El uso de los elementos comunes por la Comunidad

Publicación: Marzo 2022
Autor: Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
ISBN: 978-84-1333-960-3

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Precio: 20 € + IVA

Referencia: 7034 · Id Edición: 65110

De acuerdo con lo dispuesto en el art. 3 LPH, en el régimen de propiedad corresponde a cada piso o local:
El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente y la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

El art. 396 del Código Civil determina la necesidad de que existan elementos comunes, pues sin ellos no habría ninguna Comunidad y serán, precisamente, estos elementos, esta copropiedad, el objeto de este estudio.

¿Qué uso puede darles la Comunidad? ¿Procede el cambio de uso o destino? ¿Qué acuerdo es necesario para la instalación o creación de nuevos servicios? ¿Qué quorum requiere la cesión y el arrendamiento?

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Contenidos de esta publicación:

Uso/Cambio de uso
- El uso de los elementos comunes
  
  OpiniónMaría José Polo Portilla. Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada
- Ampliación del destino de la pista de tenis a padell
- Modificación del destino de la pista de tenis
- Utilización pista de tenis para servicios complementarios
- Acuerdo para ampliar la zona verde de la Comunidad
- Cambio de pista de frontón por una de pádel
- "Quorum" para la supresión de la pista de pádel
- Acuerdo de utilización la cubierta como solárium
- Es nulo el acuerdo que permite el desarrollo de la actividad de campamento de verano en zonas comunes al alterar con ello el uso de las zonas comunes, para cuya aprobación se precisa unanimidad
  
  AP Madrid, Sec. 10.ª, 13-5-2021
- La autorización de uso de espacios comunes para el estacionamiento de vehículos no ampara el depósito de los mismos sin que se muevan o desplacen, con vehículos dados de baja y a la espera de decidir qué hace el comunero con ellos
  
  AP Córdoba, Sec. 1.ª, 16-3-2021
Instalación o creación de nuevos servicios comunes
- La construcción de una piscina en la Comunidad de Propietarios
  
  OpiniónMaría José Polo Portilla Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada
- Acuerdo para la construcción de la pista de tenis
- Votación para instalar una pista de paddel en la Comunidad y notificación a los ausentes
- Supresión de piscina y construcción de zona de juegos
- Construcción de un garaje en zona común
- Acuerdo para la construcción de trasteros, en el porche, para todos los propietarios
- Construcción de trasteros en la azotea en menor número que propiedades existentes en la finca
- Utilización pista de tenis para servicios complementarios
- Construcción de una sala de juntas o reuniones en zonas comunes del garaje
Cesión
- Cesión del uso de una zona comunitaria
- Quorum
  - Unanimidad
    - La cesión/donación de un solar, propiedad de la Comunidad, requiere que sea acordado por unanimidad, siendo nulo el acuerdo adoptado por mayoría
      
      AP Jaén, Sec. 1.ª, 27-9-2017
    - La cesión de suelo comunitario a un copropietario es algo que requiere una prueba contundente, por unanimidad y que se modifique el Título Constitutivo
      
      AP Badajoz, Sec. 2.ª, 12-4-2016
    - Dado que el acuerdo de cesión de uso de elementos comunes al ayuntamiento supone una modificación del Título Constitutivo, el plazo para su impugnación es de un año y no de tres meses
      
      AP Málaga, Sec. 4.ª, 28-1-2015
    - Nulidad del acuerdo que aprueba por mayoría permitir el uso de zonas comunes de la Comunidad como terraza del negocio de cafetería, ya que se requiere unanimidad de todos los propietarios que puedan ver afectado su bienestar
      
      AP Málaga, Sec. 5.ª, 20-12-2013
    - Para la cesión de uso del inmueble común con carácter definitivo, sin previa desafección, se precisa la unanimidad de los propietarios por alteración y modificación del Título Constitutivo
      
      AP Zaragoza, Sec. 4.ª, 20-9-2013
    - Anulación por falta de unanimidad del acuerdo de cesión de uso de la zona verde común al ayuntamiento, aunque no vaya a modificarse su destino
      
      AP Madrid, Sec. 20.ª, 8-7-2009
    - Al proponerse el uso y disfrute por tiempo indefinido de los trasteros y zonas comunes de la Comunidad, es necesario que el acuerdo se adopte por unanimidad
      
      AP Málaga, Sec. 5.ª, 14-5-2008
  - No es necesaria la unanimidad
    - El acuerdo de la Comunidad sobre el uso de un elemento común como es la terraza exige el régimen general de mayorías
      
      AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 7-6-2011
    - No requiere unanimidad el acuerdo que permite el uso inocuo del patio común por excluir la privacidad del mismo
      
      AP Madrid, Sec. 25.ª, 11-7-2005
    - La cesión de uso exclusivo sobre un elemento común no requiere unanimidad
      
      AP Málaga, Sec. 6.ª, 18-2-2004
- Contraprestación o pago
  - Las cuotas comunitarias de gastos ordinarios de determinados elementos comunes de uso exclusivo deben ser satisfechas por los propietarios que tienen atribuido ese uso
    
    AP Guadalajara, Sec. 1.ª, 29-7-2016
  - La instalación de un toldo y una estructura por el propietario del local da lugar a la obligación del pago del canon a la Comunidad por el uso de la zona común
    
    AP Alicante, Sec. 5.ª, 30-10-2014
  - No ha transcurrido el plazo de cinco años de prescripción para reclamar por parte de la Comunidad las cantidades debidas por la cesión de elementos comunes, al haberse interrumpido como consecuencia de los pagos que se fueron efectuando
    
    AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 10-5-2013
  - Habiéndose llegado a un acuerdo con el anterior propietario sobre la cesión de un elemento común y la instalación de un letrero, ante el impago, no se puede reclamar al nuevo propietario
    
    AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 7-9-2012
  - La Comunidad ha emitido durante la concesión del uso de elementos comunes la posibilidad de que dicha concesión fuera revocada, como así acreditan las limitaciones que establecieron, por lo que no van en contra de sus actos el revocarla
    
    AP Córdoba, Sec. 2.ª, 27-1-2012
  - Validez de la cesión del uso privativo de la terraza común, que tenía atribuido un propietario, que se hizo a cambio de un precio y no consta existieran límites para la misma
    
    AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 22-11-2008
  - La cesión del uso de una rampa a cambio de la ejecución de obras comunes no es servidumbre de paso, sino arrendamiento con pago en especie
    
    AP Málaga, Sec. 5.ª, 27-4-2004
- Revocación de la cesión
  - Admite la acción de cesación de uso exclusivo de la restante zona de terraza, de acceso exclusivo por la vivienda de la demandada, pues esta zona está comprendida en la zona de trasteros, por lo que no se puede excluir del uso a los demás comuneros
    
    AP Málaga, Sec. 5.ª, 14-11-2017
  - Que se ceda el uso de la terraza al ayuntamiento, sin que haya acto formal de entrega, no deslegitima a la Comunidad para privar del uso de la misma al bar que la explota
    
    AP Burgos, Sec. 3.ª, 11-1-2017
  - Después de 20 años ocupando una plaza de garaje que se consideraba que registralmente no existía, no puede privarse ahora de su uso al usuario
    
    AP Madrid, Sec. 19.ª, 19-4-2013
  - Aunque la Comunidad de Propietarios efectivamente permitiera a la demandada el uso de la terraza comunitaria, puede revocar dicha autorización, sin que ello suponga abuso de derecho, pues no se perjudica a un vecino a favor del resto
    
    AP Madrid, Sec. 9.ª, 22-10-2012
  - Dado que con el acuerdo impugnado se revoca una concesión de uso de elementos comunes hecho a favor de los actores, no una modificación del Título Constitutivo, no es necesaria la unanimidad
    
    AP Córdoba, Sec. 2.ª, 27-1-2012
  - Es válido el acuerdo revocatorio por el que la Comunidad recupera el uso del patio comunitario cedido en exclusiva a los demandados
    
    AP Lleida, Sec. 2.ª, 5-3-2010
  - Reclamación de la Comunidad de un espacio común cedido en su momento, al ser un acto de administración revocable y no de disposición
    
    AP Málaga, Sec. 5.ª, 20-10-2009
- Facultades del cesionario
  - Al haber acordado unánimemente la Comunidad de Propietarios la cesión de los patios comunes del edificio al demandado, puede este modificarlos a voluntad, sin requerir consentimiento alguno
    
    AP Badajoz, Sec. 2.ª, 29-4-2011
- Consentimiento tácito de la Comunidad
  - No se estima
    - No existe una voluntad de la Comunidad de renunciar a sus derechos sobre los elementos comunes y no puede estimarse la existencia de consentimiento tácito
      
      AP Zaragoza, Sec. 4.ª, 22-11-2017
    - No puede apreciarse la existencia de consentimiento tácito en la ocupación y alteración del elemento común cuando la misma ha sido progresiva y la Comunidad no tenía facilidad para su apreciación
      
      AP Baleares, Sec. 3.ª, 9-5-2017
    - No puede alegarse por parte de los propietarios de la vivienda, que había sido ampliada a costa de espacios comunes, consentimiento tácito de la Comunidad cuando esta durante años no tuvo conocimiento de la modificación
      
      AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 26-2-2015
  - Se estima
    - Después de 20 años ocupando una plaza de garaje que se consideraba que registralmente no existía, no puede privarse ahora de su uso al usuario
      
      AP Madrid, Sec. 19.ª, 19-4-2013
    - La Comunidad ha consentido tácitamente el uso exclusivo de un espacio común a favor de un propietario
      
      AP Barcelona, Sec. 19.ª, 3-10-2012
- Uso inconsentido de elementos comunes
  - Es nulo el acuerdo que decide no requerir a los propietarios del local que están ocupando y usando los trasteros comunes sin autorización de la Comunidad
    
    AP Madrid, Sec. 19.ª, 29-11-2017
  - No puede estimarse la prescripción adquisitiva de los huecos comunitarios cuando la ocupación fue clandestina y no conocida por la Comunidad hasta años después
    
    AP Jaén, Sec. 1.ª, 31-10-2017
  - No puede entenderse adquirido por usucapión el patio, que obra en el Título Constitutivo como elemento común, aunque estuviera cubierto ab initio
    
    AP León, Sec. 1.ª, 30-10-2017
  - No puede considerarse adquirido por usucapión un espacio de la azotea por depositar enseres, cuando se acredita que no se disfruta del espacio de forma continuada ni con título de dueño alguno
    
    AP Barcelona, Sec. 19.ª, 7-7-2017
  - No procede considerar la usucapión de un elemento que es propiedad de la Comunidad cuando no se acredita haber poseído el mismo a título de dueño durante el tiempo suficiente
    
    AP Barcelona, Sec. 17.ª, 5-7-2017
  - No puede considerarse adquirido por prescripción adquisitiva un elemento común cuando no se justifica título para ello ni se posee dicho elemento de forma pública
    
    AP Guadalajara, Sec. 1.ª, 22-6-2017
  - Quedando acreditado que solo se ostenta derecho de uso sobre el espacio, y no habiendo, por tanto, poseído el mismo a título de dueño, no procede declarar la adquisición por usucapión del mismo
    
    AP Barcelona, Sec. 17.ª, 7-6-2017
  - No hace falta que la persona que está usucapiendo un inmueble tenga su derecho de ocupación inscrito
    
    AP Cádiz, Sec. 2.ª, 11-4-2017
  - No es admisible en favor de un comunero la usucapión del dominio sobre elementos comunes de un edificio si previamente no se ha producido la desafección del elemento
    
    AP Álava, Sec. 1.ª, 17-6-2014
Arrendamiento
- Alquiler terraza y cobro por todos los propietarios
- Arrendamiento azotea edificio y uso privativo terraza por un propietario
- Renovación del contrato de arrendamiento de una terraza para telefonía móvil
- Arrendamiento piso portería como trasteros
- Contrato
  - Capacidad del Presidente
    - Procede
      - La Presidenta no se ha extralimitado en sus funciones al prorrogar el contrato con la empresa de telefonía móvil cuando lo ha consultado uno por uno con los comuneros
        
        AP Madrid, Sec. 11.ª, 8-7-2016
      - El Presidente tiene capacidad y facultades para recepcionar la solicitud de ampliación del arrendamiento de zonas comunes
        
        AP Madrid, Sec. 19.ª, 19-7-2012
    - No procede
      - El contrato de arrendamiento no vincula a la Comunidad, al haber sido firmado por el Presidente sin que se votara en Junta y posteriormente no haber sido convalidado
        
        AP Málaga, Sec. 6.ª, 1-3-2013
      - El Presidente, sin acuerdo de la Junta, carece de facultades para el arrendamiento de un elemento común
        
        AP Madrid, Sec. 20.ª, 1-6-2012
      - Extralimitación de funciones del Presidente al autorizar la subrogación de un arrendatario de un local común sin consultar a la Junta
        
        AP Málaga, Sec. 6.ª, 4-1-2007
      - Anulación del contrato de arrendamiento para la instalación de una antena de telefonía móvil por haberlo suscrito el Presidente sin autorización de la Comunidad
        
        AP Las Palmas, Sec. 4.ª, 16-2-2004
      - No hubo acuerdo previo de la Comunidad para que el Presidente firmara el contrato de arrendamiento de la azotea
        
        AP Soria, Sec. 1.ª, 4-6-2003. Con Comentarios
      - Nulidad del acuerdo de arrendamiento de un elemento común celebrado por el Presidente sin autorización de la Junta
        
        AP Granada, Sec. 4.ª, 10-12-2002
- Duración
  - Cincuenta años
    - Válido arrendamiento de una zona común que no tiene asignado un uso específico, sin que el plazo de duración de 50 años pueda considerarse como una cesión
      
      AP Barcelona, Sec. 1.ª, 6-10-2006
  - Tiempo indefinido
    - El acuerdo de arrendamiento por tiempo indefinido de una zona común destinada a jardín requería unanimidad
      
      AP Alicante, Sec. 5.ª, 15-3-2007
- Renta
  - Fijación/Rebaja
    - El plazo de caducidad para la impugnación del acuerdo comunitario acerca de la rebaja del precio de arrendamiento de elementos comunes es de tres meses
      
      AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 30-7-2015
    - Si no se exige la invocada unanimidad para otorgar el contrato de arrendamiento de un espacio común para la instalación de la infraestructura de telefónica, mucho menos se puede exigir para acordar una rebaja del precio pactado
      
      AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 30-7-2015
    - No es abusivo acordar el arrendamiento por un euro de una plaza de garaje
      
      AP Barcelona, Sec. 1.ª, 23-3-2004
  - Pago
    - Acreditada la existencia de un contrato de arrendamiento sobre el local propiedad de la Comunidad, procede la condena a los arrendatarios al pago de las rentas debidas
      
      AP Pontevedra, Sec. 1.ª, 11-5-2012
    - Los adquirientes del local conocieron y aceptaron el contrato de arrendamiento de elementos comunes que existía con la Comunidad, por lo que están obligados al pago de las rentas debidas
      
      AP Alicante, Sec. 5.ª, 23-2-2012
  - Reparto
    - El arrendamiento de una zona común, por la que se fija una renta que equivale al importe de los gastos comunes de la Comunidad durante una anualidad, supone un beneficio económico para todos los propietarios
      
      AP Murcia, Cartagena, Sec. 5.ª, 27-10-2010
    - Validez del acuerdo que priva al local de los beneficios obtenidos por el arrendamiento de la azotea, al no tener el uso ni participar en los gastos derivados del mismo
      
      AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3.ª, 13-11-2009
    - El reparto de ingresos por el arrendamiento de elementos comunes debe tener en cuenta la exoneración de gastos a algunos comuneros
      
      AP Asturias, Oviedo, Sec. 5.ª, 29-12-2006
  - Reclamación
    - El comunero tiene legitimación activa para reclamar las rentas impagadas por el arrendamiento de un inmueble de la Comunidad, al actuar en beneficio de la misma
      
      AP Madrid, Sec. 13.ª, 19-12-2017
    - Legitimación del Presidente para el ejercicio de acciones contra el arrendatario de un elemento común
      
      AP Alicante, Sec. 5.ª, 8-7-2009
    - No es necesaria autorización de la Junta para ejercitar acción de reclamación de rentas del arrendamiento de un elemento común
      
      AP Las Palmas, Sec. 4.ª, 23-3-2007
- Prórroga o renovación del contrato
  - Quorum
    - Dado que el acuerdo impugnado trata de la renovación del alquiler de zonas comunes, la instalación de la antena para la que se alquilan esas zonas se aprobó en un acuerdo anterior, es necesario únicamente el voto favorable de tres quintos
      
      AP Murcia, Cartagena, Sec. 5.ª, 18-12-2012
    - Para la renovación del contrato de arrendamiento de la cubierta para la instalación de una antena de telefonía móvil basta la doble mayoría de 3/5
      
      AP Barcelona, Sec. 19.ª, 23-3-2006
  - Otras cuestiones
- Resolución del contrato
  - La comunicación de la Comunidad de la resolución del contrato de arrendamiento para la antena de telefonía móvil hecha a la empresa, que siempre ha gestionado ese contrato en nombre de la compañía telefónica, es válida, al desconocer la revocación del mandato
    
    AP Baleares, Sec. 5.ª, 19-3-2015
  - Legitimación de la Comunidad para reclamar la extinción del contrato de arrendamiento de elementos comunes para explotación turística
    
    AP Las Palmas, Sec. 3.ª, 20-5-2008
- Desalojo
  - La empresa de telefonía no puede seguir ocupando la azotea comunitaria con su antena, una vez finalizado el contrato de arrendamiento, alegando el interés general de los ciudadanos, que precisan del servicio
    
    AP Madrid, Sec. 13.ª, 2-6-2017
  - Dada la antelación de dos años de comunicación de la voluntad de la Comunidad de no renovar el contrato de arrendamiento, la arrendataria tuvo tiempo suficiente para finalizar la ocupación de la azotea y desmontar la antena de telefonía instalada
    
    AP Madrid, Sec. 13.ª, 9-5-2014