivas, bancos, actividades comerciales y profesionales, como despacho de abogados, estudio de arquitectura, entre otros. Destacamos especialmente los arrendamientos de farmacia, de industria o de temporada, bien por el cambio de criterio jurisprudencial o bien porque la calificación es distinta según la legislación arrendaticia aplicable.
  •  Juicio de desahucio por falta de pago (Julio 2016) Estudio detallado de jurisprudencia sobre el juicio de desahucio por falta de pago de la renta y otras cantidades debidas por el arrendatario, como el IBI, la Tasa de Basura, los servicios y suministros, etc. ¿Cuál es su jurisdicción y competencia? ¿Es necesaria la presencia de abogado y de procurador? ¿Quién está legitimado para interponer la demanda? ¿Cabe su interposición ante el retraso de una mensualidad?

    Analizamos en especial uno de los temas más controvertidos, la enervación del art. 22 LEC, que permite la terminación del proceso si el arrendatario paga las cantidades debidas dentro del plazo conferido, debiendo tener en cuenta si existió requerimiento fehaciente previo, puesto que la Ley tan solo permite una enervación.

    Por otro lado, se clasifican las sentencias sobre si procede la condena en costas, la ejecución y el lanzamiento, así como la posibilidad de interponer recursos.
  •  Determinación y actualización de la renta: Arrendamientos posteriores al 1 de enero de 1995 (Abril 2016) La renta que debe satisfacer el arrendatario por la ocupación del inmueble, sin límites en su cuantía, es un tema fundamental en el arrendamiento.
    Analizamos en las resoluciones cuándo, dónde y cómo realizar el pago. Según el art. 17 LAU, salvo pacto en contrario, se realizará en los siete primeros días del mes, en metálico, en la vivienda arrendada y de forma mensual, resultando abundante la problemática, ya que, en la práctica, con el ritmo actual, resulta muy complicado cumplir con este precepto.
    ¿Quién está obligado a pagar la renta? ¿Quién responde en caso de adjudicación judicial de la vivienda arrendada? ¿Cabe compensación con otros importes como la fianza?
    La actualización de la renta (art. 18 LAU) es otro de los interesantes apartados que se incluyen en este estudio: la aplicación del IPC, la necesidad de notificación y la irretroactividad de la misma.
    La selección comprende los contratos posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013, cuando tuvo lugar la reforma por la Ley 4/2013, pues, aunque la misma modificó determinados aspectos relativos a la renta, todavía no se han planteado asuntos en la vía judicial.
  •  Derecho de retracto del arrendatario: Arrendamientos anteriores al 1 de enero de 1995 (Enero 2016) En este estudio recogemos las sentencias relacionadas por el derecho de retracto en los contratos anterioes al 1/1/95. El tema presenta una casuística muy abundante, pues no en todos los casos el arrendatario puede ejercer el derecho de adquisición preferente, sino que deberá tener en cuenta los requisitos que exige la Ley, así como el plazo para ejercitarlo
  •  Arrendamientos Urbanos. Criterios del Tribunal Supremo 2015 (Diciembre 2015) La figura de los arrendamientos sigue evolucionando y por tanto generando dudas que tienen su respuesta en los fallos que el Tribunal Supremo aborda anualmente.

    Como años atrás, en esta obra se analizan y estructuran las resoluciones publicadas por el Alto Tribunal, dando respuestas precisas entorno a los arrendamientos, revisando los criterios sobre la duración de sus contratos, los sujetos que actúan como parte de ellos, el pago o revisión de las rentas, la figura jurídica del retracto aplicable en algunos supuestos a los arrendatarios y todo lo que surge en torno a su procedimiento como legitimación de los actuantes, la competencia de nuestros Tribunales o los desahucios por falta de pago o precario.
  •  Resolución del contrato por cierre de local: Arrendamientos anteriores al 1 de enero de 1995 (Octubre 2015) A pesar de que son bastantes los contratos de local anteriores al 9 de mayo de 1985 que se extinguieron el 31 de diciembre de 2014, según la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 29/1994, existen otros, anteriores al 1 de enero de 1995, todavía vigentes y con prórroga forzosa. En este caso, ¿Existe justa causa del cierre por las obras de adaptación o exigidas por orden administrativa, por la falta de licencia para el desarrollo del negocio o por enfermedad del arrendatario? ¿Procede la resolución por el uso esporádico o por su transformación en almacén?
  •  Indemnización ante la resolución anticipada del contrato. Arrendamiento de local (Julio 2015) El desistimiento anticipado de los contrato de arrendamiento de uso distinto es uno de los temas con mayor problemática actualmente dentro de los Arrendamientos Urbanos, pues no existe un precepto que lo regule expresamente como si ocurre para los contratos de arrendamiento de vivienda o para los locales de negocio anteriores a la LAU 94, resultando frecuente que el plazo de duración se interrumpa por la voluntad del arrendatario y, en consecuencia, el arrendador pueda exigir una indemnización.

    Surgen entonces cuestiones importantes que resuelven estas sentencias: ¿Qué cuantía cabe reclamar? ¿Procede la indemnización si el arrendador aceptó las llaves o si el local no disponía de licencia? ¿Y si el cierre del negocio se debe a la crisis económica? ¿Cabría aplicar analógicamente las cantidades contempladas en el art. 11 LAU 29/1994 de los arrendamientos de viviendas?

    Además, se muestran numerosas sentencias del Tribunal Supremo sobre la moderación de la cláusula penal, para los casos en los que las partes lo hubiesen previsto en el contrato y ésta resulte abusiva en atención de las circunstancias.
  •  Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre Arrendamientos Urbanos. 2013-2014 (Abril 2015) Presentamos en este cuadro las sentencias dictadas por la Sala Civil del Tribunal Supremo desde enero de 2013 hasta diciembre de 2014, en el ámbito de los Arrendamientos Urbanos, indicando aquellas que fijan doctrina jurisprudencial.
    La clasificación se ha realizado basándose en las voces de nuestro Tesauro para facilitar la localización de las mismas, y dentro de esta, a su vez, por fechas, comenzando siempre por la sentencia más reciente.
  •  Las reparaciones necesarias en viviendas y locales arrendados (Abril 2015) Estudio y clasificación de los últimos criterios de los Tribunales sobre la realización de las obras de conservación en el inmueble arrendado. ¿Quién debe arreglar la caldera, el frigorífico, las instalaciones eléctricas: el arrendador o el arrendatario? ¿Qué se entiende por "pequeñas reparaciones"? ¿Deben estas notificarse? ¿Procede la suspensión del contrato?
    Se encuentra dividido según fecha del contrato, anterior o posterior al 1 de enero de 1995.
  •  La legitimación en los procesos de arrendamientos urbanos (Abril 2015) El art 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, establece que serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso. La legitimación es fundamental, a la hora de interponer una demanda, conocer quiénes tienen capacidad para ser parte procesal activa y pasiva, pues cualquier error dará lugar a la desestimación de la demanda, con la debida imposición de las costas del proceso.

    En este caso analizamos y clasificamos las sentencias que contemplan la legitimación activa y pasiva del arrendador y del arrendatario, así como de todos los demás sujetos que pueden intervenir en el contrato de arrendamiento en algunas ocasiones.

    ¿Tiene legitimación el cónyuge?, ¿el administrador? ¿Qué sucede en el caso de ser varios los titulares del contrato, coarrendadores, coarrendatarios, herederos? ¿Quién posee legitimación ante la cesión, el subarriendo o el usufructo?
  •  Vencimiento de los contratos de arrendamiento de vivienda (Enero 2015) El plazo de duración es una de las cuestiones fundamentales de los contratos de arrendamiento. Analizamos cuales son los plazos teniendo en cuenta las fechas de los mismos: anteriores al 9 de mayo de 1985, los posteriores y anteriores al 1 de enero de 1995 y, por último, los posteriores a dicha fecha y anteriores a la reciente reforma, Ley 4/2013, de 4 de junio.
  •  Vencimiento de los contratos de local de negocio (Octubre 2014) Actualmente, la fecha de vencimiento de los arrendamientos de local de negocio es uno de los temas de mayor preocupación entre el arrendador y el arrendatario, especialmente para aquellos contratos que finalizan el próximo 31 de diciembre de 2014, lo que nos ha llevado a analizar de una forma minuciosa y específica toda la reciente jurisprudencia sobre la extinción de los mismos.
    Además, como reiteradamente hemos manifestado en sepín, en el ámbito de los arrendamientos urbanos confluyen cuatro Leyes, Texto Refundido de Arrendamientos Urbanos de 1964, el Real Decreto-Ley 2/1985, y la LAU 29/1994 antes y después de la Reforma de la Ley 4/2013, lo que hace que haya que tener el máximo cuidado, como sucede en este caso con los locales de negocio, donde habrá que añadir todas las variables para determinar su plazo: fecha del contrato, arrendatario persona física o jurídica, posibilidad de subrogaciones o el derecho del traspaso.
  •  Repercusión de impuestos, obras, servicios y suministros al arrendatario (Septiembre 2014) Exhaustiva selección de sentencias relativas a los importes que, además de la renta, el arrendador puede repercutir en el arrendatario.
    Se encuentra clasificada según la fecha del contrato, ya que, en función de la misma, se aplicará un régimen jurídico diferente ante la existencia de varias leyes vigentes en el ámbito de los arrendamientos urbanos. Así, podrá localizar las repercusiones en contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, en los posteriores y anteriores al 1 de enero de 1995 y, por último, en los regidos por la LAU 29/1994.
  •  Resolución del contrato de arrendamiento por obras inconsentidas (Julio 2014) Analizamos la resolución del contrato por la realización de obras por parte del arrendatario sin haber obtenido el consentimiento del arrendador.

    Esta causa de resolución, ya sea de vivienda o de local, está recogida en el art. 114, regla 7.ª del Texto Refundido de 1964, para los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 1 de enero de 1995 y en el art. 27.2 letra d) de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, aplicable a los contratos posteriores al 1 de enero de 1995.

    En consecuencia, hemos dividido este estudio según la fecha del arrendamiento, destacando el concepto de configuración del inmueble esencial para determinar el alcance de la obra y la posible resolución, si hay o no consentimiento del arrendador y los distintos tipos de obras.
  •  La fianza en los contratos de arrendamientos urbanos (Abril 2014) Analizamos el tema de la fianza, que ya fue estudiado en abril de 2009, pues son muy numerosas las sentencias dictadas desde entonces sobre cada uno de los apartados que allí se incluían, y prueba de ello son los conflictos existentes entre arrendador y arrendatario acerca de la misma.
  •  Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre Arrendamientos Urbanos. 2000-2013 (Abril 2014) Estudio que recoge la evolución de todas las resoluciones dictadas por el Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, desde hace 15 años, ya que, sin duda, el alquiler de viviendas y locales de negocio continúa siendo una práctica presente en nuestra sociedad que suscita siempre debate ante la confluencia de varias leyes en vigor, como lo demuestra la abundante casuística de sentencias que aquí podrá localizar.
    Con el objeto de que el profesional localice rápidamente las resoluciones, los extractos aparecen clasificados por conceptos, ordenados alfabéticamente, y, dentro de cada uno de ellos, por órganos y fechas, comenzando siempre por la más reciente. Cada extracto está encabezado por un título específico elaborado por especialistas del Departamento de Documentación Jurídica de sepín. Al mismo tiempo, y dado su interés, aparecen destacadas las sentencias que fijan doctrina jurisprudencial dentro de cada concepto.
  •  Traspaso del local de negocio: Arrendamientos anteriores al 1 de enero de 1995 (Enero 2014) Estudio jurisprudencial sobre una cuestión de suma importancia en el ámbito de los arrendamientos urbanos. Debemos tener presente que el mismo se encuentra ya en vía de extinción para muchos de los contratos, pues en aquellos que se rigen por la Disposición Transitoria Tercera, apdo. 3, párrafo cuarto, de la LAU 29/1994, el plazo de duración fue el de 20 años contados desde la aprobación de la Ley y, por tanto, finalizan el 24 de noviembre de 2014.
  •  Renuncia de derechos en los Arrendamientos Urbanos (Octubre 2013) Analizamos la jurisprudencia en los contratos anteriores a la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 29/1994 por la Ley 4/2013, es decir, anteriores al 6 de junio de 2013.

    En función de la duración del contrato, si es vivienda o uso distinto a vivienda, o si afecta al arrendatario o al arrendador, existirá o no la posibilidad de renunciar a determinados derechos. El art. 4 LAU somete de "forma imperativa" a los arrendamientos a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V, como son la duración, subrogaciones, rigiéndose los de vivienda por el Título II, en su defecto por la voluntad de las partes, supletoriamente, y por último por lo dispuesto en el Código Civil . Dentro del Título II, el art. 6 establece que serán nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas de dicho Título, salvo los casos en que la propia Ley lo autorice.
  •  La renta: Arrendamientos de vivienda posteriores al 1 de enero de 1995 (Julio 2013) Tema fundamental en el contrato de arrendamiento: el importe que el arrendatario tiene que satisfacer por el uso y ocupación de una vivienda ajena.
    Analizamos sentencias sobre el tiempo de pago de la renta, el lugar y la forma de hacerlo, asi como la revisión o actualización de la misma.
  •  Motivos de denegación de prórroga por necesidad: Arrendamientos anteriores al 1 de enero de 1995 (Abril 2013) Recopilación de los motivos más comunes alegados para la resolución del contrato por necesidad del arrendador que contempla el art. 63 TR 1964.
    Los distintos motivos están ordenados alfabéticamente para poder localizarlos más fácilmente. Entre otros, causas económicas, la convivencia no deseada, emigrante que vuelve a su país, matrimonio, traslado laboral, etc.
  •  Denegación de prórroga por necesidad, requerimiento: Arrendamientos anteriores al 1 de enero de 1995 (Enero 2013) Clasificación de sentencias sobre la denegación de prórroga por necesidad del arrendador: Entre otras, las cuestiones previas a tener en cuenta antes de realizar el requerimiento al arrendatario, qué se entiende por "concepto de necesidad", quiénes son los sujetos para los que se puede solicitar el piso o local arrendado, incluyendo qué familiares están amparados por dicha norma, la situación de copropiedad, donación y las personas jurídicas.
  •  Derecho de retorno: Arrendamientos anteriores al 1 de enero de 1995 (Octubre 2012) Analizamos el derecho de retorno que puede ejercitar el arrendatario, bien por derribo del inmueble o bien por incumplimiento de la resolución por necesidad del arrendador. Se trata de recuperar la vivienda arrendada que por estas circunstancias fue desalojada en su día, en el primer caso, el retorno por suscripción de un documento para volver al edificio reconstruido, y en el segundo, porque el arrendador no ha ocupado la vivienda solicitada por necesidad propia o de sus familiares, lo que da lugar a que el arrendatario pueda ejercitar este derecho.
  •  Subrogación de local: Arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985 (Julio 2012) La subrogación en el local de negocio en un contrato de arrendamiento anterior al 9 de mayo de 1985, según establece la Disposición Transitoria Tercera, apdo. 3, LAU es un tema de gran trascendencia, al suponer la ampliación del plazo de duración del contrato, en este estudio recogemos las sentencias más importantes acerca de quienes son los sujetos que pueden realizarla, los requisitos y todas las circunstancias relativas a dicha situación
  •  Obligaciones del arrendador y resolución del arrendatario por incumplimiento (Abril 2012) Analizamos la abundante y reciente jurisprudencia sobre cuáles son las obligaciones del arrendador y, a continuación, la consecuente resolución por parte del arrendatario en caso de su incumplimiento.
    El art.1.554 del Código Civil establece cuáles son estas obligaciones, entregar la cosa objeto del contrato, hacer las reparaciones necesarias a fin de conservar el mismo en estado de servir para el uso al que ha sido destinado y, por último, mantener en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.
  •  Derecho de adquisición preferente: Arrendamientos posteriores al 1 de enero de 1995 (Octubre 2011) Aparece regulado concretamente en el art.25 de la LAU 29/1994, ya se trate de viviendas o locales, pues el art. 31 nos remite respecto a estos últimos al citado precepto.
    Se trata de un derecho por el cual el arrendatario siempre tendrá preferencia en la adquisición del inmueble ante terceros, aunque para ello existen ciertos requisitos que establece la Ley y que dan lugar a numerosas resoluciones judiciales.
  •  Repercusión de impuestos en el contrato de arrendamiento (Abril 2011) Estudio de jurisprudencia dividido en dos bloques principales según la fecha del contrato de arrendamiento, contratos anteriores al 9 de mayo de 1985 y los posteriores al 1 de enero de 1995, dedicado especialmente a la repercusión del Impuesto de Bienes Inmuebles, el Impuesto del Valor Añadido y la Tasa de Basuras.

    Para los contratos de arrendamiento anteriores al 9 de mayo de 1985, la repercusión de impuestos se encuentra regulada en el apdo. 10.2 de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 1994, que permite la repercusión sin necesidad de pacto.

    Para los posteriores a dicha fecha y anteriores al 1 de enero de 1995, tan solo cabrá la repercusión si así se ha establecido expresamente en el contrato, ya que rige la voluntad de las partes del art. 98 del Texto Refundido de 1964. Y, por último, para los arrendamientos posteriores al 1 de enero de 1995, se aplica el art. 20 LAU 29/1994.
  •  Repercusión de servicios y suministros: Arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985 (Enero 2011) Hemos dividido este estudio en cuatro grandes apartados: los requisitos generales, los tipos de servicios y suministros, la cuantía y sus incrementos, la prescripción para poder repercutir y, por último, la resolución por falta de pago.
  •  Resolución del contrato por desocupación vivienda: Arrendamientos anteriores al 1 de enero de 1995 (Noviembre 2010) El TR LAU de 1964, en su art. 62.3, recoge los diferentes motivos por los cuales el arrendatario no tendrá derecho a la prórroga legal y deberá, por tanto, desalojar la vivienda arrendada.
    Se analizan si existe "justa causa", la ocupación de la vivienda por la familia, el cómputo del plazo, la prescripción de la acción y la prueba.
  •  Subrogación en contratos de viviendas: Arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985 (Septiembre 2010) Clasificamos las resoluciones en cuatro grandes apartados: las personas con derecho a subrogarse, la notificación de la subrogación, el número permitido de las mismas y, por último, el plazo de duración.
  •  Desistimiento unilateral del contrato por el arrendatario (Mayo 2010) Resulta frecuente encontrarnos con la finalización del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario antes del plazo pactado, lo que constituye un incumplimiento que faculta al arrendador para exigir la indemnización de la renta.
    Analizamos este tema tanto en los contratos anteriores al 1 de enero de 1995, a los que se aplica el Texto Refundido de 1964, como a los arrendamientos posteriores al 1 de enero de 1995, que se rigen por la LAU 29/1994, de 24 de noviembre.
  •  El retracto en contratos anteriores al 1 de enero de 1995 (Marzo 2010) La figura jurídica del retracto o derecho de adquisición preferente por parte del arrendatario ante la venta del inmueble arrendado da lugar a numerosas resoluciones judiciales.
    Hemos dividido el estudio abordando principalmente cuatro grandes temas que son objeto de numerosas resoluciones, como los supuestos en que se puede ejercer tal derecho, los requisitos necesarios para poder ejercerlo, el cómputo del plazo para su ejercicio, así como la posibilidad de renuncia a tal derecho.
  •  Responsabilidad por daños del arrendador y arrendatario (Enero 2010) Hemos dividido la presentación en cinco grandes apartados: responsabilidad del arrendador, responsabilidad del arrendatario, responsabilidad de la Comunidad de Propietarios, responsabilidad de las aseguradoras y algunos casos de responsabilidad solidaria en los daños causados.
  •  La fianza y el aval en el contrato de arrendamiento (Noviembre 2009) Clasificamos el tema de las garantías del contrato de arrendamiento, concretamente las figuras de la fianza y el aval. La constitución, el depósito, su devolución, la compensación, entre otros.
  •  Resolución del contrato de arrendamiento por obras inconsentidas (Septiembre 2009) Analizamos en esta ocasión la resolución del contrato de arrendamiento motivada por la realización de obras por parte del arrendatario, sin haber recabado previamente el consentimiento del arrendador, y que aparece contemplada como causa de resolución en el art. 114.7 del Texto Refundido de 1964 para los arrendamientos anteriores al 1 de enero de 1994 y en el art. 27.2 d) de la LAU 1994 para los posteriores a dicha fecha.
    Se exigen para el ejercicio de la acción resolutoria una serie de requisitos que la jurisprudencia ha ido perfilando y que ha originado abundante casuística que se traduce en las numerosas sentencias que le presentamos clasificadas en este trabajo.
  •  La renta en los arrendamientos de viviendas y locales (Mayo 2009) En este Cuaderno, en la parte dedicada a Jurisprudencia Al Detalle, hemos querido analizar una de las cuestiones fundamentales de todo arrendamiento, como es la renta que el arrendatario tiene que satisfacer por el uso y ocupación de una vivienda ajena, referida a los contratos posteriores a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, y que regula concretamente y de una forma sencilla los arts. 17 y 18 para las viviendas, pero que no por ello deja de suscitar polémica en varias cuestiones con distintas interpretaciones, lo mismo que sucede en el caso de los locales.
    Hemos dividido este estudio entre las viviendas y los locales o contratos de uso distinto al de vivienda para una
    mayor claridad, de ahí que el primer gran apartado esté dedicado a las primeras. Debemos destacar la libertad de pactos en cuanto a la fijación de la renta inicial se refiere, no existen limitaciones, no hay impedimento alguno en que se fije con plena libertad por las partes, bien sea baja o alta, que tendrá el carácter de obligación a respetar por el arrendador y el arrendatario.
  •  Calificación de contratos de arrendamiento de viviendas y locales : Anteriores al 1 de enero de 1995 (Enero 2009) La calificación de los contratos de arrendamiento anteriores al 1 de enero de 1995, que se rigen por el Texto Refundido de 1964, donde el art 1 establece que el arrendamiento comprende el de vivienda o inquilinato y de locales de negocio. Los artículo 2 y 3 recogen los arrendamientos excluidos como son los de temporada o industria o negocio, que se dan cuando el arrendatario recibe además del local, el negocio o industria en él establecido, de modo que el objeto del contrato es una unidad patrimonial. Por otro lado el art 4 establece que el contrato de inquilinato o vivienda no perderá cu carácter si dentro de el se ejerce una profesión al igual que en los locales de negocio no perderán su condición si el arrendatario, su familia o personas que trabajen en el tengan su vivienda.

    La calificación de los contratos regidos por el Texto Refundido de 1964 tiene especial importancia a efectos de la duración de los contratos determinadas por las Disposiciones Transitorias de la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1994
  •  Traspaso del local de negocio: Arrendamientos anteriores al 1 de enero de 1995 (Octubre 2008) La figura del traspaso del local de negocio se da en los casos en los que la transmisión del inmueble arrendado de forma onerosa, dicha figura jurídica ha planteando distintos problemas que han sido resueltos por la jurisprudencia.

    Analizamos para los contratos de arrendamiento de local de negocio los requisitos necesarios, tanto previos como posteriores, para que el traspaso sea válido, como son que se haya explotado el negocio durante el año anterior a la transmisión, que se mantenga con posterioridad la actividad que se venía desarrollando, la existencia de un precio cierto, el otorgamiento de la escritura pública, así como la notificación que el arrendatario debe hacer al arrendador de la intención de traspasar y del traspaso ya realizado.

    También los derechos del arrendador , como son el derecho de tanteo, participación en el precio y el incremento de renta y en último lugar la renuncia del arrendatario.
  •  Cesión del local de negocio: Arrendamientos anteriores y posteriores a LAU 29/1994 (Junio 2008) Los dos grandes apartados en los que se ha estructurado vienen referidos a los contratos firmados bajo la vigencia del Texto Refundido de 1964 y los realizados una vez ya en vigor la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
    En este estudio se recogen las principales sentencias relacionadas con la cesión del local del negociodel contrato como la notificación o prohibición
  •  Subrogación en arrendamientos de local: Arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985 (Abril 2008) En el presente Cuaderno de Jurisprudencia al Detalle analizamos la subrogación cuando estamos ante un arrendamiento de local, celebrado con anterioridad al 9 de mayo de 1985, con la novedad que supone la posibilidad de la cesión ínter vivos cuando se produce la jubilación del arrendatario establecida en la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 94, que se equipara al fallecimiento.


    Como punto de partida, empezamos con las personas que tienen derecho a subrogarse, diferenciando entre el cónyuge y los descendientes, tratando en el caso de estos últimos si es posible su subrogación cuando vive el consorte del arrendatario titular y si cabe que sean varios los que ejerzan de forma conjunta el derecho.


    Seguidamente, hacemos referencia a aquellos casos en que intentan la subrogación personas que, teniendo un parentesco o relación con el arrendatario, no cuentan con ese derecho, como son los familiares y los herederos.


    A continuación, desarrollamos las cuestiones sobre los requisitos que se deben cumplir, es decir: que la jubilación del arrendatario sea posterior a la entrada en vigor de la LAU 94, el mantenimiento del negocio por parte del subrogado y si es necesario o no notificar al arrendador, y en el caso de serlo en qué plazo se debe realizar.


    En el siguiente apartado se trata la problemática sobre el número de subrogaciones permitidas, finalizando con el asunto referido a si el hecho de producirse la subrogación implica el derecho del arrendador a incrementar la renta.
  •  Duración de los contratos: Arrendamientos posteriores al 9 de mayo de 1985 (Febrero 2008) Tratamos la cuestión referida a la duración de los contratos posteriores al 9 de mayo de 1985, fecha de entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, más comúnmente conocido como Decreto Boyer, que instauró la libertad de las partes para pactar la duración del contrato o establecer su sometimiento al régimen de la prórroga forzosa.
  •  Duración de los contratos: Arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985 (Octubre 2007) La duración de los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985 , separado en tres grandes bloques: el primero referido a las viviendas, el segundo, a los locales y el tercero dedicado a los contratos asimilados.
  •  Repercusión de obras, servicios y suministros: Arrendamientos anteriores al 9 de Mayo de 1985 (Junio 2007) Este estudio recoge las sentencias más destacadas sobre la repercusión de las obras y de los servicios y suministros en los contratos de arrendamiento anteriores al 9 de mayo de 1985.
  •  Repercusión de impuestos: Arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985 (Abril 2007) La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 en los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, establece la posibilidad para el arrendador de repercutir el IBI al arrendatario. Abordamos esta cuestión dedicando dos apartados más generales, al Impuesto sobre el Valor Añadido y otros tributos.
  •  Subrogación de vivienda: Arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985 (Febrero 2007) En este caso analizamos la subrogación en los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985, cuando se produce el fallecimiento del arrendatario con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, dichas subrogaciones se encuentran reguladas en la Disposción Transitoria Segunda de dicha Ley.

    En primer lugar plantearemos la cuestión de las personas con derecho a la subrogación, la notificación del fallecimiento del arrendatario, qué ocurre cuando no existe, si se debe realizar cuando el arrendador conoce el óbito por otros medios y cuáles son los requisitos para que sea válida, el límite legal establecido en cuanto al número de subrogaciones permitidas.
  •  Las obras de conservación (Octubre 2006) Tema de especial relevancia del que se seleccionan resoluciones judiciales que versan sobre la existencia de un posible abuso del arrendatario que solicita la realización de obras de una cuantía desproporcionada en relación con la renta abonada, la validez o no de las claúsulas de exoneración de la obligación del arrendador, sobre quién debe realizarlas y a quién se puede reclamar cuando recaen sobre elementos comunes del inmueble o si las mismas son ordenadas por una autoridad administrativa, sin olvidarnos de aquellos supuestos en los que las obras revisten un carácter de urgencia.
    En el último bloque, las sentencias escogidas se refieren a la obligación de notificar al arrendador la necesidad de esas reparaciones y la posibilidad de proceder a la suspensión del contrato mientras se procede a su ejecución.
    En cada uno de los puntos se ha diferenciado entre aquellos contratos que se siguen rigiendo por el texto Refundido de 1964 y los que están bajo vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, mostrando así todos los aspectos relativos a este tipo de obras que ambas normas legales regulan.
  •  Denegación de prórroga por causa de necesidad . Requerimiento previo y motivos : Arrendamientos anteriores al 1 de enero de 1995 (Junio 2006) Esta obra constituye la segunda parte del tema de la denegación forzosa por causa de necesidad del arrendador de la vivienda, en contratos anteriores al 9 de mayo de 1985 y aquellos posteriores a dicha fecha en los que se hubiera pactado expresamente la sujección a dicha prórroga.
    Se ha tratado la materia dividiéndola en dos grandes apartados: el requerimiento previo y los motivos o causas de resolución.
  •  Denegación de prórroga por causa de necesidad . Cuestiones Previas: Arrendamientos anteriores al 1 de enero de 1995 (Abril 2006) La necesidad del arrendador es una de las causas más alegada para denegar la prórroga forzosa establecida en el Texto Refundido de 1964.

    Se ha recopilado la Jurisprudencia que determina, entre otras cuestiones, qué debe entenderse por necesidad, los sujetos con derecho y los requisitos que deben cumplirse para alegar la mencionada causa de denegación.
  • Propiedad Horizontal
  •  El abuso de derecho en las Comunidades de Propietarios (Octubre 2017) De acuerdo con lo dispuesto en el art. 7.2 del Código Civil: La ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso.

    Pero ¿cuándo se produce en el régimen de propiedad horizontal?

    Esta situación puede ser alegada por la Comunidad y por los comuneros integrantes de la misma, como se podrá comprobar por toda la casuística recogida en el presente estudio, donde se analizan 150 sentencias con un completo índice donde su lectura es inmediata gracias al título resumen realizado por un especialista, además de poder acceder a extractos literales, y en su caso el texto completo.
  •  El Título Constitutivo, los estatutos y el reglamento de régimen interior de la Comunidad de Propietarios (Julio 2017) El Título Constitutivo, los estatutos y el reglamento de régimen interior son tres documentos esenciales de la Propiedad Horizontal que conforman el marco jurídico en el que tienen que moverse las Comunidades de Propietarios, sin perjuicio de los acuerdos que posteriormente puedan adoptarse en Junta.

    ¿Qué sucede si no existe ninguno o si falta alguno? ¿Qué contenido deben o pueden tener? ¿Cuál sería el quorum para su constitución o modificación? ¿Cuáles han de inscribirse? ¿Procederá la impugnación judicial de alguno de ellos? En su caso, ¿por qué causas y quiénes estarán legitimados? ¿Qué consecuencias tendría la falta de cumplimiento de las normas recogidas en estos textos?

    Todos estos interrogantes tienen respuesta en las más de 300 sentencias incluidas en el pormenorizado estudio jurisprudencial que presentamos con un completo índice donde su lectura es inmediata gracias al título resumen realizado por un especialista, además de poder acceder a extractos literales, con los fundamentos de derecho más significativos, y en su caso el texto completo.
  •  Las votaciones en la Junta de Propietarios (Julio 2017) En el régimen de propiedad horizontal, la Junta de Propietarios es el órgano superior de la Comunidad donde se han de plantear y resolver todas las cuestiones comunitarias. Sin embargo, para poder adoptar un acuerdo correctamente, debemos saber quiénes pueden votar y cómo se computan las votaciones. Por esta razón, es siempre muy importante conocer, entre otros, los requisitos para que las representaciones sean válidas, el cómputo de las abstenciones o qué efectos podría tener no privar de este derecho al moroso o no permitir que lo ejerza quien está al corriente de pago.
    El voto vincula al que lo emite, bien de forma personal o mediante representación, de tal forma que no podrá ir en contra de sus propios actos. Es decir, el propietario que estuvo a favor de un acuerdo luego no podrá impugnarlo, pero, entonces, ¿será necesario votar en contra o bastará con salvar el voto? ¿Cómo debe hacerlo? ¿Y los ausentes pueden hacerlo en cualquier caso? ¿Cuándo podrá impugnar el moroso?
    Este minucioso estudio recoge las respuestas de la jurisprudencia a estas y otras cuestiones igual de interesantes.
  •  Las obligaciones de los propietarios. Artículo 9 LPH (Abril 2017) Respetar los servicios y los elementos comunes; consentir las reparaciones en el inmueble y permitir la entrada a su propiedad; admitir la constitución de las servidumbres necesarias; contribuir al sostenimiento de los gastos comunes y a la dotación de un fondo de reserva; comunicar el cambio de domicilio a los efectos de notificaciones relacionadas con la Comunidad y dar cuenta del cambio de titularidad de la vivienda o local.

    Esta es la relación que hace el art. 9 LPH de los deberes de los comuneros en el régimen de propiedad horizontal, pero todos ellos, en la práctica, generan numerosas dudas. Por ejemplo, ¿quién responde, en cualquier caso, cuando la propiedad no está ocupada por su titular? ¿Se puede negar un propietario a la constitución de una servidumbre? ¿Procedería indemnización en el caso de que se crease? ¿Y debe permitir la entrada en su domicilio?¿Cómo han de interpretarse las exoneraciones a los gastos comunes en el supuesto de que existan? ¿Qué consecuencias tiene que el adquirente exima al vendedor de la certificación de deudas de cara a la Comunidad? ¿Qué efectos produce la falta de notificación del domicilio o del cambio de propietario?

    Veamos la respuesta en más de 400 sentencias sobre estos y otros interrogantes que generan, en el día a día, las citadas obligaciones de los propietarios. Con un completo índice su lectura es inmediata gracias al título resumen realizado por un especialista, además de poder acceder a extractos literales, con los fundamentos de derecho más significativos, y en su caso el texto completo.
  •  Los garajes en las Comunidades de Propietarios (Abril 2017) Selección de más de 150 sentencias en la que, tras un minucioso análisis temático, se podrá localizar la respuesta de la jurisprudencia a cuestiones tales como la calificación, la distribución de las plazas y la modificación, las servidumbres o la responsabilidad por los daños.

    ¿Qué acuerdo es necesario para la creación del aparcamiento como un nuevo servicio común? ¿Cuáles son las obligaciones y derechos de los propietarios de estos elementos? ¿Deben contribuir o no a los gastos comunitarios? ¿Tienen derecho de acceso al resto de los elementos comunes? ¿Qué uso se le puede dar a estos elementos? ¿Y a los espacios comunes?

    Otro de los temas tratados es la realización de obras, por ejemplo, el cerramiento, teniendo en cuenta que, tras la reforma de la LPH, los acuerdos sobre obras en elementos comunes no requieren unanimidad, sino mayoría de las tres quintas partes, art. 10.3 b), razón por la que no hemos incluido resoluciones relativas al quorum.
  •  Casuística sobre canalizaciones y conducciones (Enero 2017) ¿Son elementos comunes o privativos? ¿Dependerá de dónde se encuentren ubicadas o del servicio que presten? El criterio básico para esta calificación lo otorga el art. 3 LPH, de tal modo que no habrá duda cuando dichos elementos sirvan exclusivamente al propietario; en este caso, se trata de un elemento privativo, pero no siempre resulta tan claro.
    La citada calificación determinará, entre otras, la responsabilidad de reparación o por daños. ¿Qué indemnizaciones derivan de los mismos?
    El derecho de los propietarios a nuevas conexiones es otro de los asuntos sobre los que se ha pronunciado la jurisprudencia y que recogemos en este trabajo. ¿En qué supuestos es posible?
    En definitiva, la calificación, las reparaciones, los daños, las indemnizaciones derivadas de los mismos y los derechos de los propietarios son los temas fundamentales tratados en este práctico estudio jurisprudencial.
  •  Las sanciones a los propietarios morosos (Octubre 2016) La reforma de la LPH por la Ley 8/1999 hizo que, por primera vez, se privase a estos propietarios de ciertos derechos, pudiendo impedirles el voto y negándoles la legitimación para impugnar los acuerdos comunitarios. El texto legal indica claramente los supuestos, requisitos y excepciones, pero es en la práctica cuando surgen las dudas a las que viene a dar respuesta la jurisprudencia.

    ¿Se considera moroso al propietario que se retrasa en el pago? ¿Se le puede privar del derecho de voto si no se le ha advertido en la convocatoria? ¿Qué sucedería si, llegado el día de la Junta, se permite votar al moroso? O, al contrario, ¿qué pasaría si se le priva de este derecho estando al corriente de pago? ¿La privación lo es para todo tipo de acuerdos con independencia de los quórum? ¿Cómo se computan las votaciones cuando existen morosos? La Ley señala como excepciones de esta privación el pago, la consignación o la impugnación de las deudas vencidas con la Comunidad, pero ¿cómo ha de hacerse la consignación? Y, en los casos de impugnación, se fija que estará legitimado, pese a no estar al corriente del pago, cuando se trate de acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación. ¿Se podrá aplicar igualmente a la modificación del sistema de reparto de gastos o cualquier acuerdo de la Junta que apruebe cuentas o presupuestos?

    ¿Puede la Comunidad imponerles otras sanciones fuera de las marcadas legalmente?
  •  ¿Qué problemática plantean las terrazas en las Comunidades de Propietarios? (Julio 2016) ¿De quién es la propiedad? ¿Quién debe repararlas? ¿Hasta dónde llega el poder de disposición del comunero y el de la Comunidad? ¿Cómo considera la jurisprudencia que se debe interpretar la autorización estatutaria de obras? ¿Procede el cerramiento? ¿Cuándo existe consentimiento tácito a las obras o se pueden alegar ejemplos precedentes, jurisprudencia contradictoria o supuestos diferentes?

    Sabemos que, con respecto a las obras que afecten los elementos comunes, tras la reforma de la LPH, por aplicación del art. 10.3 b), ya no es necesario el acuerdo unánime para permitirlas, bastando con la mayoría de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, no obstante, salvo el citado quorum, todas las sentencias de este estudio, continúan siendo de aplicación.

    Sepín lo ha estudiado y le ofrece más de 150 sentencias cuya lectura es inmediata gracias al título resumen realizado por un especialista, además de poder acceder a extractos literales, con los fundamentos de derecho más significativos, y en su caso el texto completo.
  •  El Administrador de Fincas ante los tribunales (Abril 2016) No son pocas las circunstancias por las cuales el Administrador de Fincas de una Comunidad de Propietarios se puede encontrar en esta situación. Puede ser demandado o ser él el demandante por diferentes motivos. En este manual podrá realizar una lectura rápida de todos los supuestos planteados, la resolución a favor y en contra, así como su argumento principal en un par de líneas, y, en su caso, acceder al texto completo de la sentencia. Además, podrá consultarlos desde cualquier dispositivo electrónico de forma sencilla.

    Este obra de jurisprudencia presenta 154 sentencias seleccionadas por un especialista en la materia, con una clasificación exhaustiva que permite consultar de forma directa el supuesto: ¿Quién los nombra y por cuánto tiempo? ¿Qué requisitos son necesarios para su ejercicio? ¿Qué competencias tiene? ¿Puede autorizar obras en elementos comunes, ejecutar o suspender acuerdos, firmar o resolver contratos u otorgar poderes? ¿Cuáles son sus obligaciones durante el ejercicio y tras la finalización? ¿Qué responsabilidades tiene? ¿En qué casos está legitimado para accionar en nombre de la Comunidad? ¿Cómo o por qué puede producirse el cese cuando se considera justa causa? ¿Procede la indemnización cuando se hace con anterioridad a la finalización del contrato?

    Sin duda ninguna, con este trabajo, el Administrador actuará con mayor seguridad en sus relaciones con la Comunidad de Propietarios.
  •  La impugnación de los acuerdos de la Junta de propietarios en el régimen de propiedad horizontal (Enero 2016) En la Comunidad de Propietarios, la impugnación judicial es la forma de defensa de los comuneros que consideran que los acuerdos de la Junta son contrarios a la Ley o a los Estatutos, resultan lesivos para los intereses de la Comunidad o suponen un grave perjuicio para cualquier propietario, pero esta impugnación no tiene otro camino legal que la acción judicial, por lo que resulta necesario saber quiénes están legitimados y cuáles son los requisitos y los plazos exigidos.

    La respuesta la encontramos en el art. 18 LPH, pero, ante la diversidad de supuestos que pueden concurrir, necesitamos acudir al criterio de la jurisprudencia.
    En primer lugar, la Ley señala que estarán legitimados los propietarios que hubiesen salvado su voto en Junta, los ausentes por cualquier causa y los que, indebidamente, hubiesen sido privados de su derecho de voto.

    La citada expresión "salvar el voto" ha sido objeto de diferentes interpretaciones; por otra parte, está claro que los que votan a favor no están legitimados, pero ¿qué ocurre con los que abandonan la Junta antes de una determinada votación? ¿Los ausentes podrán impugnar en todo caso?
    Sin duda, el propietario que acciona judicialmente ha de estar al corriente de pago de los gastos comunes, salvo que se trate de acuerdos que inciden en el establecimiento o la modificación de las cuotas de participación. La jurisprudencia también ha interpretado este supuesto.

    Respecto al plazo, la Ley establece un año y tres meses, pero ¿cómo ha de computarse?, ¿se puede interrumpir?, ¿cuentan los días inhábiles?
  •  El ascensor en las Comunidades de propietarios: instalación y reparaciones (Octubre 2015) Las dos grandes reformas de la LPH afectan a este importante servicio común, el ascensor. En primer lugar, la Ley 8/1999 introdujo cambios significantes que, sin duda, han agilizado el funcionamiento de las Comunidades, pero que también han generado una serie de problemas de aplicación cuya respuesta jurisprudencial se verá en este estudio.

    La otra modificación producida por la Ley 8/2013 ha rebajado el quorum para la instalación de este servicio, de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios que se exigían en el anterior art. 17.1.ª a la mayoría cualificada que se requiere en el actual 17.2.

    No obstante, y salvo esta rebaja en las mayorías, todo lo demás sigue siendo aplicable, razón por la que hemos considerado de interés realizar este trabajo.

    ¿Quién está obligado al pago de los gastos que se generen? En el caso de que existan cláusulas de exoneración, ¿cómo deben ser interpretadas? ¿Cuál es el alcance de las servidumbres que se puedan crear y el de las indemnizaciones?

    Para completar el estudio sobre el ascensor, mostramos las sentencias referidas a la reparación de este servicio común.
    Excluímos de este cuaderno la citada instalación del ascensor cuando supone la supresión de barreras arquitectónicas, pues al haber sido otra de las mencionadas reformas legislativas, no existe todavía jurisprudencia aplicable de las Audiencias.
  •  Los locales en las Comunidades de propietarios (Julio 2015) Este Cuaderno contiene un estudio pormenorizado de jurisprudencia sobre los locales en las Comunidades de Propietarios: ¿Qué destino puede darse a estas propiedades? ¿Procede el cambio a vivienda? ¿Es necesario contar con el acuerdo comunitario cuando se requiere realizar obras en elementos comunes para la adaptación del negocio? ¿Deberán pagar la totalidad de los gastos comunes pese a no utilizar determinados elementos o servicios de la Comunidad? ¿Cómo han de interpretarse las cláusulas de exoneración? ¿Es necesario contar con su consentimiento cuando se procede al cerramiento de la finca? ¿Qué indemnización tendrán en caso de creación de servidumbres en su propiedad? ¿Es posible la agregación o la segregación de propiedades? ¿Qué responsabilidad tendrán por actividades prohibidas o molestas?

    Encontrarán respuesta a estos interrogantes, tratados desde el punto de vista civil.
  •  Propiedad Horizontal. Criterios del Tribunal Supremo. 2000 - 2015 (Mayo 2015) Un reciente estudio ha señalado que las Comunidades de Propietarios son un foco de conflictos que representa el 4 % de los procesos judiciales que se inician por esta materia en España. Desde Sepín, queremos ayudar a reducir este porcentaje o al menos a que el resultado de las acciones judiciales sea satisfactorio.
    ¿Cómo? En esta ocasión, dando a conocer en un estudio pormenorizado y estructurado las sentencias dictadas por el Tribunal Supremo en materia de Propiedad Horizontal durante estos últimos quince años.

    ¿Qué significa salvar el voto? ¿Qué alcance tienen las autorizaciones estatutarias para la realización de obras? ¿Es necesario contar con el consentimiento del local para cerrar una finca? ¿Es posible modificar el Título Constitutivo con el voto en contra de un propietario? ¿Puede el Presidente instar acciones judiciales sin contar con el acuerdo comunitario? ¿Quién debe abonar los gastos del nuevo servicio de ascensor? ¿Cómo se deben interpretar las cláusulas de exoneración? Estas y otras cuestiones ya han tenido respuesta por el Alto Tribunal. ¿Quiere conocerla? Le ayudará a que funcione mejor su Comunidad, su despacho... en definitiva, este estudio será su instrumento de trabajo.
  •  Obras en elementos comunes. Consentimiento tácito y ejemplos precedentes (Abril 2015) Estudio sobre el complicado tema de las obras en elementos comunes en las Comunidades de Propietarios. Sin entrar en el quorum para su aprobación, que además ha sido modificado por la Ley 8/2013, el estudio se refiere precisamente a todo lo contrario; a las obras que ya han sido realizadas sin acuerdo y sin autorización previa, pero que, pese a ello, la Comunidad no ha procedido judicialmente para retirarlas o volver a su estado anterior, y las cuestiones a este respecto son: ¿puede la Comunidad accionar frente a ellas? ¿Qué se considera consentimiento tácito? Y, además, ¿pueden otros comuneros realizar obras sobre la base de las ya realizadas?

    La respuesta a estos interrogantes se podrá encontrar en este pormenorizado estudio de jurisprudencia, en el que, como se comprobará, en la mayoría de los supuestos habrá de estarse al caso específico, por lo que, a priori, es complicado dar una contestación genérica.
  •  Junta de Propietarios. Convocatoria, asistencia y actas (Enero 2015) La Junta de Propietarios es el órgano superior de la Comunidad donde se han de plantear y resolver todas las cuestiones comunitarias, no caben actuaciones independientes de los órganos directivos o administrativos, sin el sustento previo de la Junta, salvo casos de extrema urgencia o necesidad. Cualquier decisión que afecte a los asuntos comunes del inmueble necesita del acuerdo, que, ya se trate de unos u otros supuestos, requiere un quorum determinado.

    Para la validez de estos acuerdos, es necesario que se den una serie de requisitos, en cuanto a convocatoria, citación, asistencia, representación, redacción del acta y notificación. Si algunas de estas condiciones no se cumplen estrictamente, ¿esto dará lugar a la paralización de la Comunidad? ¿Se podrán anular los acuerdos? ¿En qué casos estos errores son subsanables? Y, en la propia Junta, ¿quiénes pueden asistir? ¿Cómo acreditar la representación en caso de que no acuda el propietario? ¿Pueden ir acompañados por terceras personas? ¿Qué ha de incluirse en el acta comunitaria?

    Es necesario conocer la opinión de la Jurisprudencia para poder dar respuesta a todos estos interrogantes que son el punto de partida para el correcto funcionamiento de la Comunidad.
  •  La calificación de los elementos comunes y privativos (Enero 2015) Se realiza un detallado estudio de la jurisprudencia sobre la calificación de los elementos en el régimen de propiedad horizontal, teniendo en cuenta que estos pueden ser comunes, exclusivos de cada propietario o comunes de uso privativo.

    El art. 3 Ley de Propiedad Horizontal, en relación con el art. 396 Código Civil, proporciona unas claves u orientaciones para una mejor interpretación de cada uno de los derechos de los que gozan los titulares de una finca, que son el propio piso o local (o cualquier otro elemento individual que cuente con cuota independiente) y la copropiedad del resto del inmueble.

    Ahora bien, no siempre es fácil determinarlos, de ahí los problemas que ocasionan. ¿Las tuberías son privadas? ¿Y la terraza que forma parte de la vivienda? ¿La cubierta siempre es un elemento común?, estos y otros supuestos sin analizados por las distintas resoluciones que aparecen en este estudio.
  •  Competencias y obligaciones de cargos directivos y administrativos en la Comunidad de propietarios (Octubre 2014) En el presente trabajo estudiamos las competencias y obligaciones, en concreto, de los órganos directivos y administrativos de la Comunidad de Propietarios.Hemos dejado fuera a la Junta de Propietarios, que, por su importancia, merece un análisis aparte.
  •  La legitimación procesal en la Comunidad de propietarios (Julio 2014) Quién puede accionar judicialmente a favor de la Comunidad y a quién puede demandar esta, dentro del régimen de propiedad horizontal, son los dos interrogantes que pretende resolver este estudio de jurisprudencia.

    Se ha divido el trabajo teniendo en cuenta los distintos ocupantes del inmueble, incluidos los propios comuneros, así como los cargos directivos y administrativos de la Comunidad; estos se han clasificado por orden alfabético para su correcta localización, tratando la legitimación activa o pasiva en las distintas situaciones, siempre que exista jurisprudencia aplicable.

    En el régimen de propiedad horizontal, salvo en los supuestos donde específicamente así se prevea, por ejemplo, la responsabilidad por daños o, en su caso, por determinadas actividades, todos los derechos y obligaciones corresponden, en principio, al propietario; ahora bien, existen situaciones en las que el vendedor tendrá todavía responsabilidad.
  •  El arrendatario y terceros ocupantes en la Comunidad de propietarios (Abril 2014) En el régimen comunitario, no solo son los propietarios los que conviven, existen propiedades arrendadas u ocupadas por terceros, y estos tienen igualmente unos derechos y unas obligaciones, además de responsabilidad, en su caso, pero ¿cuáles son? ¿La Comunidad tiene alguna relación directa o es el propietario el que siempre responde? Y el tercero, ¿puede exigir algo a la Comunidad?

    Estas y otras respuestas son las que se intentan aclarar en este estudio jurisprudencial.

    Ahora bien, hay que tener en cuenta que la Ley de Propiedad Horizontal establece los derechos y las obligaciones, siempre en relación con la propiedad, con independencia de que existan usufructuarios, y lo mismo sucede en separaciones conyugales, donde figure la obligación de estas personas al pago de los gastos comunes, pues son pactos o resoluciones que no afectan a la Comunidad, pero igualmente el tercero forma parte de la Comunidad, y por eso tendrá unos derechos y obligaciones.
  •  Los gastos comunes en la Comunidad de propietarios (Obligaciones de los propietarios) (Abril 2014) Se ha realizado un minucioso trabajo jurisprudencial sobre la principal obligación de todo comunero, la recogida en el art. 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal: el pago de los gastos comunes.

    Hay que tener en cuenta que con la reforma de la citada LPH por la Ley 8/2013, con entrada en vigor el 28 de junio, se han producido dos modificaciones que afectan a este estudio; la primera y más importante es el aumento del período de afección real, que ahora abarca los tres años anteriores más el de la transmisión de la propiedad; la segunda, el quorum para la adopción de acuerdos que supongan una mejora, por eso no hemos recogido las sentencias que ya no son aplicables.

    En todo lo demás, con relación a este tema, no ha existido cambio legislativo alguno, aunque sí son interesantes los jurisprudenciales, en aspectos tales como la vuelta al sistema de reparto fijado en el Título cuando se ha estado admitiendo otro durante años.
  •  El Presidente, el Secretario-Administrador y otros cargos en la Comunidad de propietarios (Enero 2014) La Comunidad necesita de unos órganos de decisión, organización y de representación externa que se señalan expresamente, y así se establece en el art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal. Estos órganos suscitan multitud de conflictos como lo muestra la abundante jurisprudencia de las Audiencias Provinciales relativa a los mismos, en cuanto a su nombramiento, competencia, capacidad, legitimación ...por ello hemos seleccionado las resoluciones más importantes acerca de este problema que se plantean en muchas Comunidades de Propietarios.

    Es importante conocer las posibilidades de actuación de estos órganos, teniendo en cuenta que serán quienes actúen en nombre de la Comunidad. Por ello, hemos de dominar aspectos fundamentales como quién puede ser nombrado, cualificación profesional, el "quórum" necesario para el nombramiento, la posibilidad de renunciar al cargo en el caso del Presidente o la destitución en el supuesto del Administrador contratado.
  •  Junta de Propietarios. Convocatoria (Enero 2014) La reforma de la LPH, aunque no ha modificado muchos artículos, ha supuesto un cambio en aspectos fundamentales como la afección real o las mayorías para la adopción de determinados acuerdos. Estos aspectos son los que, en caso de duda, intentaremos resolver en la parte de Actualidad de nuestro Cuaderno Jurídico. Sin embargo, hay otros preceptos fundamentales en el funcionamiento comunitario que permanecen invariables, desde el punto de vista legislativo, y es la jurisprudencia la que ha venido interpretando las dudas derivadas de su aplicación.
    Este es el objeto de los trabajos realizados en la Jurisprudencia Al Detalle, máxime en materia de Propiedad Horizontal, donde existe tanta casuística que es muy importante contar con las resoluciones más recientes y con los últimos criterios de las Audiencias y, en su caso, del Tribunal Supremo.
    Por esta razón, hemos decidido actualizar y mejorar un estudio que ya publicamos en febrero de 2008: la convocatoria a la Junta de Propietarios.
  •  Proceso monitorio general y especial de propiedad horizontal. 2014 (Enero 2014) El monitorio parece ahora un proceso en revisión, sobre todo a la luz de la importante Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de junio de 2012 sobre el control de cláusulas abusivas y la protección de consumidores en relación con el proceso monitorio. Mucho se ha discutido y comentado acerca de si este proceso respeta o no el obligado control de oficio de cláusulas abusivas hasta el punto de que el Pleno de los Magistrados de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Madrid, constituido con carácter jurisdiccional, se ha pronunciado sobre esta cuestión en el Auto de la AP Madrid de 4 de marzo de 2013 (SP/AUTRJ/714387). Ambos abren la presente selección de jurisprudencia.
  •  Actividades prohibidas en Estatutos, dañosas, insalubres y molestas en la Comunidad de propietarios (Octubre 2013) En este trabajo hemos tenido en cuenta, solo las sentencias relativas a la Propiedad Horizontal, sin considerar las posibles sanciones administrativas y penales.

    ¿Qué actividades puedo desarrollar en mi propiedad? En primer lugar, habrá de estarse a lo dispuesto en el Título o los Estatutos, si bien, en muchas ocasiones es necesaria una interpretación, teniendo en cuenta las descripción del edificio o las actividades expresamente prohibidas

    Con respecto a las actividades molestas, la Ley supedita a que estas contravengan las disposiciones generales al respecto. No obstante, como se podrá comprobar en este estudio, se viene admitiendo que si se trata de actividades dañosas o molestas, se pueda aplicar igualmente el art. 7.2 LPH, aunque, en todo caso, habrá de probarse, debiendo estarse a cada caso concreto; así, hemos diferenciado distintos supuestos: tenencia de animales, hostales, humos y olores, ruidos, etc.

    La LPH establece, unas sanciones, para lo que es necesario cumplir previamente una serie de requisitos por parte de la Comunidad y, si el infractor persiste en su actividad, se podrá instar acción judicial, siendo necesario, en este caso, el acuerdo previo de la Junta, y de ahí que no quepa la actuación directa del Presidente, aunque, si el Presidente y la Junta se inhiben, ¿puede cualquier comunero actuar en beneficio de la Comunidad? Y en el caso de que no sea el propietario el infractor, ¿quién estaría legitimado pasivamente?, y llegado el caso ¿qué sanciones proceden?
  •  Acuerdos de la Junta de Propietarios. Votación, revocación, notificación, ejecución e impugnación (Septiembre 2013) Estudio fundamental en el régimen de propiedad horizontal pues los acuerdos comunitarios son la base para el funcionamiento de las Comunidades de propietarios; el art. 17 de la LPH establece la manera de tomar decisiones por la Comunidad, a través de estos acuerdos.

    En este exhaustivo trabajo, hemos prescindido del quorum pues esta selección de jurisprudencia se realizo con anterioridad a la reforma de la LPH por la Ley 8/2013 y tras ellas algunos de estos se han modificado, sin embargo, todo lo demás continua siendo de aplicación y es de suma importancia.

    ¿Cómo se computan las votaciones?, ¿qué efectos tendrán las abstenciones? y ¿los ausentes?, si un propietario lo es de varios inmuebles dentro de la misma finca y solo es moroso por alguno de ellos, ¿se le ha de privar del derecho de voto por la totalidad?

    Una vea adoptado el acuerdo, ¿se puede volver a tratar el mismo asunto en otra Junta? ¿la revocación procederá siempre?

    Otro de las problema es la notificación, ¿cómo ha de hacerse para su validez? Y por última la defensa de todo comunero; la impugnación judicial, quién está legitimado el plazo y los requisitos.

    Estamos convencidos de la utilidad del presente estudio para todos los profesionales que tienen relación con la difícil materia de PH, que es una Ley de gran repercusión social y que, sin duda, refleja las diversas posturas que los propietarios tienen sobre una determinada cuestión. Al final es la jurisprudencia la que nos marca el camino, que desgraciadamente no siempre tiene un criterio unitario, lo que produce cierta inseguridad.
  •  Acuerdos de la Junta que afectan a un propietario (Julio 2013) Las relaciones de vecindad propias de este régimen hacen que, en numerosas ocasiones, el derecho de un determinado comunero se vea limitado en pro de los comunitarios.

    ¿Qué supuestos pueden ser estos? ¿qué indemnización procederá?

    El art. 9.1 c) LPH permite la creación de servidumbres, pero la jurisprudencia está dividida, aunque la mayor parte considera, con un criterio que es el que parece más ajustado a derecho, que la constitución de servidumbres por parte de la Comunidad no puede hacerse sin limitaciones, y no cabe confundirse con la privación de la propiedad particular, casi como acción de expropiación, que le cause problemas y un menoscabo grave.

    En el citado artículo legal establece igualmente la obligatoriedad del propietario de consentir las reparaciones que exija el inmueble, ¿a qué está obligada la Comunidad en estos casos?.

    El perjuicio de los propietarios, en concreto el de los locales comerciales, es tenido en cuenta para determinar el quorum necesario para poder cerrar la finca, así lo señala la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

    Estos supuestos son tratados en este estudio, donde podrán encontrar la respuesta de la jurisprudencia.
  •  Problemática del portal y portería en las Comunidades de propietarios (Abril 2013) El portal y la portería, así como la vivienda del portero, son elementos comunes en el ámbito de la propiedad horizontal, cuyos aspectos más relevantes, como la obligación o exoneración del pago de los gastos para su mantenimiento, y su sistema de reparto, la realización de obras o de instalaciones, su posibilidad de uso o acceso, o en el caso de la vivienda del portero su calificación, desafectación, arrendamiento o venta, suscitan, en la mayoría de las ocasiones, controversia jurisprudencial, y son objeto de este estudio.

    Se debe tener en cuenta que, tras la reforma de la LPH por la Ley 8/2013, con entrada en vigor el 28 de junio, se han visto afectados algunos conceptos de este estudio de jurisprudencia:

    En la actualidad para la alteración de la estructura o fábrica del edificio, ya no es necesario el acuerdo unánime, bastará con el de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, además del obligado permiso administrativo (art. 10.3.b) LPH)

    Se fijan determinadas obras como de necesario cumplimiento para la Comunidad, como señala el art. 10. Estas no requerirán, dice la Ley, acuerdo de la Junta de Propietarios, impliquen o no modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos. De este modo, al tener el carácter de obligatorias, tanto en la ejecución como en el pago, el acuerdo de la Junta se limitará a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
  •  La exoneración de los gastos comunes en la Comunidad de propietarios (Enero 2013) La participación en los gastos comunes es una de las obligaciones fundamentales de todo comunero, como establece el art. 9.1 e) LPH, siendo la forma de abono, en principio, de acuerdo con lo dispuesto en la cuota de participación, pero caben exoneraciones y reglas especiales, y estas son precisamente el objeto de este estudio jurisprudencial, en el que analizamos los diferentes supuestos en los que los comuneros pueden encontrarse exentos de pago en el ámbito de la propiedad horizontal.

    Para que un comunero pueda no contribuir a determinados gastos comunitarios, es preciso que esta exclusión venga recogida en el Título Constitutivo, en los Estatutos o haya sido establecida por acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios o, como observamos en algunas resoluciones, simplemente por el consentimiento tácito de la Comunidad a la exclusión de pago por las razones específicas de cada caso.
  •  Las actas de las Juntas de Propietarios (Octubre 2012) El libro de actas es el único documento oficial que exige la Ley de Propiedad Horizontal, debidamente diligenciado por quien corresponde.

    Así, para que las actas tengan presunción de veracidad, es necesario que se reflejen en este libro, anteriormente diligenciado por el Juzgado o por un notario y, a partir de la reforma contenida en la Ley 10/1992, desarrollada por el Real Decreto 1368/1992, del Ministerio de Justicia, exclusivamente por el registrador de la propiedad. Ahora bien, esto no supone que sean nulas y carentes de eficacia las Juntas que no se transcriban, pues se podrán acreditar los acuerdos y decisiones adoptados por cualquier medio admitido en Derecho (otros documentos, la firma, el testimonio de los propietarios, etc.).
  •  Las chimeneas; calificación en la Comunidad de propietarios, reparaciones y actividades molestas (Julio 2012) Comenzamos este estudio sobre las chimeneas analizando la jurisprudencia relativa a la problemática en torno a la calificación de este elemento, teniendo en cuenta que, en principio, se trata de un elemento común, como establece el art. 396 del Código Civil, lo que no varía, en principio, por el hecho de que sea utilizada por un solo comunero o que la solución arquitectónica dada a las salidas de humos se haga por medio de canalizaciones individuales, máxime cuando, como señala alguna de las sentencias, estas discurren por dentro de los elementos comunes del edificio hasta su salida al exterior, aunque a este respecto no parece existir un criterio unánime. No hay duda de que será privativa si lo es para un chalé individual.
    La citada calificación tiene su importancia a los efectos, entre otros, de las reparaciones en cuanto a la responsabilidad de las mismas.
    No obstante, la gran problemática surge con respecto a las nuevas instalaciones; máxime cuando se trata de locales, debido a que el libre ejercicio de la propiedad, y si no existe prohibición alguna en el Título en cuanto al destino, hace que la explotación de los mismos bares, restaurantes y similares, necesiten reglamentariamente una salida de humos, por lo que la pretensión privativa es la citada colocación que tiene que pasar por elementos comunes, como fachadas, patios interiores, etc.
  •  Destino de las propiedades y uso de los elementos comunes en Comunidad de propietarios (Abril 2012) El uso y cambio de destino de las propiedades en el régimen de propiedad horizontal es objeto de este estudio jurisprudencial. Se trata de una cuestión controvertida, ya que puede suponer un conflicto de intereses entre el derecho a la propiedad y el establecimiento de limitaciones o prohibiciones en el ámbito de la propiedad horizontal.

    Planteamos el tema desde las distintas situaciones en las que nos podemos encontrar, teniendo en cuenta que, como regla general, las limitaciones a las facultades del propietario deben constar de forma expresa en el Título Constitutivo e interpretarse de forma restrictiva.

    Se diferencia entre cambio de destino y de actividad, aunque en ocasiones resulta difícil la distinción, pues un cambio de actividad puede ser también uno de destino, y viceversa.

    Se debe tener en cuenta que, tras la reforma de la LPH por la Ley 8/2013, con entrada en vigor el 28 de junio, se han visto afectados algunos conceptos de este JP:

    - En la actualidad para la alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de terrazas, ya no es necesario el acuerdo unánime, bastará con el de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, además del obligado permiso administrativo (art. 10.3.b) LPH).

    - Se fijan determinadas obras como de necesario cumplimiento para la Comunidad, como señala el art. 10.
    - En relación con las mejoras, el quorum para este tipo de obras o instalaciones se ha incrementado; antes era de mayoría y ahora de tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios. (art.17.4 )
  •  Las cubiertas; calificación, reparaciones, quorum para arrendarla (Enero 2012) Centramos el estudio en uno de los elementos fundamentales en la edificación, la cubierta, y hemos diseccionado, como viene siendo habitual en estos trabajos, toda la problemática que puede surgir en torno a este elemento, y que, desde luego, haya tenido pronunciamiento jurisprudencial.

    Se debe tener en cuenta que, tras la reforma de la LPH por la Ley 8/2013, con entrada en vigor el 28 de junio, se han visto afectados algunos conceptos de este JP:

    - En la actualidad para la alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de terrazas, ya no es necesario el acuerdo unánime, bastará con el de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, además del obligado permiso administrativo (art. 10.3.b) LPH).

    - Se fijan determinadas obras como de necesario cumplimiento para la Comunidad, como señala el art. 10. Estas no requerirán, dice la Ley, acuerdo de la Junta de Propietarios, impliquen o no modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos. De este modo, al tener el carácter de obligatorias, tanto en la ejecución como en el pago, el acuerdo de la Junta se limitará a la distribución de la derrama y a la determinación de los términos de su abono.

    - En relación con las mejoras, el quorum para este tipo de obras o instalaciones se ha incrementado; antes era de mayoría y ahora de tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios. (art.17.4 )
  •  Las servidumbres en la Comunidad de propietarios (Octubre 2011) Selección de las resoluciones jurisprudenciales relacionadas con la incidencia de las servidumbres en el régimen de la propiedad horizontal. A estos efectos, hay que tener en cuenta que el art. 396 del Código Civil las califica como "elemento común". Existen supuestos en que el edificio como tal en su conjunto tiene unos derechos u obligaciones generales en relación con terceros, bien como predio dominante o, por el contrario, las que sufra como predio sirviente en beneficio de fincas colindantes, dentro de la calificación del art. 530 del mismo Código Civil.

    Para ello hemos realizado un estudio acerca de las distintas formas de constitución, como puede ser mediante acuerdo comunitario, por ley, por prescripción adquisitiva o las impuestas por la Ley de Propiedad Horizontal. También se incluyen sentencias sobre los distintos tipos de servidumbres que se pueden constituir y su extinción.
  •  Establecimiento o supresión de servicios comunes en la Comunidad de propietarios (Julio 2011) Hay que señalar que la Ley 8/1999, de 8 de abril, introdujo en la LPH 49/1960 grandes cambios que, sin duda, han agilizado el funcionamiento de las Comunidades de Propietarios, pero igualmente han generado una serie de problemas de aplicación, que son el objeto de estudio de esta sección, en la que podemos ver la solución que la jurisprudencia les está dando.
    Se trata del análisis del art. 17, antes de la reforma de la LPH, aunque, salvo el quorum para la instalación del ascensor que ahora es mayoría de la totalidad el resto de los conceptos, aunque hayan cambiado la numeración del articulado, continuan siendo aplicables.
  •  Los elementos comunes y privativos en la Comunidad de propietarios (Enero 2011) Aunque en principio puede parecer una cuestión baladí, la calificación de los elementos existentes dentro de la Comunidad es un tema de suma importancia, con base en la cual se determina la disponibilidad de los mismos, los derechos y obligaciones que dependerán de la Comunidad o del propietario, ya se traten de elementos comunes o privativos.
    Éste es el objeto del estudio jurisprudencial del presente Cuaderno, la calificación de estos elementos, en el que igualmente se expone la citada disposición cuando de elementos comunes se trata.
  •  Obras en elementos comunes de la Comunidad de propietarios: Realizadas por los propietarios (Septiembre 2010) Las obras en elementos comunes realizadas por los propietarios son el objeto del estudio jurisprudencial de este Cuaderno, en el que, como podrán comprobar tras su estudio, existe disparidad de criterios en las sentencias, sin que podamos concluir que, sobre algunos de estos aspectos, exista un criterio claramente definido. La consecuencia de esta diversidad podría ser que no se trata de situaciones objetivas y que, en definitiva, dependerá de la obra realizada, del impacto o alteración de los elementos comunes, etc.

    Así, el art. 7.1 LPH contempla que el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la Comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes, deberá comunicarlo sin dilación al administrador. ¿Qué ocurre, por tanto, cuando un propietario altera un elemento común en la realización de obras? Analizamos de forma pormenorizada tal y como interpreta nuestra jurisprudencia, diferenciando en qué supuestos pueden acometerse dichas obras prescindiendo de la autorización de la Junta y en cuáles es preceptivo dicho acuerdo, lo cual dependerá, en la mayoría de los supuestos, como hemos expuesto, del alcance de la obra a realizar.
  •  Relaciones laborales en la Comunidad de propietarios (Julio 2010) Dedicamos el estudio jurisprudencial en esta ocasión al análisis del aspecto laboral de una Comunidad de Propietarios; es decir, el conjunto de relaciones que surgen entre los copropietarios de un inmueble y los empleados
    de fincas urbanas.

    El régimen jurídico y el concepto legal de la Comunidad de Propietarios se extraen de los arts. 396 del Código Civil y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal.

    Por su parte, son empleados de fincas urbanas, de acuerdo con la Ordenanza Laboral de 1971, "aquellos trabajadores que bajo la directa dependencia de los propietarios de fincas urbanas, o representantes legales de los mismos, tienen encomendada la vigilancia, cuidado y limpieza de ellas y de los servicios comunes allí instalados".
  •  Sanciones en el Régimen de la Propiedad Horizontal (Mayo 2010) La LPH impone dos sanciones en los supuestos de infracciones de sus preceptos:

    - La fijada en el art. 7.2, donde se establece en caso de estimación de la acción de cesación de actividades prohibidas en los Estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, el Juez podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho de uso de la vivienda o local por un tiempo no inferior a tres años, en función de la gravedad de la acción, y si el infractor no fuese propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

    - La segunda, fue introducida por la Ley 8/1999, en el art. 15.2, es la privación del derecho de voto de los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente del pago de las deudas vencidas con la Comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada.

    Fuera de estos supuestos, y salvo la posibilidad de aplicar el recargo a morosos, mediante acuerdo comunitario, la Comunidad no tiene capacidad coercitiva para la imposición de sanciones como el corte de suministro de agua o electricidad o la privación del uso y disfrute de las instalaciones comunes.

    Veamos los supuestos en los que proceden estas sanciones y a quién procede.
  •  La fachada en las Comunidades de propietarios (Marzo 2010) Como señala el art. 396 del CC, que la fachada del edificio es un elemento común, aunque existen supuestos en los puede exitir controversia por ejemplo cuando los locales tienen su propio espacio privativo y los límites entre uno y otra no quedan lo suficientemente definidos,

    Por este motivo, al tratarse, repetimos de un elemento común, para cualquier alteración se requiere el acuerdo unánime de la Comunidad, aplicando a estos efectos lo dispuesto en los reformados arts. 12 y 17.1.ª LPH, en la actualidad, ahora tras la reforma de la LPH, este quorum es de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, a tenor de lo dispuesto en el art. 10.3.b) LPH. No obstante, y siendo ésta la regla general, nos podemos encontrar con distintos supuestos, en los que faltando el preceptivo acuerdo comunitario, se vienen admitiendo este tipo de obras, ejemplos, que son recogidos en este cuaderno, por la numerosa jurisprudencia existente sobre esta materia.

    Se debe tener en cuenta que, tras la citada reforma de la LPH por la Ley 8/2013, con entrada en vigor el 28 de junio, se han visto afectados algunos conceptos de este estudio de jurisprudencia:

    - Además, de lo ya dispuesto en relación al quorum por obras en elementos comunes.

    - Se fijan determinadas obras como de necesario cumplimiento para la Comunidad, como señala el art. 10.

    - En relación con las mejoras, el quorum para este tipo de obras o instalaciones se ha incrementado; antes era de mayoría y ahora de tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios. (art.17.4 )
  •  El Título Constitutivo en el régimen de Propiedad Horizontal (Enero 2010) Estudio jurisprudencial acerca del marco jurídico en el que se desenvuelven las Comunidades constituidas en régimen de Propiedad Horizontal, teniendo en cuenta, no obstante, que la existencia de una Comunidad de Propietarios por concurrencia de los presupuestos de hecho no depende del otorgamiento del Título Constitutivo, es decir, que Ley de Propiedad Horizontal se aplicará no sólo a las Comunidades de Propietarios constituidas de acuerdo con el art. 5 LPH, sino a las que, aun sin otorgar el citado Título Constitutivo, conforme al art. 2 apartado b), cumplan los requisitos del art. 396 del Código Civil.

    En este caso las sentencias más relevantes, se encuentran clasificadas conforme a los problemas más importantes que plantea el Título Constitutivo, como el otorgamiento, la adaptación a la ley, la inscripción registral, el contenido que debe tener, el régimen de modificaciones y la impugnación.
  •  Las notificaciones en la Comunidad de propietarios (Noviembre 2009) Constituyen la instrumentalización fundamental de las comunicaciones entre los propietarios y los órganos de la Comunidad.

    ¿Cómo han de hacerse?

    Los medios utilizados para su realización han sufrido la lógica evolución,en la actualidad se vienen admitiendo por la jurisprudencia las realización mediante burofax, fax, correo ordinario, certificado y telegrama, sin que los más tradicionales como el buzón, o la entrega en mano hayan quedado, por el momento, obsoletos, aunque en último término lo importante será la prueba de que se ha realizado.

    Hemos distinguido en este estudio, en primer lugar, las comunicaciones realizadas de la Comunidad a los propietarios, para analizar después las que tienen lugar en sentido inverso, teniendo en cuenta que el artículo 9.1 h) recoge como obligación de los comuneros el comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la Comunidad, contemplando el apartado i) del citado precepto legal, la citada notificación en el supuesto de cambio de titularidad de la vivienda o local.
  •  La utilización privativa de elementos comunes de la Comunidad de propietarios (Septiembre 2009) Este uso debe estar fijado en el Título Constitutivo, pues es una concesión especial en contra de las reglas del régimen general de Propiedad Horizontal, por lo que en caso de duda o falta de claridad en las escrituras, hay que comprobar la superficie de los pisos o locales.

    Ahora bien, esta atribución de uso puede ser posterior, otorgada bien por acuerdo expreso de la Junta o por consentimiento tácito de la Comunidad.

    En estos casos, existe numerosa jurisprudencia de interpretación favorable ante esta situación de hecho, que ampara los derechos del propietario que ha venido utilizando privativamente un elemento común con la tolerancia de la Comunidad y, de este modo, impide a ésta ir contra sus propios actos cuando tras años de consentimiento hacia esa utilización trata arbitrariamente de revertir este uso.

    No obstante, también encontramos sentencias en contra que entienden que en aquellos casos en los que la Comunidad ha reivindicado desde el primer momento el uso común de ese elemento o cuando esta utilización privativa conlleva desventajas y perjuicios para los demás comuneros.

    Se debe tener en cuenta que, tras la reforma de la LPH por la Ley 8/2013, con entrada en vigor el 28 de junio, se han visto afectados algunos conceptos de este estudio de jurisprudencia: En la actualidad para la alteración de la estructura o fábrica del edificio, ya no es necesario el acuerdo unánime, bastará con el de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, además del obligado permiso administrativo (art. 10.3.b) LPH)
  •  Responsabilidad por daños en la Comunidad de propietarios (Julio 2009) Son muy variados los supuestos que nos podemos encontrar, por lo que existe igualmente un gran número de sentencias que han resuelto toda esta casuística con respecto a la siniestralidad que existe en las Comunidades de Propietarios.

    En este estudio no sólo hemos tenido en cuenta los derivados de elementos o servicios comunes, sino que igualmente seleccionamos la jurisprudencia relativa a aquellos daños que han sido consecuencia de las acciones particulares, tanto de los comuneros, que serán los supuestos más habituales, como de otros terceros que han realizado algún tipo de actuación en la Comunidad de propietarios, bien por tratarse de agentes de la construcción, por ser arrendatario o haber sido contratados por la Comunidad en general o por lo propietarios en particular.

    Se ha partido de los deberes fundamentales de los principales implicados en este régimen de propiedad horizontal.
  •  Acuerdos de la Junta de propietarios. Impugnación (Octubre 2008) La impugnación de los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios es el tema elegido
    para el presente Cuaderno de Jurisprudencia al Detalle, en el que se tratan de forma
    principal las cuestiones sobre la legitimación, el plazo y los requisitos.
    En cuanto a las personas legitimadas para poder interponer la impugnación, hemos separado
    los supuestos en los que quien impugna tiene la cualidad de propietario -como puede
    ser el comunero que no asiste a la Junta, el que tiene deudas con la Comunidad o el nuevo
    titular-, de aquellos otros en los que la impugnación viene interpuesta por un tercero que
    no es titular, entre los que se encuentran los arrendatarios y usufructuarios.
    Seguidamente, la cuestión estudiada versa sobre el plazo con el que se cuenta para la
    impugnación. El primer apartado está dedicado al cómputo, es decir, el momento desde el
    que empieza a correr, si es posible que se produzca su interrupción, así como si hay que computar
    los días inhábiles. A continuación hemos diferenciado cuando estamos ante acuerdos
    contrarios a la Ley o los Estatutos, donde el plazo de impugnación es de un año, de aquellos
    casos en los que el plazo se reduce a tres meses por no darse la circunstancia de contravenir
    la Ley o los Estatutos.
    Como punto final, tratamos los dos requisitos con los que debe contar el propietario
    que decide acudir a la vía judicial para la impugnación. El primero es la necesidad de haber
    salvado el voto: qué se entiende por salvar el voto, si es necesario que se haga de forma expresa
    o basta con que se vote en contra, y si es suficiente con abstenerse. El segundo, la
    exigencia de estar al corriente de pago o haber consignado las deudas vencidas con la Comunidad,
    si es posible la subsanación de este requisito, en qué casos no es necesario pagar
    o consignar, así como qué sucede cuando se es deudor en el instante de interponer la demanda
    pero se procede al abono en un momento posterior.
  •  Acuerdos de la Junta de propietarios. Votación, notificación y revocación (Junio 2008) El presente Cuaderno de Jurisprudencia al Detalle está dedicado a los Acuerdos
    de la Junta, tratándose de forma principal tres cuestiones, como son la votación, la
    notificación y la revocación.
    Dentro del primer apartado se hace referencia a aspectos tales como el cómputo
    de las abstenciones; los votos de los propietarios ausentes y de aquellos que poseen
    más de una propiedad dentro del inmueble; la necesidad de contar con la doble mayoría
    tanto de votos como de cuotas, así como la forma en que debe llevarse a cabo
    la votación. Se ha tratado de forma separada el asunto sobre los propietarios morosos,
    diferenciando entre los requisitos que hay cumplir para poder privarles de su derecho
    de voto y qué pasa cuando no son privados de dicho derecho y emiten el voto.
    En segundo lugar, abordamos la notificación de los acuerdos adoptados en la Junta,
    es decir, qué medios son válidos para su realización, como puede ser, entre otros, el
    envío de un burofax o de una carta, ya sea ordinaria o certificada, o mediante la colocación
    en el tablón de anuncios, y a quién corresponde demostrar que se ha producido
    efectivamente la comunicación cuando las partes discuten sobre la efectiva
    recepción.
    Concluimos con la problemática que genera la revocación de los acuerdos ya adoptados,
    posibilidad que se otorga a la Junta. En estos casos se genera una discusión
    en torno al quórum necesario para que se deje sin efecto lo aprobado anteriormente
    y a los posibles perjuicios que esta nueva decisión puede causar a los propietarios
    que habían adquirido algún derecho con base en el anterior acuerdo.
  •  El secretario y el administrador en las Comunidades de propietarios (Octubre 2007) Como punto de partida, hacemos referencia al secretario, donde de forma general y ante la escasa jurisprudencia existente al respecto, se han tratado conjuntamente distintos aspectos relacionados con dicho cargo.
    El segundo apartado está dedicado al administrador; nos ocupamos en primer lugar del nombramiento y la renovación en el cargo. Seguidamente, las sentencias seleccionadas vienen referidas a la necesidad o no de estar en posesión de un título para su ejercicio.
    A continuación, repasamos las cuestiones referentes a la capacidad, la vinculación de la Comunidad frente a terceros por los actos que realiza, las obligaciones que lleva consigo dicha función y la responsabilidad que se le puede exigir por el desempeño de ese puesto, sin dejar de lado el tema concerniente a la legitimación procesal.
    Por último, nos hacemos eco de la reclamación de honorarios y del cese del administrador, diferenciando los casos en los que la destitución es justificada y no existe derecho a ser indemnizado, de aquellos en los que la misma no se debe a una justa causa, por lo que nace la obligación de la Comunidad de indemnizar.
  •  El Presidente y otros cargos directivos en las Comunidades de propietarios (Junio 2007) El primero de los puntos tratados es el nombramiento: cómo se debe tomar el acuerdo de elección, la renovación en el ejercicio de las funciones, si es necesario el requisito de ser propietario, qué sucede cuando el comunero se niega a la designación y si es válida su remuneración.
    Seguidamente abordamos la cuestión sobre la capacidad que en el ejercicio de su mandato tiene el Presidente: si puede o no autorizar la realización de obras que afectan a elementos comunes del inmueble, el otorgamiento de poderes a los procuradores y distintos supuestos sobre sus facultades.
    A continuación, las resoluciones judiciales seleccionadas hacen referencia a las obligaciones que se deben cumplir en el ejercicio del cargo: cómo queda vinculada la Comunidad de Propietarios por sus actos y qué responsabilidad se le puede exigir al mismo.
    En el siguiente apartado, se abordan de forma conjunta distintos aspectos en cuanto a funciones, nombramiento y capacidad referidos a la Junta Directiva.

    En el último punto, si bien de forma muy reducida, debido a la casi inexistente jurisprudencia al respecto, hemos incluido aquellas sentencias referidas a otros órganos directivos, como pueden ser el Vicepresidente y la comisión de obras, entre otros.
  •  La instalación del aire acondicionado en las Comunidades de propietarios (Febrero 2006) Esta selección de jurisprudencia recoge las principales resoluciones judiciales que se han planteando ante los múltiples problemas derivados de la instalación de aparatos de aire acondicionado en las Comunidades de Propietarios: la necesidad o no de autorización por parte de la Comunidad, su ubicación en elementos comunes y privativos, la reforma de instalaciones, las molestias causadas otros propietarios por su instalación, etc.

    Se debe tener en cuenta que, tras la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/2013, con entrada en vigor el 28 de junio, se han visto afectados algunos conceptos de este estudio de jurisprudencia: En la actualidad para la alteración de la estructura o fábrica del edificio, ya no es necesario el acuerdo unánime, bastará con el de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, además del obligado permiso administrativo (art. 10.3.b) LPH)