Los nuevos apartados 2 y 3 del artículo 10 de la LAU, introducidos por la Ley 12/2023 (SP/LEG/40006), establecen dos nuevas prórrogas obligatorias, una prórroga de un año en el apartado 2 para los arrendatarios en situación de vulnerabilidad, y otra prórroga de tres años en el apartado 3 para los arrendamientos en zonas de mercado residencial tensionado. De esa forma, un contrato que se haya celebrado por cinco años, o por un período inferior pero que se haya prorrogado obligatoriamente hasta los cinco años en virtud del artículo 9.1, y que se haya prorrogado tácitamente por tres años más en virtud del artículo 10.1, va a prorrogarse obligatoriamente por uno o por 3 años más en virtud de las nuevas prórrogas obligatorias.

Se pregunta si las nuevas prórrogas son aplicables solo a los nuevos contratos que se celebren a partir de la entrada en vigor de la Ley 12/2023, o también a los contratos anteriores que estén en vigor. Entiendo que sólo son de aplicación a los nuevos contratos, no solo porque así lo dice la disposición transitoria 4ª de la Ley 12/2023, sino porque, en otro caso, el arrendador que ha aceptado que el contrato se prorrogue tácitamente por otros 3 años se verá sorprendido por una nueva prórroga, impuesta ahora por la nueva ley, y no hubiera aceptado el período de prórroga tácita de haber conocido que el contrato se iba a prorrogar por uno o tres años más. Una aplicación retroactiva de la nueva Ley colocaría a los arrendadores en situación de prórroga tácita e