Guía práctica de Apartamentos y Viviendas Turísticas en Galicia

La guía imprescindible, con el rigor y el sentido práctico que caracterizan a sepín, para estar al día sobre un tema de máxima actualidad, los apartamentos y las viviendas de uso turístico en Galicia.

Presentamos los textos legales vigentes, interesantes artículos de opinión, y una sección muy práctica con las sanciones por incumplimiento de la normativa y las preguntas y respuestas clave sobre las cuestiones fundamentales. Además, se analiza la jurisprudencia más actual y relevante, así como las consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos, que contemplan los aspectos fiscales.
Por último, hemos incorporado formularios, incluyendo los tres tipos de contratos de arrendamiento que establece dicha Comunidad Autónoma.

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Apartamentos Turísticos y Viviendas Uso Vacacional

Contenidos de esta publicación:

Legislación

• Decreto 12/2017, 26 enero-Ordenación de Apartamentos Turísticos, Viviendas Turísticas y Viviendas de Uso Turístico

• Decreto 12/2017, do 26 de xaneiro, polo que se establece a ordenación de apartamentos turísticos, vivendas turísticas e vivendas de uso turístico

• Instrucción interpretativa 1/2017, de 9 de mayo, para aplicación del Decreto 12/2017, de 26 de enero

• Decreto 179/2011, de 8 de septiembre, por el que se regula el régimen de precios y reservas de los establecimientos turísticos de alojamiento y restauración

• Decreto 179/2011, 8 setembro-Regula o réxime de prezos e reservas dos establecementos turísticos de aloxamento e restauración

• Ley 7/2011, de 27 de octubre, del turismo de Galicia

• Ley 7/2011, do 27 outubro-Turismo de Galicia

  
  

Opinión

• El problema de los arrendamientos turísticos y su relación con la LAU y la LPH

  Daniel Loscertales Fuertes. Abogado

• Tres formas de alquilar tu vivienda: ¿cuál te conviene?

  Begoña Costas de Vicente
  Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos

• ¿Qué impuestos son de aplicación al arrendamiento de apartamentos turísticos?

  Samuel de Huerta Hernández
  Director de Sepín Fiscal. Abogado

• ¿Qué es la declaración informativa de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos?

  Departamento Jurídico de Sepín Fiscal

  
  

Muy práctico

• Sanciones por incumplimiento normativa turística en Galicia

  Departamento jurídico de Sepín Apartamentos Turísticos

• 21 preguntas y respuestas sobre la ordenación de apartamentos, viviendas turísticas y uso turístico

  Departamento Jurídico de Sepín Apartamentos Turísticos

  
  

Jurisprudencia

• Jurisprudencia y resoluciones

  • Calificación de contrato de uso turístico

    • De acuerdo con la propia nomenclatura del contrato, se califica como arrendamiento de vivienda turística condenando a los demandados a abonar la cuantía reclamada por los objetos retirados de la vivienda

      AP Madrid, Sec. 10.ª, 22-12-2016

    • Apartamento alquilado para atender las necesidades de vivienda del arrendatario y no como uso turístico

      AP Guadalajara, Sec. 1.ª, 22-6-2007

    • Al darse las características de un arrendamiento de uso turístico, se trata de un arrendamiento excluido de la LAU 1994

      Juzgado de lo Contencioso Administrativo Santander, n.º 1, 7-9-2016

  • Actividad molesta en Comunidad de Propietarios

    • Las limitaciones de uso aprobadas por la comunidad no pueden afectar al propietario disidente, en la medida en que cuando fue adoptado ya estaba autorizada a destinarlo a uso turístico; no aplicación del acuerdo con efectos retroactivos

    • El uso de la vivienda con fines turísticos, en este caso es calificado como actos incívicos de notoria importancia que traspasan el umbral de la mera incomodidad, que afectan a derechos esenciales de los miembros de la Comunidad

    • Nulidad del acuerdo que prohíbe el destino de la vivienda como turístico, modificando el Título, al no probarse la existencia de actividades molestas y no haberse alcanzado el quorum de las 4/5 partes establecido en el art 553-40 del CcCat

    • Un acuerdo que prohíbe el uso de la vivienda para el alquiler turístico debe ser aprobado por el propietario afectado

    • De la prueba practicada se desprende que las molestias ocasionadas por el arrendamiento turístico va más allá de lo tolerable por lo que procede estimar la acción de cesación

    • Estando prohibido en los estatutos el uso de los inmuebles distinto al de vivienda, procede declarar como actividad prohibida el uso del inmueble como alojamiento turístico

    • Destinar algunas viviendas a hospedaje es una actividad molesta cuando hay pruebas de alteración que la vida de los convecinos ha sufrido, así como de las molestias reales que provoca al pacífico uso de los inmuebles

      AP Valencia, Sec. 8.ª, 25-3-2015

    • Constando en la escritura de división horizontal que en las viviendas no se podrán realizar actividades mercantiles, las mismas no pueden ser alquiladas como apartamentos turísticos

      AP Baleares, Sec. 4.ª, 27-5-2013

    • Condena al cese de la actividad de alquiler de apartamentos por los constantes ruidos, suciedad y falta de cuidados de elementos comunes que conlleva

      AP Valencia, Sec. 7.ª, 30-3-2011

    • Compatibilidad entre régimen de propiedad horizontal y uso como apartotel del edificio con limitaciones en cuanto a su alquiler

      AP Cantabria, Sec. 4.ª, 3-6-2009

    • No puede prohibirse el alquiler turístico de los inmuebles al ser una circunstancia conocida por los compradores en el momento de la firma del contrato de compraventa y posterior escritura

      AP Alicante, Sec. 5.ª, 24-10-2008

    • Convergen en el mismo complejo la explotación turística de algunos inmuebles con otras modalidades de alojamiento con la consiguiente colisión de intereses entre unos propietarios y otros

      AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 25-9-2008

  • Declaración de inicio de actividad

    • La exigencia de declaración responsable previa al inicio de la actividad es sólo una concreción de lo dispuesto por la Ley de Turismo de Galicia

    • Válida imposición de la declaración de responsable previa al inicio de la actividad al estar previsto también en la Ley del Turismo

      TSJ Galicia, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 1.ª, 15-11-2017

    • Nulidad del art 13.3 del decreto 113/2015, en cuanto priva a la declaración de responsable de la virtualidad de habilitar el comienzo de la actividad desde el mismo día de su presentación

    • Procede acordar el desistimiento del procedimiento de alta de inicio de actividad turística, pues el interesado no aportó la documentación que acreditaba, que solo se destinaba a estancia turística una de las viviendas

      TSJ Baleares, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 1.ª, 30-11-2016

    • El ejercicio de la actividad de mediación y la organización de servicios turísticos suponen el desarrollo de una actividad turística regulada reglamentariamente, que requiere comunicación de su inicio a la Administración

      TSJ Canarias, Santa Cruz de Tenerife, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 1.ª, 8-11-2013

    • El alojamiento temporal de turistas sin licencia urbanística es una actividad ilícita que difiere de cualquier arrendamiento permitido en la Comunidad

      AP Madrid, Sec. 10.ª, 2-3-2011

    • Someter a licencia cualquier acto de uso del suelo, como la actividad de vivienda de uso turístico, sería contrario a la Directiva 2006/12/CE

    • La existencia de una actividad de alojamiento para usos turísticos que goza de regulación autonómica, que obliga a presentar declaración del responsable no puede ser suplida por el municipio que implicaría la vulneración del derecho comunitario

  • Potestad administrativa

    • Nulidad de preceptos autonómicos sobre autorizaciones para plazas de alojamiento turístico, por fijar limitaciones a la libertad de establecimiento que, aun amparadas en razones imperiosas de interés general, se conectan con criterios económicos

      TC, Pleno, 8-10-2015

    • La posibilidad de limitación del número de viviendas turísticas por los Ayuntamientos no infringe la libertad de empresa sino que impone límites que entran dentro del marco de protección de un interés general de conformidad con sus competencias

    • Nulidad del art 3.2 del decreto 3/2017, que prohíbe el alquiler por estancias por protección a consumidores y usuarios turísticos, al no resultar razonable que el usuario tenga que pagar un alojamiento entero cuando solo desea una habitación

      TSJ Castilla y León, Valladolid, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 1.ª, 2-2-2018

    • La posibilidad de limitación por parte de los Ayuntamientos del número de viviendas turísticas conforme a su competencia no infringe el principio de libertad de empresa, sino que impone un límite dentro del ámbito de protección del interés general

      TSJ Galicia, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 1.ª, 15-11-2017

    • Carece de cobertura legal en la Ley de Turismo de Canarias prescindir de la oferta de viviendas vacacionales de las zonas turísticas, precisamente donde se tratan de localizar predominantemente los usos turísticos. Nulidad del art. 3.2 del Decreto 113/2015

      TSJ Canarias, Santa Cruz de Tenerife, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 2.ª, 5-7-2017

    • Excluir la oferta de viviendas vacacionales de las zonas turísticas o de aquellas de uso mixto, precisamente donde se tratan de localizar predominantemente los usos turísticos, carece de cobertura legal en la Ley de Turismo de Canarias

      TSJ Canarias, Santa Cruz de Tenerife, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 2.ª, 21-3-2017

  • Arrendamiento por habitaciones

    • Nulidad del art 3.2 del decreto 3/2017, que prohíbe el alquiler por estancias por protección a consumidores y usuarios turísticos, al no resultar razonable que el usuario tenga que pagar un alojamiento entero cuando solo desea una habitación

    • La prohibición de la cesión por habitaciones se encuentra respaldada por la Ley de Turismo de Galicia y por los criterios de la Ley de Arrendamientos Urbanos

    • No es contraria al ordenamiento la limitación del alquiler de habitaciones en las viviendas turísticas o de uso turístico establecidas en el Decreto al estar prevista también en la Ley del Turismo

      TSJ Galicia, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 1.ª, 15-11-2017

    • Procede declarar la nulidad del art. 12.1 del Reglamento 113/2015 en el que se exige que las viviendas vacacionales sean cedidas en su totalidad al cliente y no puedan ser alquiladas por habitaciones, al vulnerar la libre oferta de servicios turísticos

      TSJ Canarias, Santa Cruz de Tenerife, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 2.ª, 5-7-2017

    • El precepto exige que las viviendas vacacionales sean cedidas en su totalidad al cliente y no puedan ser arrendadas por habitaciones

      TSJ Canarias, Santa Cruz de Tenerife, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 2.ª, 21-3-2017

  • Sanciones

    • No procede levantar la suspensión de la actividad de vivienda de uso turístico por falta de licencia, pues, en caso de que no se solicite o esta sea denegada, supondría un perjuicio de naturaleza económica de sencilla cuantificación

      TSJ País Vasco, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 2.ª, 14-11-2017

    • Reducción de sanción de multa impuesta al mínimo por apreciarse escasa envergadura de la infracción consistente en ejercer actividad de intermediación turística sin autorización previa, por mediación en alojamientos turísticos

      TSJ Canarias, Santa Cruz de Tenerife, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 1.ª, 4-4-2015

    • La Directiva de Servicios sustituyó la exigencia de autorización previa para el inicio de actividad turística por la simple comunicación: se revoca la sanción por falta de autorización al aplicarse retroactivamente la ley más favorable

      TSJ Canarias, Las Palmas de Gran Canaria, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 2.ª, 21-1-2011

    • Se deja sin efecto la sanción firme impuesta, aplicando el principio de retroactividad de la ley más favorable: tras la Directiva de servicios, no se requería autorización previa para los establecimientos de actividades turísticas reglamentadas

      TSJ Canarias, Las Palmas de Gran Canaria, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 2.ª, 7-12-2010

    • Procede estimar la sanción impuesta a la entidad intermediadora de alquiler turístico por no incluir en los anuncio el número del registro de turismo correspondiente de cada vivienda anunciada

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Dirección General de Tributos

• Dirección General de Tributos

  • Alta de inicio de actividad

    • Vivienda para uso vacacional con alojamiento por días y semanas ¿Cuál es el epígrafe donde se tiene que dar de alta por dicha actividad?

    • Alojamiento turístico "extrahotelero" sin prestar servicios complementarios: epígrafe del IAE para darse de alta

      Consulta DGT. 6 de marzo de 2018. Vinculante

    • Cambio de uso de viviendas a apartamentos turísticos y alta en la actividad

      Consulta DGT. 31 de enero de 2018. Vinculante

  • Apartamentos sin servicios complementarios

    • Alquiler de vivienda con fines turísticos por periodos cortos y a través de internet, sin servicios ¿Cuál es su tributación en el IVA e IRPF?

      Consulta DGT. 28-2-2019. Vinculante

    • Destino viviendas a apartamentos turísticos sin ofrecer servicios complementarios de la industria hotelera y calificación de la renta percibida en el IRPF

      Consulta DGT. 26-1-2018. Vinculante

    • Arrendamiento de apartamento turístico con servicio de limpieza, que no se cosidera servicio complementario propio de la industria hotelera, y obligación de expedir factura

      Consulta DGT. 3-11-2017. Vinculante

    • Arrendamientos de apartamentos turísticos con personal a cargo de la limpieza y la lavandería, así como la sujeción al IVA

      Consulta DGT. 23-10-2017. Vinculante

    • Padre e hijo realizan el arrendamiento de un apartamento turístico y de una plaza de garaje sin prestar servicios complementarios: transmisión conjunta o separada y exención del IVA

      Consulta DGT. 26-7-2017. Vinculante

    • Alquiler de viviendas con fines turísticos, sin servicio de restauración ni limpieza periódica: calificación de la actividad en el IAE, exención del IVA y rentas a efectos del IRPF

      Consulta DGT. 11-4-2017. Vinculante

    • Destino de la vivienda para ser utilizada como vacacional sin prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera: ¿estará sujeta al IVA y ha de darse de alta en el IAE?

      Consulta DGT. 22-6-2016. Vinculante

    • Propietaria de cuatro apartamentos que destina al alquiler turístico vacacional sin prestar servicios complementarios: alta en el IAE, exención del IVA e ingresos en el IRPF

      Consulta DGT. 13-6-2016. Vinculante

  • Apartamentos con servicios complementarios

    • Matrimonio que destina una vivienda a arrendamiento de uso vacacional prestando servicios de la industria hotelera: explotación como sociedad civil o comunidad de bienes

      Consulta DGT. 30-11-2017. Vinculante

    • Alquiler de vivienda vacacional con servicios de limpieza y cambio de ropa, gravado con un impuesto sobre estancias turísticas: tributación en el IVA e inclusión del citado impuesto de estancias turísticas en la base imponible del IVA

      Consulta DGT. 23-2-2017. Vinculante

  • Empresas o Plataformas intermedias del alquiler

    • Alquiler de vivienda a través de una plataforma colaborativa por ser residente fiscal en Francia

      Consulta DGT. 22 de junio de 2018

    • Alquiler turístico de inmuebles en plataforma de Internet por propietario no residente en España

      Consulta DGT. 12 de febrero de 2018

    • Promoción de apartamentos turísticos por una inmobiliaria que cede su explotación a una entidad gestora: tipo de IVA aplicable

      Consulta DGT. 20-4-2007. Vinculante

    • Empresa dedicada a la explotación de apartamentos turísticos y al pago de reserva anticipada: ¿se considera depósito o bien pago anticipado sujeto al IVA? ¿Puede realizarse una factura del anticipo sin tener datos fiscales del cliente?

      Consulta DGT. 17-4-2017. Vinculante

    • Intermediación en el alquiler de apartamentos turísticos de persona física, factura en nombre propio al cliente, con los servicios de ropa y limpieza, pero sin prestar los propios de la industria hotelera: ¿exento en el IVA por el alquiler del apartamento y los servicios?

      Consulta DGT. 7-10-2015. Vinculante

    • Alquiler de una vivienda de uso turístico a una empresa dedicada al alquiler de este tipo de inmuebles: ¿qué impuestos tiene que declarar? ¿Cuáles serán los modelos que ha de utilizar?

      Consulta DGT. 16-4-2015. Vinculante

    • Plantas de un edificio destinadas a viviendas de uso turístico que gestiona una sociedad: importes facturados por las cedentes a la cesionaria, Impuesto sobre Sociedades e IVA

      Consulta DGT. 24-7-2014. Vinculante

    • Plataforma de alojamientos por una entidad estadounidense, poniendo en contacto al titular con el cliente: ¿posibilidad de acogerse al régimen especial IVA por los servicios prestados por vía electrónica eligiendo Holanda como Estado miembro de domiciliación?

      Consulta DGT. 16-1-2014. Vinculante

  • Calificación de la renta como rendimiento de capital inmobiliario

    • Alquiler de chalé por empresa dedicada a servicios turísticos: calificación de rentas y retención IRPF e IVA

      Consulta DGT. 7 de agosto de 2018

    • Arrendamiento de inmuebles de uso turístico con servicios contratados a otras empresas y otros gestionados por el propio arrendador: tributación IRPF

      Consulta DGT. 29 de mayo de 2018

    • Calificación de la renta percibida por el arrendamiento en el IRPF al destinar viviendas a apartamentos turísticos sin ofrecer servicios complementarios

      Consulta DGT. 26-1-2018. Vinculante

  • Subarriendo

    • Subarriendo de vivienda turística sin servicios propios de la industria hotelera

      Consulta DGT. 18 de septiembre de 2018

    • Obligaciones del arrendatario cuando el inmueble se subarrienda con destino a apartamento turístico

      Consulta DGT. 14-12-2017. Vinculante

  • Estancias cortas

    • Obligaciones fiscales del arrendamiento por estancias cortas de viviendas en el medio rural

      Consulta DGT. 5-10-2017. Vinculante

  • Sociedades y Organismos

    • Alquiler de vivienda turística al Ayuntamiento para personas físicas que prestan allí servicios

      Consulta DGT. 19 de febrero de 2018

    • Arrendamiento de apartamentos turísticos en un local destinado a la gestión de la actividad y aportación a una sociedad que continúa con el negocio: ¿transmisión sujeta al IVA? ¿ITP u operaciones societarias?

      Consulta DGT. 25-3-2014. Vinculante

    • Sociedad, propiedad de un matrimonio al 50 %, de central de reservas para alojamientos en España y en el extranjero y la explotación de apartamentos turísticos en Alemania. Aportación a otra sociedad: ¿las operaciones pueden acogerse al régimen especial de la Ley del Impuesto sobre Sociedades?

      Consulta DGT. 1-2-2011. Vinculante

  • Impuesto sobre establecimientos turísticos

    • Alquiler de vivienda vacacional gravado con un impuesto sobre estancias turísticas de Baleares: inclusión del impuesto de estancias turísticas en la base imponible del IVA

      Consulta DGT. 23-2-2017. Vinculante

    • Impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos en Cataluña: inclusión de dicho impuesto en la base imponible del IVA

      Consulta DGT. 3-6-2013. Vinculante

  • Gestión de servicios de las viviendas turísticas

    • Gestión por inmobiliaria: ¿Tiene esta obligación de presentar el 179 porque también ejerce como intermediaria entre el propietario de la vivienda y la plataforma colaborativa?. En el caso de ser la inmobiliaria la que gestiona directamente estos alquileres sin delegar en plataformas colaborativas, ¿tendría la obligación de presentar el 179?

    • Gestión directa en nombre de los propietarios del alquiler de sus viviendas de uso turístico percibiendo una comisión, sin que utilicen ninguna plataforma colaborativa ¿Deben presentar la declaración informativa de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos (modelo 179)?

    • ¿Tiene el consultante la obligación de presentar el modelo 179, "Declaración informativa trimestral de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos" por los apartamentos que alquila de terceros para uso turístico y por los que cobra una comisión?

    • Servicios ofrecidos por persona física a propietarios de viviendas turísticas y tipo del IVA

      Consulta DGT. 25 de julio de 2018

    • Sociedad encargada de alquiler de pisos turísticos a nombre del propietario: actividad sujeta y exenta de IVA

      Consulta DGT. 30 de abril de 2018

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Formularios

• Contrato de arrendamiento apartamento turístico. Galicia

• Contrato de arrendamiento vivienda turistica. Galicia

• Contrato de arrendamiento vivienda de uso turistico. Galicia

• Requerimiento por actividades molestas (arrendamiento turístico)

• Requerimiento por actividades prohibidas (arrendamiento turístico)

• Demanda contra propietarios por actividades molestas (apartamentos turísticos)

• Demanda contra propietarios por actividades prohibidas en los estatutos (apartamentos turísticos)

• Demanda de impugnación de acuerdo de prohibición de apartamentos turísticos