Comentario Artículo 553-3. Cuota. LEY 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales

Los distintos propietarios de entidades privadas son, a su vez, copropietarios de los elementos comunes del edificio, y en esa Comunidad de Propietarios, la cuota es la participación que cada uno de los elementos privativos ostenta sobre los elementos comunes del total edificio. También se denomina popularmente coeficiente de participación.

Pero, como antes ya se ha apuntado, esa Comunidad no es una Comunidad ordinaria indivisa en la que el titular de una cuota puede disponer libremente de ella, enajenarla o gravarla, sino que es una Comunidad especial en la que entre los elementos privativos y los elementos comunes se da una unidad jurídica sin poderse separar una de otra.

En el régimen jurídico de la propiedad horizontal, la entidad (elemento privativo) tiene asignada una cuota de participación sobre los elementos comunes, la cual:

A) Determina la participación que corresponde a cada uno de los elementos privativos sobre la propiedad de los elementos comunes.

B) Sirve de módulo para fijar la participación en las cargas, beneficios, gestión y gobierno de la Comunidad y los derechos de los propietarios en el supuesto de extinción del régimen.

C) Establece la distribución de los gastos y el reparto de ingresos (salvo pacto en contrario).

Las cuotas no tienen ni deben ser idénticas. En la medida en que los elementos comunes son necesarios para el uso y goce de los elementos privativos, la cuota a asignar deberá ir en proporción al uso previsible que el elemento privativo pueda hacer de los elementos comunes. Por poner un ejemplo simple, un ascensor que suba hasta la planta décima de un edificio gastará más fuerza que si solo sube hasta la primera; en consecuencia, sería lógico que la cuota de participación asignada a la planta décima fuera superior a la de la planta primera.

A partir de ahí, los criterios para determinar la cuota de participación correspondiente podrían ser ilimitados. La Ley opta por establecer unos determinados criterios, pero que son absolutamente subjetivos e indeterminados.

En primer lugar y con carácter preferente: la superficie de la entidad (se fijará en proporción a la superficie), pero luego añade: "y ponderando el uso, el destino y los demás datos físicos y jurídicos de los bienes que integran la comunidad". En este cajón de sastre cabe todo.

Nos parece lógico que la superficie no sea el único referente para determinar la cuota de participación. Imaginemos un departamento pequeño, pero que disfruta de una gran terraza que es elemento común, pero de uso privativo; un ascensor que solo sube a determinadas plantas y estas son de menor superficie que las entidades de las plantas que no gozan de ascensor; un