Guía para proceder contra las actividades molestas en la Comunidad de Propietarios

Publicación: Abril 2019
Autor: Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
ISBN: 978-84-1333-246-8

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Precio: 18 € + IVA

Referencia: 5163 · Id Edición: 42338

¿Qué acciones pueden tener este carácter?, ¿qué se puede hacer en estos casos?, ¿cuáles son los requisitos para poder solicitar el cese? Si el infractor no es el propietario, ¿el requerimiento contra quién habrá de dirigirse? Y, en cualquier supuesto, ¿quién lo puede efectuar?, ¿cuáles serán las sanciones aplicables?

Sepín ha considerado interesante publicar esta completa guía práctica donde, entre otras cosas, podrá encontrar jurisprudencia, doctrina y consultas.

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Contenidos de esta publicación:

Aspectos generales
- Actividades prohibidas y sanciones. Art. 7.2: Consideraciones generales
  
  Daniel Loscertales Fuertes. Abogado
  
  Artículo Monográfico
- Vecinos/locales ruidosos: acciones legales frente a la contaminación acústica
  
  Julián López Martínez. Director Técnico de SEPIN Administrativo. Abogado
  
  Artículo Monográfico
- La responsabilidad civil en las relaciones de vecindad y en la Ley de Propiedad Horizontal. Las inmisiones acústicas
  
  José Alfonso Arolas Romero. Presidente de la Sección 11.ª de la Audiencia Provincial de Valencia
  
  Artículo Monográfico
Supuestos/Prueba
- Ruidos y molestias de una vivienda
  
  Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
  
  Consulta
- Lanzamiento del ocupante del piso
  
  Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
  
  Consulta
- Actividades molestas por la terraza del bar colocada fuera del local
  
  Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
  
  Consulta
- Actividades molestas de vecinos contra el arrendatario del local
  
  Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
  
  Consulta
- Subarriendo de un piso por habitaciones y supuestas molestias
  
  Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
  
  Consulta
- Resolución contrato arrendamiento por la Comunidad por actividades molestas
  
  Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
  
  Consulta
- Actividades molestas jaula pájaros en patio común
  
  Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
  
  Consulta
- Calificación de molesta actividad de Taller de reparación
  
  Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
  
  Consulta
- Perro en patio y molestias
  
  Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
  
  Consulta
- Instalación aire acondicionado sin realizar obras en elementos comunes
  
  Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
  
  Consulta
- Cartas de un vecino con insultos y amenazas
  
  Departamento Jurídico de Sepín Procesal Civil
  
  Consulta
- Supuestas molestias derivadas del horno de un supermercado existente en la Finca
  
  Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
  
  Consulta
- Actuación de una Comunidad de Propietarios en un supuesto de "Síndrome de Diógenes" padecido por una vecina
  
  Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
  
  Consulta
- Falta de cuidado de la terraza del edificio colindante que provoca malos olores
  
  Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
  
  Consulta
- Molestias por el humo de cigarrillos de otro piso
  
  Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
  
  Consulta
- Ruidos excesivos por la instalación de una industria en una vivienda
  
  Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
  
  Consulta
- Obras para evitar ruidos de local
  
  Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
  
  Consulta
- Horarios de realización de obras con ruidos
  
  Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
  
  Consulta
- Arrendamiento de una vivienda para el ejercicio de la prostitución
  
  Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
  
  Consulta
- Actividades molestas y daños por hijo propietario
  
  Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
  
  Consulta
- Local abandonado y obligación de cierre
  
  Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
  
  Consulta
- Actividad molesta por salida de humos local
  
  Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
  
  Consulta
- Abandono de locales y uso por terceros para actos vandálicos
  
  Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
  
  Consulta
- Molestias provocadas por un cartel luminoso
  
  Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
  
  Consulta
- Prescripción de la acción de cesación de actividad y daños y perjuicios
  
  Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
  
  Consulta
- Infracción artículos 7.2 LPH por residentes en época estival
  
  Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
  
  Consulta
- Molestias por humos de cocinar en el tendedero
  
  Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
  
  Consulta
- Taller de confección instalado en un piso
  
  Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
  
  Consulta
- Molestias de una persona con problemas psíquicos
  
  Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
  
  Consulta
- Se prueban los ruidos excesivos provocados por el piano mediante informe pericial y las actuaciones de la policía
  
  TS, Sala Primera, de lo Civil, 5-3-2012
- No prueba bastante que el perro produzca ruidos continuos, persistentes y que excedan de lo tolerable no contando mediciones sobre el nivel del ruido
  
  AP Valencia, Sec. 8.ª, 14-2-2018
- Las molestias generadas por la percepción de inmisiones acústicas superiores a los niveles de tolerancia constituyen un daño moral o extrapatrimonial indemnizable, de forma que la certeza del daño moral no exige mayor prueba
  
  AP Málaga, Sec. 6.ª, 23-10-2015
- No puede declararse la existencia de actividades molestas por parte del local dedicado a la actividad de hostelería cuando la comunidad no ha aportado pruebas de las molestias y perjuicios que presuntamente ocasiona
  
  AP Cuenca, Sec. 1.ª, 19-5-2015
- Destinar algunas viviendas a hospedaje es una actividad molesta cuando hay pruebas de alteración que la vida de los convecinos ha sufrido, así como de las molestias reales que provoca al pacífico uso de los inmuebles
  
  AP Valencia, Sec. 8.ª, 25-3-2015
- La acción de cese no exige al propietario denunciante la prueba de un determinado resultado dañoso o un grave quebranto en su salud, sino que basta con que se trate de una actividad que contravenga disposiciones generales sobre actividades molestas
  
  AP Valladolid, Sec. 3.ª, 26-9-2014
- No puede alegarse como prueba de la existencia de ruidos molestos producidos por la rampa de garaje un informe aportado en otro procedimiento y cuya fecha de realización es de 4 años antes
  
  AP Valencia, Sec. 11.ª, 17-4-2014
- Aunque los niveles de ruido no superen los límites establecidos por la normativa la actividad es declarada molesta cuando se prueba que la misma afecta al normal desarrollo de la vida familiar y la convivencia
  
  AP Valencia, Sec. 8.ª, 24-1-2014
- La cria de palomas en un inmueble puede prohibirse cuando hay prueba de molestias graves a los vecinos aunque tengan licencia para ello
  
  AP Baleares, Sec. 5.ª, 17-11-2009
- Hay dos versiones opuestas sobre si la actividad desarrollada en el local es molesta y dañina para la Comunidad. Hay que acudir a medios de prueba objetivos como la Inspección de Trabajo, licencias municipales o denuncias a la Policía
  
  AP Madrid, Sec. 14.ª, 27-6-2008
- Un medio de prueba muy útil es un acta de inspección sanitaria de la Administración competente
  
  AP Las Palmas, Sec. 4.ª, 4-12-2007
- El uso como apartamentos turísticos de dos viviendas de la Comunidad de Propietarios, perjudica como actividad molesta al resto de vecinos Juzgado de 1.ª Instancia n.º 14 de Granada, 18-9-2018
  
  Daniel Loscertales Fuertes. Abogado
  
  Jurisprudencia Comentada
Cuando el propietario es el infractor
- Sanciones
  - ¿Me pueden privar del uso de mi propiedad si resulto "molesto" a mis vecinos?
    
    María José Polo Portilla. Directora Técnica de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada
    
    Opinión
  - Sanciones a propietarios por realizar actividades prohibidas
    
    Departamento Jurídico de SEPIN
    
    Criterio SEPIN
  - Se prohíbe el uso de la vivienda a la comunera durante un año porque se ha acreditado que causaba importantes molestias a los vecinos y los tenía amenazados
    
    AP Barcelona, Sec. 16.ª, 5-6-2018
  - Probada la conducta nociva y molesta del comunero-comportamientos hoscos, ruidos excesivos, amenazas entre otros- y habiendo sido requerido para el cese, se acuerda la privación del derecho de uso de la citada vivienda por tiempo de tres años
    
    AP A Coruña, Sec. 3.ª, 13-4-2018
  - Estando acreditadas las actividades molestas e insalubres desarrolladas por el comunero en rebeldía y habiendo sido requerido para su cese, procede estimar la acción de cesación interpuesta por la comunidad
    
    AP Madrid, Sec. 25.ª, 14-11-2017
  - Procede la concesión de indemnización por los daños provocados por los ruidos excesivos por parte de otro comunero
    
    AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 13-1-2017
Cuando el infractor es un tercero
- Supuestos
  - ¿Qué puede hacer una Comunidad ante unos arrendatarios ruidosos?
    
    María José Polo Portilla. Directora Técnica de Propiedad Horizontal. Abogada
    
    Opinión
  - ¿Qué puede hacer una Comunidad ante unos arrendatarios ruidosos?
    
    María José Polo Portilla. Directora Técnica de Propiedad Horizontal. Abogada
    
    Opinión
  - Sanciones al usufructuario infractor
    
    Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
    
    Consulta
  - Reiteración en alquiler vivienda para personas que producen molestias
    
    Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
    
    Consulta
  - Derecho a entrar en la vivienda arrendada para comprobar la situación de la misma
    
    Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
    
    Consulta
  - Actividades molestas y daños por hijo propietario
    
    Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
    
    Consulta
  - Actividades molestas de hijo propietario en visitas esporádicas
    
    Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
    
    Consulta
- ¿A quién demandar?
  - ¿Los daños a terceros (filtraciones, daños en elementos comunitarios, ruidos) provocados por inquilinos de vivienda alquilada por unos días a través de una plataforma digital se podrían reclamar al propietario de la vivienda, a la empresa o a ambos?
    
    Coordinador: José Antonio Seijas Quintana. Magistrado Jubilado de la Sala 1.ª del Tribunal Supremo
    
    Encuesta Jurídica
  - Legitimación pasiva por alteración de elementos comunes y ruidos por el arrendatario de un local
    
    Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
    
    Consulta
  - Lanzamiento del ocupante del piso
    
    Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
    
    Consulta
- Sanciones
  - Sanciones para el infractor
    - Acción de cesación actividades molestas contra arrendatario
      
      Departamento Jurídico de Sepín Arrendamientos Urbanos
      
      Consulta
    - Los arrendatarios han sido requeridos, para el cese de actividades molestas, debiendo ser declarado el cese inmediato y efectivo de la actividad de alquiler, así como la privación del derecho de uso por sus titulares por un periodo de un año
      
      AP Vizcaya, Sec. 3.ª, 26-6-2015
    - Los arrendatarios deben abandonar la vivienda al haber quedado acredita las molestias que causan al resto de vecinos como consecuencia de ruidos
      
      AP Badajoz, Mérida, Sec. 3.ª, 7-1-2014
    - El art. 7.2 LPH, cuando se refiere a la privación de la propiedad, señala exclusivamente al propietario. ¿En qué concepto incluimos al usufructuario que ocupa la vivienda?
      
      Encuesta Jurídica
  - Sanciones para el propietario
    - Reiteración en alquiler vivienda para personas que producen molestias
      
      Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
      
      Consulta
    - Actuaciones por ocupación, de forma alternativa, de una vivienda arrendada por emigrantes
      
      Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
      
      Consulta
    - Los arrendatarios han sido requeridos, para el cese de actividades molestas, debiendo ser declarado el cese inmediato y efectivo de la actividad de alquiler, así como la privación del derecho de uso por sus titulares por un periodo de un año
      
      AP Vizcaya, Sec. 3.ª, 26-6-2015
    - Privación derecho uso a propietario que alquila habitaciones y sus inquilinos causan graves problemas a la comunidad
      
      AP Barcelona, Sec. 11.ª, 3-9-2004
    - ¿Qué puede hacer una Comunidad ante unos arrendatarios ruidosos?
      
      María José Polo Portilla. Directora Técnica de Propiedad Horizontal. Abogada
      
      Opinión
Requisitos procedibilidad
- Requerimiento previo al infractor
  - Requerimiento del Presidente
    - Requisitos para accionar judicialmente solicitando la cesación de actividad por molestias
      
      Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
      
      Consulta
    - No puede prosperar la pretensión del cese de la actividad molesta que intenta el comunero porque no ha existido un requerimiento previo ni ha habido pasividad por parte del Presidente
      
      AP Valencia, Sec. 11.ª, 25-10-2017
  - ¿Puede requerir el Administrador?
    - Tramitación denuncia propietario de actividades molestas en otro piso o local
      
      Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
      
      Consulta
    - Validez requerimiento de molestias por el Administrador
      
      Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
      
      Consulta
    - No puede considerarse incumplido el requisito de requerimiento previo al vecino que ejercita la actividad molesta por el hecho de que este sea practicado por el Administrador y no por el Presidente
      
      AP Álava, Sec. 1.ª, 7-11-2017
  - ¿Puede demandar un propietario?
    - Cuando tiene lugar en la finca actividades prohibidas del art. 7.2 de la Ley, pero la Junta se niega a actuar y no se obtienen los requisitos del requerimiento del Presidente y acuerdo previo, ¿qué acciones pueden llevar a cabo los propietarios?
      
      Coordinador: D. Jesús Marina Martínez-Pardo (Magistrado Tribunal Supremo, jubilado)
      
      Encuesta Jurídica
    - Legitimación activa del propietario por actividades que le perjudican o molestan directamente ante la inactividad del Presidente de la Comunidad TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-5-2016 SP/SENT/854896
      
      Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
      
      Jurisprudencia Comentada
    - Tramitación denuncia propietario de actividades molestas en otro piso o local
      
      Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
      
      Consulta
    - Actuación propietario individual por actividades molestas sin acuerdo de la Junta
      
      Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
      
      Consulta
    - Si el presidente o la junta de propietarios no toma ninguna iniciativa, el propietario individual que sufre actividades ilícitas de un copropietario y tras los requerimientos oportunos tiene la acción de cesación
      
      TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-10-2017
    - Que el comunero requiera a otro propietario para el cese de actividad previamente a la autorización de la junta al presidente para solicitar dicho cese no invalida el requerimiento hecho por el primero a los efectos de procedibilidad de la acción
      
      AP Baleares, Sec. 3.ª, 27-12-2018
- Acuerdo previo de la Junta para accionar judicialmente
  - La jurisprudencia del TS considera que, salvo previsión estatutaria, es necesario acuerdo de la Junta que habilite al Presidente para accionar como demandante en nombre de la Comunidad. No obstante, si se carece de esta autorización, ¿se podría subsanar, una vez instada la acción, con la presentación del acuerdo, aunque sea adoptado con posterioridad a la demanda?
    
    Coordinador: Juan Miguel Carreras Maraña. Magistrado de la Audiencia Provincial de Palencia
    
    Encuesta Jurídica
  - El acuerdo por el que se deniega el cerramiento de las terrazas y se autoriza a la comunidad para el ejercicio de las acciones pertinentes es válido como autorización expresa al presidente
    
    TS, Sala Primera, de lo Civil, 24-6-2016
    
    Aplicable aunque se trate de un asunto distinto de las actividades molestas.
  - Necesidad de un previo acuerdo de la junta que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta, salvo que el presidente actúe en calidad de copropietario o los estatutos dispongan lo contrario
    
    TS, Sala Primera, de lo Civil, 5-11-2015
Formularios aplicables
- Demanda contra propietarios por actividades no permitidas en los estatutos, dañosas, peligrosas, incómodas, insalubres o ilícitas
- Demanda contra ocupantes o arrendatarios por actividades no permitidas en los estatutos, dañosas, peligrosas, incómodas, insalubres o ilícitas