El artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 concede al arrendatario la facultad de optar por desistir del contrato o suspender la vigencia del mismo, en los supuestos en los que se ejecuten en la vivienda arrendada obras de conservación o acordadas por una autoridad competente que la hagan inhabitable.

Este precepto tiene su antecedente en el artículo 1.558 del Código Civil, que consideramos aplicable de manera supletoria, pues así lo dispone el artículo 4.2 de la LAU. En realidad, se refiere a una causa objetiva de "inhabitabilidad", que necesitará, cuando no haya acuerdo entre las partes, de la correspondiente declaración por la Autoridad Administrativa o Judicial. Estas cuestiones son las que hay que analizar.

La «inhabitabilidad» al no fijar la LAU situaciones concretas, se trata de un concepto jurídico indeterminado, considerando que una buena guía puede y debe ser el párrafo 3.º del artículo 1.558 del Código Civil antes citado, que la establece cuando recaiga sobre la parte que el arrendatario y su familia necesitan para su habitación. Alguna luz nos aporta este precepto, puesto que por lo menos ya sabemos que si las obras no llegan a los lugares absolutamente necesarios (el dormitorio, la cocina y los servicios higiénicos), estaremos ante las previsiones de obras de "conservación" del artículo 21 de la LAU, pero no permitirá la suspensión o el desistimiento al arrendatario por su propia iniciativa