Ruidos en las Comunidades de Propietarios

Siendo este uno de los graves problemas en las Comunidades de propietarios, es importante saber las soluciones a adoptar, teniendo en cuenta que estos pueden ser producidos tanto por los comuneros como por los ocupantes, sin desconocer aquellos que son consecuencia de elementos comunes. ¿Qué podrá hacer la Comunidad o los propietarios?, ¿a quién se debe demandar si la propiedad esta ocupada por un tercero?, ¿qué acciones tendrán los comuneros frente a los ruidos comunitarios?

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Propiedad Horizontal

Contenidos de esta publicación:

Doctrina

• ¿Los daños a terceros (filtraciones, daños en elementos comunitarios, ruidos) provocados por inquilinos de vivienda alquilada por unos días a través de una plataforma digital se podrían reclamar al propietario de la vivienda, a la empresa o a ambos?

  Coordinador: Vela Torres, Pedro José. Magistrado de la Sala 1.ª del Tribunal Supremo
  Encuesta Jurídica

• La defensa frente al ruido

  Joaquim Martí Martí. Abogado y Administrador de Fincas. Profesor en cursos de formación
  Artículo Monográfico

• Responsabilidad civil derivada de ruidos y molestias en el desarrollo de actividades turísticas o de ocio

  Purificación Cremades García. Profesora Contratada Doctora de Derecho civil. Departamento de Ciencia Jurídica. Universidad Miguel Hernández. Elche
  Artículo Monográfico

• Vecinos/locales ruidosos: acciones legales frente a la contaminación acústica

  Julián López Martínez. Director Técnico de SEPIN Administrativo. Abogado
  Artículo Monográfico

Consultas

• ¿Qué acciones puede realizar la comunidad ante un inquilino ruidoso?

• Legitimación pasiva por alteración de elementos comunes y ruidos por el arrendatario de un local

• Instalación aire acondicionado sin realizar obras en elementos comunes

• Ruidos y molestias de una vivienda

• Subsanación de los ruidos provocados por la bajada comunitaria

• Ruidos excesivos por la instalación de una industria en una vivienda

• Ruido y molestias de los motores extractores de ventilación

• Ruidos de la chimenea de calefacción

• Posibilidad de reclamar por ruidos que afectan a una vivienda transcurridos los plazos de la LOE

• Exceso de ruido provocado por el ascensor

• Ruido excesivo de calderas que perjudica a un propietario

• Obras para evitar ruidos de local

• Acuerdo sobre doble cerramiento ventana por ruidos

• Ruidos de ladridos de perro de edificio contiguo

• Horarios de realización de obras con ruidos

• Actuación de la Comunidad por actividad ruidosa en el local de la Finca

• Molestias de perros o ruidos

• Actividad molesta ruidos y olores cafeteria

Jurisprudencia y Resoluciones

• Distintos supuestos jurisprudenciales

  • Ruidos realizados por los comuneros u ocupantes

    • Ruidos

      • Restaurante / Bar

        • Procede

          • Actividad desarrollada en un local que supera el nivel de ruido fijado por el Ayuntamiento

            TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-2-1989

          • Debe estimarse la demanda de cesación de actividades molestas de la cafetería al quedar acreditado el alto nivel de ruido hasta altas horas de la madrugada

            AP Ourense, Sec. 1.ª, 16-6-2020

        • No Procede

          • Los propietarios del negocio de restauración no son responsables de las actividades ruidosas denunciadas por la Comunidad al encontrarse el edificio en una calle bulliciosa con mercado, cine, parking e incluso "zona de botellón"

            AP Barcelona, Sec. 17.ª, 23-9-2010

      • Local

        • Procede

          • Debe estimarse la acción de cesación respecto del ruido provocado por el transformador propiedad de la entidad demandada ya que dicha molestia se acredita que afecta a la salud de los comuneros

            AP Cádiz, Algeciras, Sec. 7.ª, 24-1-2022

          • Acreditados los ruidos que ocasionan las instalaciones de la pescadería en los bajos de la comunidad sin que se hayan acreditado la adopción de las medidas para la eliminación de los mismos, debe estimarse la demanda de la comunidad

            AP Vizcaya, Sec. 5.ª, 13-7-2020

        • No Procede

          • La actividad de comparsa desarrollada en el local no se considera molesta al acreditarse que no genera molestias graves, permanentes e insoportables y fuera de los usos sociales

            AP Valencia, Sec. 8.ª, 22-12-2021

          • No habiendo acreditado la comunidad que los ruidos del local que exceden de lo permitido tienen lugar de forma asidua y continuada, no puede estimarse la acción de cesación ejercitada

            AP León, Sec. 1.ª, 22-12-2020

    • Privación uso de la propiedad

      • Al propietario

        • La privación de derecho de uso de la vivienda por persistir en actividades molestas e insalubres es una medida legítima que no priva al comunero condenado de la propiedad de la vivienda.

          AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 18-6-2021

        • Acreditadas las molestias ocasionadas por anteriores inquilinos, la privación de uso no puede afectar a los actuales moradores de la vivienda, sino al derecho del propietario de volver a arrendarla.

          AP Salamanca, Sec. 1.ª, 12-12-2019

        • Siendo reiterada la actitud del comunero ocasionando molestias graves a los comuneros con los ruidos y golpes durante mucho tiempo, a pesar de ser requerido varias veces para su cese, es procedente la privación del uso de la vivienda.

          AP Madrid, Sec. 9.ª, 12-12-2019

        • Debe condenarse a la privación de uso de vivienda a los responsables de los ruidos que ya fueron condenadas por los mismos en procedimiento anterior y que han impedido intencionadamente la notificación de cualquier requerimiento de la comunidad.

          AP Álava, Sec. 1.ª, 14-2-2019

        • Probada la conducta nociva y molesta del comunero —comportamientos hoscos, ruidos excesivos, amenazas entre otros— y habiendo sido requerido para el cese, se acuerda la privación del derecho de uso de la citada vivienda por tiempo de tres años.

          AP A Coruña, Sec. 3.ª, 13-4-2018

        • Se cumplen todos los requisitos que elevan a un ruido a la categoría de molestia conculcadora de la paz vecinal.

          AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 18-1-2018

        • La actividad de discoteca ha dado lugar a inmisiones acústicas en el inmueble, afectando al derecho al descanso de sus ocupantes y generando una importante conflictividad por ello se acuerda la privación del uso de la propiedad por dos años.

          AP A Coruña, Santiago de Compostela, Sec. 6.ª, 16-6-2017

        • Es procedente la privación temporal del uso de la vivienda al comunero que perturba gravemente (con ruidos) y de forma prolongada en el tiempo la convivencia de la comunidad por realizar una actividad molesta y haber desatendido el requerimiento de cese.

          AP Álava, Sec. 1.ª, 15-7-2014

        • Consta acreditado que los demandados llevan años realizando actividades molestas, destacando los ruidos provocados; por lo que procede la condena de privación del uso de la vivienda por 12 meses.

          AP Madrid, Sec. 13.ª, 27-1-2014

        • Mantiene el período de privación del uso de vivienda, la propietaria desarrolla un comportamiento ruidoso y contrario a la LPH desde hace más de 10 años, y sin voluntad alguna por su parte de corregir su incívico comportamiento.

          AP Vizcaya, Sec. 4.ª, 29-5-2013

        • Se considera ajustada a derecho la sanción de privación del uso de la vivienda durante un año y medio a la propietaria que no ha cesado en su actividad ruidosa, en horas de descanso nocturno, a pesar de las reiteradas solicitudes de la Comunidad.

          AP Sevilla, Sec. 6.ª, 11-1-2013

        • Procede la privación de la vivienda por un período de tres meses al haberse probado las actividades molestas que se vienen desarrollando del 2006 al 2009.

          AP Valencia, Sec. 7.ª, 7-9-2011

        • Las actividades molestas de emisión de ruidos y música durante la noche justifican la privación del derecho al uso de la vivienda durante tres años, aunque las mismas hayan cesado durante la tramitación del proceso.

          AP Madrid, Sec. 8.ª, 16-5-2011

        • Limitación temporal de privación de uso de vivienda por producir molestos ruidos.

          AP Badajoz, Sec. 2.ª, 7-5-2007

        • La enfermedad mental del demandado no obliga a la Comunidad a soportar sus actividades molestas de ruidos, conflictos... Privación del uso de la vivienda por la gravedad de las actividades molestas prolongadas en el tiempo.

          AP Valladolid, Sec. 1.ª, 12-9-2005

        • Ruidos persistentes, a altas horas de la noche, y que obligaron a abandonar el inmueble a un vecino, hace que se proceda a la privación del uso de vivienda.

          AP Pontevedra, Sec. 3.ª, 27-7-2004

        • Concepción de ruido como actividad molesta cuyo contenido ampara la privación del uso de vivienda.

          AP Madrid, Sec. 14.ª, 20-5-2004

        • Privación del uso de la vivienda al comunero que infringe la normativa sobre ruidos, no está justificado por su presunta sordera.

          AP Asturias, Oviedo, Sec. 4.ª, 27-2-2004

        • Privación de uso de vivienda por seis meses por tenencia de animales que molestan con ruidos, suciedad y olores.

          AP Madrid, Sec. 18.ª, 13-6-2003

      • Al propietario por actividades de los arrendatarios / ocupantes

        • Debe declararse como molesta la actividad de masajes eróticos llevada a cabo en la vivienda por los arrendatarios que justifica, además, la privación del derecho de uso de esta por la propiedad por un período de dos años.

          AP Madrid, Sec. 12.ª, 8-6-2022

        • Extinción de arrendamiento de vivienda a instancia de la comunidad de propietarios con privación de uso por dos años y orden de cese de ruidos, golpes, gritos y ocupación de zonas comunes acreditándose la afectación a la salud de propietaria.

          AP Zaragoza, Sec. 4.ª, 8-4-2022

        • Siendo gravemente molestas las actividades desarrolladas en la vivienda y acreditada la pasividad del propietario en tomar medidas para su cese, a pesar de conocerlas un año antes de la demanda, procede la privación del derecho de uso de vivienda.

          AP Burgos, Sec. 2.ª, 29-3-2021

        • Quedando acreditado que el local incumple con la normativa para el ejercicio de la actividad y los ruidos que causaba a la comunidad, quedaba justificada la extinción del arrendamiento y la privación del uso del local.

          AP Pontevedra, Sec. 1.ª, 15-1-2020

      • Al ocupante

        • Al quedar acreditado que el ocupante de la vivienda, hijo del titular, realizaba actividades ruidosas, dañosas e incívicas en la comunidad desde 2015 y desatendiendo los requerimientos comunitarios, no es desproporcionada la privación del uso de 16 meses.

          AP Valladolid, Sec. 1.ª, 16-11-2020

        • Procede la privación de uso de la vivienda ocupada por el hijo de la fallecida titular registral por plazo de tres años, al haberse tratado en Junta el problema de las actividades molestas, habiendo intentado notificar al propietario infractor en varias ocasiones, aunque sin resultado.

          AP Alicante, Sec. 5.ª, 9-2-2012

        • Lanzamiento de ocupante de vivienda por las molestias generadas a través de ruidos, olores, humos…consecuencia de su trastorno mental.

          AP Valencia, Sec. 6.ª, 10-5-2003

      • Al arrendatario

        • Es suficiente la acreditación de las emisiones de ruidos que causan molestias a los colindantes para que se resuelva el contrato de arrendamiento del local.

          TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-12-1972

        • Es suficiente la acreditación de las emisiones de ruidos que causan molestias a los colindantes para que se resuelva el contrato de arrendamiento del local.

          TS, Sala Primera, de lo Civil, 28-2-1964

        • Extinción de arrendamiento de vivienda a instancia de la comunidad de propietarios con privación de uso por dos años y orden de cese de ruidos, golpes, gritos y ocupación de zonas comunes acreditándose la afectación a la salud de propietaria.

          AP Zaragoza, Sec. 4.ª, 8-4-2022

        • Condena al cese definitivo de los ruidos aéreos y de impacto causantes de inmisiones molestas con origen en el local arrendado y prohibición de dedicarlo a discoteca o similar hasta que se haya realizado la insonorización adecuada, así como al cese definitivo de los derechos arrendaticios.

          AP Madrid, Sec. 10.ª, 7-4-2022

        • La negativa de la demandada a cesar en los ruidos producidos justifican la extinción del contrato de arrendamiento.

          AP Cáceres, Sec. 1.ª, 20-2-2006

        • Existencia de ruidos y molestias son causa de resolución, pese a no superar los límites establecidos por administración.

          AP Sevilla, Sec. 5.ª, 24-9-2004.

        • Los ruidos, la falta de limpieza y la tenencia de un gran perro, que es un peligro para los vecinos, justifican la resolución de contrato del inquilino por persistir en actividades molestas.

          AP A Coruña, Sec. 3.ª, 1-2-2002

  • Ruidos realizados por la Comunidad

    • Acreditado que la instalación del ascensor produce una pérdida de iluminación natural a la vivienda y provocaba ruidos, se debe indemnizar al propietario por ello por la pérdida de valor de la vivienda

      AP Madrid, Sec. 20.ª, 19-2-2019

    • La comunidad de propietarios debe asumir las obras necesarias para impedir que el ascensor transmita ruidos por encima de los niveles tolerados, a los vecinos

      AP Madrid, Sec. 21.ª, 5-3-2015

    • La Comunidad debe indemnizar a la comunera por los ruidos provocados por el ascensor instalado habiendo tenido conocimiento del problema hacia tiempo sin que procediera a solventarlo

      AP Barcelona, Sec. 16.ª, 19-12-2011