La cláusula penal por incumplimiento del vendedor en los contratos de compraventa de vivienda

Publicación: Mayo 2022
Autor: Departamento Jurídico Sepín Inmobiliario
ISBN: 978-84-1388-532-2

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Precio: 19 € + IVA

Referencia: 7357 · Id Edición: 66990

En esta ocasión nos ocupamos de la claúsula penal por incumplimiento del vendedor en los contratos de compraventa de vivienda, analizando la la posibilidad de incumplimiento del contrato por ambas partes, o, la problemática que plantea una cláusula establecida solo en caso de incumplimiento del comprador, entre otros temas.

Así, con esta recopilación, que cuenta con 70 resoluciones, facilitamos un completo índice, donde su lectura es inmediata gracias al título resumen realizado por un especialista, y podrá acceder a extractos literales, con los fundamentos de derecho más significativos, y, en su caso, el texto completo.

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Inmobiliario: Compraventa y Arrendamientos Urbanos

Obligaciones y Contratos

Contenidos de esta publicación:

Presentación

Félix López-Dávila Agüeros. Director de Sepín Derecho Inmobiliario
Mercedes Rosales Araque. Redacción Jurídica
Incumplimiento del vendedor
- Aplicación
  - Procede
    - Incumplimiento de la vendedora que no puede entregar todas las fincas objeto del contrato, lo que da lugar a la aplicación de la cláusula penal y a la devolución de las cantidades recibidas con los respectivos intereses desde su pago
      
      TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-4-2013
    - Resolución de la compraventa y aplicación de la cláusula penal por incumplimiento del vendedor de su obligación de estar al corriente del pago de la carga urbanística
      
      TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-2-2012
    - Incumplimiento del plazo de entrega al no haberse realizado la reparación de los remates y aplicación del sistema de penalización pactado
      
      TS, Sala Primera, de lo Civil, 19-2-2009
    - Las causas alegadas por la promotora demandada no justifican en ningún caso el grave retraso en que ha incurrido, debiéndose ser aplicada la cláusula penal pactada en el contrato
      
      AP Alicante, Sec. 4.ª, 19-5-2021
    - El plazo de entrega de la vivienda fue establecido con carácter esencial, puesto que pasado el mismo y la prórroga, el vendedor incurría en penalización conforme lo expresamente pactado
      
      AP Soria, Sec. 1.ª, 15-3-2021
    - La instalación de los jacuzzi fue una acto de liberalidad del actor como compensación a los compradores por las molestias y desajustes que se habían producido, pero no suponían la renuncia de estos a la penalización pactada por demora
      
      AP Málaga, Sec. 4.ª, 9-3-2021
    - El incumplimiento del contrato de reserva de inmueble por no ser posible otorgar la escritura por causa imputable al vendedor, justifica la condena a abonar el duplo de la cantidad que había entregado el comprador
      
      AP Córdoba, Sec. 1.ª, 13-5-2019
    - Acreditado el incumplimiento de los vendedores en cuanto a la segregación de la parcela procede la aplicación de la cláusula penal pactada al no estar sometida a condición alguna
      
      AP Valencia, Sec. 8.ª, 5-3-2019
    - Frente al cumplimiento del comprador de su principal obligación de pago, no demuestra la vendedora estar en disposición de entregar aquello a lo que se comprometió, por lo que debe desplegar sus efectos la cláusula penal que actúa para sancionar
      
      AP Sevilla, Sec. 8.ª, 7-7-2016
    - Es válida la cláusula penal establecida por las partes a favor del comprador, en la que establecía una cantidad de 500 euros por cada día de retraso, como garantía de entrega de la vivienda que estaba ocupada por un tercero extraño al contrato
      
      AP Cádiz, Sec. 2.ª, 27-4-2016
    - Al estar ante una imposibilidad total de cumplir el contrato lo que supone el incumplimiento absoluto, debe aplicarse la cláusula penal pactada en su totalidad
      
      AP Toledo, Sec. 1.ª, 5-2-2016
    - El retraso en la entrega del inmuebles se imputa a las vendedoras, pues consta acreditado que en el momento de suscribirse el contrato de compraventa no tenían inscrito el titulo, aplicándose la cláusula penal establecida para dicho incumplimiento
      
      AP Guadalajara, Sec. 1.ª, 14-6-2013
  - No procede
    - La cláusula penal era para el supuesto de que el contrato se hubiera empezado a ejecutar y los vendedores hubieran recibido parte del precio fraccionado, y como no se ejecutó solo podrán pedirse los daños y perjuicios que queden acreditados
      
      TS, Sala Primera, de lo Civil, 17-9-2013
    - Ante la calificación por la administración urbanística de inviable del anteproyecto presentado respecto a la edificación, la compraventa deviene imposible, pero ello no supone un incumplimiento contractual de la parte compradora
      
      AP Sevilla, Sec. 6.ª, 18-3-2021
    - El retraso en el otorgamiento de la escritura pública de compraventa no fue debido a la culpa del vendedor, sin que al hecho de querer adquirir el actor de los otros comuneros su cuota de participación, sin que sea aplicable la cláusula penal
      
      AP Asturias, Oviedo, Sec. 5.ª, 2-3-2021
    - No cabe aplicar cláusula penal alguna al contrato cuando en el mismo nada se refiere, salvo el derecho de opción de compra para ambas partes
      
      AP Barcelona, Sec. 16.ª, 19-5-2020
    - Inaplicación de la cláusula que impone a los vendedores devolver el 80 % de lo entregado por los compradores al no haber existido manifestación clara, expresa e indubitada de éstos al momento de realizar el requerimiento resolutorio que lo permita
      
      AP Baleares, Sec. 3.ª, 24-6-2015
    - La demora en la entrega de la vivienda con al menos siete meses supone un incumplimiento definitivo y resuelto el contrato, decae la esencialidad del plazo de entrega, con el efecto de restitución de prestaciones e inaplicación de la cláusula penal
      
      AP Madrid, Sec. 25.ª, 11-7-2014
    - No siendo atribuible la frustración de la compraventa a los vendedores, se les absuelve del pago reclamado al no concurrir el supuesto de hecho para exigir el cumplimiento de la cláusula penal
      
      AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 2-7-2014
    - El retraso de 77 días en la entrega de la obra no es causa de aplicación de la cláusula penal debiendo estarse a la fecha de visado del certificado final de obra por el colegio profesional
      
      AP Madrid, Sec. 11.ª, 24-6-2014
    - Válida resolución del contrato por el comprador ante la existencia de defectos en la vivienda que eran conocidos por el vendedor, sin que se pueda aplicar la retención del precio adelantado como cláusula penal
      
      AP Burgos, Sec. 2.ª, 16-1-2014
  - Mutuo disenso
    - Constando incomparecencia de la parte vendedora a la escritura y que la parte compradora no estaba en disposición de abonar la totalidad del precio, debe declararse un incumplimiento mutuo del contrato sin penalización para las partes
      
      AP Málaga, Sec. 4.ª, 10-6-2020
    - El comprador no acudió al otorgamiento de la escritura pública al averiguar que la finca no tenía la superficie pactada, lo que comunicó al vendedor, estando ante un mutuo incumplimiento que conlleva la resolución y devolución de las prestaciones
      
      AP Girona, Sec. 1.ª, 21-2-2018
  - Cláusula establecida en caso de incumplimiento del comprador
    - La cláusula penal establecida en el contrato preveía el incumplimiento del comprador, sin que pueda aplicarse en caso de incumplimiento del vendedor que no ha entregado la vivienda en el plazo pactado
      
      TS, Sala Primera, de lo Civil, 19-2-2014
    - La cláusula penal pactada era solo para el supuesto del incumplimiento del comprador, por lo que al margen de su posible nulidad, no puede aplicarse al incumplimiento del vendedor
      
      AP A Coruña, Sec. 5.ª, 7-11-2013
    - La cláusula penal establecida debe ser también aplicable en caso de incumplimiento del vendedor, que deberá devolver las cantidades recibidas más el importe de la sanción establecida
      
      AP A Coruña, Sec. 5.ª, 17-10-2013
    - El comprador no puede hacer una interpretación extensiva del contrato y aplicar la cláusula penal a un supuesto no contemplado en ella
      
      AP Murcia, Sec. 4.ª, 20-6-2013
    - La cláusula que establecía una indemnización por incumplimiento únicamente del comprador podría ser nula y abusiva, pero no puede ser aplicada una sanción equivalente en caso de incumplimiento del vendedor
      
      AP Madrid, Sec. 20.ª, 9-2-2012
    - No es aplicable de forma recíproca en caso de incumplimiento del vendedor la cláusula penal establecida en caso de incumplimiento del comprador
      
      AP Murcia, Cartagena, Sec. 5.ª, 13-12-2011
- Moderación
  - Procede
  - No procede
    - Establecida la cláusula penal para el supuesto del mero retraso o como pena moratoria, no cabe su moderación
      
      TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-5-2013
    - El incumplimiento total de la previsión impuesta en la cláusula penal impide que se pueda moderar su aplicación
      
      TS, Sala Primera, de lo Civil, 21-2-2013
    - No cabe moderar la cláusula penal moratoria al ser el mero retraso por sí mismo inconciliable con un incumplimiento parcial o irregular
      
      TS, Sala Primera, de lo Civil, 19-2-2009
    - Si se cumple el supuesto concreto establecido para la aplicación de la cláusula penal, no es posible su moderación
      
      AP A Coruña, Sec. 3.ª, 30-11-2021
    - La facultad moderadora del Juez no es posible de aplicar en aquellas cláusulas penales moratorias estipuladas exclusivamente para el supuesto de retraso en la entrega en que incurra el deudor
      
      AP Málaga, Sec. 4.ª, 9-3-2021
    - Acreditada la veracidad de la firma en el contrato de opción de compra, así como el ejercicio válido por los compradores optantes, no cabe la moderación de la cláusula penal ante el incumplimiento del vendedor expresamente pactado
      
      AP Vizcaya, Sec. 5.ª, 10-10-2019
    - La cláusula penal que incluye cualquier tipo de incumplimiento llevado a cabo por la adjudicataria del contrato, incluso el parcial, descarta la moderación de la pena
      
      AP Cáceres, Sec. 1.ª, 31-10-2019
    - Incumplimiento del vendedor que no entregó los locales conforme las condiciones pactadas al no contar con la licencia de primera ocupación y aplicación de la cláusula penal sin posibilidad de moderación, al darse el supuesto expresamente previsto
      
      AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 18-7-2019
    - El incumplimiento total del contrato de compraventa excluye posibilidad alguna de moderar la cláusula penal
      
      AP Girona, Sec. 1.ª, 29-3-2017
    - La arras entregadas pese a denominarse por las partes como penitenciales, deben ser consideradas como penales, al establecerse como sanción al incumplimiento, sin que quepa su moderación al producirse la sanción prevista expresamente
      
      AP Soria, Sec. 1.ª, 12-1-2017
    - Incumplido totalmente el contrato de compraventa por el vendedor, no puede pretender la moderación de la cláusula penal pactada amparándose en el artículo 1154 del Código Civil, en el que la moderación está prevista para el cumplimiento parcial
      
      AP Almería, Sec. 1.ª, 13-12-2013
- Cálculo
Acumulación con indemnización de daños y perjuicios
- Procede
  - La cláusula penal pactada no excluye que se reclamen los daños que se produzcan por incumplimiento, siendo improcedente su moderación
    
    TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-2-2018
  - El condenar al pago de la cláusula indemnizatoria prevista en el contrato de compraventa por el incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda no impide que se deba reintegrar también la parte del precio pagada
    
    AP Madrid, Sec. 19.ª, 17-6-2021
- No procede
  - Establecida una cláusula penal para el caso de incumplimiento del contrato de compraventa, solo podrá solicitarse de forma acumulada la indemnización por daños y perjuicios en el caso de que se hubiera pactado expresamente
    
    TS, Sala Primera, de lo Civil, 3-7-2019
  - Las partes pactaron una cláusula penal para el supuesto del incumplimiento del comprador, estableciendo la cantidad a recibir por el vendedor, sin que se determinara la posibilidad de acumular la petición por daños y perjuicios
    
    TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-3-2016
  - Si en el contrato no se establece otra cosa, la cláusula penal pactada sustituye a la indemnización por daños y al abono de intereses
    
    TS, Sala Primera, de lo Civil, 21-2-2012
  - La cláusula penal sustituye la indemnización de daños y perjuicios, siempre y cuando no se haya pactado de forma expresa que el acreedor pueda exigirlos además de la pena
    
    AP Barcelona, Sec. 17.ª, 9-3-2018
  - El vendedor, tras la resolución de la compraventa por incumplimiento del comprador, puede quedarse con las cantidades recibidas en concepto de daños o reclamar los daños realmente sufridos, pero no ambas cosas
    
    AP Sevilla, Sec. 8.ª, 13-12-2016
  - Con carácter general la pena pactada será sustitutiva de la indemnización por daños y perjuicios, a no ser que exista un pacto expreso al respecto, pudiendo solicitarse de forma acumulada, siempre y cuando se prueben los daños y perjuicios
    
    AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 20-7-2016
  - Las partes no pactaron la cláusula penal por retraso con carácter acumulativo a una posible indemnización por daños y perjuicios
    
    AP Madrid, Sec. 11.ª, 27-1-2015
  - Establecida una cláusula penal en caso de incumplimiento, la misma se considera como sustitutiva de la indemnización por daños y perjuicios y abono de intereses
    
    AP Ávila, Sec. 1.ª, 20-7-2012
  - La indemnización pactada en la cláusula penal del contrato en caso de incumplimiento del vendedor, sustituye al a indemnización por daños y perjuicios reconocida en el Código Civil
    
    AP Palencia, Sec. 1.ª, 5-6-2012
Cláusulas penales abusivas
- Existe abusividad
  - Incumplimiento reciproco del contrato, siendo abusiva la cláusula penal al establecerse sólo para el supuesto de incumplimiento de la compradora, lo que produce un desequilibrio injustificado entre las partes
    
    AP Granada, Sec. 4.ª, 7-5-2020
  - Es abusiva la cláusula penal del contrato de compraventa ante la desproporción existente si el incumplimiento es del comprador, que pierde todo lo entregado a cuenta, que si del vendedor, que solo debe devolver lo recibido más el interés legal
    
    AP León, Sec. 2.ª, 9-2-2018
  - Abusividad de las cláusulas penales establecidas para el caso de que la vendedora no procediera a otorgar la escritura de compraventa tras el ejercicio de la opción o por la continuación de la ocupación de la vivienda
    
    AP Barcelona, Sec. 13.ª, 17-5-2017
  - Es nula por abusiva la cláusula que establece que en caso de resolución por el comprador se devuelva el 75% de lo entregado cuando no se prevé penalización alguna para la vendedora en el caso en que sea esta la que resuelva dicho contrato
    
    AP Valencia, Sec. 7.ª, 23-9-2015
  - el precio
    
    AP Madrid, Sec. 12.ª, 24-4-2015
  - Si partimos de que el comprador no es consumidor y declarando abusiva la cláusula que no contempla penalización si el vendedor incumple, el contrato subsistiría porque el vendedor pide el cumplimiento del contrato y no su resolución
    
    AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 10-4-2014
  - Es nula de pleno derecho por abusiva, la cláusula que establece penalización para el caso de incumplimiento por el comprador pero no en el caso de incumplimiento del vendedor, al dar lugar a un desequilibrio en las prestaciones de las partes
    
    AP Cáceres, Sec. 1.ª, 21-6-2012
- No existe abusividad
  - No puede apreciarse la pretendida abusividad de la cláusula penal al resultar proporcionada para indemnizar los daños y perjuicios irrogados al promotor por el incumplimiento del comprador
    
    TS, Sala Primera, de lo Civil, 21-1-2016
  - La cláusula que determina la pérdida del sesenta por ciento de las cantidades entregadas en caso de incumplimiento del comprador, no es abusiva, al quedar acreditado que el vendedor ha sufrido unos perjuicios superiores a dicha cantidad
    
    TS, Sala Primera, de lo Civil, 24-11-2014
  - La indemnización resultante de la aplicación de la cláusula penal es proporcionada a la cuantía de los daños y perjuicios sufridos efectivamente por el vendedor, porque la cuantía de estos superaba incluso la cantidad que podía retener
    
    TS, Sala Primera, de lo Civil, 21-4-2014
  - La indemnización prevista en caso de incumplimiento del comprador no es abusiva, pues la cantidad retenida por la vendedora, era inferior a los perjuicios sufridos como consecuencia de haber obtenido un precio menor al vender la vivienda a un tercero
    
    TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 15-4-2014
  - La cláusula penal que fijaba la indemnización por el retraso en la entrega de la vivienda en un interés sobre el dinero que se había entregado, no es abusiva, además de fijarse un interés superior al que se hubiera percibido de una entidad bancaria
    
    AP Navarra, Sec. 3.ª, 23-4-2020