Pacto de exclusividad en la intermediación inmobiliaria

Una de las cláusulas más habituales que se incluyen en los contratos de intermediación inmobiliaria, es la denominada cláusula de exclusividad. Mediante esta estipulación, la agencia inmobiliaria, a la que se le encarga la realización de las gestiones necesarias para conseguir un comprador del inmueble, se asegura, que será la única que puede llevarlas a cargo, sin que el propietario pueda encomendar ese cometido a otro agente

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Inmobiliario: Compraventa y Arrendamientos Urbanos
Propietat Horitzontal Catalunya

Contenidos de esta publicación:

Doctrina

• El posible carácter abusivo del pacto de exclusividad en los contratos de intermediación inmobiliaria

  Félix López-Dávila Agüeros
  Director de Sepín Derecho Inmobiliario
  Opinión

• Firmado un contrato de intermediación inmobiliaria con cláusula de exclusividad, ¿puede el propietario por su cuenta realizar la venta?

  Félix López-Dávila Agüeros
  Director Técnico de Sepín Inmobiliario. Abogado
  Opinión

• Consideraciones sobre la protección al consumidor en contratos de intermediación inmobiliaria

  Juan Carlos García Calero
  Editor jurídico OCU - fincas y casas
  Artículo Monográfico

• Derechos y obligaciones del intermediario inmobiliario

  José Moreno Hellín
  Magistrado del Juzgado de 1.ª Instancia n.º 6 de Murcia
  Artículo Monográfico

Consultas

• Resolución de un contrato de reserva firmado con una agencia inmobiliaria por causa de fuerza mayor

• Derecho al cobro de una comisión por la agencia a la que se le encarga el arrendamiento cuando posteriormente se produce la venta al arrendatario

• Contrato de mediación en exclusiva: notificación de la existencia de un comprador dos días antes de la extinción del encargo

• Obligación de una agencia inmobiliaria en relación a un contrato de arrendamiento gestionado por ella

• Derecho de la agencia mediadora al cobro de su comisión una vez expirado el contrato

Formularios

• Contrato de mediación inmobiliaria en exclusiva

• Contrato de mediación inmobiliaria sin exclusiva

• Demanda de juicio ordinario de reclamación de honorarios de la agencia mediadora al vendedor

Jurisprudencia

• Pacto de exclusividad

  • Inexistencia

    • El contrato de mediación no era en exclusiva, y pese a que la venta se llevo a cabo entre las partes que había puesto en contacto, no acredita que su intervención fuera determinantes, por lo que no tiene derecho al cobro de la comisión

      TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-7-2014

    • El agente mediador, cuyo encargo de venta no era en exclusiva, no ha probado que la compraventa se celebrara gracias a sus gestiones y no tiene derecho al cobro de la comisión

      AP Valencia, Sec. 8.ª, 23-11-2021

    • No conociendo el vendedor que existía exclusividad en la venta al no estar clara la cláusula correspondiente en el contrato de mediación, no procede cobro de comisión alguno, cuando además no hizo gestión alguna que favoreciera la compraventa

      AP Cádiz, Jerez de la Frontera, Sec. 8.ª, 28-7-2021

    • El contrato de intermediación inmobiliaria no tenía una cláusula de exclusividad, sin que el agente tenga derecho a los honorarios al quedar probado que la adquisición se realizó por una empresa que no tuvo contactos con aquél

      AP Valencia, Sec. 6.ª, 31-5-2021

    • Al no existir prueba sobre la exclusividad de la mediación pactada con la agencia actora, esta no tiene derecho al cobro de la comisión cuando la compraventa se ha materializado gracias a las gestiones de otra agencia

      AP Valladolid, Sec. 1.ª, 25-3-2021

  • Es abusivo

    • La cláusula que establecía el pago de los honorarios si el propietario incumplía la exclusividad y vendía a un tercero era abusiva, pero la agencia tiene derecho a una indemnización por el incumplimiento en función de la vigencia del contrato

      AP Girona, Sec. 2.ª, 2-11-2021

    • Es abusiva la cláusula que establece que, en caso de incumplimiento del contrato de exclusividad, el consumidor deberá abonar una sanción equivalente al10% del precio convenido, sanción que es desproporcionada

      AP Madrid, Sec. 11.ª, 18-1-2021

    • Es abusiva la cláusula del contrato de mediación inmobiliaria que establece la cláusula penal por el desistimiento cuando la única contraprestación es la exclusiva de la agencia

      AP Baleares, Sec. 5.ª, 26-1-2018

    • Es abusiva por falta de reciprocidad la cláusula que establece que la agencia tendrá derecho al cobro de su comisión si se incumple el pacto de exclusividad con independencia de si la agencia haya desarrollado o no diligentemente su actividad

      AP Cádiz, Sec. 2.ª, 30-9-2017

    • Es abusiva la cláusula del contrato de mediación en la que se establece que en caso de incumplimiento del pacto de exclusividad por el propietario la agencia tiene derecho al cobro del total de la comisión

      AP Cantabria, Sec. 4.ª, 24-11-2015

  • No es abusivo

    • Es válida la cláusula de exclusividad del contrato de intermediación inmobiliaria que establecía una compensación similar a los honorarios pactados en caso de incumplimiento de la propiedad

      TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-5-2019

    • Los demandados no han denunciado el posible carácter abusivo del pacto de exclusividad establecido en el contrato de intermediación, lo que impide que se pueda analizar de oficio el equilibrio de las prestaciones o la desproporción de la pena

      AP Pontevedra, Sec. 1.ª, 10-12-2021

    • Es válida la cláusula penal que se establece en un contrato de intermediación inmobiliaria para el supuesto de que se incumpla con el pacto de exclusividad y en la que se determina el derecho del agente al cobro del 5% del precio fijado

      AP Baleares, Sec. 3.ª, 8-3-2021

    • El demandado incumplió el contrato de mediación con exclusividad que había concertado con la agencia, que tiene derecho al cobro de la indemnización establecida, sin que esa cláusula pueda ser considerada como abusiva

      AP León, Sec. 2.ª, 1-2-2021

    • La cláusula de exclusividad que establecía, en caso de su incumplimiento, el pago de una indemnización similar a los honorarios pactados, no es abusiva

      AP Barcelona, Sec. 14.ª, 20-4-2020

• Derecho al cobro de honorarios

  • Procede

    • Venta por el propietario

      • Tal y como quedó establecido en el contrato de intermediación con exclusividad, el propietario podía vender por su cuenta la vivienda, si bien, en ese caso, se debería abonar el 50% de los honorarios al agente

        AP Valencia, Sec. 11.ª, 21-1-2022

      • Derecho de la agencia al cobro de la comisión, pues aunque la exclusividad permitía a la propietaria gestionar la venta, esta se produjo con un comprador proporcionado por aquella y como consecuencia de su actividad y durante la prórroga del contrato

        AP Barcelona, Sec. 16.ª, 23-7-2020

      • Incumplimiento de la propietaria que vendió directamente por su cuenta la vivienda cuando todavía estaba vigente el contrato de exclusividad con la agencia, que tiene derecho al cobro de su comisión

        AP Madrid, Sec. 25.ª, 26-11-2019

      • El contrato de mediación fue pactado con exclusividad tanto respecto de otra agencia inmobiliaria como del propio vendedor, de ahí el derecho de la agencia al cobro de sus honorarios cunado ha existido un incumplimiento por el propietario

        AP Asturias, Oviedo, Sec. 5.ª, 10-4-2019

      • La venta directa por los demandados sin comunicar a la mediadora la resolución del contrato, incumpliendo el pacto de exclusividad declarado válido, justifica la aplicación de la cláusula penal fijada

        AP Zaragoza, Sec. 2.ª, 27-2-2018

    • Venta por otra agencia

      • La revocación del encargo de venta conferido dentro de su plazo de vigencia, otorgándoselo a otras inmobiliarias a pesar del pacto de exclusiva, constituye un incumplimiento contractual

        AP Valencia, Sec. 7.ª, 22-12-2021

      • El propietario incumplió el pacto de exclusividad encargando la gestión de la venta a otra agencia solo unos días después de firmar el contrato de mediación con la actora y además actuó de mala fe al no informar que la vivienda se había vendido ya

        AP Salamanca, Sec. 1.ª, 9-6-2020

      • Los demandados incumplieron el contrato en exclusiva y vendieron la vivienda a través de otra agencia, por lo que deben abonar la cláusula penal establecida, que no puede ser clasificada como abusiva, pues se pactó por un periodo muy breve de tiempo

        AP Madrid, Sec. 21.ª, 12-11-2019

      • Dado que se firmó con la agencia una cláusula de exclusividad y la vivienda se vendió por otra agencia, vigente aun el pacto de exclusiva, procede que la misma cobre la comisión pactada

        AP Burgos, Sec. 3.ª, 9-11-2018

      • Derecho de la agencia actora al cobro de sus honorarios al enseñar la vivienda a los compradores dos o tres veces, transcurrir un breve periodo cuando la visitaron con otra agencia y estar vigente el contrato de exclusividad al aceptar la oferta

        AP Barcelona, Sec. 17.ª, 22-2-2018

    • Venta una vez expirado el contrato de intermediación

      • El pacto en exclusiva acordado por las partes por la mediación, extendiéndose hasta un año después de la extinción del contrato, da lugar al derecho del corredor a cobrar la remuneración por sus gestiones al concertarse un contrato en dicho periodo

        AP Valencia, Sec. 8.ª, 29-1-2020

      • El vendedor realizó la venta tres meses después de que finalizara el contrato en exclusiva, a un comprador a quién la mediadora había puesto en contacto, debiendo abonar la comisión pactada

        AP Vizcaya, Sec. 4.ª, 29-12-2017

      • Procede el cobro de la comisión por el agente cuando se acredita que gracias a sus gestiones se produce la compraventa y transcurren solo 15 días entre el desistimiento del contrato a través de agencia y la venta final entre las partes por si solas

        AP Salamanca, Sec. 1.ª, 10-11-2016

      • Procede el cobro de comisión aun terminado el encargo en exclusiva cuando la venta se hace a los compradores a los que la agencia enseñó la vivienda

        AP Madrid, Sec. 13.ª, 31-3-2014

    • Resolución unilateral por el propietario

      • Incumplimiento del contrato de mediación con cláusula de exclusividad, pues se produjo la resolución unilateral por el propietario y el encargo de venta a otra agencia

        AP Valencia, Sec. 8.ª, 30-6-2021

      • El vendedor revocó el contrato de mediación en exclusiva con anterioridad a su vencimiento, por lo que viene obligado al pago de una indemnización del 30% de los honorarios, tal y como se estableció en el contrato, sin que dicha cláusula sea abusiva

        AP Madrid, Sec. 21.ª, 12-6-2018

      • El propietario firmó hace años un contrato de exclusividad con otra agencia que seguía ofreciendo la vivienda y que seguía en vigor al no haber sido denunciado, lo que implica el incumplimiento del firmado en exclusiva posteriormente con la actora

        AP Asturias, Oviedo, Sec. 4.ª, 5-6-2017

      • Reclamación de cantidad por no respetar el agente la exclusiva de su actuación en la intermediación para la venta de un inmueble habiendo procedido a resolverlo unilateralmente y sin causa

        AP Madrid, Sec. 21.ª, 5-10-2016

    • Moderación de los honorarios

      • La vendedora incumplió de forma total el contrato de mediación, sin que quepa la moderación de la pena pactada por ambas partes, que debe aplicarse en su totalidad

        AP Murcia, Sec. 4.ª, 25-2-2021

      • Es abusiva la cláusula que establece una indemnización desproporcionada a los daños y perjuicios que pudiera sufrir la agencia por el incumplimiento del contrato por el vendedor, dada la escasa duración de tres meses, por lo que debe moderarse

        AP Madrid, Sec. 12.ª, 30-4-2014

      • El incumplimiento por el demandado de forma parcial del pacto de exclusividad, dado que respetó el compromiso durante los 9 primeros meses de los 24 a que alcanzaba su duración, permite hacer uso de la facultad moderadora de la cláusula penal pactada

        AP Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, 18-6-2012

      • Aunque la cláusula sobre el abono de honorarios no haya sido declarada abusiva, el juez puede moderar la misma y corregir la desproporcionalidad de las obligaciones en el contrato

        AP Valencia, Sec. 7.ª, 8-10-2008

  • No procede

    • Venta por el propietario

      • Los vendedores no incumplieron el pacto de exclusividad que no incluía la prohibición de que pudieran venderlo por su cuenta

        TS, Sala Primera, de lo Civil, 3-4-2012

      • La firma de un contrato en exclusividad no impide al propietario disponer libremente de su inmueble

        TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-11-1993

      • En un contrato de intermediación en exclusiva, debe constar expresamente que la prohibición alcanza al propietario del inmueble, ya que, en caso contrario, este puede realizar la venta personalmente sin que la agencia tenga derecho a la comisión

        AP Cádiz, Sec. 2.ª, 30-9-2017

      • Pese a la existencia del pacto de exclusividad y el incumplimiento del vendedor que la transmite directamente a su hijo y esposa, el agente no tiene derecho a la comisión al solo haber realizado 4 visitas en 17 meses y ninguna con una oferta firme

        AP Barcelona, Sec. 4.ª, 20-12-2021

      • En un contrato de intermediación en exclusiva, debe constar expresamente que la prohibición alcanza al propietario del inmueble, ya que en caso contrario, este puede realizar la venta personalmente sin que la agencia tenga derecho a la comisión

        AP Murcia, Cartagena, Sec. 5.ª, 31-1-2017

    • Venta una vez expirado el contrato de intermediación

      • Pese a la existencia de un pacto de exclusividad la agencia no tiene derecho a su comisión, cuando la venta se produjo una vez resuelto el contrato de forma directa por el propietario y con intermediación de una agencia a cargo de los compradores

        AP Barcelona, Sec. 13.ª, 25-7-2019

      • La agencia actora no logró que se llegará a formalizar el contrato de compraventa, siendo adecuada la actuación del comprador, que una vez que terminó el periodo de exclusividad, encargó la búsqueda de una vivienda a otra inmobiliaria

        AP Madrid, Sec. 13.ª, 18-6-2018

      • No tiene derecho al cobro de comisión la agencia, al venderse la vivienda tras la extinción del contrato en exclusiva por el propietario y a un precio muy inferior al pactado en el contrato de mediación

        AP Las Palmas, Sec. 4.ª, 5-4-2013

      • La agencia desatendió su obligación, sin que el hecho de el vendedor una vez finalizado el contrato en exclusiva, contratara con el interesado que dejo de serlo por culpa de la agencia, le genere el derecho a recibir honorarios

        AP Barcelona, Sec. 16.ª, 10-1-2013