Las reparaciones de vivienda que corresponden al arrendatario

Son muchas las dudas que suscita este tema, a pesar de que el art. 21 de la LAU establece que las obras de conservación corresponden al arrendador, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario, y por otra parte que las pequeñas reparaciones correrán a cargo de este último. ¿Qué se entiende por obras de conservación, cuáles son realmente las reparaciones necesarias? ¿Cuál será el matiz para diferenciar lo que es una "pequeña reparación"?. ¿Quién es el responsable y por tanto, quien debe afrontar el arreglo?

En este estudio mostramos doctrina específica y clasificamos, desde el punto de vista del arrendatario, las resoluciones judiciales que contemplan los elementos del inmueble más habituales a los que éste queda obligado: aire acondicionado, caldera, calefacción, electrodomésticos, tuberías etc.

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Contenidos de esta publicación:

Doctrina

• Análisis del art.21 de la LAU: Conservación de la vivienda

  Daniel Loscertales Fuertes. Abogado

• Las obras de conservación en la vivienda arrendada: problemática

  Alejandro Fuentes-Lojo Rius
  Abogado. Profesor de Derecho Civil

• Las reparaciones en el inmueble arrendado. Específica referencia a las "pequeñas reparaciones"

  Esther Torrelles Torrea
  Profesora titular de Derecho civil de la Universidad de Salamanca

• Reparaciones necesarias: conservación para el uso convenido. Equivalencia y proporcionalidad con la renta

  Juan Miguel Carreras Maraña
  Magistrado de la Audiencia Provincial de Palencia

  
  

Jurisprudencia y Resoluciones

• Aire acondicionado

  • La recarga del gas y la limpieza de filtros del aire acondicionado son gastos de mantenimiento del arrendatario, mientras que el coste de reparación de goteo corresponde al arrendador

    AP Madrid, Sec. 10.ª, 12-3-2018

  • La reparación y cambio del sistema de aire acondicionado no corresponde al arrendatario ya que no se debieron a su uso negligente

    AP Madrid, Sec. 12.ª, 27-1-2016

  • La causa del mal funcionamiento de la extracción de humos y del aire acondicionado no es debido al mal uso del arrendatario

    AP Barcelona, Sec. 13.ª, 25-5-2006

  • La reparación del aire acondicionado es por cuenta de arrendatario por no considerarse como electrodoméstico necesario

    AP Valencia, Sec. 7.ª, 5-5-2006

  • Los daños en el aparato de aire acondicionado e instalación eléctrica deben ser reparados por la arrendataria

    AP Barcelona, Sec. 4.ª, 4-5-2005

• Baño

  • No se responsabiliza al arrendador de las reparaciones de elementos del cuarto de baño puesto que el óxido de la bañera eran fruto de la falta de mantenimiento imputable al arrendatario

    AP Barcelona, Sec. 4.ª, 11-10-2017

  • Los desperfectos en los elementos sanitarios de baño no provienen de su normal uso a lo largo del tiempo, ni siquiera de un hipotético accidente o del uso regular de la escoba o la fregona, sino de la falta de mantenimiento del arrendatario

    AP Baleares, Sec. 3.ª, 7-9-2017

  • La arrendataria es responsable de los daños, bien porque las obras que ejecutó fueron defectuosas, bien porque no taponó las juntas ni revisó los desagües de los baños

    AP Madrid, Sec. 13.ª, 25-1-2013

  • Los arrendatarios indemnizarán a la arrendadora por el coste de reparación de cisterna y cambio de grifos según factura

    AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 31-10-2011

  • El arrendatario es responsable de los daños ocasionados por la fuga constante de agua procedente de la ducha del baño

    AP Navarra, Sec. 1.ª, 12-2-2010

  • El colapso de las tuberías del baño de la vivienda son imputables al uso inadecuado de la misma por parte del arrendatario, quien deberá abonar el importe de su reparación

    AP Barcelona, Sec. 4.ª, 17-3-2009

  • El arrendador no responde de una fuga de agua de la cisterna debido al desgaste por uso del arrendatario y por la falta de notificación de la necesidad de reparaciones

    AP Navarra, Sec. 3.ª, 30-3-2004

• Caldera

  • La reparación por las filtraciones de agua derivadas de rotura de latiguillo de caldera no es responsabilidad del arrendador, pues es pequeña reparación derivada de uso

    AP Madrid, Sec. 9.ª, 21-6-2013

  • Al no acreditar el inquilino que se notificara al arrendador para que se reparara o se sustituyera la caldera de la vivienda, no puede reclamarle el importe de la sustitución que finalmente se realizó

    AP Zaragoza, Sec. 5.ª, 5-12-2012

  • El arrendador no abonará al arrendatario lo pagado por los gastos de válvula de seguridad y rabillo de agua de anterior instalación ni el desatasco de fosa séptica al ser propios del normal uso

    AP Barcelona, Sec. 13.ª, 23-11-2011

  • Al no acreditar la arrendataria los motivos por los cuales fue necesario reparar la caldera o pintar la vivienda, no puede exigírsele al arrendador el importe de dichas reparaciones

    AP Madrid, Sec. 8.ª, 25-10-2010

  • Dado que el termo que ha causado los daños fue entregado al inicio del alquiler en buen estado y que el arrendatario no ha probado que la avería sea imputable a la propietaria, deberá responder el inquilino por los daños producidos

    AP Madrid, Sec. 12.ª, 18-5-2010

  • El arrendador no responde de los daños causados por explosión de gas por corresponder a los arrendatarios el mantenimiento de las intalaciones y no comunicar la necesidad de reparaciones

    AP Zaragoza, Sec. 5.ª, 25-2-2010

  • Inquilino responsable de los daños en la caldera al no constar que fueran fortuitos o por el transcurso del tiempo

    AP Madrid, Sec. 14.ª, 23-5-2007

  • Responsabilidad del arrendatario de la reparación del termo por obedecer a desgaste propio del uso

    AP Valencia, Sec. 6.ª, 15-2-2003

  • Falta de comunicación y no responsabilidad de la arrendadora por el siniestro producido ante el mal funcionamiento de la caldera

    AP Lleida, Sec. 2.ª, 6-9-2002

  • Responsabilidad de los arrendatarios por conducta negligente en el uso de la caldera que produjo el fallecimiento del hijo

    AP Navarra, Sec. 1.ª, 27-3-2002

• Calefacción

  • La arrendataria deberá abonar el valor peritado de sustitución de radiadores, puertas y lavabo, si bien, reducido en un 50% de depreciación por antigüedad y uso

    AP León, Sec. 2.ª, 11-6-2015

  • Dado que el inquilino alquiló la vivienda sabiendo que carecía de calefacción, el alquiler de calefactores es una mejora por la cual no tiene obligación alguna el arrendador

    AP Huelva, Sec. 2.ª, 29-11-2011

  • La instalación individualizada de un sistema de calefacción en el local excede de la obligación del arrendador a realizar las reparaciones necesarias para la conservación de la cosa arrendada

    AP Huesca, Sec. 1.ª, 23-3-2007

  • El arrendador no está obligado a reponer el radiador eliminado al prestarse adecuadamente el servicio de calefacción

    AP Madrid, Sec. 19.ª, 20-5-2005

• Cocina

  • No es responsable el arrendador de las reparaciones de elementos de la cocina puesto que la base del armario de la cocina era fruto de la falta de mantenimiento imputable al arrendatario

    AP Barcelona, Sec. 4.ª, 11-10-2017

  • Al exceder algunos daños de la cocina de la vivienda alquilada de los normales derivados del uso, más bien se deben al mal uso, debe el arrendatario abonar el coste de su reparación

    AP Barcelona, Sec. 13.ª, 15-7-2013

  • La reparación de la salida de humos corre a cargo del arrendatario, pues se deterioró por su uso normal tres años después de la firma del contrato sin que quepa apreciar ocultación por el arrendador

    AP Madrid, Sec. 14.ª, 31-5-2012

  • La arrendataria deberá pagar el importe de las reparaciones realizadas en la nevera, la cocina y la caldera, toda vez que dichas reparaciones han sido necesarias, al finalizar el alquiler, por el uso que de ellas ha hecho la demandada

    AP Palencia, Sec. 1.ª, 15-10-2010

  • El arrendatario responde de los daños causados en cocina por uso abusivo, pero no de los causados por el mero transcurso del tiempo que conllevaría a un enriquecimiento injusto de la arrendadora

    AP Vizcaya, Sec. 5.ª, 2-7-2009

  • El arrendatario responde de los daños en el mobiliario de cocina, pero no está obligado a su sustitución

    AP Madrid, Sec. 13.ª, 3-7-2006

  • Corresponde al arrendatario el desatasco de la tubería del fregadero al no tener el carácter de reparación necesaria

    AP Zaragoza, Sec. 4.ª, 24-1-2005

• Electromésticos

  • Reparaciones que corresponden a la inquilina ante la falta de facturas, pues no queda probada la sustitución de electrodomésticos, ni tampoco que se haya realizado la pintura de la vivienda

    AP Vizcaya, Sec. 5.ª, 16-2-2018

  • Condena a la arrendataria al pago de la reparación de la lavadora y campana extractora por uso negligente

    AP Huesca, Sec. 1.ª, 30-4-2014

  • Al no haber acreditado la arrendataria la necesidad de la compra de electrodomésticos en sustitución de los que se encontraban en la vivienda, no procede la reclamación de las cantidades abonadas por la arrendataria

    AP Málaga, Sec. 4.ª, 19-2-2014

  • La arrendadora no incumplió con sus obligaciones al no afectar a la habitabilidad de la vivienda la avería de un electrodoméstico

    AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3.ª, 15-10-2013

  • La única conducta causante del siniestro es la del arrendatario ocupante del piso y usuario de la lavadora averiada, sin que se advierta proceder culposo del propietario arrendador

    AP Madrid, Sec. 9.ª, 30-5-2011

  • Responsabilidad del arrendatario por el incendio ocurrido en la vivienda arrendada por el sobrecalentamiento de la lavadora

    AP Cáceres, Sec. 1.ª, 22-3-2012

  • Responsabilidad del arrendatario por el incendio que se originó en la lavadora existente junto al tendedero de la vivienda, ya que no se acredita que la causa fuera ajena a la actuación de este

    AP Madrid, Sec. 21.ª, 26-4-2012

  • Se trata de una pequeña reparación de la máquina de café instalada en el local, correspondiendo su arreglo al arrendatario

    AP Málaga, Sec. 5.ª, 6-10-2011

  • La arrendataria deberá pagar el importe de las reparaciones realizadas en la nevera, la cocina y la caldera, toda vez que dichas reparaciones han sido necesarias, al finalizar el alquiler, por el uso que de ellas ha hecho la demandada

    AP Palencia, Sec. 1.ª, 15-10-2010

  • El arrendatario es responsable del deterioro de los electrodomésticos

    AP Castellón, Sec. 1.ª, 12-5-2008

  • La arrendataria deberá abonar todos los gastos ocasionados por el desgaste que produce el uso de la vivienda

    AP Madrid, Sec. 12.ª, 23-1-2008

• Instalaciones eléctricas

  • Responde el arrendatario por el incendio de la vivienda, al no quedar probado la existencia de caso fortuito ni la notificación al arrendador de reparar instalación eléctrica

    TS, Sala Primera, de lo Civil, 24-1-2006

  • Asumido por contrato por los inquilinos el mantenimiento de las instalaciones de suministro eléctrico, de la vivienda alquilada, no pueden pretender eximirse de dicha obligación

    AP Baleares, Sec. 3.ª, 22-5-2013

  • Falta del derecho de exigir al arrendador la obra de instalación eléctrica del local asumiendo, además, el pago del servicio eléctrico

    AP Guipúzcoa, Sec. 2.ª, 24-3-2011

  • El arrendatario está obligado a responder de los daños en la instalación eléctrica por arrancamiento de enchufes, de la rotura o falta de vidrios y agujeros en las paredes

    AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 18-1-2011

  • La arrendadora no tuvo culpa alguna en el mal funcionamiento del cuadro eléctrico, correspondiendo a la arrendataria el correcto mantenimiento de las instalaciones de los locales arrendados en su conjunto

    AP Madrid, Sec. 25.ª, 30-10-2009

• Tuberías

  • Obligación del arrendatario de limpiar periódicamente el canalón de desagüe en cuanto reparación necesaria

    AP Barcelona, Sec. 1.ª, 24-2-2014

  • Al consistir el mantenimiento cuyo importe se reclama tanto en la limpieza de los tubos de evacuación, responsabilidad del inquilino, como en su reparación, responsabilidad del arrendador, deben ambos abonar la factura

    AP Zaragoza, Sec. 5.ª, 5-12-2012

  • El arrendatario debe abonar el importe de la reparación, realizada por el arrendador, de una tubería que es elemento privativo de la vivienda arrendada

    AP Málaga, Sec. 4.ª, 8-4-2011

  • El responsable de los daños originados por el mal estado de las tuberías de conducción de agua es el arrendatario que lo usa, extendiéndose la responsabilidad a la propietaria según acción directa que asiste a la aseguradora actora

    AP Granada, Sec. 4.ª, 28-1-2011

• Otros

  • El arrendatario deberá abonar los gastos de los arreglos de carpintería y pintura al causarse por el mismo pero no de de las roturas de puertas ni instalaciones de antena, aire acondicionado o caldera pues eran preexistentes o se deben al normal uso

    AP Zaragoza, Sec. 2.ª, 30-5-2017

  • Es responsable el arrendatario de los daños en las persianas exteriores, el jardín, la piscina y la puerta del garaje por no proceder a su uso con la debida diligencia

    AP Baleares, Sec. 5.ª, 21-2-2017

  • El arrendatario es responsable de la sustitución de las persianas de la vivienda cuya rotura se debió a un uso inadecuado y a la falta de conservación de las mismas

    AP Baleares, Sec. 5.ª, 9-2-2012

  • Corresponde al arrendatario la reparación de las puertas, pero el resto de conceptos al arrendador al tener por objeto el mantenimiento de las condiciones de habitabilidad

    AP Girona, Sec. 2.ª, 17-11-2008

  • Los daños son responsabilidad de la arrendataria puesto que se presume que recibió la vivienda en buen estado y que fuero ocasionados por esta, salvo prueba en contrario. Además son responsabilidad de la misma las pequeñas reparaciones por el uso

    AP Asturias, Oviedo, Sec. 4.ª, 16-12-2004

  • Responsabilidad del arrendatario por daños ocasionados por obras inacabadas y por falta adecuado mantenimiento

    AP Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, 7-12-2004

  • Corresponde al arrendatario la reparación de la puerta, calentador gas, cristal, colchón y somier al no ser reparaciones necesarias

    AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 1.ª, 29-3-2004

  • Asunción por el arrendatario de gastos de reparación que incluye la rotura de puerta del aparador debido al uso

    AP Girona, Sec. 2.ª, 17-2-2003