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¿Cuándo procede devolver o compensar la fianza de un arrendamiento?

¿Cuándo procede devolver o compensar la fianza de un arrendamiento?

Publicación: Enero 2018

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Arrendamientos Urbanos

ISBN: 978-84-1332-967-3

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Precio: 18 € + IVA Comprar

Referencia: 4312 · Id Edición: 42759

La fianza, garantía obligatoria en todo contrato de arrendamiento conforme establece el art.36 de la LAU, da lugar a varios interrogantes: ¿Cuáles serán los requisitos para su devolución? ¿Basta con la entrega de llaves o habrá que comprobar la existencia de daños? ¿Qué plazo existe para la restitución? ¿Puede compensarse la fianza con las rentas adeudadas u otros importes?

Estas cuestiones fundamentales se analizan, entre otras, en esta práctica guía con recientes resoluciones de los Tribunales, además de incluir dos estudios sobre la materia.

Contenidos de esta publicación:

Doctrina

Distintos aspectos sobre la fianza

Artículo Monográfico - Daniel Loscertales Fuertes. Abogado

Artículo Monográfico

Opinión

¿Se puede utilizar la fianza para pagar las últimas rentas? ¿Procede la compensación?

Opinión - Begoña Costas de Vicente
Directora Técnica de Sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada

Jurisprudencia y Resoluciones

Devolución
- Requisitos
  - Para que proceda la devolución de la fianza el contrato tiene que estar resuelto
    
    AP Madrid, Sec. 14.ª, 6-2-2017
  - Al no quedar resuelto el contrato, no procede la devolución de la fianza ni de las rentas abonadas, puesto que se hizo uso de la finca arrendada
    
    AP A Coruña, Santiago de Compostela, Sec. 6.ª, 12-2-2016
  - Aunque el arrendador esté facultado para aplicar unilateralmente el importe de la fianza al pago de rentas, no es su obligación hacerlo, pues ello supondría renunciar a la garantía antes de la extinción del contrato
    
    AP Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, 1-9-2015
  - Ante la negativa del arrendador a recibir las llaves, la arrendataria las consigna ante notario, condicionando su entrega, por lo que no se restituye la posesión y no se condena al arrendador al pago de indemnización ni a restituir la fianza
    
    AP Barcelona, Sec. 4.ª, 17-2-2015
  - Se condena a la arrendataria al abono de las rentas impagadas, así como al pago de los gastos de devolución de los recibos, sin descuento de la fianza al no ser reintegrada la posesión a la propiedad hasta el pleito
    
    AP Madrid, Sec. 11.ª, 17-11-2015
  - Condena al arrendador a devolver la fianza, ya que el contrato, modificado para rebajar la renta, se extinguió de mutuo acuerdo, concertándose nuevo arrendamiento del local en los días siguientes, sin acreditarse que existieran desperfectos
    
    AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 2-12-2014
  - Al no haber concluido la relación arrendaticia al tiempo de presentarse la demanda, debe mantenerse la fianza
    
    AP Barcelona, Sec. 13.ª, 15-10-2014
  - No cabe devolución de la fianza hasta que el contrato esté resuelto
    
    AP Valencia, Sec. 7.ª, 22-9-2014
  - Hasta la terminación del arriendo y la devolución de las llaves no cabe instar la restitución de la fianza
    
    AP Barcelona, Sec. 13.ª, 9-10-2013
  - Al no haber concluido la relación arrendaticia al tiempo de presentarse la demanda, no está obligado el arrendador a devolver la fianza prestada
    
    AP Lugo, Sec. 1.ª, 21-11-2012
- Intereses
  - La arrendadora debe devolver la fianza más intereses al no acreditar daños en el inmueble
    
    AP A Coruña, Sec. 5.ª, 31-7-2014
  - Una vez entregada la posesión del inmueble y acreditada la no existencia de daños, el arrendador debió entregar la cantidad depositada en concepto de fianza, por lo que tendrá que abonar también los intereses por demora
    
    AP Barcelona, Sec. 13.ª, 14-5-2014
  - Momento del devengo de los intereses legales por la restitución de la fianza al arrendatario
    
    AP Barcelona, Sec. 11.ª, 22-3-2013
  - Al deber dinero el inquilino por el alquiler al arrendador, este no tenía obligación de devolver la fianza y por ello no se han generado intereses
    
    AP Madrid, Sec. 20.ª, 19-3-2013
  - Pese a la regulación legal de la fianza, establecido por contrato que la arrendadora cuenta con dos meses para devolver su importe desde la resolución del arriendo, el devengo de intereses lo será desde la fecha pactada
    
    AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 14-9-2012
  - Aunque la arrendadora no haya devuelto en su momento la fianza, al no haber cumplido la inquilina con su obligación de pago de la renta y suministros, cuya cuantía es mayor, no puede esta pretender que el impago de la fianza genere intereses a su favor
    
    AP Madrid, Sec. 21.ª, 7-2-2012
  - El plazo de devolución del mes está establecido a efectos del inicio de la obligación de abonar intereses
    
    AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 27-12-2010
  - Condena a la devolución de la fianza, así como de los intereses devengados, habiendo la arrendataria restituido el local al término del contrato
    
    AP Madrid, Sec. 19.ª, 15-7-2010
- Daños
  - No procede
    - La arrendadora no debe devolver el importe total de la fianza al haberse acreditado el coste de reparación de los daños que presentaba la vivienda al término del arriendo y que han sido acreditados
      
      AP Zaragoza, Sec. 4.ª, 21-12-2015
    - Acreditación de daños en el inmueble superior al importe de la fianza constituida
      
      AP Toledo, Sec. 1.ª, 25-11-2015
    - Acreditado por testifical de perito que los arrendatarios destrozaron parte de la nave arrendada al quitar el falso techo y otros elementos, no se obliga al arrendador a devolver la fianza, dado que el coste de reparación supera su importe
      
      AP Las Palmas, Sec. 4.ª, 30-9-2015
    - No se acoge la devolución de la fianza reclamada al haber acreditado los propietarios con fotografías y facturas el estado del local al término del contrato y la falta del mobiliario cuyo importe de reparación es mayor que el de la fianza
      
      AP Vizcaya, Sec. 5.ª, 26-5-2015
    - No procede la devolución de la totalidad de la fianza al haberse acreditado una serie de desperfectos en el momento de la entrega de llaves de la vivienda
      
      AP Madrid, Sec. 20.ª, 22-4-2015
    - No acreditado que la fianza se imputara al impago de rentas o consumos, debe descontarse de la cantidad de los daños reclamados
      
      AP Valencia, Sec. 8.ª, 2-3-2015
    - Existencia de desperfectos cuando se entrega la vivienda, por lo que no procede la devolución de la fianza
      
      AP Madrid, Sec. 11.ª, 27-2-2015
    - Procede la compensación de la fianza con las cantidades reclamadas acreditados los desperfectos en el inmueble arrendado
      
      AP Barcelona, Sec. 4.ª, 21-1-2015
    - No se condena a la arrendadora a devolver el importe de la fianza, puesto que la cantidad entregada coincide con el presupuesto de reparación de los daños que presentaba la vivienda cuando la arrendataria la abandonó
      
      AP Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, 19-1-2015
    - La parte arrendadora tiene derecho a exigir el pago de todas las rentas mensuales hasta que haya podido recuperar la posesión de la finca, no debiendo ser devuelta la fianza al estar destinada a sufragar los gastos de reparación del inmueble
      
      AP Madrid, Sec. 14.ª, 3-12-2014
    - No procede la devolución de la fianza ante los daños y desperfectos ocasionados en la vivienda por uso negligente del arrendatario
      
      AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 19-6-2014
    - El arrendador deberá devolver la fianza al arrendatario descontando las cantidades para sufragar los desperfectos en el inmueble
      
      AP Barcelona, Sec. 4.ª, 26-3-2014
    - Procede la compensación de la fianza correspondiente a la reparación de los desperfectos imputables a la arrendataria
      
      AP Barcelona, Sec. 13.ª, 12-2-2014
    - Acreditación de daños en la vivienda arrendada, cuyo importe debe deducirse de la fianza retenida al arrendatario
      
      AP Madrid, Sec. 13.ª, 16-4-2013
    - El arrendador puede aplicar la fianza al pago de las dos facturas aportadas de pintura y fontanería al acreditar el importe de la reparación de los desperfectos
      
      AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 25-3-2013
  - Procede
    - Derivados del uso normal
      - No procede el descuento de la fianza con los gastos de limpieza y pintura del local, puesto que se derivan del normal uso, no han sido acreditados ni pueden imputarse al arrendamiento, que solo ha durado cuatro meses
        
        AP A Coruña, Santiago de Compostela, Sec. 6.ª, 11-9-2015
      - Procede la devolución de la fianza al arrendatario, pues los arreglos que realizó el arrendador se deben al mantenimiento ordinario de la vivienda
        
        AP Madrid, Sec. 9.ª, 18-11-2015
      - La limpieza general del local para reintegrarlo al tráfico no permite minorar la obligación de reintegro de la fianza
        
        AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 5-12-2014
      - Los desperfectos que son consecuencia del uso del inmueble no fueron dolosamente causados, por lo que el arrendador debe devolver la fianza
        
        AP Valencia, Sec. 8.ª, 3-12-2012
      - La arrendadora del local no puede retener la fianza por los desperfectos consecuencia del uso del mismo
        
        AP Asturias, Oviedo, Sec. 1.ª, 7-5-2012
      - La entidad de los daños existentes en la vivienda no son susceptibles de la detracción de la fianza, que debe ser devuelta por el arrendador
        
        AP Álava, Sec. 1.ª, 24-1-2012
      - Al ser los desperfectos denunciados por el arrendador los normales por el paso del tiempo y el uso, debe devolver la fianza prestada al arrendatario
        
        AP Madrid, Sec. 10.ª, 9-11-2011
      - Al deberse los desperfectos denunciados en la vivienda alquilada a un deterioro propio de su uso, como es acumulación de polvo y desgaste de la pintura, no debe responder el arrendatario por los mismos, debiéndosele devolver la fianza prestada
        
        AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 18-2-2011
      - La responsabilidad del arrendatario, una vez finalizado el alquiler, no alcanza a la limpieza de la vivienda, salvo la derivada de una clara dejadez por su parte; por ello deberá el arrendador devolverle la fianza prestada
        
        AP Zaragoza, Sec. 4.ª, 26-11-2010
    - Inexistencia
      - Obligación del arrendador de restituir la fianza si el arrendatario no incurrió en responsabilidad sobre el estado de la finca
        
        AP Madrid, Sec. 19.ª, 13-11-2015
      - Es procedente la devolución de la cantidad entregada como fianza, una vez producida la extinción de los contratos de arrendamiento, al no haberse producido daños ni incumplimientos contractuales
        
        AP Sevilla, Sec. 6.ª, 4-7-2013
      - Al no constar daños en la vivienda alquilada, al finalizar el arriendo y teniendo en cuenta el largo período por el que ha estado ocupada, debe el arrendador devolver la fianza prestada
        
        AP Barcelona, Sec. 4.ª, 23-4-2013
      - Habiendo manifestado el arrendador mediante documento firmado que recibía la vivienda alquilada en buen estado y se comprometía a devolver la fianza, no puede oponerse ahora a su devolución alegando existencia de daños
        
        AP Barcelona, Sec. 13.ª, 21-2-2013
      - Procede la devolución de la fianza al no constar que los arreglos realizados en el local tras su desalojo fueran causa de uso anormal del mismo
        
        AP Madrid, Sec. 11.ª, 15-10-2012
      - Inexistencia de defectos en la vivienda y obligación del arrendador de devolver la fianza
        
        AP Madrid, Sec. 11.ª, 9-2-2012
      - No responde la fianza de los daños correspondientes a facturas de fecha muy posterior a la extinción del contrato
        
        AP Madrid, Sec. 14.ª, 31-3-2008
    - Falta de prueba
      - Procede la compensación con la fianza al no constar reclamación por daños en el local
        
        AP Burgos, Sec. 2.ª, 18-1-2016
      - Condena a la arrendadora a reintegrar la fianza sin descuento del coste de reparación de robot de cocina, ya que se entregó antes del término del arrendamiento sin protesta ni de la avería de máquina registradora, que no consta estropeada
        
        AP Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, 18-12-2015
      - Si el arrendador consideraba que no debía devolver la fianza por haberse causado daños en el objeto del arriendo, debió alegarlo y probarlo en el proceso, y, no habiéndolo hecho así, es claro que procede la compensación con rentas
        
        AP Albacete, Sec. 1.ª, 23-11-2015
      - Falta de acreditación de que el arrendamiento de los muebles del local eran también objeto del contrato, por lo que procede la devolución de la fianza
        
        AP Madrid, Sec. 25.ª, 12-11-2015
      - No habiendo probado la existencia de daños o desperfectos a los que deba aplicarse la fianza, procede la devolución al arrendatario
        
        AP Girona, Sec. 1.ª, 8-6-2015
      - Procede la restitución de la fianza al no imputarse los desperfectos del arrendatario
        
        AP Vizcaya, Sec. 5.ª, 23-3-2015
      - Se condena al arrendador a devolver la cantidad entregada como fianza, pese a que se pactase como cantidad en compensación a la recaudación de máquinas expendedoras recreativas, puesto que no se aportan facturas de las reparaciones en el local
        
        AP Málaga, Sec. 5.ª, 22-1-2015
      - El arrendador debe restituir la fianza al no haber acreditado la existencia de desperfectos que permitan su retención
        
        AP Toledo, Sec. 2.ª, 28-11-2014
      - La arrendadora debe devolver la fianza más intereses al no acreditar daños en el inmueble
        
        AP A Coruña, Sec. 5.ª, 31-7-2014
      - Procede la devolución de la fianza al no haberse acreditado daño en la vivienda o sus instalaciones para que sea retenida como indemnización
        
        AP Zaragoza, Sec. 4.ª, 5-9-2012
      - Procede la devolución de la fianza en cuanto no se ha acreditado que los desperfectos que se reclaman sean imputables al arrendatario
        
        AP Baleares, Sec. 3.ª, 17-5-2012
      - Procede la devolución de la fianza por parte de la arrendadora al no haber probado la existencia de desperfectos en la vivienda al finalizar el contrato
        
        AP Guipúzcoa, Sec. 2.ª, 28-11-2011
      - Prospera la pretensión de devolución de la fianza a favor de la arrendataria, no habiéndose acreditado daño alguno, sino los que se derivan del uso normal, de los que respondería la cantidad depositada
        
        AP Guadalajara, Sec. 1.ª, 13-10-2011
      - Al no haber acreditado la arrendadora los alegados daños en la moqueta ni el cambio de la misma o el abono por la nueva, no cabe descontar la solicitada suma de la fianza prestada
        
        AP Vizcaya, Sec. 5.ª, 19-7-2011
      - Al no acreditar el arrendador los daños alegados al finalizar el arriendo y menos que fueran imputables al arrendatario, debe devolverle la fianza prestada
        
        AP Madrid, Sec. 20.ª, 10-5-2011
      - La fianza no puede ser compensada con daños y perjuicios de la vivienda y su restitución al momento del contrato ni con los recibos de suministros por no constar acreditados ni cuantificados
        
        AP Baleares, Sec. 5.ª, 19-9-2011
Compensación
- Rentas
  - Procede
    - Entregadas las llaves de la vivienda sin salvedad sobre su estado que la testigo indica era correcto procede reintegrar la fianza descontando sólo la parte proporcional de renta adeudada sin incluir la falta de preaviso pues la resolución fue pactada
      
      AP Barcelona, Sec. 4.ª, 30-3-2017
    - Procede la compensación de la fianza con las rentas debidas al no constar reclamación por daños en el local
      
      AP Burgos, Sec. 2.ª, 18-1-2016
    - Extinguida la relación arrendaticia al término del plazo de duración pactado y no reintegrada la fianza, procede el descuento de su importe respecto de la cifra de condena por impago de rentas
      
      AP Madrid, Sec. 21.ª, 12-1-2016
    - Procede la compensación de las cantidades que debe abonar el arrendatario por rentas y daños con la fianza entregada al comienzo del arrendamiento por ser ambas deudas líquidas, vencidas y exigibles
      
      AP Barcelona, Sec. 13.ª, 21-10-2015
    - Compensación de la fianza por deudas del arrendatario al finalizar el contrato de arrendamiento sobre el local
      
      AP Granada, Sec. 4.ª, 16-10-2015
    - Compensación de la fianza por las cantidades debidas por el arrendatario en concepto de rentas derivadas del contrato de arrendamiento
      
      AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 28-7-2015
    - Procede la compensación de la fianza al quedar probado que la arrendataria debe la cantidad reclamada
      
      AP La Rioja, Sec. 1.ª, 26-5-2015
  - No procede
    - No procede la devolución de la fianza pues se pactó que se descontaría de la cuantía adeudada finalizado el arrendamiento
      
      AP Girona, Sec. 2.ª, 17-7-2017
    - No se condena a la arrendadora a abonar indemnización por cambiar la cerradura del local pues previamente la actora incumplió el contrato dejando de pagar rentas y suministros no correspondiendo tampoco la devolución de la fianza que se compensa
      
      AP Cáceres, Sec. 1.ª, 16-6-2017
    - No acreditado el pago de las rentas y los gastos comunitarios reclamados ni que las llaves de la vivienda se entregasen en la fecha señalada por el demandado, se estima la demanda de desahucio sin compensación con la fianza por no alegarse previamente
      
      AP Murcia, Sec. 4.ª, 8-10-2015
    - Imposibilidad de que el arrendatario compense unilateralmente las rentas
      
      AP Barcelona, Sec. 13.ª, 7-10-2015
    - No procede la compensación de la fianza con la deuda arrendaticia al desconocerse si existen otros incumplimientos de los que deba responder la fianza, dado que no ha sido devuelta la finca ni verificado su estado
      
      AP Barcelona, Sec. 4.ª, 17-9-2015
    - No procede la compensación de las rentas debidas con la fianza al tener esta una finalidad diferente
      
      AP Álava, Sec. 1.ª, 5-5-2015
    - Figurando desperfectos en la vivienda que han sido acreditados mediante pericial, la fianza no puede compensarse con las rentas reclamadas
      
      AP Cuenca, Sec. 1.ª, 10-3-2015
- Otros importes
  - Procede
    - Se descuenta de la fianza la parte proporcional de la factura de suministro eléctrico por el tiempo que la industria fue explotada por la arrendataria actora
      
      AP Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, 18-12-2015
    - Se condena a la arrendataria al reintegro de la fianza previo descuento de los gastos de consumo pendientes sin incluir coste de pintura del piso, ya que se aporta presupuesto y no factura y el desgaste es fruto del normal uso por el arrendatario
      
      AP Barcelona, Sec. 13.ª, 11-11-2015
    - Compensación de la fianza con el pago de la tasa de basura, aunque la arrendadora no pruebe el pago
      
      AP Barcelona, Sec. 13.ª, 15-7-2014
    - Descuento del importe de la fianza que habrá de restituirse al arrendatario del importe adeudado por tasa de basura
      
      AP Barcelona, Sec. 13.ª, 8-5-2013
    - Compensación de las rentas adeudadas y suministros, así como los impagos del IBI, con el importe de la fianza que debió restituirse al término del contrato por mutuo acuerdo
      
      AP Barcelona, Sec. 13.ª, 13-11-2012
    - Al haber dejado de abonar el inquilino el suministro eléctrico vigente el alquiler, la fianza prestada no será devuelta, pues se destinará al pago de dicha deuda
      
      AP Barcelona, Sec. 13.ª, 19-12-2012
    - Compensación de las cantidades reclamadas por consumos con el importe de la fianza
      
      AP Barcelona, Sec. 13.ª, 1-9-2010
    - El propietario puede hacer uso de la fianza prestada por el inquilino para pagar las cuotas de Comunidad de Propietarios, que debería haber pagado este
      
      AP Málaga, Sec. 4.ª, 29-1-2010
  - No procede
    - No procede compensar con la fianza la cantidad reclamada y el IBI pendiente
      
      AP Castellón, Sec. 3.ª, 11-12-2014
- Resolución anticipada del contrato
  - Procede
    - Celebrado el contrato de arrendamiento de local por más de cinco años y desistido unilateralmente por el arrendatario, se le condena al pago de una renta por cada anualidad que resta por cumplir previa compensación con la fianza que ha de retornar
      
      AP Barcelona, Sec. 4.ª, 14-10-2015
    - No hay incumplimiento del arrendador, siendo el abandono de los arrendatarios desistimiento unilateral que implica la condena al pago de las rentas hasta el año de duración del contrato previo descuento de la fianza
      
      AP Valencia, Sec. 8.ª, 13-10-2015
    - Pérdida de la fianza, según lo pactado en contrato, por la resolución unilateral y anticipada del contrato sin causa justificada, ya que no existe incumplimiento del propietario por no reparar daños que no le fueron requeridos
      
      AP Las Palmas, Sec. 4.ª, 16-4-2015
    - Desistido el contrato por la parte arrendataria debido a los problemas de salubridad del local por humedades y olores y estando la finca en posesión de la actora, procede la compensación de las rentas y cuotas comunitarias reclamadas con la fianza
      
      AP Málaga, Sec. 4.ª, 23-2-2015
    - Justificado el desistimiento de la arrendataria, procede la desestimación de la acción de reclamación de rentas por haberse satisfecho sobradamente la posible deuda con la fianza y el aval
      
      AP Madrid, Sec. 11.ª, 4-12-2014
    - De la indemnización por desistimiento debe descontarse el importe entregado en concepto de fianza
      
      AP Barcelona, Sec. 13.ª, 31-10-2014
    - Condena al arrendador al reintegro de la fianza previo descuento de las rentas devengadas por el plazo de preaviso de la resolución contractual que no fue observado y de los importes de luz adeudados
      
      AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 15-10-2014
    - Desistido el contrato unilateralmente por el arrendatario un mes antes de los cinco años de duración pactados, se compensa dicha mensualidad de renta con la devolución del importe de la fianza
      
      AP Barcelona, Sec. 13.ª, 30-4-2014
    - Al resolver anticipada y unilateralmente los inquilinos el contrato de alquiler, el arrendador se puede quedar con la fianza prestada tal y como se pactó
      
      AP Málaga, Sec. 5.ª, 29-5-2013
    - Pactado que la fianza se perderá en caso de penalización por resolución anticipada del alquiler, puede el arrendador quedársela
      
      AP Madrid, Sec. 25.ª, 10-4-2013
  - No procede
    - La resolución anticipada del contrato fue consentida por las partes, pero procede la condena por las rentas adeudadas sin que pueda compensarse con la fianza
      
      AP Asturias, Oviedo, Sec. 4.ª, 12-7-2013
    - Al no constar acreditada la existencia de pacto por el que el arrendatario desistía unilateralmente del contrato y a cambio la arrendadora podía hacer suya la cantidad entregada como fianza, procede su restitución
      
      AP Barcelona, Sec. 13.ª, 28-2-2013
    - No procede compensar la fianza con el importe de la indemnización por resolución anticipada
      
      AP Barcelona, Sec. 13.ª, 6-10-2009
    - No procede compensar la fianza con el importe de la indemnización por resolución anticipada
      
      AP Zaragoza, Sec. 5.ª, 5-11-2007
    - No procede compensar la fianza al no probar el arrendatario que el desalojo anticipado fuera consentido por el arrendador
      
      AP Las Palmas, Sec. 3.ª, 6-11-2007

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