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SP/DOCT/18509

Artículo Monográfico. Junio 2014

El desistimiento del contrato de arrendamientos urbanos: los nuevos arts. 11 y 12 LAU reformados por la Ley 4/2013

José M.ª Ortiz Aguirre. Magistrado del Juzgado de 1.ª Instancia, n.º 4, de Talavera de la Reina
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I. La reforma
La Ley 4/2013, de 4 de junio, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, recoge, como uno de los puntos de actuación en su Exposición de Motivos: "La previsión de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Se reconoce la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización para el caso de desistimiento".
De este modo, el vigente art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) ha quedado con la siguiente redacción: "El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización".
Mientras, el art. 12 LAU se ha mantenido con su redacción originaria, por lo que no será objeto de comentario en este caso.
II. Su aplicación en el tiempo
Esta última reforma determina varias etapas temporales a la hora de valorar el desistimiento en los contratos de arrendamientos urbanos:
1.º Contratos celebrados a partir del 6 de junio de 2013, en los que el desistimiento está sujeto a las siguientes condiciones:
a) Que haya transcurrido un período de duración mínima del contrato de seis meses desde su concertación.
b) Que exista un preaviso de 30 días al arrendador.
c) Pago de la indemnización que, en su caso, se haya pactado.
Sobre estos dos últimos extremos, luego expondré mi opinión a efectos de considerarse o no un condicionante del desistimiento.
2.º Contratos celebrados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013, el desistimiento se ajusta a los siguientes condicionantes:
a) Que el contrato tenga una duración superior a los cinco años.
b) Que se respete un período de preaviso de dos meses con utilización de un medio de comunicación fehaciente.
c) Pago de la indemnización, en caso de haberse pactado.
3.º Contratos anteriores al 1 de enero de 1995, que siguen rigiéndose por el art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, y en los que cabe el desistimiento:
a) En cualquier momento, dentro del plazo