Devolución de las cantidades anticipadas al comprador en la compraventa de vivienda en construcción: Responsabilidad de la entidad avalista o aseguradora

"Ya no hay fiadores, matáronlos los malos pagadores"

Refrán español

En el presente capítulo partimos de la premisa de que, en cumplimiento de lo previsto en la Ley 57/1968 y la LOE, se ha procedido por la promotora a concertar la correspondiente póliza de seguro o aval individual, con el objeto de garantizar a los adquirentes la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda futura.

En ese escenario, la entidad fiadora (compañía aseguradora o entidad financiera avalista) responderá frente al comprador, quien podrá reclamarle la devolución de las cantidades más los intereses legales correspondientes. La responsabilidad adquirida será de naturaleza contractual, si bien con los plazos y requisitos que recoge la Disposición Adicional Primera de la LOE.

En cuanto a los requisitos para la prosperabilidad de una hipotética acción judicial de reclamación de daños y perjuicios por responsabilidad contractual, nos remitimos a lo expuesto sobre esta materia en el epígrafe III del capítulo "Responsabilidad de la entidad promotora".

El carácter especial del régimen específico previsto en la Ley 57/1968, y continuado posteriormente a través de la LOE, se manifiesta en distintas dimensiones que han sido destacadas en la jurisprudencia del Tribunal Supremo, y que abarca tanto las obligaciones del promotor como los derechos irrenunciables de los cesionarios de las viviendas, la naturaleza y características de las garantías previstas en la norma, o el deber de terceros –depositarios– de velar por el respeto a los derechos de los consumidores que adquieren una vivienda en construcción.

En lo que concierne a las garantías previstas en la Ley, es oportuno partir del régimen general aplicable al contrato de fianza, para posteriormente exponer las especialidades que la norma sectorial y, sobre todo, la interpretación que de la misma ha realizado el Alto Tribunal, le atribuye a aquellas que deben garantizar el retorno de las cantidades ingresadas en la cuenta especial.

En consecuencia, partamos del art. 1.827 CC, que proclama la que, sin duda, es la regla cardinal de toda obligación de fianza, a saber, la interdicción de su presunción, exigiendo que la misma sea expresa e interpretada restrictivamente, sin extenderse más allá de lo contenido en ella. En claro seguimiento de este precepto, García-Pita y Lastres -->