Utilización privativa de los elementos comunes en el régimen de PHCT

El uso y abuso de estos elementos por parte de los comuneros. ¿Quién otorga este uso? ¿Qué límites tiene este derecho? ¿Pueden adquirirlo los propietarios por el paso de tiempo? ¿Se puede exonerar de los gastos por no uso de determinados elementos o servicios comunes o incrementarlos por una utilización excesiva de los mismos? ¿Quién debe asumir los gastos de conservación y mantenimiento?

En la presente guía temática podrán encontrar las respuestas a estas dudas.

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Propietat Horitzontal Catalunya

Contenidos de esta publicación:

• Calificación/Asignación

  Doctrina

  • Comentario Artículo 553-43. Elementos comunes de uso exclusivo. LEY 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales

    Ramón Contijoch Pratdesaba
    Abogado

    Artículo Monográfico

  Jurisprudencia Comentada

  • Atribución de uso privativo de elementos comunes: posible retirada de este derecho y limitaciones AP Barcelona, Sec. 1.ª, 23-6-2018 SP/SENT/966282

    Departamento Jurídico de Sepín Propietat Horitzontal Catalunya

    • AP Barcelona, Sec. 1.ª, 23-7-2018

    Jurisprudencia Comentada

  Consultas

  • Qualificació de la terrassa com a element comú o privat

  • Assignació d'ús privatiu d'un element comú

  Jurisprudencia y Resoluciones

  • Los propietarios tienen el uso exclusivo de la terraza porque así lo determina el título de constitución, aunque no coincida con el contrato privado

    AP Girona, Sec. 1.ª, 13-1-2012

  • El desván, que era elemento común, se configuró como privativo con el consentimiento en su día de todos los propietarios

    AP Barcelona, Sec. 1.ª, 30-5-2011

  • Aunque en el título constitutivo el patio de luces no conste como privativo, es de uso exclusivo del titular del departamento a través del cual tiene su único acceso, como se ha venido reconociendo por la Comunidad

    AP Barcelona, Sec. 16.ª, 1-12-2009

  • El patio interior es un elemento común al no atribuirse carácter privativo en el título, ni constar desafectación alguna del mismo

    AP Barcelona, Sec. 13.ª, 2-3-2008

• Atribución/Cese por la Comunidad

  Jurisprudencia Comentada

  • Atribución de uso privativo de elementos comunes: posible retirada de este derecho y limitaciones

  Jurisprudencia y Resoluciones

  • Atribuido el uso exclusivo de un elemento común a unos comuneros por unanimidad la modificación de dicho acuerdo debe adoptarse por unanimidad y, en todo caso, con el consentimiento del comunero al que ahora se le retira el uso conferido

    AP Barcelona, Sec. 4.ª, 26-2-2009

• Gastos Comunes

  • Exoneración

    Jurisprudencia Comentada

    • ¿Depende el pago de los gastos de la Comunidad del uso que se haga de los elementos comunes? AP Barcelona, Sec. 4.ª, 11-12-2020 SP/SENT/1083035

      Departamento Jurídico de Sepín Propietat Horizontal Catalunya

      • AP Barcelona, Sec. 4.ª, 11-12-2020

      Jurisprudencia Comentada

    • Interpretació de la clàusula estatutària de no ús d'elements comuns

      María José Polo Portilla
      Directora de Sepín Propietat Horitzontal Catalunya

      • AP Barcelona, Sec. 14.ª, 22-1-2019

      Jurisprudencia Comentada

  • Incremento

    Opinión

    • En Cataluña, ¿puede la Comunidad incrementarme la participación en los gastos a pagar por el uso excesivo de elementos comunes?

      María José Polo Portilla
      Directora de Sepín Propietat Horitzontal Catalunya

      Opinión

  • Pago por uso

    Consultas

    • Acord de pagar determinades despeses comunes com a contraprestació per utilitzar el terrat de la Comunitat

    • Utilització de terrasses pels dúplex i pagament complementari

• Prescripción

  Consultas

  • Termini de prescripció de cessió d'ús d'un element comú

  Jurisprudencia y Resoluciones

  • La Comunidad actúa de mala fe tratando de cambiar una situación que se ha mantenido durante 20 años por la que se asignó a determinados propietarios espacios que no estaban previstos en los planos

    AP Girona, Sec. 2.ª, 3-11-2010

  • Ni ha habido aceptación tácita del uso exclusivo de la terraza ni actos concluyentes de aceptación de este por lo que el propietario está obligado a restiruir aquélla al estado original quitando la tapia que instaló

    AP Barcelona, Sec. 19.ª, 31-7-2009

• Usucapión

  Consultas

  • Termini de prescripció de cessió d'ús d'un element comú

  • Es pot adquirir un pati comú per usucapió?

  Jurisprudencia y Resoluciones

  • No es posible que un comunero adquiera por consentimiento tácito de la Comunidad el uso exclusivo de un elemento común como es una terraza

    TSJ Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1.ª, 11-7-2019

  • El demandante ha disfrutado pacíficamente del uso privativo que tiene anejo durante los años necesarios para adquirirlo por usucapión y a sabiendas de la comunidad que jamás le había planteado problema alguno

    AP Barcelona, Sec. 4.ª, 17-1-2017

  • No se acepta la prescripción adquisitiva en el presente supuesto, pues no se aporta prueba suficiente de la adquisición de los elementos comunes

    AP Barcelona, Sec. 17.ª, 30-6-2011

  • La pérdida del uso privativo del patio de luces sólo da lugar a indemnización porque es un tipo de uso por el que no es posible adquirir

    AP Barcelona, Sec. 14.ª, 13-10-2008

• Mantenimiento/Reparaciones

  Consultas

  • Molèsties als veïns causades per un arbre plantat en un pati comú d'ús privatiu

  • Balcons de domini privatiu i rehabilitació

  • Reparació del paviment de la terrassa de l'àtic d'ús exclusiu

  • Autorització de la Comunitat per talar el pi que es troba en el jardí comú d'ús privatiu

  • Conservació i manteniment del pi que es troba dins de la terrassa d'ús privatiu

  • Canvi de paviment en terrassa

  • Reparació i manteniment de les zones comunes d'ús privatiu

  • Reparació de les bigues de les terrasses comunitàries d'ús privatiu

  • Retirada dels pins que creixen dins del jardí d'ús privatiu

  • Qui ha de reparar les rajoles d'una terrassa comuna d'ús privatiu?

  • Qui ha de pagar el manteniment d'un element comú d'ús privatiu?

  • Qualificació de la terrassa d'ús privatiu i despeses de reparació

  • Goteres provinents del terrat d'ús exclusiu de l'últim pis

  Jurisprudencia y Resoluciones

  • La Comunidad no es responsable de los daños causados por la falta de desagüe de la terraza porque quien tiene el uso exclusivo de ésta había hecho obras que no habían respetado su pendiente, desmanteló el cerramiento y había un posible embozo

    AP Barcelona, Sec. 16.ª, 10-11-2021

  • Los daños de filtraciones se deben al mal estado de la terraza, tal y como acredita la pericial aportada ya que la Comunidad no ha demostrado que se deban a las plantas que la comunera tiene en la terraza ni a su mal mantenimiento

    AP Barcelona, Sec. 11.ª, 1-7-2020

  • Los daños causados por el tubo que sirve de salida de humos a la cafetería son responsabilidad del propietario del local ya que estamos ante un elemento común de uso privativo que debe conservar quien lo usa

    AP Girona, Sec. 2.ª, 6-6-2019

  • Debe pagarse la reparación de las terrazas al comunero que las utiliza porque se ha debido a un defecto estructural y ha consistido en la impermeabilización que afecta a todo el inmueble

    AP Barcelona, Sec. 11.ª, 3-3-2016

  • No existiendo problema constructivo, será responsable el propietario que tiene el uso privativo de la terraza el que deba asumir la reparación

    AP Barcelona, Sec. 1.ª, 25-2-2015

  • La Comunidad de propietarios debe proceder a reparar los daños de la terraza porque las filtraciones se han producido por defectos en la impermeabilización, que es un defecto estructural

    AP Barcelona, Sec. 16.ª, 20-11-2014

  • La Comunidad debe pagar las reparaciones de las terrazas consistentes en volver a proceder al asfaltado porque son elemento común, a pesar de tener el uso privativo

    AP Barcelona, Sec. 1.ª, 13-11-2014

  • Las filtraciones provienen de elementos estructurales de la terraza y deben ser reparados por la Comunidad y no por los propietarios con uso privativo

    AP Barcelona, Sec. 17.ª, 26-6-2014

  • Las terrazas son comunitarias con uso privativo y su reparación por vicios de impermeabilización debe repararla la Comunidad

    AP Barcelona, Sec. 1.ª, 7-5-2013

  • Es contrario a los estatutos el acuerdo que establece que la reparación de terrazas comunitarias de uso privativo debe ser pagado por mitades entre la Comunidad y el comunero

    AP Girona, Sec. 1.ª, 2-4-2013

  • No se puede obligar a la Comunidad a realizar obras en las terrazas de uso privativo por motivos estéticos

    AP Barcelona, Sec. 14.ª, 20-12-2012

• Derechos del usuario

  Consultas

  • Acord per instal·lar plaques solars a la terrassa de l'edifici per a ús privatiu

  Jurisprudencia y Resoluciones

  • Ilegalidad de instalación de aire acondicionado en cubierta de uso exclusivo de otro comunero Ilegalidad de instalación de aire acondicionado en cubierta de uso exclusivo de otro comunero

    AP Barcelona, Sec. 4.ª, 23-1-2008

• Obras/Instalaciones

  Consultas

  • Prohibició de tenir testos a les terrasses d'ús privatiu

  • Construcció d'una piscina en un pati comú d'ús privatiu

  Jurisprudencia y Resoluciones

  • La demandada no podía instalar la caseta en la terraza que es elemento común de uso privativo porque en acuerdo de junta no se le dio autorización y no impugnó este acuerdo

    AP Tarragona, Sec. 1.ª, 2-3-2016

  • La instalación de la barbacoa prefabricada y otros elementos movibles sobre elementos comunes de uso privativo no provoca ningún daño a la Comunidad

    AP Girona, Sec. 1.ª, 22-1-2015

  • Se ha ampliado la ocupación de la terraza comunitaria de uso privativo por el comunero sin consentimiento de la comunidad por lo que debe volver a colocar el cerramiento donde estaba

    AP Barcelona, Sec. 14.ª, 20-12-2013

  • No se puede cubrir una terraza comunitaria con un elemento metálico fijo sin permiso de la Comunidad

    AP Barcelona, Sec. 19.ª, 24-7-2013

  • Procede la retirada de los cobertizos instalados en la terraza de uso privativo por haber sido instalados sin permiso de la Comunidad y haberse opuesto ésta desde el principio

    AP Girona, Sec. 2.ª, 27-9-2010

  • Se condena al usuario de la cubierta comunitaria a retirar el jacuzzi y estructura de madera instalados en ella, sin el consentimiento de los demás propietarios y causando daños en el piso inferior

    AP Barcelona, Sec. 17.ª, 21-4-2010

  • No se puede sostener que los cipreses sean un gasto común de la finca porque se hallan en los jardines de los pisos bajos que son de uso privativo y no constituyen un elemento delimitador del perímetro de la finca

    AP Barcelona, Sec. 11.ª, 26-6-2009

• Uso abusivo

  Consultas

  • Utilització abusiva del pati comú

  • Dipòsit d'objectes privats en zones comunes