Obras urgentes realizadas por el arrendatario

El artículo 21 de la LAU establece que el arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, sin embargo tanto el apartado 3 de dicho precepto de la LAU 29/1994, aplicable a los contratos posteriores al 1 de enero de 1995, como el art. 110.2 del Texto Refundido de 1964 para los contratos anteriores a dicha fecha, permiten al arrendatario hacer frente, de forma directa, a las reparaciones "urgentes", que serán aquellas necesarias para evitar un "daño inminente o una incomodidad grave", y que exigen la previa notificación al arrendador.

Presentamos en esta Guía la jurisprudencia más reciente sobre estas cuestiones que suscitan debate, así como las consultas más destacadas y el formulario de comunicación del arrendatario de la necesidad urgente de realizar estas obras.

Publicación incluida con los siguientes servicios de suscripción:

Administrador de Finques
Inmobiliario: Compraventa y Arrendamientos Urbanos
Arrendamientos Urbanos

Contenidos de esta publicación:

Jurisprudencia y Resoluciones

• Facultad del arrendatario

  • La realización por parte del arrendatario de obras ordenadas por la Autoridad no es una obligación sino una facultad

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 2-12-1991

  • La realización de reparaciones urgentes por el arrendatario es una facultad no una obligación

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 28-1-1981

  • Las obras de carácter urgente para restaurar el deterioro o menoscabo del local arrendado impuestas por la autoridad municipal facultan al arrendador para exigir el cumplimiento de la obligación de pago al arrendatario o resolver el contrato

    AP Málaga, Sec. 4.ª, 30-11-2017

  • La ejecución de obras urgentes por el arrendatario es facultativa, siendo obligación del arrendador y su retraso conlleva indemnización

    AP Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, 19-12-2003

• Previa comunicación

  • Pese a la urgencia de las obras, es necesaria su previa comunicación al arrendador, para que el arrendatario las pueda llevar a cabo

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-7-1996

  • Se desestima la demanda de desahucio y reclamación de rentas al existir incumplimiento previo de la propiedad que no llevó a cabo las obras urgentes de reparación de humedades y sistema eléctrico pese a que medió requerimiento de los arrendatarios

    AP Zamora, Sec. 1.ª, 20-12-2016

  • Habiéndose pactado que tanto las obras de adecuación del local como las de conservación serían a cargo del arrendatario y no mediando requerimiento al arrendador para la reparación urgente de la cubierta del edificio se desestima la reclamación

    AP Baleares, Sec. 5.ª, 17-11-2016

  • No pueden compensarse las rentas e impuestos adeudados con el coste de la reparaciones efectuadas por los arrendatarios ya que pese a ser obras urgentes de conservación del inmueble no se comunicaron a la propiedad

    AP Alicante, Sec. 5.ª, 22-10-2015

  • Obligación del inquilino de comunicar previamente a la propiedad el acometimiento de reparaciones aunque sean urgentes y necesarias

    AP Badajoz, Sec. 2.ª, 29-10-2014

  • Falta de comunicación al nuevo propietario de la necesidad de realizar reparaciones que no parecen que sean graves y urgentes

    AP Palencia, Sec. 1.ª, 23-10-2009

  • No ha de responder arrendador de las reparaciones ejecutadas por el inquilino por no constar el previo requerimiento, ni su necesidad, ni resultar acreditado el pago de la suma reclamada

    AP Madrid, Sec. 13.ª, 7-10-2008

  • La arrendataria nunca comunicó las tareas de mantenimiento que al arrendador correspondian, ni tampoco las realizó para exigirle su importe con posterioridad

    AP Málaga, Sec. 6.ª, 24-6-2005

• Justificación

  • Se condena a la arrendadora a reintegrar a la arrendataria el coste de las obras de habitabilidad de la vivienda acreditadas con facturas así como el reembolso de préstamo reconocido según conversación de WhatsApp y testifical

    AP Valencia, Sec. 11.ª, 31-3-2021

  • Acreditada la urgencia de las reparaciones necesarias acometidas por arrendatario

    AP Albacete, Sec. 1.ª, 5-10-2007

  • No justificación del carácter urgente de las obras que privan al arrendatario del uso del local

    AP Barcelona, Sec. 16.ª, 22-4-2002

  • Falta de acreditación de la realidad del abono de la reparación urgente realizada por el arrendatario

    AP Ourense, Sec. 2.ª, 13-2-2003

  • El arrendatario no puede repercutir sobre el arrendador el importe de las obras realizadas en la vivienda cuando no se ha acreditado que éstas han sido ejecutadas urgentemente para preservar las condiciones de habitabilidad

    AP Barcelona, Sec. 4.ª, 5-2-2009

  • Reintegro: presupuesto más bajo, partidas imprevistas, licencia de obras, sin incluir mejoras y gastos financieros préstamo

    AP Barcelona, Sec. 4.ª, 18-12-2003

  • El carácter de urgencia constatado por Autoridad Municipal no se empaña por ejecución obras 4 meses después

    AP Madrid, Sec. 10.ª, 25-10-2003

  • No acreditadas que las obras efectuadas por el arrendatario fueran urgentes para la conservación del local y aportado presupuesto por algunos trabajos no se prueba su realización por lo que no corresponde su pago al arrendador

    AP Sevilla, Sec. 5.ª, 16-4-2015

  • Reparacion ordenada por administración y ejecutada por arrendatario al no acometerla arrendador

    AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 1.ª, 1-12-2005

  • Inexistencia de la necesidad de realizar reparaciones urgentes según prueba pericial y no obligación del arrendatario de permitir el acceso para su realización

    AP Málaga, Sec. 6.ª, 15-3-2006

• Reembolso del arrendador

  • Dada la urgencia de las obras, su tiempo de terminación y el pago de las mismas por el arrendatario, puede concluirse que existió un pacto entre éste y el arrendador para compensar el pago de estas con la renta, por lo que no procede la reclamación

    AP Barcelona, Sec. 13.ª, 18-6-2021

  • Suscrito anexo fijando la obligación de la propiedad de realizar las obras necesarias para la puesta a punto del local y abonadas por la arrendataria actora la reparación del sistema de agua caliente y de detección de incendios, procede su reembolso

    AP Valencia, Sec. 8.ª, 2-7-2020

  • No procede la reclamación del arrendatario que, no habiéndose realizado las reparaciones necesarias en la vivienda por el arrendador, debiera haberlas efectuado el primero dado su carácter urgente, sin que esto se haya verificado

    AP Madrid, Sec. 13.ª, 28-2-2020

  • Se condena a la demandada a ejecutar las obras necesarias del local o la realización por el arrendatario y a costa de la demandada, así como a condenar al arrendador a reembolsar el importe de las reparaciones urgentes ya ejecutadas

    AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 20-1-2020

  • Se desestima el desahucio y la reclamación de rentas al resultar compensable el crédito opuesto en reconvención por el arrendatario relativo al abono de obras urgentes que hubo de realizar en la vivienda por humedades, goteras e inundaciones

    AP Cádiz, Sec. 2.ª, 31-10-2017

  • Se compensa el importe de rentas debido con las obras costeadas por la arrendataria dado que se efectuaron sobre elementos comunes a fin de evitar la ruina del edificio condenando a la arrendataria al pago de la diferencia

    AP Valencia, Sec. 6.ª, 14-7-2017

  • La arrendadora debe abonar el importe de las obras urgentes de conservación realizadas en el baño y aparato de aire acondicionado por el arrendatario

    AP Málaga, Sec. 4.ª, 11-4-2011

  • Arrendador obligado a pagar el importe de las reparaciones necesarias y urgentes llevadas a cabo por el arrendatario

    AP Valladolid, Sec. 3.ª, 1-2-2011

  • Acreditados los daños sufridos en la vivienda alquilada y no habiendo renunciado el arrendatario a su derecho de que dichos daños los cubra el arrendador, debe pagar las reparaciones al inquilino que fue quien las realizó por ser urgentes

    AP Barcelona, Sec. 13.ª, 27-10-2010

  • El arrendador debe reembolsar a los inquilinos el coste de las obras de reparación urgentes del inmueble que realizaron, pero que correspondía soportar al propietario

    AP Cantabria, Sec. 4.ª, 22-2-2008

  • No basta con que las obras del aire acondicionado, calderas y sistema eléctrico sean necesarias, sino que para reclamar el pago de su ejecución, la ley exige que sean ejecutados directamente por ser urgente su reparación

    AP Madrid, Sec. 21.ª, 30-1-2007

  • Pago al arrendatario de las obras en entrevigado y viguería que son necesarias y urgentes y fueron comunicadas al arrendador

    AP Sevilla, Sec. 2.ª, 31-3-2006

  • Sustitución del tejado realizada por arrendatario que era de carácter urgente y necesario correspondiendo su abono al arrendador

    AP Madrid, Sec. 9.ª, 1-7-2005

  • Reintegro al arrendatario de las sumas por reparaciones urgentes

    AP Asturias, Oviedo, Sec. 4.ª, 30-4-2002

Formulario

• Notificación del arrendatario de la necesidad de realizar reparaciones en la vivienda/local uso distinto (arts. 21 y 30 LAU)

Consultas

• ¿Cómo calificar la urgencia de las obras realizadas por el arrendatario?

• ¿Procede solicitar el importe de las obras urgentes si no ha sido posible la notificación al arrendador?

• ¿A quién reclamar las obras urgentes realizadas por el arrendatario en elementos comunes de la finca?

• ¿Cabe exigir por eI arrendatario el importe de instalaciones para evitar daños como reparaciones urgentes?

• ¿Cuál es el procedimiento judicial ante la negativa a realizar obras por el arrendador?