Plazo de prescripción para la reclamación por vicios de la construcción (art. 18 LOE)

El plazo de prescripción para el ejercicio de la responsabilidad por los daños en la construcción debidos la existencia de vicios, viene determinado por el artículo 18 Ley de Ordenación de la Edificación.

Dicho artículo determina un plazo de prescripción de dos años desde que se han producido los daños, siendo necesario, que los mismos se hayan producido durante el plazo de garantía, de uno, tres o diez años, dependiendo del tipo de defecto ante el que nos encontremos, establecidos en el artículo 17 LOE.

En relación a esta cuestión, como problemas que se dan ante los tribunales nos encontramos aquellos supuestos en los que hay que determinar si la acción se ha ejercitado o no con anterioridad al transcurso de los dos años; cuando se debe entender que se inicia el cómputo; si ha existido o no alguna reclamación previa que haya interrumpido la prescripción, así como los efectos prescriptivos que tiene la reclamación realizada al promotor frente al resto de agentes, o la reclamación realizada a un agente frente a otro o frente al promotor.

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Contenidos de esta publicación:

Doctrina

• ¿Cuándo comienza el cómputo del plazo de 2 años de prescripción para la reclamación por vicios de construcción?

  Félix López-Dávila Agüeros
  Director de Sepín Derecho Inmobiliario

  Opinión
  

• Vicios de la Construcción: Daños continuados o permanentes a efectos del inicio del cómputo del plazo de prescripción

  Félix López-Dávila Agüeros
  Director de Sepín Derecho Inmobiliario

  Opinión
  

Consultas

• Plazos de prescripción y garantía para la reclamación por vicios de la construcción al promotor y al constructor

• Plazo de garantía de defectos derivados de la construcción e interrupción de la prescripción para su reclamación

• Plazo de prescripción para la reclamación frente al aparejador por la existencia de vicios ruinógenos

• Plazos de garantía y de reclamación por filtraciones en un edificio

• Reclamación por la existencia de condensaciones en el edificio

Formularios

• Demanda por defectos de acabado o terminación

• Demanda por incumplimiento de los requisitos de habitabilidad de la vivienda

• Demanda por defectos materiales que comprometen la estabilidad del edificio

Jurisprudencia

• Acción prescrita

  • Si bien se tuvo conocimiento de los defectos dentro del plazo de garantía, la primera reclamación se produjo transcurridos más de dos años desde aquella fecha, por lo que la acción estaba prescrita, sin que hubiera habido un acto interruptivo

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 1-7-2016

  • Está prescrita la acción de reclamación frente a los técnicos por los defectos en obra al ejercitarse la misma 5 años después de objetivarse dichos daños

    AP Madrid, Sec. 25.ª, 21-2-2022

  • La acción estaba prescrita, ya que pese a existir una reclamación que interrumpió el plazo de dos años, posteriormente no se volvió a producir ninguna otra y cuando se interpuso la demanda había transcurrido desde aquella más de dos años

    AP Toledo, Sec. 1.ª, 29-9-2021

  • Si bien los defectos aparecieron en el plazo de garantía de diez años, la acción frente al arquitecto y frente al aparejador estaba prescrita, al haber transcurrido más de dos desde la aparición de los daños

    AP Alicante, Sec. 4.ª, 21-7-2021

  • La acción para la reclamación de los daños en el inmueble estaba prescrita al haber transcurrido más de dos años desde que se produjeron las humedades, sin que estas puedan ser consideradas como daños continuados

    AP Sevilla, Sec. 8.ª, 30-6-2021

• Acción no prescrita

  • El aparejador no ha probado que los vicios en el inmueble existieran con una antelación a la reclamación que pueda dar lugar a que la acción de reclamación estuviera prescrita por el transcurso de dos años desde la aparición

    AP Madrid, Sec. 9.ª, 2-12-2021

  • Las patologías en el edificio afectaban a la habitabilidad y tenían un plazo de garantía de tres, sin que la acción estuviera prescrita, al haberse ejercitado antes del transcurso de dos años desde que aparecieron los defectos

    AP Lugo, Sec. 1.ª, 1-10-2021

  • Los defectos en la fachada afectan a un elemento estructural siendo aplicable el plazo de garantía de diez años, sin que la acción estuviera prescrita al no haber transcurrido dos años desde su aparición y las posteriores reclamaciones

    AP Barcelona, Sec. 19.ª, 4-3-2021

  • No está prescrita la acción a ejercitar contra arquitecto y aparejador cuando no han transcurrido más de dos años desde la manifestación de los daños hasta el ejercicio de la acción

    AP Cádiz, Sec. 2.ª, 11-6-2020

  • Los defectos referentes sobre la falta de condiciones para un uso racional de la energía se produjeron dentro del plazo de garantía de tres años y su reclamación antes del transcurso de dos años desde su aparición, no estando prescrita la acción

    AP Guipúzcoa, Sec. 2.ª, 31-10-2019

• Inicio del cómputo

  • Desde la producción de los daños

    • Prescripción de la acción de reclamación del importe al que ascienden los defectos de la obra al haber transcurrido dos años desde que el perjudicado pudo ejercitarla, no desde el momento en dicha parte decida realizar un informe pericial

      AP Madrid, Sec. 10.ª, 29-6-2021

    • El plazo de prescripción de dos años para la reclamación de un daño comienza a computar desde el momento en que aparece el defecto, no desde que termina el plazo de garantía que corresponda dependiendo del tipo de defecto ante el que estemos

      AP Asturias, Oviedo, Sec. 5.ª, 30-12-2020

    • El plazo de prescripción de dos años para reclamar por vicios no empieza a computar desde la finalización del plazo de garantía, sino desde que aparecen los daños

      AP Madrid, Sec. 18.ª, 11-6-2020

    • Las filtraciones en el edificio tienen la consideración de daños permanentes, naciendo en ese momento el inicio del plazo de prescripción de dos años, sin que el mismo pueda hacerse depender de que la Comunidad encargue o no un informe

      AP Málaga, Sec. 5.ª, 19-12-2019

    • El cómputo de dos años de prescripción para reclamar por los daños en la edificación comienza desde que se producen los defectos

      AP Baleares, Sec. 3.ª, 16-7-2019

  • Desde el informe pericial

    • El plazo de prescripción de dos años para la reclamación de daños permanentes derivados del proceso constructivo, debe empezar a computar desde la emisión del informe del perito, al ser el momento en el se que conocen las causas de los daños

      TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-9-2021

    • El plazo de dos años para el ejercicio de la acción para la reclamación por vicios de la construcción debe comenzar no solo desde que se conoce su existencia sino también la causa de los vicios o defectos observados

      TS, Sala Primera, de lo Civil, 5-7-2013

    • El plazo de dos años de prescripción para el ejercicio de la acción por la existencia de defectos de construcción en la piscina, se debe empezar a computar desde la fecha de conclusión del informe geotécnico que permitió conocer la causa de la fisura

      AP Girona, Sec. 2.ª, 7-10-2021

    • El plazo de dos años para la reclamación por la existencia de vicios constructivos, empezaría con la terminación del informe pericial, pero sin que pueda retrasarse el inicio hasta el posterior visado por el Colegio Profesional correspondiente

      AP Valencia, Sec. 7.ª, 23-9-2021

    • Los daños fueron apareciendo paulatinamente y su alcance concreto no se determinó hasta el informe del perito, siendo esta la fecha en que comienza el plazo de prescripción de dos años para ejercitar la reclamación ante los agentes responsables

      AP Murcia, Sec. 4.ª, 8-7-2021

• Interrupción

  • Actos que no interrumpen la prescripción

    • El que el técnico, como propietario de un garaje, acudiera a la junta en la que se acuerda la reclamación de los daños en el edificio, no implica que exista una reclamación en base a su responsabilidad que interrumpa la prescripción de dos años

      AP Jaén, Sec. 1.ª, 21-4-2021

    • Las reclamaciones administrativas seguidas contra el promotor de las viviendas no interrumpen el plazo de prescripción en el ámbito civil para la reclamación por la existencia de vicios de la construcción

      AP Asturias, Oviedo, Sec. 5.ª, 21-1-2020

    • Los correos enviados a los agentes de la edificación tenían la finalidad de reclamar la reparación de elementos puntuales, pero no contenían conminación a efectuarlas para evitar el ejercicio de acciones a efectos de interrumpir la prescripción

      AP Madrid, Sec. 9.ª, 20-12-2018

    • La acción contra el agente de la edificación demandado estaba prescrita, ya que habían transcurrido más de dos años desde los daños, sin que el hecho de su intervención provocada en el pleito anterior implique que existiera una reclamación contra él

      AP Huesca, Sec. 1.ª, 19-1-2018

    • Las reclamaciones dirigidas a la sede de la empresa de arquitectura no interrumpen la prescripción frente al arquitecto que ha sido demandado como persona física

      AP Álava, Sec. 1.ª, 4-12-2017

  • Reclamación extrajudicial

    • No es necesario recoger en los requerimientos previos al constructor todos los defectos constructivos que luego se incluyen en la demanda para tener por interrumpida la prescripción de la acción de reclamación por los mismos

      AP Jaén, Sec. 1.ª, 8-9-2021

    • No está prescrita la acción de reclamación por vicios constructivos cuando tras la manifestación de los mismos, se suceden varias comunicaciones con los demandados, tratando el tema, aunque la comunidad no anunciara acción alguna

      AP La Rioja, Sec. 1.ª, 1-7-2020

    • La acción contra el constructor y la promotora no estaba prescrita, al haber interrumpido el plazo por las reclamaciones extrajudiciales efectuadas por los titulares de la vivienda

      AP Madrid, Sec. 11.ª, 15-6-2020

    • Interrupción del plazo de prescripción de dos años del art. 18 LOE mediante el burofax enviado por la actora reclamando los daños dimanantes de los defectos constructivos apreciados

      AP Baleares, Sec. 4.ª, 28-5-2020

    • Interrupción de la acción ejercitada para exigir la responsabilidad por los defectos aparecidos, antes de haber transcurrido el plazo de dos años que estable el art. 18 LOE

      AP Granada, Sec. 4.ª, 14-6-2019

  • Reclamación judicial

    • La conciliación previa a la demanda en reclamación de ejecución de obras no impide la prescripción de la acción cuando dicha conciliación se interpone ya fuera del plazo de prescripción

      AP Málaga, Sec. 4.ª, 28-9-2021

    • El plazo de prescripción quedó interrumpido tras la interposición de una demanda, sin que hubiera trascurrido dos años cuando se interpuso la actual

      AP Valencia, Sec. 11.ª, 25-10-2021

    • Las humedades causadas por las filtraciones deben ser considerados como defectos de habitabilidad con un plazo de garantía de tres años, habiéndose interrumpido el plazo de prescripción por la demanda de conciliación

      AP Málaga, Sec. 4.ª, 28-5-2021

    • Cuando se interpuso la anterior demanda reclamando los daños en la vivienda, la acción basada en la LOE ya estaba prescrita, por lo que no podía producirse una interrupción de la prescripción

      AP Madrid, Sec. 13.ª, 24-2-2021

  • Efectos de la reclamación realizada al promotor frente a otro agente

    • Interrume la prescripción

      • La reclamación al promotor, llegó a conocimiento del arquitecto y del aparejador, que se personaron en la vivienda para inspeccionar los desperfectos, por lo que la acción frente a ellos no estaba prescrita, pese a no existir una reclamación expresa

        TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-6-2020

      • Al existir vínculos de solidaridad en los defectos existentes en el inmueble, la reclamación efectuada a la promotora y a la constructora, interrumpe el plazo de prescripción frente al resto de agentes de la edificación que pueden ser responsables

        AP A Coruña, Sec. 3.ª, 9-10-2020

      • La constructora, pese a no haber sido requerida expresamente por los defectos, tenía relación con la promotora, que sí fue requerida y tuvo conocimiento de su existencia y participó en su subsanación, lo que interrumpió el plazo de prescripción

        AP Madrid, Sec. 13.ª, 25-6-2020

      • Dada la estrecha vinculación entre el aparejador y la promotora, pues aquel es el administrador de esta, la reclamación de los defectos realizada a la segunda interrumpe el plazo de prescripción frente al primero

        AP A Coruña, Santiago de Compostela, Sec. 6.ª, 30-9-2019

      • El arquitecto se encontraba vinculado con la promotora con la que había intervenido en otras obras, por lo que cabe presumir que tenía conocimiento de las reclamaciones efectuadas a aquella y que le afectaban igualmente

        AP Granada, Sec. 4.ª, 10-11-2017

    • No interrume la prescripción

      • La acción contra el arquitecto estaba prescrita al haberse reclamado transcurridos más de dos años desde que se produjeron los daños, sin que la reclamación realizada a la promotora y al contratista interrumpa la prescripción frente a aquel

        TS, Sala Primera, de lo Civil, 15-1-2020

      • La reclamación realizada frente a la promotora no interrumpe la prescripción frente al arquitecto técnico, sin que conste ningún requerimiento ni reclamación individual

        TS, Sala Primera, de lo Civil, 3-7-2018

      • La reclamación realizada frente a la promotora no interrumpe la prescripción frente al aparejador

        TS, Sala Primera, de lo Civil, 15-2-2018

      • La reclamación realizada al promotor no interrumpe la prescripción respecto al arquitecto técnico

        TS, Sala Primera, de lo Civil, 27-6-2017

      • La reclamación efectuada al promotor no interrumpe la prescripción frente al aparejador al que no se le requerido en el plazo de dos años

        TS, Sala Primera, de lo Civil, 17-9-2015

      • Contra el aparejador no se dirigió reclamación extrajudicial en el plazo de dos años desde que aparecieron los defectos, y al no tener ninguna dependencia interpersonal con la promotora, la reclamación efectuada a esta no interrumpe la prescripción

        TS, Sala Primera, de lo Civil, 17-9-2015

      • Las reclamaciones efectuadas a la promotora no interrumpen el plazo de prescripción de dos años respecto a la arquitecta, que además tampoco tuvo conocimiento de ese hecho

        TS, Sala Primera, de lo Civil, 17-9-2015

      • El aparejador no tuvo conocimiento de la existencia de daños en la obra ni fue requerido expresamente. La reclamación al promotor por sí sola no interrumpe el plazo de prescripción frente al resto de agentes: Doctrina jurisprudencial

        TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 20-5-2015

  • Efectos de la reclamación realizada a un agente frente a otro agente

    • La reclamación hecha al proyectista y director de obra interrumpe la prescripción frente al otro proyectista y director, dada la vinculación entre ellos, pero no frente al aparejador

      AP A Coruña, Sec. 5.ª, 21-5-2020

    • La responsabilidad solidaria de los agentes que han intervenido en la edificación nace de la sentencia, sin que la interrupción de la prescripción frente a uno de los agentes, en este caso, frente al arquitecto la interrumpa frente al aparejador

      AP Badajoz, Mérida, Sec. 3.ª, 23-1-2020

    • El promotor ejercita una acción contra el resto de agentes, lo que implica que estemos ante un supuesto de solidaridad impropia, en el que la reclamación realizada a uno de los agentes no interrumpe la prescripción respecto al resto

      AP Barcelona, Sec. 1.ª, 29-4-2019

    • En la aplicación de la LOE por defectos constructivos, la interrupción de la prescripción frente a uno de los agentes no interrumpe frente al resto

      AP Málaga, Sec. 5.ª, 21-1-2019

    • La reclamación dirigida a uno de los agentes intervinientes en la construcción, no interrumpe el plazo respecto a otros

      AP A Coruña, Santiago de Compostela, Sec. 6.ª, 10-5-2017

  • Efectos de la reclamación realizada a un agente frente al promotor

    • La acción dirigida contra cualquiera de los agentes de la edificación interrumpe la prescripción respecto al promotor, pero la acción dirigida contra el promotor o contra un agente no interrumpe la prescripción frente al resto

      TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 16-1-2015

    • La reclamación realizada al promotor no interrumpe el plazo de prescripción frente al resto de agentes de la edificación y la realizada a cualquiera de estos, la interrumpe frente al promotor, pero no frente a los otros intervinientes

      AP Cantabria, Sec. 2.ª, 6-6-2019

    • Dirigida reclamación extrajudicial contra cualquiera de los intervinientes en el proceso constructivo, esta surtirá efectos interruptivos de la prescripción con respecto al promotor, pero no al contrario

      AP A Coruña, Santiago de Compostela, Sec. 6.ª, 29-9-2017

    • La reclamación realizada a otros agentes de la construcción interrumpen la prescripción respecto al promotor, al estar ante una responsabilidad solidaria

      AP Madrid, Sec. 20.ª, 24-6-2015

• Daños continuados

  • Los daños en el inmueble debido a una deficiente cimentación son de carácter continuado, que se van agravando con el paso del tiempo y sin solución de continuidad

    AP Jaén, Sec. 1.ª, 14-5-2021

  • Los daños en los petos eran de carácter continuado y el comienzo del plazo de prescripción de dos años para solicitar su reparación se sitúa en la fecha en que la propietaria acometió directamente su reparación urgente

    AP Madrid, Sec. 25.ª, 28-1-2021

  • Las filtraciones y humedades son daños de carácter continuado, por que el plazo de prescripción de dos años para su reclamación no empieza a computar hasta que no se haya producido el daño definitivo

    AP Zaragoza, Sec. 5.ª, 13-1-2021

  • Los daños fueron motivados por la instalación de la fontanería en el exterior de la edificación, siendo de carácter continuado

    AP Córdoba, Sec. 1.ª, 13-11-2020

  • Los daños en el edificio eran de carácter continuado, sin que al tiempo de interponer la demanda hubiera pasado el plazo de prescripción de dos años

    AP Alicante, Sec. 6.ª, 26-10-2020

• Daños permanentes

  • Los daños se manifestaron inmediatamente tras la recepción de la obra y fueron conocidos desde el primer momento por los actores, siendo además de carácter permanente, aunque persistieran en el tiempo por no ser reparados, estando prescrita la acción

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-5-2022

  • Los daños que afectaban a la cimentación del edificio no pueden ser calificados como continuados, sino que son daños permanentes, cuyos efectos se producen en un momento concreto, aunque persistan en el tiempo con posibilidad de agravarse

    AP Madrid, Sec. 13.ª, 2-3-2022

  • Los daños en el inmueble por la fuga de agua, deben ser calificados como permanentes, porque lo que se continua produciendo a lo largo del tiempo es el daño y no la causa

    AP Albacete, Sec. 1.ª, 23-7-2021

  • El muro, antes de su derrumbe, había experimentado continuos y progresivos desplazamientos e inclinaciones, siendo un daño de carácter permanente, pues la deficiencia se mostró en aquel momento, aunque se fue agravando hasta el colapso total

    AP Madrid, Sec. 20.ª, 23-10-2020

  • Prescripción de la acción al transcurrir más de dos años desde los daños que no eran de carácter continuado, sino permanente, al ser humedades por condensación, manifestadas a la entrega de la vivienda y debidas a la existencia puentes térmicos

    AP A Coruña, Sec. 5.ª, 12-3-2020