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SP/DOCT/23053

Artículo Monográfico. Mayo 2017

Devolución de las cantidades anticipadas al comprador en la compraventa de vivienda en construcción: Responsabilidad de la entidad financiera depositaria

Mateo C. Juan Gómez. Abogado en Bufete Buades
Gestión Documental
Introducción
"La omisión de lo debido no es menos reprensible que la comisión de lo indebido"
Plutarco
Nos referimos, en este punto, al supuesto en que no existe una garantía individual entregada a los distintos compradores. Presupone, por tanto, un incumplimiento previo y esencial de la entidad promotora, que ha obviado el deber impuesto por el legislador (art. 1 de la Ley 57/1968 o Disposición Adicional Primera de la LOE) de garantizar al comprador la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio de venta, para el caso de que la obra no se inicie o no sea entregado el inmueble en el plazo convenido. Se plantea entonces si, pese a la inexistencia de cualquier tipo de relación contractual entre la entidad depositaria de las cantidades (que no ostenta la condición de garante, pues insistimos en que no se ha emitido aval individual del que conste el comprador como beneficiario) y el consumidor adquirente, existe algún tipo de responsabilidad ex lege de aquella frente a este.
Seguidamente, nos detendremos en los orígenes de este debate doctrinal, para estudiar posteriormente la naturaleza de la acción que el cesionario tiene a su disposición, y, finalmente, nos detendremos brevemente sobre una serie de supuestos concretos y habituales en la práctica, que han suscitado sendas polémicas en la doctrina.
I. Origen del debate doctrinal
Para identificar mejor el epicentro de la cuestión discutida, puede resultar de ayuda transcribir el tenor literal –en toda su imperfecta redacción– del ya derogado art. 1 de la Ley 57/1968, que presentaba la siguiente dicción:
"Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes:
Primera. Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.
Segunda. Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la c