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Encuesta Jurídica. Abril 2021

SP/DOCT/111635

La falta de obtención de financiación del comprador de la vivienda, debido a la pérdida de ingresos como consecuencia de la pandemia del COVID-19 ¿puede alegarse como causa que justifique la resolución en aplicación de la “cláusula rebus sic stantibus”?.

Coordinador: Félix López-Dávila Agüeros. Director de Sepín Derecho Inmobiliario
RESUMEN

La crisis sanitaria producida por el COVID-19, está teniendo como consecuencia una crisis financiera que afecta a todos los sectores de la economía y entre ellos, como no podía ser menos, a los contratos de compraventa de viviendas.
Ante esta situación extraordinaria, planteamos la pregunta sobre la posible aplicabilidad de la cláusula "rebus sic stantibus" como motivo para justificar la resolución del contrato de compraventa, en los supuestos en los que, el comprador, ve reducido sus ingresos como consecuencia de la pandemia, motivo por el que no se le concede la financiación para adquirir la vivienda.

The health crisis produced by the COVID-19, is having as a consequence a financial crisis that affects all sectors of the economy and among them, as it could not be less, to the contracts of sale of houses.
In view of this extraordinary situation, we raise the question of the possible applicability of the "rebus sic stantibus" clause as a reason to justify the termination of the purchase contract, in cases where the buyer's income is reduced as a result of the pandemic, which is the reason why he is not granted the financing to purchase the property. Translated with www.DeepL.com/Translator (free version)

PALABRAS CLAVE

COVID-19, compraventa, vivienda, rebus sic stantibus

COVID19, sale, houses, rebus sic stantibus

Las clasificaciones de las encuestas son realizadas por Sepín, pero con el fin de apreciar todos los matices, es necesario acudir a cada una de las respuestas para una mejor comprensión.
Como regla general no podrá aplicarse la cláusula "rebus sic stantibus", si bien, habrá que estar al caso concreto.
Díez Núñez, José Javier
Magistrado de la Sección 6.ª, de lo Civil, de la Audiencia Provincial de Málaga
Nuestro ordenamiento jurídico, a diferencia de otros, como el alemán, italiano o portugués, carece de normas generales en materia de revisión o resolución de contratos por alteración sobrevenida de las circunstancias, si bien, no obstante, existen expresas previsiones legales que aluden al cambio de circunstancias en el cumplimiento de las obligaciones, admitiendo excepciones que flexibilizan las consecuencias de principios generales contractuales básicos como "pacta sunt servanda" (derivado de la normativa contenida en el artículo 1091 CC conforme al cual "las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre los contratantes, y deben cumplirse a tenor de los mismos") y de responsabilidad del deudor, consecuencia de lo cual, en principio, cada parte asume los riesgos que corresponden a su cumplimiento, ex artículos 1094 y 1183 CC, debiendo quedar claro, por tanto, que como regla general la aplicación de la cláusula "rebus sic estantibus" ("estando igual las cosas"), con fundamento en el principio de la buena fe (artículos 7 y 1258 CC), queda configurada para ser aplicada a casos excepcionales con gran cautela, en mantenimiento de la seguridad jurídica (STS de 20 de febrero de 2001)
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