El contrato de arras. Análisis de las arras confirmatorias, penitenciales y penales

Las arras pueden definirse como una garantía de la celebración de un contrato, un medio para proteger el cumplimiento de las obligaciones derivadas del mismo.

En esta guía encuentran respuesta todas las dudas que pueden surgir en cuanto a la determinación de los tipos de arras que se recogen en cada contrato.

Mediante la jurisprudencia más reciente y relevante, formularios y las consultas planteadas por nuestros suscriptores se analizan las arras confirmatorias, las penitenciales y las penales, así como los efectos y consecuencias que se derivan de su incumplimiento.

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Contenidos de esta publicación:

Jurisprudencia y Resoluciones

• Concepto

  • Modalidades de arras y diferencia entre las penitenciales, que posibilitan el desistimiento y las arras confirmatorias

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 17-10-2018

  • La cláusula que establecía que la vendedora devolvería a la compradora la cantidad entregada como arras cuando se vendiera la finca a un tercero, no era simplemente potestativa, ya que además de la voluntad del vendedor dependía de otros factores

    AP Barcelona, Sec. 17.ª, 28-9-2015

  • La cantidad de los vendedores recibieron a cuenta del precio fue en concepto de arras confirmatorias, acuerda la devolución al actor de la cantidad que entregó a cuenta del precio porque los demandados no pueden retenerla en concepto de daños

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-11-2014

  • Precisiones en cuanto al concepto y modalidades de arras, pueden definirse como una garantía del cumplimiento de un contrato

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 21-3-2012

  • Vigente el contrato y reconocidos los efectos del pago a la consignación del segundo plazo del importe de las arras, es obligación de la vendedora la devolución del doble del importe de las arras, conforme a lo pactado

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 11-11-2010

• Arras confirmatorias

  • Calificación de las arras como confirmatorias sin otorgar al comprador la facultad de desistir del contrato, pues la mera mención al art. 1454 CC no es suficiente para considerarlas como penitenciales, dada su interpretación restrictiva

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 17-10-2018

  • Cuando la redacción literal del pacto de arras no se contempla la posibilidad del desistimiento por ninguna de las partes, son arras confirmatorias y no penitenciales

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 29-6-2009

  • No existe pacto expreso de arras penales, pues la cantidad entregada lo ha sido era una señal, es decir, unas arras confirmatorias, que nunca pueden dar lugar a la devolución duplicada

    AP Murcia, Sec. 4.ª, 4-7-2019

  • En la cláusula segunda del contrato firmado entre las partes consta que los 40.000 €; entregados a la firma del contrato son en concepto de arras confirmatorias, sin que exista una prueba mínima de que la naturaleza de las mismas fuera penitencial

    AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 1.ª, 13-2-2020

  • De los propios términos del contrato se desprende que la finalidad de la cantidad entregada se constituía en un anticipo o parte del precio, compadeciéndose ello con la conceptuación propia de las arras confirmatorias

    AP Murcia, Sec. 1.ª, 23-9-2019

• Arras penales

  • La partes fijaron la naturaleza penal de las arras respecto de las cantidades entregadas, por lo que no cabe la facultad de moderación por los Tribunales cuando el incumplimiento ha sido total

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 21-6-2013

  • De lo pactado por las partes se debe entender que las arras pactadas eran de carácter penal, pues lo que prevén es la indemnización que ha de satisfacer la parte incumplidora a la que ha cumplido cuando esta última interese la resolución

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-2-2012

  • Las arras pactadas tenían el carácter de penales y no legitimaban al desistimiento del contrato por lo que se puede exigir el cumplimiento

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 27-10-2010

  • La naturaleza de la promesa de venta no impide la calificación de arras penales ya que las partes se obligaron a establecer el contrato definitivo en virtud de la relación jurídica nacida del precontrato, por lo que podían reclamar su cumplimiento

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 11-11-2010

  • Las mismas arras que sirven para confirmar el contrato pueden considerarse penales para el caso de incumplimiento

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 16-3-2009

• Arras penitenciales

  • El sentido literal del contrato no deja dudas sobre la calificación de las arras como penitenciales, concediendo la facultad a los contratantes para renunciar al cumplimiento, realizando el pago de una cantidad de dinero en favor de la otra parte

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 25-2-2013

  • El desistimiento o incumplimiento de la compradora supone la pérdida de las arras penitenciales, no pudiendo reclamar su devolución

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 23-9-2014

  • La facultad de desistir en base a las arras penitenciales pactadas está vigente hasta el momento en que se produzca la consumación del contrato

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 20-9-2018

  • Interpretación del pacto de arras contenido en el contrato de compraventa: se ha de estar a lo estipulado por las partes, que impusieron unas arras penitenciales, ya que fue lo que los contratantes pactaron literalmente

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 26-9-2013

  • Las arras pactadas tenían el carácter de penitenciales según se desprende de la voluntad de los contratantes

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 1-12-2011

Opinión

• Las arras en el contrato de compraventa

  Iciar Bertolá Navarro
  Directora de Obligaciones y Contratos.

• Calificación jurídica de las arras ¿compraventa o precontrato?

  Iciar Bertolá Navarro
  Directora de Sepín Obligaciones y Contratos

Formularios

• Arras confirmatorias

• Arras penitenciales

• Arras penales

• Demanda solicitando la devolución duplicada de las arras por desistimiento del vendedor

Consultas

• Arras penitenciales: calificación del contrato y requerimiento previo del art. 1504 CC

  Departamento Jurídico de Sepín Obligaciones y Contratos

• Contrato de arras: posibilidad de invocar la cláusula rebus sic stantibus

  Departamento Jurídico de Sepín Obligaciones y Contratos

• Incumplimiento de un contrato de compraventa de vivienda con arras penitenciales por parte del comprador

  Departamento Jurídico de Sepín Obligaciones y Contratos

• Transmisión de la vivienda a un tercero por el vendedor y devolución duplicada de las arras penitenciales

  Departamento Jurídico de Sepín Procesal Civil