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Referencia: SP/LEG/2001

LEY 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci贸n de la Edificaci贸n

贸rgano emisor: JEFATURA DEL ESTADO
publicaci贸n: B.O.E. num. 266 - 06/11/1999
entrada en vigor: 06/05/2000
El sector de la edificaci贸n es uno de los principales sectores econ贸micos con evidentes repercusiones en el conjunto de la sociedad y en los valores culturales que entra帽a el patrimonio arquitect贸nico y, sin embargo, carece de una regulaci贸n acorde con esta importancia.
As铆, la tradicional regulaci贸n del suelo contrasta con la falta de una configuraci贸n legal de la construcci贸n de los edificios, b谩sicamente establecida a trav茅s del C贸digo Civil y de una variedad de normas cuyo conjunto adolece de serias lagunas en la ordenaci贸n del complejo proceso de la edificaci贸n, tanto respecto a la identificaci贸n, obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en el mismo, como en lo que se refiere a las garant铆as para proteger al usuario.
Por otra parte, la sociedad demanda cada vez m谩s la calidad de los edificios y ello incide tanto en la seguridad estructural y la protecci贸n contra incendios como en otros aspectos vinculados al bienestar de las personas, como la protecci贸n contra el ruido, el aislamiento t茅rmico o la accesibilidad para personas con movilidad reducida. En todo caso, el proceso de la edificaci贸n , por su directa incidencia en la configuraci贸n de los espacios implica siempre un compromiso de funcionalidad, econom铆a, armon铆a y equilibrio medioambiental de evidente relevancia desde el punto de vista del inter茅s general; as铆 se contempla en la Directiva 85/384/CEE de la Uni贸n Europea, cuando declara que 芦la creaci贸n arquitect贸nica, la calidad de las construcciones, su inserci贸n armoniosa en el entorno, el respeto de los paisajes naturales y urbanos, as铆 como del patrimonio colectivo y privado, revisten un inter茅s p煤blico禄.
Respondiendo a este orden de principios, la necesidad, por una parte, de dar continuidad a la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre r茅gimen del suelo y valoraciones, ordenando la construcci贸n de los edificios, y de superar, por otra, la discrepancia existente entre la legislaci贸n vigente y la realidad por la insuficiente regulaci贸n actual del proceso de la edificaci贸n, as铆 como de establecer el marco general en el que pueda fomentarse la calidad de los edificios y, por 煤ltimo, el compromiso de fijar las garant铆as suficientes a los usuarios frente a los posibles da帽os, como una aportaci贸n m谩s a la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, son los motivos que justifican sobradamente esta Ley de Ordenaci贸n de la Edificaci贸n, cuyo contenido primordial es el siguiente:
1. El objetivo prioritario es regular el proceso de la edificaci贸n actualizando y completando la configuraci贸n legal de los agentes que intervienen en el mismo, fijando sus obligaciones para as铆 establecer las responsabilidades y cubrir las garant铆as a los usuarios, en base a una definici贸n de los requisitos b谩sicos que deben satisfacer los edificios.
2. Para ello, se define t茅cnicamente el concepto jur铆dico de la edificaci贸n y los principios esenciales que han de presidir esta actividad y se delimita el 谩mbito de la Ley, precisando aquellas obras, tanto de nueva construcci贸n como en edificios existentes, a las que debe aplicarse.
Ante la creciente demanda de calidad por parte de la sociedad, la Ley establece los requisitos b谩sicos que deben satisfacer los edificios de tal forma que la garant铆a para proteger a los usuarios se asiente no s贸lo en los requisitos t茅cnicos de lo construido sino tambi茅n en el establecimiento de un seguro de da帽os o de cauci贸n.
Estos requisitos abarcan tanto los aspectos de funcionalidad y de seguridad de los edificios como aquellos referentes a la habitabilidad.
Se establece el concepto de proyecto, obligatorio para el desarrollo de las obras incluidas en el 谩mbito de la Ley, precisando la necesaria coordinaci贸n entre los proyectos parciales que puedan incluirse, as铆 como la documentaci贸n a entregar a los usuarios para el correcto uso y mantenimiento de los edificios.
Se regula, asimismo, el acto de recepci贸n de obra, dada la importancia que tiene en relaci贸n con el inicio de los plazos de responsabilidad y de prescripci贸n establecidos en la Ley.
3. Para los distintos agentes que participan a lo largo del proceso de la edificaci贸n se enumeran las obligaciones que corresponden a cada uno de ellos, de las que se derivan sus responsabilidades, configur谩ndose el promotor como una persona f铆sica o jur铆dica que asume la iniciativa de todo el proceso y a la que se obliga a garantizar los da帽os materiales que el edificio pueda sufrir. Dentro de las actividades del constructor se hace menci贸n especial a la figura del jefe de obra, as铆 como a la obligaci贸n de formalizar las subcontrataciones que en su caso se establezcan.
Adem谩s la Ley delimita el 谩mbito de actuaciones que corresponden a los profesionales, el proyectista, el director de obra y el director de la ejecuci贸n de la obra, estableciendo claramente el 谩mbito espec铆fico de su intervenci贸n, en funci贸n de su titulaci贸n habilitante.
4. La responsabilidad civil de los diferentes agentes por da帽os materiales en el edificio se exigir谩 de forma personal e individualizada, tanto por actos propios, como por actos de otros agentes por los que, con arreglo a esta Ley, se deba responder.
La responsabilidad se exigir谩 solidariamente cuando no pueda ser atribuida en forma al responsable del da帽o o cuando exista concurrencia de culpa, sin que pueda precisarse la influencia de cada agente interviniente en el da帽o producido.
A la figura del promotor se equiparan tambi茅n las de gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios, u otras an谩logas que aparecen cada vez con mayor frecuencia en la gesti贸n econ贸mica de la edificaci贸n.
5. En cuanto a los plazos de responsabilidad se establecen en per铆odos de uno, tres y diez a帽os, en funci贸n de los diversos da帽os que puedan aparecer en los edificios. El constructor, durante el primer a帽o, ha de responder por los da帽os materiales derivados de una deficiente ejecuci贸n; todos los agentes que intervienen en el proceso de la edificaci贸n, durante tres a帽os, responder谩n por los da帽os materiales en el edificio causados por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad y durante diez a帽os, por los que resulten de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio.
Las acciones para exigir responsabilidades prescriben en el plazo de dos a帽os, al igual que las de repetici贸n contra los agentes presuntamente responsables.
6. Por lo que se refiere a las garant铆as la Ley establece, para los edificios de vivienda, la suscripci贸n obligatoria por el constructor, durante el plazo de un a帽o, de un seguro de da帽os materiales o de cauci贸n, o bien la retenci贸n por el promotor de un 5 por 100 del coste de la obra para hacer frente a los da帽os materiales ocasionados por una deficiente ejecuci贸n.
Se establece igualmente para los edificios de vivienda la suscripci贸n obligatoria por el promotor de un seguro que cubra los da帽os materiales que ocasionen en el edificio el incumplimiento de las condiciones de habitabilidad o que afecten a la seguridad estructural en el plazo de tres y diez a帽os, respectivamente.
Se fijan las normas sobre las garant铆as de suscripci贸n obligatoria, as铆 como los importes m铆nimos de garant铆a para los tres supuestos de uno, tres y diez a帽os, respectivamente.
No se admiten franquicias para cubrir los da帽os en el supuesto de un a帽o, y no podr谩n exceder del 1 por 100 del capital asegurado para los otros dos supuestos.
Adem谩s, con el fin de evitar el fraude a los adquirentes se exigen determinados requisitos que acrediten la constituci贸n del correspondiente seguro para la inscripci贸n de escrituras p煤blicas y la liquidaci贸n de las sociedades promotoras.
7. La Ley se completa con siete disposiciones adicionales. En la primera se establece que la percepci贸n de las cantidades anticipadas reguladas para las viviendas se ampl铆e a promociones de viviendas en r茅gimen de comunidades de propietarios o sociedades cooperativas.
En la segunda disposici贸n adicional se prev茅 que la exigencia de la obligatoriedad de las garant铆as a las que se hace referencia en el art铆culo 19 de la Ley, se har谩 de forma escalonada en el tiempo para permitir que el sector vaya acomod谩ndose a lo dispuesto en esta norma. As铆 la garant铆a de diez a帽os contra los da帽os materiales causados por vicios o defectos que afecten a los elementos estructurales, tambi茅n llamado seguro decenal, ser谩 exigible a partir de la entrada en vigor de esta Ley para los edificios cuyo destino principal sea el de vivienda. Posteriormente, y por Real Decreto, teniendo en cuenta las circunstancias del sector de la edificaci贸n y del sector asegurador, podr谩 establecerse la obligatoriedad de las dem谩s garant铆as, es decir, del seguro de tres a帽os que cubre los da帽os causados en los elementos constructivos o en las instalaciones que afecten a la habitabilidad o seguro trienal, y del seguro de un a帽o que cubre los da帽os materiales por vicios o defectos de ejecuci贸n que afecten a elementos de terminaci贸n o acabado de las obras.
En la tercera se except煤a a los miembros de los Cuerpos de Ingenieros de los Ej茅rcitos de lo dispuesto en esta Ley en lo que se refiere a la delimitaci贸n de sus actuaciones en el 谩mbito de la Defensa.
En la cuarta se concreta la titulaci贸n acad茅mica y profesional de los Coordinadores de Seguridad y Salud, en las obras de edificaci贸n.
8. Mediante una disposici贸n transitoria se establece la aplicaci贸n de lo previsto en la Ley a las obras para cuyos proyectos se solicite licencia de edificaci贸n a partir de la entrada en vigor de la misma. Por 煤ltimo, en la primera de las cuatro disposiciones finales se invocan los preceptos a cuyo amparo se ejerce la competencia del Estado en las materias reguladas por la Ley; en la segunda se autoriza al Gobierno para que en el plazo de dos a帽os apruebe un C贸digo T茅cnico de la Edificaci贸n que desarrolle los requisitos b谩sicos que deben cumplir los edificios relacionados en el art铆culo 3; en la tercera se insta al Gobierno para que adapte al Reglamento de la Ley de Expropiaci贸n Forzosa las modificaciones introducidas en la disposici贸n adicional quinta, y en la cuarta determina la entrada en vigor de la Ley.
La Ley, en definitiva, trata, dentro del marco de competencias del Estado, de fomentar la calidad incidiendo en los requisitos b谩sicos y en las obligaciones de los distintos agentes que se encargan de desarrollar las actividades del proceso de la edificaci贸n, para poder fijar las responsabilidades y las garant铆as que protejan al usuario y para dar cumplimiento al derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada.
La regulaci贸n del proceso de la edificaci贸n no quedar铆a, sin embargo, actualizada y completa si la Ley no se refiriera a aquellos supuestos en que dicho proceso constructivo ha exigido la previa expropiaci贸n de bienes o derechos por vincularse a una finalidad u objetivo de utilidad p煤blica o inter茅s social. En este sentido, la Ley actualiza la regulaci贸n de un aspecto de la legislaci贸n de expropiaci贸n forzosa sin duda necesitada toda ella de una revisi贸n para adaptarse a la din谩mica de nuestro tiempo, que presenta una significaci贸n cualificada y cuya puesta al d铆a no debe demorarse, como es el ejercicio del derecho de reversi贸n, derecho calificado por el Tribunal Constitucional como de configuraci贸n legal.
CAP脥TULO I-Disposiciones generales
1. Esta Ley tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de la edificaci贸n, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, as铆 como las garant铆as necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos b谩sicos de los edificios y la adecuada protecci贸n de los intereses de los usuarios.
2. Las obligaciones y responsabilidades relativas a la prevenci贸n de riesgos laborales en las obras de edificaci贸n se regir谩n por su legislaci贸n espec铆fica.
3. Cuando las Administraciones p煤blicas y los organismos y entidades sujetos a la legislaci贸n de contratos de las Administraciones p煤blicas act煤en como agentes del proceso de la edificaci贸n se regir谩n por lo dispuesto en la legislaci贸n de contratos de las Administraciones p煤blicas y en lo no contemplado en la misma por las disposiciones de esta Ley, a excepci贸n de lo dispuesto sobre garant铆as de suscripci贸n obligatoria.
1. Esta Ley es de aplicaci贸n al proceso de la edificaci贸n, entendiendo por tal la acci贸n y el resultado de construir un edificio de car谩cter permanente, p煤blico o privado, cuyo uso principal est茅 comprendido en los siguientes grupos:
a) Administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas, docente y cultural.
b) Aeron谩utico; agropecuario; de la energ铆a; de la hidr谩ulica; minero; de telecomunicaciones (referido a la ingenier铆a de las telecomunicaciones); del transporte terrestre, mar铆timo, fluvial y a茅reo; forestal; industrial; naval; de la ingenier铆a de saneamiento e higiene, y accesorio a las obras de ingenier铆a y su explotaci贸n.
c) Todas las dem谩s edificaciones cuyos usos no est茅n expresamente relacionados en los grupos anteriores.
2. Tendr谩n la consideraci贸n de edificaci贸n a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerir谩n un proyecto seg煤n lo establecido en el art铆culo 4, las siguientes obras:
a) Obras de edificaci贸n de nueva construcci贸n, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez t茅cnica que no tengan, de forma eventual o permanente, car谩cter residencial ni p煤blico y se desarrollen en una sola planta.
b) Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su configuraci贸n arquitect贸nica, entendiendo por tales las que tengan car谩cter de intervenci贸n total o las parciales que produzcan una variaci贸n esencial de la composici贸n general exterior, la volumetr铆a, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos caracter铆sticos del edificio.
c) Obras que tengan el car谩cter de intervenci贸n total en edificaciones catalogadas o que dispongan de alg煤n tipo de protecci贸n de car谩cter ambiental o hist贸rico-art铆stico, regulada a trav茅s de norma legal o documento urban铆stico y aquellas otras de car谩cter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protecci贸n.
3. Se consideran comprendidas en la edificaci贸n sus instalaciones fijas y el equipamiento propio, as铆 como los elementos de urbanizaci贸n que permanezcan adscritos al edificio.
Precepto modificado por L 8/2013, de 26 de Junio, con entrada en vigor a partir del 28-6-2013
路 Modificado apartado 2 del art铆culo 2
Redacci贸n hasta el 28-6-2013
1. Esta Ley es de aplicaci贸n al proceso de la edificaci贸n, entendiendo por tal la acci贸n y el resultado de construir un edificio de car谩cter permanente, p煤blico o privado, cuyo uso principal est茅 comprendido en los siguientes grupos:
a) Administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas, docente y cultural.
b) Aeron谩utico; agropecuario; de la energ铆a; de la hidr谩ulica; minero; de telecomunicaciones (referido a la ingenier铆a de las telecomunicaciones); del transporte terrestre, mar铆timo, fluvial y a茅reo; forestal; industrial; naval; de la ingenier铆a de saneamiento e higiene, y accesorio a las obras de ingenier铆a y su explotaci贸n.
c) Todas las dem谩s edificaciones cuyos usos no est茅n expresamente relacionados en los grupos anteriores.
2. Tendr谩n la consideraci贸n de edificaci贸n a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerir谩n un proyecto seg煤n lo establecido en el art铆culo 4, las siguientes obras:
a) Obras de edificaci贸n de nueva construcci贸n, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez t茅cnica que no tengan, de forma eventual o permanente, car谩cter residencial ni p煤blico y se desarrollen en una sola planta.
b) Obras de ampliaci贸n, modificaci贸n, reforma o rehabilitaci贸n que alteren la configuraci贸n arquitect贸nica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan car谩cter de intervenci贸n total o las parciales que produzcan una variaci贸n esencial de la composici贸n general exterior, la volumetr铆a, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos caracter铆sticos del edificio.
c) Obras que tengan el car谩cter de intervenci贸n total en edificaciones catalogadas o que dispongan de alg煤n tipo de protecci贸n de car谩cter ambiental o hist贸rico-art铆stico, regulada a trav茅s de norma legal o documento urban铆stico y aquellas otras de car谩cter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protecci贸n.
3. Se consideran comprendidas en la edificaci贸n sus instalaciones fijas y el equipamiento propio, as铆 como los elementos de urbanizaci贸n que permanezcan adscritos al edificio.
CAP脥TULO II-Exigencias t茅cnicas y administrativas de la edificaci贸n
Art铆culo 3. Requisitos b谩sicos de la edificaci贸n
1. Con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protecci贸n del medio ambiente, se establecen los siguientes requisitos b谩sicos de la edificaci贸n, que deber谩n satisfacerse, de la forma que reglamentariamente se establezca, en el proyecto, la construcci贸n, el mantenimiento, la conservaci贸n y el uso de los edificios y sus instalaciones, as铆 como en las intervenciones que se realicen en los edificios existentes:
a) Relativos a la funcionalidad:
a.1) Utilizaci贸n, de tal forma que la disposici贸n y las dimensiones de los espacios y la dotaci贸n de las instalaciones faciliten la adecuada realizaci贸n de las funciones previstas en el edificio.
a.2) Accesibilidad, de tal forma que se permita a las personas con movilidad y comunicaci贸n reducidas el acceso y la circulaci贸n por el edificio en los t茅rminos previstos en su normativa espec铆fica.
a.3) Acceso a los servicios de telecomunicaci贸n, audiovisuales y de informaci贸n de acuerdo con lo establecido en su normativa espec铆fica.
a.4) Facilitaci贸n para el acceso de los servicios postales, mediante la dotaci贸n de las instalaciones apropiadas para la entrega de los env铆os postales, seg煤n lo dispuesto en su normativa espec铆fica.
b) Relativos a la seguridad:
b.1) Seguridad estructural, de tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes del mismo, da帽os que tengan su origen o afecten a la cimentaci贸n, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mec谩nica y la estabilidad del edificio.
b.2) Seguridad en caso de incendio, de tal forma que los ocupantes puedan desalojar el edificio en condiciones seguras, se pueda limitar la extensi贸n del incendio dentro del propio edificio y de los colindantes y se permita la actuaci贸n de los equipos de extinci贸n y rescate.
b.3) Seguridad de utilizaci贸n, de tal forma que el uso normal del edificio no suponga riesgo de accidente para las personas.
c) Relativos a la habitabilidad:
c.1) Higiene, salud y protecci贸n del medioambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que 茅ste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gesti贸n de toda clase de residuos.
c.2) Protecci贸n contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades.
c.3) Ahorro de energ铆a y aislamiento t茅rmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energ铆a necesaria para la adecuada utilizaci贸n del edificio.
c.4) Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.
2. El C贸digo T茅cnico de la Edificaci贸n es el marco normativo que establece las exigencias b谩sicas de calidad de los edificios de nueva construcci贸n y de sus instalaciones, as铆 como de las intervenciones que se realicen en los edificios existentes, de acuerdo con lo previsto en las letras b) y c) del art铆culo 2.2, de tal forma que permita el cumplimiento de los anteriores requisitos b谩sicos.
Las normas b谩sicas de la edificaci贸n y las dem谩s reglamentaciones t茅cnicas de obligado cumplimiento constituyen, a partir de la entrada en vigor de esta Ley, la reglamentaci贸n t茅cnica hasta que se apruebe el C贸digo T茅cnico de la edificaci贸n conforme a lo previsto en la disposici贸n final segunda de esta Ley.
El C贸digo podr谩 completarse con las exigencias de otras normativas dictadas por las Administraciones competentes y se actualizar谩 peri贸dicamente conforme a la evoluci贸n de la t茅cnica y la demanda de la sociedad.
Precepto modificado por L 8/2013, de 26 de Junio, con entrada en vigor a partir del 28-6-2013
路 Modificado p谩rrafo 1.潞 del apartado 1 del art铆culo 3
路 Modificado p谩rrafo 1.潞 del apartado 2 del art铆culo 3
Redacci贸n hasta el 28-6-2013
1. Con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protecci贸n del medio ambiente, los edificios deber谩n proyectarse, construirse, mantenerse y conservarse de tal forma que se satisfagan los requisitos b谩sicos siguientes:
a) Relativos a la funcionalidad:
a.1) Utilizaci贸n, de tal forma que la disposici贸n y las dimensiones de los espacios y la dotaci贸n de las instalaciones faciliten la adecuada realizaci贸n de las funciones previstas en el edificio.
a.2) Accesibilidad, de tal forma que se permita a las personas con movilidad y comunicaci贸n reducidas el acceso y la circulaci贸n por el edificio en los t茅rminos previstos en su normativa espec铆fica.
a.3) Acceso a los servicios de telecomunicaci贸n, audiovisuales y de informaci贸n de acuerdo con lo establecido en su normativa espec铆fica.
a.4) Facilitaci贸n para el acceso de los servicios postales, mediante la dotaci贸n de las instalaciones apropiadas para la entrega de los env铆os postales, seg煤n lo dispuesto en su normativa espec铆fica.
b) Relativos a la seguridad:
b.1) Seguridad estructural, de tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes del mismo, da帽os que tengan su origen o afecten a la cimentaci贸n, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mec谩nica y la estabilidad del edificio.
b.2) Seguridad en caso de incendio, de tal forma que los ocupantes puedan desalojar el edificio en condiciones seguras, se pueda limitar la extensi贸n del incendio dentro del propio edificio y de los colindantes y se permita la actuaci贸n de los equipos de extinci贸n y rescate.
b.3) Seguridad de utilizaci贸n, de tal forma que el uso normal del edificio no suponga riesgo de accidente para las personas.
c) Relativos a la habitabilidad:
c.1) Higiene, salud y protecci贸n del medioambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que 茅ste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gesti贸n de toda clase de residuos.
c.2) Protecci贸n contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades.
c.3) Ahorro de energ铆a y aislamiento t茅rmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energ铆a necesaria para la adecuada utilizaci贸n del edificio.
c.4) Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.
2. El C贸digo T茅cnico de la edificaci贸n es el marco normativo que establece las exigencias b谩sicas de calidad de los edificios y de sus instalaciones, de tal forma que permite el cumplimiento de los anteriores requisitos b谩sicos.
Las normas b谩sicas de la edificaci贸n y las dem谩s reglamentaciones t茅cnicas de obligado cumplimiento constituyen, a partir de la entrada en vigor de esta Ley, la reglamentaci贸n t茅cnica hasta que se apruebe el C贸digo T茅cnico de la edificaci贸n conforme a lo previsto en la disposici贸n final segunda de esta Ley.
El C贸digo podr谩 completarse con las exigencias de otras normativas dictadas por las Administraciones competentes y se actualizar谩 peri贸dicamente conforme a la evoluci贸n de la t茅cnica y la demanda de la sociedad.
Nota
A帽adido n煤mero 4 de la letra a) del apartado 1 por Ley 24/2001, de 27 de diciembre.
1. El proyecto es el conjunto de documentos mediante los cuales se definen y determinan las exigencias t茅cnicas de las obras contempladas en el art铆culo 2. El proyecto habr谩 de justificar t茅cnicamente las soluciones propuestas de acuerdo con las especificaciones requeridas por la normativa t茅cnica aplicable.
2. Cuando el proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos parciales u otros documentos t茅cnicos sobre tecnolog铆as espec铆ficas o instalaciones del edificio, se mantendr谩 entre todos ellos la necesaria coordinaci贸n sin que se produzca una duplicidad en la documentaci贸n ni en los honorarios a percibir por los autores de los distintos trabajos indicados.
Art铆culo 5. Licencias y autorizaciones administrativas
La construcci贸n de edificios, la realizaci贸n de las obras que en ellos se ejecuten y su ocupaci贸n precisar谩 las preceptivas licencias y dem谩s autorizaciones administrativas procedentes, de conformidad con la normativa aplicable.
1. La recepci贸n de la obra es el acto por el cual el constructor, una vez concluida 茅sta, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por 茅ste. Podr谩 realizarse con o sin reservas y deber谩 abarcar la totalidad de la obra o fases completas y terminadas de la misma, cuando as铆 se acuerde por las partes.
2. La recepci贸n deber谩 consignarse en un acta firmada, al menos, por el promotor y el constructor, y en la misma se har谩 constar:
a) Las partes que intervienen.
b) La fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma.
c) El coste final de la ejecuci贸n material de la obra.
d) La declaraci贸n de la recepci贸n de la obra con o sin reservas, especificando, en su caso, 茅stas de manera objetiva, y el plazo en que deber谩n quedar subsanados los defectos observados. Una vez subsanados los mismos, se har谩 constar en un acta aparte, suscrita por los firmantes de la recepci贸n.
e) Las garant铆as que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades.
Asimismo, se adjuntar谩 el certificado final de obra suscrito por el director de obra y el director de la ejecuci贸n de la obra.
3. El promotor podr谩 rechazar la recepci贸n de la obra por considerar que la misma no est谩 terminada o que no se adecua a las condiciones contractuales. En todo caso, el rechazo deber谩 ser motivado por escrito en el acta, en la que se fijar谩 el nuevo plazo para efectuar la recepci贸n.
4. Salvo pacto expreso en contrario, la recepci贸n de la obra tendr谩 lugar dentro de los treinta d铆as siguientes a la fecha de su terminaci贸n, acreditada en el certificado final de obra, plazo que se contar谩 a partir de la notificaci贸n efectuada por escrito al promotor. La recepci贸n se entender谩 t谩citamente producida si transcurridos treinta d铆as desde la fecha indicada el promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito.
5. El c贸mputo de los plazos de responsabilidad y garant铆a establecidos en esta Ley se iniciar谩 a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepci贸n, o cuando se entienda 茅sta t谩citamente producida seg煤n lo previsto en el apartado anterior.
Art铆culo 7. Documentaci贸n de la obra ejecutada
Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporaci贸n, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, ser谩 facilitado al promotor por el director de obra para la formalizaci贸n de los correspondientes tr谩mites administrativos.
A dicha documentaci贸n se adjuntar谩, al menos, el acta de recepci贸n, la relaci贸n identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificaci贸n, as铆 como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicaci贸n.
Toda la documentaci贸n a que hace referencia los apartados anteriores, que constituir谩 el Libro del Edificio, ser谩 entregada a los usuarios finales del edificio.
CAP脥TULO III-Agentes de la edificaci贸n
Art铆culo 8. Concepto de agentes de la edificaci贸n
Son agentes de la edificaci贸n todas las personas, f铆sicas o jur铆dicas, que intervienen en el proceso de la edificaci贸n. Sus obligaciones vendr谩n determinadas por lo dispuesto en esta Ley y dem谩s disposiciones que sean de aplicaci贸n y por el contrato que origina su intervenci贸n.
1. Ser谩 considerado promotor cualquier persona, f铆sica o jur铆dica, p煤blica o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras edificaci贸n para s铆 o para su posterior enajenaci贸n, entrega o cesi贸n a terceros bajo cualquier t铆tulo.
2. Son obligaciones del promotor:
a) Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en 茅l.
b) Facilitar la documentaci贸n e informaci贸n previa necesaria para la redacci贸n del proyecto, as铆 como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo.
c) Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, as铆 como suscribir el acta de recepci贸n de la obra.
d) Suscribir los seguros previstos en el art铆culo 19.
e) Entregar al adquirente, en su caso, la documentaci贸n de obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes.
1. El proyectista es el agente que, por encargo del promotor y con sujeci贸n a la normativa t茅cnica y urban铆stica correspondiente, redacta el proyecto.
Podr谩n redactar proyectos parciales del proyecto, o partes que lo complementen, otros t茅cnicos, de forma coordinada con el autor de 茅ste.
Cuando el proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos parciales u otros documentos t茅cnicos seg煤n lo previsto en el apartado 2 del art铆culo 4 de esta Ley, cada proyectista asumir谩 la titularidad de su proyecto.
2. Son obligaciones del proyectista:
a) Estar en posesi贸n de la titulaci贸n acad茅mica y profesional habilitante de arquitecto, arquitecto t茅cnico, ingeniero o ingeniero t茅cnico seg煤n corresponda, y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesi贸n. En caso de personas jur铆dicas, designar al t茅cnico redactor del proyecto que tenga la titulaci贸n profesional habilitante.
Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la construcci贸n de edificios para los usos indicados en el grupo a) del apartado 1 del art铆culo 2, la titulaci贸n acad茅mica y profesional habilitante ser谩 la de arquitecto.
Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la construcci贸n de edificios para los usos indicados en el grupo b) del apartado 1 del art铆culo 2, la titulaci贸n acad茅mica y profesional habilitante, con car谩cter general, ser谩 la de ingeniero, ingeniero t茅cnico o arquitecto y vendr谩 determinada por las disposiciones legales vigentes para cada profesi贸n, de acuerdo con sus respectivas especialidades y competencias espec铆ficas.
Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la construcci贸n de edificios comprendidos en el grupo c) del apartado 1 del art铆culo 2, la titulaci贸n acad茅mica y profesional habilitante ser谩 la de arquitecto, arquitecto t茅cnico, ingeniero o ingeniero t茅cnico y vendr谩 determinada por las disposiciones legales vigentes para cada profesi贸n, de acuerdo con sus especialidades y competencias espec铆ficas.
Id茅nticos criterios se seguir谩n respecto de los proyectos de obras a las que se refieren los apartados 2 b) y 2 c) del art铆culo 2 de esta Ley.
En todo caso y para todos los grupos, en los aspectos concretos correspondientes a sus especialidades y competencias espec铆ficas, y en particular respecto de los elementos complementarios a que se refiere el apartado 3 del art铆culo 2, podr谩n asimismo intervenir otros t茅cnicos titulados del 谩mbito de la arquitectura o de la ingenier铆a, suscribiendo los trabajos por ellos realizados y coordinados por el proyectista. Dichas intervenciones especializadas ser谩n preceptivas si as铆 lo establece la disposici贸n legal reguladora del sector de actividad de que se trate.
b) Redactar el proyecto con sujeci贸n a la normativa vigente y a lo que se haya establecido en el contrato y entregarlo, con los visados que en su caso fueran preceptivos.
c) Acordar, en su caso, con el promotor la contrataci贸n de colaboraciones parciales.
1. El constructor es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeci贸n al proyecto y al contrato.
2. Son obligaciones del constructor:
a) Ejecutar la obra con sujeci贸n al proyecto, a la legislaci贸n aplicable y a las instrucciones del director de obra y del director de la ejecuci贸n de la obra, a fin de alcanzar la calidad exigida en el proyecto.
b) Tener la titulaci贸n o capacitaci贸n profesional que habilita para el cumplimiento de las condiciones exigibles para actuar como constructor.
c) Designar al jefe de obra que asumir谩 la representaci贸n t茅cnica del constructor en la obra y que por su titulaci贸n o experiencia deber谩 tener la capacitaci贸n adecuada de acuerdo con las caracter铆sticas y la complejidad de la obra.
d) Asignar a la obra los medios humanos y materiales que su importancia requiera.
e) Formalizar las subcontrataciones de determinadas partes o instalaciones de la obra dentro de los l铆mites establecidos en el contrato.
f) Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepci贸n de la obra.
g) Facilitar al director de obra los datos necesarios para la elaboraci贸n de la documentaci贸n de la obra ejecutada.
h) Suscribir las garant铆as previstas en el art铆culo 19.
1. El director de obra es el agente que, formando parte de la direcci贸n facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos t茅cnicos, est茅ticos, urban铆sticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificaci贸n y dem谩s autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuaci贸n al fin propuesto.
2. Podr谩n dirigir las obras de los proyectos parciales otros t茅cnicos, bajo la coordinaci贸n del director de obra.
3. Son obligaciones del director de obra:
a) Estar en posesi贸n de la titulaci贸n acad茅mica y profesional habilitante de arquitecto, arquitecto t茅cnico, ingeniero o ingeniero t茅cnico, seg煤n corresponda y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesi贸n. En caso de personas jur铆dicas, designar al t茅cnico director de obra que tenga la titulaci贸n profesional habilitante.
En el caso de la construcci贸n de edificios para los usos indicados en el grupo a) del apartado 1 del art铆culo 2, la titulaci贸n acad茅mica y profesional habilitante ser谩 la de arquitecto.
Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construcci贸n de las edificaciones indicadas en el grupo b) del apartado 1 del art铆culo 2, la titulaci贸n habilitante, con car谩cter general, ser谩 la de ingeniero, ingeniero t茅cnico o arquitecto y vendr谩 determinada por las disposiciones legales vigentes para cada profesi贸n, de acuerdo con sus especialidades y competencias espec铆ficas.
Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construcci贸n de las edificaciones indicadas en el grupo c) del apartado 1 del art铆culo 2, la titulaci贸n habilitante ser谩 la de arquitecto, arquitecto t茅cnico, ingeniero o ingeniero t茅cnico y vendr谩 determinada por las disposiciones legales vigentes para cada profesi贸n, de acuerdo con sus especialidades y competencias espec铆ficas.
Id茅nticos criterios se seguir谩n respecto de las obras a las que se refieren los apartados 2 b) y 2 c) del art铆culo 2 de esta Ley.
b) Verificar el replanteo y la adecuaci贸n de la cimentaci贸n y de la estructura proyectadas a las caracter铆sticas geot茅cnicas del terreno.
c) Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar en el Libro de Ordenes y Asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretaci贸n del proyecto.
d) Elaborar, a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales modificaciones del proyecto, que vengan exigidas por la marcha de la obra siempre que las mismas se adapten a las disposiciones normativas contempladas y observadas en la redacci贸n del proyecto.
e) Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, as铆 como conformar las certificaciones parciales y la liquidaci贸n final de las unidades de obra ejecutadas, con los visados que en su caso fueran preceptivos.
f) Elaborar y suscribir la documentaci贸n de la obra ejecutada para entregarla al promotor, con los visados que en su caso fueran preceptivos.
g) Las relacionadas en el art铆culo 13, en aquellos casos en los que el director de la obra y el director de la ejecuci贸n de la obra sea el mismo profesional, si fuera 茅sta la opci贸n elegida, de conformidad con lo previsto en el apartado 2 a) del art铆culo 13.
Art铆culo 13. El Director de la ejecuci贸n de la obra
1. El director de la ejecuci贸n de la obra es el agente que, formando parte de la direcci贸n facultativa, asume la funci贸n t茅cnica de dirigir la ejecuci贸n material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcci贸n y la calidad de lo edificado.
2. Son obligaciones del director de la ejecuci贸n de la obra:
a) Estar en posesi贸n de la titulaci贸n acad茅mica y profesional habilitante y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesi贸n. En caso de personas jur铆dicas, designar al t茅cnico director de la ejecuci贸n de la obra que tenga la titulaci贸n profesional habilitante.
Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construcci贸n de edificios para los usos indicados en el grupo a) del apartado 1 del art铆culo 2, la titulaci贸n acad茅mica y profesional habilitante ser谩 la de arquitecto t茅cnico. Ser谩 茅sta, asimismo, la titulaci贸n habilitante para las obras del grupo b) que fueran dirigidas por arquitectos.
En los dem谩s casos la direcci贸n de la ejecuci贸n de la obra puede ser desempe帽ada, indistintamente, por profesionales con la titulaci贸n de arquitecto, arquitecto t茅cnico, ingeniero o ingeniero t茅cnico.
b) Verificar la recepci贸n en obra de los productos de construcci贸n, ordenando la realizaci贸n de ensayos y pruebas precisas.
c) Dirigir la ejecuci贸n material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la correcta ejecuci贸n y disposici贸n de los elementos constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra.
d) Consignar en el Libro de Ordenes y Asistencias las instrucciones precisas.
e) Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, as铆 como elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidaci贸n final de las unidades de obra ejecutadas.
f) Colaborar con los restantes agentes en la elaboraci贸n de la documentaci贸n de la obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado.
Art铆culo 14. Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificaci贸n
1. Son entidades de control de calidad de la edificaci贸n aqu茅llas capacitadas para prestar asistencia t茅cnica en la verificaci贸n de la calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecuci贸n de la obra y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable. Para el ejercicio de su actividad en todo el territorio espa帽ol ser谩 suficiente con la presentaci贸n de una declaraci贸n responsable en la que se declare que cumple con los requisitos t茅cnicos exigidos reglamentariamente ante el organismo competente de la Comunidad Aut贸noma en la que tenga su domicilio social o profesional.
2. Son laboratorios de ensayos para el control de calidad de la edificaci贸n los capacitados para prestar asistencia t茅cnica, mediante la realizaci贸n de ensayos o pruebas de servicio de los materiales, sistemas o instalaciones de una obra de edificaci贸n. Para el ejercicio de su actividad en todo el territorio espa帽ol ser谩 suficiente con la presentaci贸n de una declaraci贸n responsable por cada uno de sus establecimientos f铆sicos desde los que presta sus servicios en la que se declare que estos cumplen con los requisitos t茅cnicos exigidos reglamentariamente, ante los organismos competentes de la Comunidad Aut贸noma correspondiente.
3. Son obligaciones de las entidades y de los laboratorios de control de calidad:
a) Prestar asistencia t茅cnica y entregar los resultados de su actividad al agente autor del encargo y, en todo caso, al responsable t茅cnico de la recepci贸n y aceptaci贸n de los resultados de la asistencia, ya sea el director de la ejecuci贸n de las obras, o el agente que corresponda en las fases de proyecto, la ejecuci贸n de las obras y la vida 煤til del edificio.
b) Justificar que tienen implantado un sistema de gesti贸n de la calidad que define los procedimientos y m茅todos de ensayo o inspecci贸n que utiliza en su actividad y que cuentan con capacidad, personal, medios y equipos adecuados.
Precepto modificado por Ley 25/2009, de 22 de diciembre, con entrada en vigor a partir del 27-12-2009
路 Modificado art铆culo 14
Redacci贸n hasta el 27-12-2009
1. Son entidades de control de calidad de la edificaci贸n aqu茅llas capacitadas para prestar asistencia t茅cnica en la verificaci贸n de la calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecuci贸n de la obra y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable.
2. Son laboratorios de ensayos para el control de calidad de edificaci贸n los capacitados para prestar asistencia t茅cnica, mediante la realizaci贸n de ensayos o pruebas de servicio de los materiales, sistemas o instalaciones de una obra de edificaci贸n.
3. Son obligaciones de las entidades y de los laboratorios de control de calidad:
a) Prestar asistencia t茅cnica y entregar los resultados de su actividad al agente autor del encargo y, en todo caso, al director de la ejecuci贸n de las obras.
b) Justificar la capacidad suficiente de medios materiales y humanos necesarios para realizar adecuadamente los trabajos contratados, en su caso, a trav茅s de la correspondiente acreditaci贸n oficial otorgada por las Comunidades Aut贸nomas con competencia en la materia.
1. Se consideran suministradores de productos los fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de construcci贸n.
2. Se entiende por producto de construcci贸n aquel que se fabrica para su incorporaci贸n permanente en una obra incluyendo materiales, elementos semielaborados, componentes y obras o parte de las mismas, tanto terminadas como en proceso de ejecuci贸n.
3. Son obligaciones del suministrador:
a) Realizar las entregas de los productos de acuerdo con las especificaciones del pedido, respondiendo de su origen, identidad y calidad, as铆 como del cumplimiento de las exigencias que, en su caso, establezca la normativa t茅cnica aplicable.
b) Facilitar, cuando proceda, las instrucciones de uso y mantenimiento de los productos suministrados, as铆 como las garant铆as de calidad correspondientes, para su inclusi贸n en la documentaci贸n de la obra ejecutada.
Art铆culo 16. Los propietarios y los usuarios
1. Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado edificaci贸n mediante un adecuado uso y mantenimiento, as铆 como recibir, conservar y transmitir la documentaci贸n de la obra ejecutada y los seguros y garant铆as con que 茅sta cuente.
2. Son obligaciones de los usuarios sean o no propietarios, la utilizaci贸n adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentaci贸n de la obra ejecutada.
CAP脥TULO IV-Responsabilidades y garant铆as
Art铆culo 17. Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificaci贸n
1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas f铆sicas o jur铆dicas que intervienen en el proceso de la edificaci贸n responder谩n frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de divisi贸n, de los siguientes da帽os materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepci贸n de la obra, sin reservas o desde la subsanaci贸n de 茅stas:
a) Durante diez a帽os, de los da帽os materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentaci贸n, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mec谩nica y la estabilidad del edificio.
b) Durante tres a帽os, de los da帽os materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del art铆culo 3.
El constructor tambi茅n responder谩 de los da帽os materiales por vicios o defectos de ejecuci贸n que afecten a elementos de terminaci贸n o acabado de las obras dentro del plazo de un a帽o.
2. La responsabilidad civil ser谩 exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con arreglo a esta Ley, se deba responder.
3. No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los da帽os materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervenci贸n de cada agente en el da帽o producido, la responsabilidad se exigir谩 solidariamente. En todo caso, el promotor responder谩 solidariamente con los dem谩s agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los da帽os materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcci贸n.
4. Sin perjuicio de las medidas de intervenci贸n administrativas que en cada caso procedan, la responsabilidad del promotor que se establece en esta Ley se extender谩 a las personas f铆sicas o jur铆dicas que, a tenor del contrato o de su intervenci贸n decisoria en la promoci贸n, act煤en como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras an谩logas.
5. Cuando el proyecto haya sido contratado conjuntamente con m谩s de un proyectista, los mismos responder谩n solidariamente.
Los proyectistas que contraten los c谩lculos, estudios, dict谩menes o informes de otros profesionales, ser谩n directamente responsables de los da帽os que puedan derivarse de su insuficiencia, incorrecci贸n o inexactitud, sin perjuicio de la repetici贸n que pudieran ejercer contra sus autores.
6. El constructor responder谩 directamente de los da帽os materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o t茅cnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y dem谩s personas f铆sicas o jur铆dicas que de 茅l dependan.
Cuando el constructor subcontrate con otras personas f铆sicas o jur铆dicas la ejecuci贸n de determinadas partes o instalaciones de la obra, ser谩 directamente responsable de los da帽os materiales por vicios o defectos de su ejecuci贸n, sin perjuicio de la repetici贸n a que hubiere lugar.
Asimismo, el constructor responder谩 directamente de los da帽os materiales causados en el edificio por las deficiencias de los productos de construcci贸n adquiridos o aceptados por 茅l, sin perjuicio de la repetici贸n a que hubiere lugar.
7. El director de obra y el director de la ejecuci贸n de la obra que suscriban el certificado final de obra ser谩n responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento.
Quien acepte la direcci贸n de una obra cuyo proyecto no haya elaborado 茅l mismo, asumir谩 las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la repetici贸n que pudiere corresponderle frente al proyectista.
Cuando la direcci贸n de obra se contrate de manera conjunta a m谩s de un t茅cnico, los mismos responder谩n solidariamente sin perjuicio de la distribuci贸n que entre ellos corresponda.
8. Las responsabilidades por da帽os no ser谩n exigibles a los agentes que intervengan en el proceso de la edificaci贸n, si se prueba que aqu茅llos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el da帽o.
9. Las responsabilidades a que se refiere este art铆culo se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los art铆culos 1484 y siguientes del C贸digo Civil y dem谩s legislaci贸n aplicable a la compraventa.
1. Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el art铆culo anterior por da帽os materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribir谩n en el plazo de dos a帽os a contar desde que se produzcan dichos da帽os, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.
2. La acci贸n de repetici贸n que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes que intervienen en el proceso de edificaci贸n contra los dem谩s o a los aseguradores contra ellos, prescribir谩 en el plazo de dos a帽os desde la firmeza de la resoluci贸n judicial que condene al responsable a indemnizar los da帽os, o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnizaci贸n de forma extrajudicial.
Art铆culo 19. Garant铆as por da帽os materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcci贸n
1. El r茅gimen de garant铆as exigibles para las obras de edificaci贸n comprendidas en el art铆culo 2 de esta Ley se har谩 efectivo de acuerdo con la obligatoriedad que se establezca en aplicaci贸n de la disposici贸n adicional segunda, teniendo como referente a las siguientes garant铆as:
a) Seguro de da帽os materiales, seguro de cauci贸n o garant铆a financiera, para garantizar, durante un a帽o, el resarcimiento de los da帽os materiales por vicios o defectos de ejecuci贸n que afecten a elementos de terminaci贸n o acabado de las obras, que podr谩 ser sustituido por la retenci贸n por el promotor de un 5 por 100 del importe de la ejecuci贸n material de la obra.
b) Seguro de da帽os materiales, seguro de cauci贸n o garant铆a financiera, para garantizar, durante tres a帽os, el resarcimiento de los da帽os causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del art铆culo 3.
c) Seguro de da帽os materiales, seguro de cauci贸n o garant铆a financiera, para garantizar, durante diez a帽os, el resarcimiento de los da帽os materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentaci贸n, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mec谩nica y estabilidad del edificio.
2. Los seguros de da帽os materiales reunir谩n las condiciones siguientes:
a) Tendr谩 la consideraci贸n de tomador del seguro el constructor en el supuesto a) del apartado 1 y el promotor, en los supuestos b) y c) del mismo apartado, y de asegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo. El promotor podr谩 pactar expresamente con el constructor que 茅ste sea tomador del seguro por cuenta de aqu茅l.
b) La prima deber谩 estar pagada en el momento de la recepci贸n de la obra. No obstante, en caso de que se hubiera pactado el fraccionamiento en per铆odos siguientes a la fecha de recepci贸n, la falta de pago de las siguientes fracciones de prima no dar谩 derecho al asegurador a resolver el contrato, ni 茅ste quedar谩 extinguido, ni la cobertura del asegurador suspendida, ni 茅ste liberado de su obligaci贸n, caso de que el asegurado deba hacer efectiva la garant铆a.
c) No ser谩 de aplicaci贸n la normativa reguladora de la cobertura de riesgos extraordinarios sobre las personas y los bienes contenida en el art铆culo 4 de la Ley 21/1990, de 19 de diciembre.
3. Los seguros de cauci贸n reunir谩n las siguientes condiciones:
a) Las se帽aladas en los apartados 2 a) y 2 b) de este art铆culo. En relaci贸n con el apartado 2 a), los asegurados ser谩n siempre los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo.
b) El asegurador asume el compromiso de indemnizar al asegurado al primer requerimiento.
c) El asegurador no podr谩 oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro.
4. Una vez tomen efecto las coberturas del seguro, no podr谩 rescindirse ni resolverse el contrato de mutuo acuerdo antes del transcurso del plazo de duraci贸n previsto en el apartado 1 de este art铆culo.
5. El importe m铆nimo del capital asegurado ser谩 el siguiente:
a) El 5 por 100 del coste final de la ejecuci贸n material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garant铆as del apartado 1 a) de este art铆culo.
b) El 30 por 100 del coste final de la ejecuci贸n material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garant铆as del apartado 1 b) de este art铆culo.
c) El 100 por 100 del coste final de la ejecuci贸n material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garant铆as del apartado 1 c) de este art铆culo.
6. El asegurador podr谩 optar por el pago de la indemnizaci贸n en met谩lico que corresponda a la valoraci贸n de los da帽os o por la reparaci贸n de los mismos.
7. El incumplimiento de las anteriores normas sobre garant铆as de suscripci贸n obligatoria implicar谩, en todo caso, la obligaci贸n de responder personalmente al obligado a suscribir las garant铆as.
8. Para las garant铆as a que se refiere el apartado 1 a) de este art铆culo no ser谩n admisibles cl谩usulas por las cuales se introduzcan franquicias o limitaci贸n alguna en la responsabilidad del asegurador frente al asegurado.
En el caso de que en el contrato de seguro a que se refieren los apartados 1 b) y 1 c) de este art铆culo se establezca una franquicia, 茅sta no podr谩 exceder del 1 por 100 del capital asegurado de cada unidad registral.
9. Salvo pacto en contrario, las garant铆as a que se refiere esta Ley no cubrir谩n:
a) Los da帽os corporales u otros perjuicios econ贸micos distintos de los da帽os materiales que garantiza la Ley.
b) Los da帽os ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio.
c) Los da帽os causados a bienes muebles situados en el edificio.
d) Los da帽os ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio despu茅s de la recepci贸n, salvo las de subsanaci贸n de los defectos observados en la misma.
e) Los da帽os ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado del edificio.
f) Los gastos necesarios para el mantenimiento del edificio del que ya se ha hecho la recepci贸n.
g) Los da帽os que tengan su origen en un incendio o explosi贸n, salvo por vicios o defectos de las instalaciones propias del edificio.
h) Los da帽os que fueran ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el da帽o.
i) Los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya reservas recogidas en el acta de recepci贸n, mientras que tales reservas no hayan sido subsanadas y las subsanaciones queden reflejadas en una nueva acta suscrita por los firmantes del acta de recepci贸n.
Precepto modificado por L 20/2015, de 14 de Julio, con entrada en vigor a partir del 1-1-2016
路 Modificado apartado 1 del art铆culo 19
Redacci贸n hasta el 1-1-2016
1. El r茅gimen de garant铆as exigibles para las obras de edificaci贸n comprendidas en el art铆culo 2 de esta Ley se har谩 efectivo de acuerdo con la obligatoriedad que se establezca en aplicaci贸n de la disposici贸n adicional segunda, teniendo como referente a las siguientes garant铆as:
a) Seguro de da帽os materiales o seguro de cauci贸n, para garantizar, durante un a帽o, el resarcimiento de los da帽os materiales por vicios o defectos de ejecuci贸n que afecten a elementos de terminaci贸n o acabado de las obras, que podr谩 ser sustituido por la retenci贸n por el promotor de un 5 por 100 del importe de la ejecuci贸n material de la obra.
b) Seguro de da帽os materiales o seguro de cauci贸n, para garantizar, durante tres a帽os, el resarcimiento de los da帽os causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del art铆culo 3.
c) Seguro de da帽os materiales o seguro de cauci贸n, para garantizar, durante diez a帽os, el resarcimiento de los da帽os materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentaci贸n, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mec谩nica y estabilidad del edificio.
2. Los seguros de da帽os materiales reunir谩n las condiciones siguientes:
a) Tendr谩 la consideraci贸n de tomador del seguro el constructor en el supuesto a) del apartado 1 y el promotor, en los supuestos b) y c) del mismo apartado, y de asegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo. El promotor podr谩 pactar expresamente con el constructor que 茅ste sea tomador del seguro por cuenta de aqu茅l.
b) La prima deber谩 estar pagada en el momento de la recepci贸n de la obra. No obstante, en caso de que se hubiera pactado el fraccionamiento en per铆odos siguientes a la fecha de recepci贸n, la falta de pago de las siguientes fracciones de prima no dar谩 derecho al asegurador a resolver el contrato, ni 茅ste quedar谩 extinguido, ni la cobertura del asegurador suspendida, ni 茅ste liberado de su obligaci贸n, caso de que el asegurado deba hacer efectiva la garant铆a.
c) No ser谩 de aplicaci贸n la normativa reguladora de la cobertura de riesgos extraordinarios sobre las personas y los bienes contenida en el art铆culo 4 de la Ley 21/1990, de 19 de diciembre.
3. Los seguros de cauci贸n reunir谩n las siguientes condiciones:
a) Las se帽aladas en los apartados 2 a) y 2 b) de este art铆culo. En relaci贸n con el apartado 2 a), los asegurados ser谩n siempre los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo.
b) El asegurador asume el compromiso de indemnizar al asegurado al primer requerimiento.
c) El asegurador no podr谩 oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro.
4. Una vez tomen efecto las coberturas del seguro, no podr谩 rescindirse ni resolverse el contrato de mutuo acuerdo antes del transcurso del plazo de duraci贸n previsto en el apartado 1 de este art铆culo.
5. El importe m铆nimo del capital asegurado ser谩 el siguiente:
a) El 5 por 100 del coste final de la ejecuci贸n material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garant铆as del apartado 1 a) de este art铆culo.
b) El 30 por 100 del coste final de la ejecuci贸n material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garant铆as del apartado 1 b) de este art铆culo.
c) El 100 por 100 del coste final de la ejecuci贸n material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garant铆as del apartado 1 c) de este art铆culo.
6. El asegurador podr谩 optar por el pago de la indemnizaci贸n en met谩lico que corresponda a la valoraci贸n de los da帽os o por la reparaci贸n de los mismos.
7. El incumplimiento de las anteriores normas sobre garant铆as de suscripci贸n obligatoria implicar谩, en todo caso, la obligaci贸n de responder personalmente al obligado a suscribir las garant铆as.
8. Para las garant铆as a que se refiere el apartado 1 a) de este art铆culo no ser谩n admisibles cl谩usulas por las cuales se introduzcan franquicias o limitaci贸n alguna en la responsabilidad del asegurador frente al asegurado.
En el caso de que en el contrato de seguro a que se refieren los apartados 1 b) y 1 c) de este art铆culo se establezca una franquicia, 茅sta no podr谩 exceder del 1 por 100 del capital asegurado de cada unidad registral.
9. Salvo pacto en contrario, las garant铆as a que se refiere esta Ley no cubrir谩n:
a) Los da帽os corporales u otros perjuicios econ贸micos distintos de los da帽os materiales que garantiza la Ley.
b) Los da帽os ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio.
c) Los da帽os causados a bienes muebles situados en el edificio.
d) Los da帽os ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio despu茅s de la recepci贸n, salvo las de subsanaci贸n de los defectos observados en la misma.
e) Los da帽os ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado del edificio.
f) Los gastos necesarios para el mantenimiento del edificio del que ya se ha hecho la recepci贸n.
g) Los da帽os que tengan su origen en un incendio o explosi贸n, salvo por vicios o defectos de las instalaciones propias del edificio.
h) Los da帽os que fueran ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el da帽o.
i) Los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya reservas recogidas en el acta de recepci贸n, mientras que tales reservas no hayan sido subsanadas y las subsanaciones queden reflejadas en una nueva acta suscrita por los firmantes del acta de recepci贸n.
Art铆culo 20. Requisitos para la escrituraci贸n e inscripci贸n
1. No se autorizar谩n ni se inscribir谩n en el Registro de la Propiedad escrituras p煤blicas de declaraci贸n de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicaci贸n esta Ley, sin que se acredite y testimonie la constituci贸n de las garant铆as a que se refiere el art铆culo 19.
2. Cuando no hayan transcurrido los plazos de prescripci贸n de las acciones a que se refiere el art铆culo 18, no se cerrar谩 en el Registro Mercantil la hoja abierta al promotor individual ni se inscribir谩 la liquidaci贸n de las sociedades promotores sin que se acredite previamente al Registrador la constituci贸n de las garant铆as establecidas por esta Ley, en relaci贸n con todas y cada una de las edificaciones que hubieran promovido.
Primera. Percepci贸n de cantidades a cuenta del precio durante la construcci贸n
Uno. Obligaciones de los promotores que perciban cantidades anticipadas.
1. Las personas f铆sicas y jur铆dicas que promuevan la construcci贸n de toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en r茅gimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, y que pretendan obtener de los adquirentes entregas de dinero para su construcci贸n, deber谩n cumplir las condiciones siguientes:
a) Garantizar, desde la obtenci贸n de la licencia de edificaci贸n, la devoluci贸n de las cantidades entregadas m谩s los intereses legales, mediante contrato de seguro de cauci贸n suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en Espa帽a, o mediante aval solidario emitido por entidades de cr茅dito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcci贸n no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.
b) Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a trav茅s de entidades de cr茅dito en las que habr谩n de depositarse en cuenta especial, con separaci贸n de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, y de las que 煤nicamente podr谩 disponer para las atenciones derivadas de la construcci贸n de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o dep贸sitos la entidad de cr茅dito, bajo su responsabilidad, exigir谩 la garant铆a a que se refiere la condici贸n anterior.
2. La garant铆a se extender谩 a las cantidades aportadas por los adquirentes, incluidos los impuestos aplicables, m谩s el inter茅s legal del dinero.
Dos. Requisitos de las garant铆as.
1. Para que un contrato de seguro de cauci贸n pueda servir como garant铆a de las cantidades anticipadas en la construcci贸n y venta de viviendas deber谩 cumplir los siguientes requisitos:
a) Se suscribir谩 una p贸liza de seguro individual por cada adquirente, en la que se identifique el inmueble para cuya adquisici贸n se entregan de forma anticipada las cantidades o los efectos comerciales.
b) La suma asegurada incluir谩 la cuant铆a total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, de adhesi贸n a la promoci贸n o fase de la cooperativa o instrumento jur铆dico equivalente, incluidos los impuestos aplicables, incrementada en el inter茅s legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor.
c) Ser谩 tomador del seguro el promotor, a quien le corresponder谩 el pago de la prima por todo el periodo de seguro hasta la elevaci贸n a escritura p煤blica del contrato de compraventa, de adhesi贸n a la promoci贸n o fase de la cooperativa o instrumento jur铆dico equivalente.
d) Corresponde la condici贸n de asegurado al adquirente o adquirentes que figuren en el contrato de compraventa.
e) El asegurador no podr谩 oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro. La falta de pago de la prima por el promotor no ser谩, en ning煤n caso, excepci贸n oponible.
f) La duraci贸n del contrato no podr谩 ser inferior a la del compromiso para la construcci贸n y entrega de las viviendas. En caso de que se conceda pr贸rroga para la entrega de las viviendas, el promotor podr谩 prorrogar el contrato de seguro mediante el pago de la correspondiente prima, debiendo informar al asegurado de dicha pr贸rroga.
g) La entidad aseguradora podr谩 comprobar durante la vigencia del seguro los documentos y datos del promotor-tomador que guarden relaci贸n con las obligaciones contra铆das frente a los asegurados.
h) En caso de que la construcci贸n no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido el asegurado, siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devoluci贸n de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses y este en el plazo de treinta d铆as no haya procedido a su devoluci贸n, podr谩 reclamar al asegurador el abono de la indemnizaci贸n correspondiente. Igualmente, el asegurado podr谩 reclamar directamente al asegurador cuando no resulte posible la reclamaci贸n previa al promotor.
El asegurador deber谩 indemnizar al asegurado en el plazo de treinta d铆as a contar desde que formule la reclamaci贸n.
i) En ning煤n caso ser谩n indemnizables las cantidades que no se acredite que fueron aportadas por el asegurado, aunque se hayan incluido en la suma asegurada del contrato de seguro, por haberse pactado su entrega aplazada en el contrato de cesi贸n.
j) El asegurador podr谩 reclamar al promotor-tomador las cantidades satisfechas a los asegurados, a cuyo efecto se subrogar谩 en los derechos que correspondan a 茅stos.
k) En el caso de que la entidad aseguradora hubiere satisfecho la indemnizaci贸n al asegurado como consecuencia del siniestro cubierto por el contrato de seguro, el promotor no podr谩 enajenar la vivienda sin haber resarcido previamente a la entidad aseguradora por la cantidad indemnizada.
l) En todo lo no espec铆ficamente dispuesto, le ser谩 de aplicaci贸n la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro.
2. Para que un aval pueda servir como garant铆a de las cantidades anticipadas en la construcci贸n y venta de viviendas deber谩 cumplir los siguientes requisitos:
a) Deber谩 emitirse y mantenerse en vigor por la entidad de cr茅dito, por la cuant铆a total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, de adhesi贸n a la promoci贸n o fase de la cooperativa o instrumento jur铆dico equivalente, incluidos los impuestos aplicables, incrementada en el inter茅s legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor.
b) En caso de que la construcci贸n no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido, el beneficiario, siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devoluci贸n de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, y sus intereses y este en el plazo de treinta d铆as no haya procedido a su devoluci贸n, podr谩 exigir al avalista el abono de dichas cantidades. Igualmente, el beneficiario podr谩 reclamar directamente al avalista cuando no resulte posible la reclamaci贸n previa al promotor.
c) Transcurrido un plazo de dos a帽os, a contar desde el incumplimiento por el promotor de la obligaci贸n garantizada sin que haya sido requerido por el adquirente para la rescisi贸n del contrato y la devoluci贸n de las cantidades anticipadas, se producir谩 la caducidad del aval.
Tres. Informaci贸n contractual.
En los contratos para la adquisici贸n de viviendas en que se pacte la entrega al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, de cantidades anticipadas deber谩 hacerse constar expresamente:
a) Que el promotor se obliga a la devoluci贸n al adquirente de las cantidades percibidas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, m谩s los intereses legales en caso de que la construcci贸n no se inicie o termine en los plazos convenidos que se determinen en el contrato, o no se obtenga la c茅dula de habitabilidad, licencia de primera ocupaci贸n o el documento equivalente que faculten para la ocupaci贸n de la vivienda.
b) Referencia al contrato de seguro o aval bancario a los que hace referencia el apartado uno.1.a) de esta disposici贸n, con indicaci贸n de la denominaci贸n de la entidad aseguradora o de la entidad avalista.
c) Designaci贸n de la entidad de cr茅dito y de la cuenta a trav茅s de la cual se ha de hacer entrega por el adquirente de las cantidades que se hubiese comprometido anticipar como consecuencia del contrato celebrado.
En el momento del otorgamiento del contrato de compraventa, el promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, har谩 entrega al adquirente del documento que acredite la garant铆a, referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio.
Cuatro. Ejecuci贸n de la garant铆a.
Si la construcci贸n no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada, el adquirente podr谩 optar entre la rescisi贸n del contrato con devoluci贸n de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, incrementadas en los intereses legales, o conceder al promotor pr贸rroga, que se har谩 constar en una cl谩usula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo per铆odo con la fecha de terminaci贸n de la construcci贸n y entrega de la vivienda.
Cinco. Cancelaci贸n de la garant铆a.
Expedida la c茅dula de habitabilidad, la licencia de primera ocupaci贸n o el documento equivalente que faculten para la ocupaci贸n de la vivienda por el 贸rgano administrativo competente y acreditada por el promotor la entrega de la vivienda al adquirente, se cancelar谩n las garant铆as otorgadas por la entidad aseguradora o avalista. Cumplidas las condiciones anteriores, se producir谩 igual efecto si el adquirente rehusara recibir la vivienda.
Seis. Publicidad de la promoci贸n de viviendas.
En la publicidad de la promoci贸n de viviendas con percepci贸n de cantidades a cuenta con anterioridad a la iniciaci贸n de las obras o durante el per铆odo de construcci贸n, ser谩 obligatorio hacer constar que el promotor ajustar谩 su actuaci贸n y contrataci贸n al cumplimiento de los requisitos establecidos en la presente Ley, haciendo menci贸n expresa de la entidad aseguradora o avalista garante, as铆 como de la entidad de cr茅dito en la que figura abierta la cuenta especial en la que habr谩n de ingresarse las cantidades anticipadas.
Siete. Infracciones y sanciones.
El incumplimiento de las obligaciones impuestas en esta disposici贸n constituye infracci贸n en materia de consumo, aplic谩ndose lo dispuesto en el r茅gimen sancionador general sobre protecci贸n de los consumidores y usuarios previsto en la legislaci贸n general y en la normativa auton贸mica correspondiente, sin perjuicio de las competencias atribuidas por la normativa vigente a la Direcci贸n General de Seguros y Fondos de Pensiones.
El incumplimiento de la obligaci贸n de constituir garant铆a a la que se refiere el apartado uno.1 de esta disposici贸n dar谩 lugar a una sanci贸n de hasta el 25 por 100 de las cantidades cuya devoluci贸n deba ser asegurada o la que corresponda seg煤n lo dispuesto en la normativa propia de las Comunidades Aut贸nomas.
Adem谩s de lo anterior, se impondr谩n al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, las infracciones y sanciones que pudieran corresponder conforme a la legislaci贸n espec铆fica en materia de ordenaci贸n de la edificaci贸n.
Ocho. Desarrollo reglamentario.
Reglamentariamente podr谩n determinarse los organismos p煤blicos de promoci贸n de viviendas que se except煤en de los requisitos establecidos en esta disposici贸n adicional.
El Gobierno podr谩 dictar las disposiciones complementarias para el desarrollo de lo dispuesto en esta disposici贸n adicional.
Precepto modificado por L 20/2015, de 14 de Julio, con entrada en vigor a partir del 1-1-2016
路 Modificada disposici贸n adicional primera
Redacci贸n hasta el 1-1-2016
La percepci贸n de cantidades anticipadas en la edificaci贸n por los promotores o gestores se cubrir谩 mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma an谩loga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepci贸n de cantidades anticipadas en la construcci贸n y venta de viviendas. Dicha Ley, y sus disposiciones complementarias, se aplicar谩n en el caso de viviendas con las siguientes modificaciones:
a) La expresada normativa ser谩 de aplicaci贸n a la promoci贸n de toda clase de viviendas, incluso a las que se realicen en r茅gimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa.
b) La garant铆a que se establece en la citada Ley 57/1968 se extender谩 a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliar谩 en la cuenta especial prevista en la referida Ley.
c) La devoluci贸n garantizada comprender谩 las cantidades entregadas m谩s los intereses legales del dinero, vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devoluci贸n.
d) Las multas por incumplimiento a que se refiere el p谩rrafo primero del art铆culo 6 de la citada Ley, se impondr谩n por las Comunidades Aut贸nomas, en cuant铆a, por cada infracci贸n, de hasta el 25 por 100 de las cantidades cuya devoluci贸n deba ser asegurada o por lo dispuesto en la normativa propia de las Comunidades Aut贸nomas.
Segunda. Obligatoriedad de las garant铆as por da帽os materiales ocasionados por vicios y defectos en la construcci贸n
Uno. La garant铆a contra da帽os materiales a que se refiere el apartado 1.c) del art铆culo 19 de esta Ley ser谩 exigible, a partir de su entrada en vigor, para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.
No obstante, esta garant铆a no ser谩 exigible en el supuesto del autopromotor individual de una 煤nica vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisi贸n "铆nter vivos" dentro del plazo previsto en el p谩rrafo a) del art铆culo 17.1, el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedar谩 obligado a la contrataci贸n de la garant铆a a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez a帽os. A estos efectos, no se autorizar谩n ni inscribir谩n en el Registro de la Propiedad escrituras p煤blicas de transmisi贸n "铆nter vivos" sin que se acredite y testimonie la constituci贸n de la referida garant铆a, salvo que el autopromotor, que deber谩 acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constituci贸n de la misma.
Tampoco ser谩 exigible la citada garant铆a en los supuestos de rehabilitaci贸n de edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcci贸n se solicitaron las correspondientes licencias de edificaci贸n con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley.
Dos. Mediante Real Decreto podr谩 establecerse la obligatoriedad de suscribir las garant铆as previstas en los apartados 1.a) y 1.b) del citado art铆culo 19, para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda. Asimismo, mediante Real Decreto podr谩 establecerse la obligatoriedad de suscribir cualquiera de las garant铆as previstas en el art铆culo 19, para edificios destinados a cualquier uso distinto del de vivienda.
Nota
Modificada Disposici贸n Adicional Segunda por Ley 53/2002, de 30 de diciembre.
Tercera. Intervenciones en el proceso de la edificaci贸n de los Cuerpos de Ingenieros de los Ej茅rcitos en el 谩mbito de la Defensa
Los miembros de los Cuerpos de Ingenieros de los Ej茅rcitos, cuando intervengan en la realizaci贸n de edificaciones o instalaciones afectas a la Defensa, se regir谩n en lo que se refiere a su capacidad profesional por la Ley 17/1999, de 18 de mayo, de R茅gimen del Personal de las Fuerzas Armadas, y disposiciones reglamentarias de desarrollo.
Cuarta. Coordinador de seguridad y salud
Las titulaciones acad茅micas y profesionales habilitantes para desempe帽ar la funci贸n de coordinador de seguridad y salud en obras de edificaci贸n, durante la elaboraci贸n del proyecto y la ejecuci贸n de la obra, ser谩n las de arquitecto, arquitecto t茅cnico, ingeniero o ingeniero t茅cnico, de acuerdo con sus competencias y especialidades.
Quinta. Regulaci贸n del derecho de reversi贸n
Los art铆culos 54 y 55 de la Ley de Expropiaci贸n Forzosa, de 16 de diciembre de, quedan redactados de la manera siguiente:
芦Art铆culo 54.
1. En el caso de no ejecutarse la obra o no establecerse el servicio que motiv贸 la expropiaci贸n, as铆 como si hubiera alguna parte sobrante de los bienes expropiados, o desapareciese la afectaci贸n, el primitivo due帽o o sus causahabientes podr谩n recobrar la totalidad o la parte sobrante de lo expropiado, mediante el abono a quien fuera su titular de la indemnizaci贸n que se determina en el art铆culo siguiente.
2. No habr谩 derecho de reversi贸n, sin embargo, en los casos siguientes:
a) Cuando simult谩neamente a la desafectaci贸n del fin que justific贸 la expropiaci贸n se acuerde justificadamente una nueva afectaci贸n a otro fin que haya sido declarado de utilidad p煤blica o inter茅s social. En este supuesto la Administraci贸n dar谩 publicidad a la sustituci贸n, pudiendo el primitivo due帽o o sus causahabientes alegar cuanto estimen oportuno en defensa de su derecho a la reversi贸n, si consideran que no concurren los requisitos exigidos por la ley, as铆 como solicitar la actualizaci贸n del justiprecio si no se hubiera ejecutado la obra o establecido el servicio inicialmente previstos.
b) Cuando la afectaci贸n al fin que justific贸 la expropiaci贸n o a otro declarado de utilidad p煤blica o inter茅s social se prolongue durante diez a帽os desde la terminaci贸n de la obra o el establecimiento del servicio.
3. Cuando de acuerdo con lo establecido en los apartados anteriores de este art铆culo proceda la reversi贸n, el plazo para que el due帽o primitivo o sus causahabientes puedan solicitarla ser谩 el de tres meses, a contar desde la fecha en que la Administraci贸n hubiera notificado el exceso de expropiaci贸n, la desafectaci贸n del bien o derecho expropiados o su prop贸sito de no ejecutar la obra o de no implantar el servicio.
En defecto de esta notificaci贸n, el derecho de reversi贸n podr谩 ejercitarse por el expropiado y sus causahabientes en los casos y con las condiciones siguientes:
a) Cuando se hubiera producido un exceso de expropiaci贸n o la desafectaci贸n del bien o derecho expropiados y no hubieran transcurrido veinte a帽os desde la toma de posesi贸n de aqu茅llos.
b) Cuando hubieran transcurrido cinco a帽os desde la toma de posesi贸n del bien o derecho expropiados sin iniciarse la ejecuci贸n de la obra o la implantaci贸n del servicio.
c) Cuando la ejecuci贸n de la obra o las actuaciones para el establecimiento del servicio estuvieran suspendidas m谩s de dos a帽os por causas imputables a la Administraci贸n o al beneficiario de la expropiaci贸n sin que se produjera por parte de 茅stos ning煤n acto expreso para su reanudaci贸n.
4. La competencia para resolver sobre la reversi贸n corresponder谩 a la Administraci贸n en cuya titularidad se halle el bien o derecho en el momento en que se solicite aqu茅lla o a la que se encuentre vinculado el beneficiario de la expropiaci贸n, en su caso, titular de los mismos.
5. En las inscripciones en el Registro de la Propiedad del dominio y dem谩s derechos reales sobre bienes inmuebles adquiridos por expropiaci贸n forzosa se har谩 constar el derecho preferente de los reversionistas frente a terceros posibles adquirentes para recuperar el bien o derecho expropiados de acuerdo con lo dispuesto en este art铆culo y en el siguiente, sin cuya constancia registral el derecho de reversi贸n no ser谩 oponible a los terceros adquirentes que hayan inscrito los t铆tulos de sus respectivos derechos conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria.
Art铆culo 55.
1. Es presupuesto del ejercicio del derecho de reversi贸n la restituci贸n de la indemnizaci贸n expropiatoria percibida por el expropiado, actualizada conforme a la evoluci贸n del 铆ndice de precios al consumo en el per铆odo comprendido entre la fecha de iniciaci贸n del expediente de justiprecio y la de ejercicio del derecho de reversi贸n. La determinaci贸n de este importe se efectuar谩 por la Administraci贸n en el mismo acuerdo que reconozca el derecho de reversi贸n.
2. Por excepci贸n, si el bien o derecho expropiado hubiera experimentado cambios en su calificaci贸n jur铆dica que condicionaran su valor o hubieran incorporado mejoras aprovechables por el titular de aquel derecho o sufrido menoscabo de valor, se proceder谩 a una nueva valoraci贸n del mismo, referida a la fecha de ejercicio del derecho, fijada con arreglo a las normas contenidas en el Cap铆tulo III del T铆tulo II de esta Ley.
3. La toma de posesi贸n del bien o derecho revertido no podr谩 tener lugar sin el previo pago o consignaci贸n del importe resultante conforme a los apartados anteriores. Dicho pago o consignaci贸n deber谩 tener lugar en el plazo m谩ximo de tres meses desde su determinaci贸n en v铆a administrativa, bajo pena de caducidad del derecho de reversi贸n y sin perjuicio de la interposici贸n de recurso contencioso-administrativo. En este 煤ltimo caso, las diferencias que pudieran resultar de la sentencia que se dicte deber谩n, asimismo, satisfacerse o reembolsarse, seg煤n proceda, incrementadas con los intereses devengados al tipo de inter茅s legal desde la fecha del primer pago en el plazo de tres meses desde la notificaci贸n de la sentencia bajo pena de caducidad del derecho de reversi贸n en el primer supuesto禄.
Sexta. Infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicaci贸n
El art铆culo 2, apartado a), del Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicaci贸n, quedar谩 redactado de la siguiente manera:
芦a) A todos los edificios y conjuntos inmobiliarios en los que exista continuidad en la edificaci贸n, de uso residencial o no y sean o no de nueva construcci贸n, que est茅n acogidos, o deban acogerse, al r茅gimen de propiedad horizontal regulado por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril 禄.
S茅ptima. Solicitud de la demanda de notificaci贸n a otros agentes
Quien resulte demandado por ejercitarse contra 茅l acciones de responsabilidad basadas en las obligaciones resultantes de su intervenci贸n en el proceso de la edificaci贸n previstas en la presente Ley, podr谩 solicitar, dentro del plazo que la Ley de Enjuiciamiento Civil concede para contestar a la demanda, que 茅sta se notifique a otro u otros agentes que tambi茅n hayan tenido intervenci贸n en el referido proceso.
La notificaci贸n se har谩 conforme a lo establecido para el emplazamiento de los demandados e incluir谩 la advertencia expresa a aquellos otros agentes llamados al proceso de que, en el supuesto de que no comparecieren, la sentencia que se dicte ser谩 oponible y ejecutable frente a ellos.
Octava. Instalaci贸n de infraestructuras de red o estaciones radioel茅ctricas en edificaciones de dominio privado
Las obras de instalaci贸n de infraestructuras de red o estaciones radioel茅ctricas en edificaciones de dominio privado no requerir谩n la obtenci贸n de licencia de obras o edificaci贸n ni otras autorizaciones, si bien, en todo caso el promotor de las mismas habr谩 de presentar ante la autoridad competente en materia de obras de edificaci贸n una declaraci贸n responsable donde conste que las obras se llevar谩n a cabo seg煤n un proyecto o una memoria t茅cnica suscritos por t茅cnico competente, seg煤n corresponda, justificativa del cumplimiento de los requisitos aplicables del C贸digo T茅cnico de la Edificaci贸n. Una vez ejecutadas y finalizadas las obras de instalaci贸n de las infraestructuras de las redes de comunicaciones electr贸nicas, el promotor deber谩 presentar ante la autoridad competente una comunicaci贸n de la finalizaci贸n de las obras y de que las mismas se han llevado a cabo seg煤n el proyecto t茅cnico o memoria t茅cnica.
Precepto modificado por L 9/2014, de 9 de Mayo, con entrada en vigor a partir del 11-5-2014
路 A帽adida disposici贸n adicional octava
Lo dispuesto en esta Ley, salvo en materia de expropiaci贸n forzosa en que se estar谩 a lo establecido en la disposici贸n transitoria segunda, ser谩 de aplicaci贸n a las obras de nueva construcci贸n y a obras en los edificios existentes, para cuyos proyectos se solicite la correspondiente licencia de edificaci贸n, a partir de su entrada en vigor.
Lo establecido en la disposici贸n adicional quinta no ser谩 de aplicaci贸n a aquellos bienes y derechos sobre los que, a la entrada en vigor de la ley, se hubiera presentado la solicitud de reversi贸n.
Tercera. Adaptaci贸n al r茅gimen introducido por la disposici贸n adicional primera 芦Percepci贸n de cantidades a cuenta del precio durante la construcci贸n禄, en su redacci贸n dada por la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenaci贸n, supervisi贸n y solvencia de entidades aseguradoras y reaseguradoras, que modifica la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci贸n de la Edificaci贸n
Las entidades aseguradoras deber谩n, antes del 1 de julio de 2016 y para las cantidades que se entreguen a cuenta a partir de esa fecha, adaptar las p贸lizas vigentes a 1 de enero de 2016 al r茅gimen introducido por la disposici贸n final tercera.dos de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenaci贸n, supervisi贸n y solvencia de entidades aseguradoras y reaseguradoras, por la que se modifica la disposici贸n adicional primera «Percepci贸n de cantidades a cuenta del precio durante la construcci贸n' de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci贸n de la Edificaci贸n.
Precepto modificado por L 20/2015, de 14 de Julio, con entrada en vigor a partir del 1-1-2016
路 A帽adida disposici贸n transitoria tercera
DISPOSICIONES DEROGATORIAS
Quedan derogadas todas las disposiciones de igual o inferior rango que se opongan a lo dispuesto en esta Ley.
Segunda
Los art铆culos 64 a 70 del Reglamento de la Ley de Expropiaci贸n Forzosa, aprobado por Decreto de 26 de abril de 1957, seguir谩n vigentes en cuanto no se opongan o resulten compatibles con lo establecido en la disposici贸n adicional quinta.
Tercera
Quedan derogadas cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo establecido en esta Ley y, en particular, las siguientes:
a) La Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcci贸n y venta de viviendas.
b) El Decreto 3114/1968, de 12 de diciembre, sobre aplicaci贸n de la Ley 57/1968, de 27 de julio, a las Comunidades y Cooperativas de Viviendas.
c) La Orden de 29 de noviembre de 1968 sobre el seguro de afianzamiento de cantidades anticipadas para viviendas, en lo que pudiera estar en vigor.
Precepto modificado por L 20/2015, de 14 de Julio, con entrada en vigor a partir del 1-1-2016
路 A帽adida disposici贸n derogatoria tercera
DISPOSICIONES FINALES
Primera. Fundamento constitucional
Esta Ley se dicta al amparo de la competencia que corresponde al Estado de conformidad con los art铆culos de la Constituci贸n siguientes:
a) El art铆culo 149.1.6陋, 8陋 y 30陋 en relaci贸n con las materias civiles y mercantiles de los Cap铆tulos I y II y con las obligaciones de los agentes de la edificaci贸n y atribuciones derivadas del ejercicio de las profesiones establecidas en el Cap铆tulo III, sin perjuicio de los derechos civiles, forales o especiales existentes en determinadas Comunidades Aut贸nomas.
b) El art铆culo 149.1.16陋, 21陋, 23陋 y 25陋 para el art铆culo 3.
c) El art铆culo 149.1.6陋, 8陋 y 11陋 para el Cap铆tulo IV.
d) El art铆culo 149.1.18陋 para la disposici贸n adicional quinta.
Lo dispuesto en esta Ley ser谩 de aplicaci贸n sin perjuicio de las competencias legislativas y de ejecuci贸n que tengan asumidas las Comunidades Aut贸nomas en este 谩mbito.
Segunda. Autorizaci贸n al Gobierno para la aprobaci贸n de un C贸digo T茅cnico de la edificaci贸n
Se autoriza al Gobierno para que, mediante Real Decreto y en el plazo de dos a帽os a contar desde la entrada en vigor de esta Ley, apruebe un C贸digo T茅cnico de la edificaci贸n que establezca las exigencias que deben cumplir los edificios en relaci贸n con los requisitos b谩sicos establecidos en el art铆culo 3, apartado 1 b) y 1 c).
Hasta su aprobaci贸n, para satisfacer estos requisitos b谩sicos se aplicar谩n las normas b谩sicas de la edificaci贸n que regulan las exigencias t茅cnicas de los edificios y que se enumeran a continuaci贸n:
NBE CT-79 Condiciones t茅rmicas en los edificios.
NBE CA-88 Condiciones ac煤sticas en los edificios.
NBE AE-88 Acciones en la edificaci贸n.
NBE FL-90 Muros resistentes de f谩brica de ladrillo.
NBE QB-90 Cubiertas con materiales bituminosos.
NBE EA-95 Estructuras de acero en edificaci贸n.
NBE CPI-96 Condiciones de protecci贸n contra incendios en los edificios.
Asimismo, se aplicar谩 el resto de la reglamentaci贸n t茅cnica de obligado cumplimiento que regule alguno de los requisitos b谩sicos establecidos en el art铆culo 3.
Tercera. Adaptaci贸n del Reglamento de la Ley de Expropiaci贸n Forzosa
El Gobierno, en un plazo de seis meses, adaptar谩 la Secci贸n 4陋 del Cap铆tulo IV del T铆tulo II del Reglamento de la Ley de Expropiaci贸n Forzosa a lo dispuesto en esta Ley.
Esta Ley entrar谩 en vigor a los seis meses de su publicaci贸n en el 芦Bolet铆n Oficial del Estado禄, salvo sus disposiciones adicional quinta, transitoria segunda, derogatoria primera por lo que se refiere a la legislaci贸n en materia de expropiaci贸n forzosa, derogatoria segunda, y final tercera que entrar谩n en vigor el d铆a siguiente al de dicha publicaci贸n.