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Artículo Monográfico. Diciembre 2002

SP/DOCT/1160

Actos propios y arrendamientos urbanos (I). Estudio práctico de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo y de las Audiencias Provinciales sobre la doctrina de los actos propios en materia arrendaticia

Iñigo Muniesa Franco. Letrado Asesoría Jurídica Cámara de Propiedad Urbana de Madrid

INTRODUCCIÓN
No pretende este trabajo ser un estudio exhaustivo de la teoría de los actos propios, que tiene su máximo exponente doctrinal desde nuestro punto de vista, en el estudio crítico sobre la Jurisprudencia del Tribunal Supremo que realizó el Doctor en Derecho Don Luis Díez-Picazo Ponce de Léon, en el año 1963 (Editorial Bosch), sino un instrumento útil para el profesional de la abogacía que se dedica principalmente a los arrendamientos urbanos, para que de una manera sistemática y rápida pueda acceder a los criterios jurisprudenciales más modernos que junto con los antiguos que también son reseñados, hacen alusión a esta controvertida teoría de los actos propios. No puede dejar de sorprendernos, que los efectos de la regla «venire contra factum propium non valet», hayan sido prácticamente ignorados por el Legislador en la siempre árida materia locativa, dejando un margen de discrecionalidad muy amplio a los Tribunales, lo cual sin duda, y aunque sólo sea desde un punto de vista de seguridad jurídica es cuando menos criticable.
En cualquier caso, sirva este trabajo, para que el Abogado que se dedica al siempre complicado ámbito de los alquileres tenga, en el ejercicio de su profesión, unos criterios más o menos definidos por los Tribunales, y pueda alegarse ante las instancias judiciales la útil, aunque muchas veces olvidada, «teoría de los actos propios».
I. ANTECEDENTES HISTÓRICOS DE LA DOCTRINA DE LOS ACTOS PROPIOS
Pese a lo que muchos juristas creen, la regla «adversus factum suum quis venire non potest», no fue formulada en el Derecho Romano; tan solo aparecen casos concretos y textos fragmentarios en los que late esta idea, articulada siempre a través del mecanismo de la «excepción», iniciándose el camino, pero en modo alguno configurando propiamente esta doctrina.
Es más bien en el llamado Derecho Intermedio, desde el denominado «Corpus Iuris Civilis» (siglos XI y XII), hasta las codificaciones, y más concretamente con la aparición de los Brocardos -reglas generales obtenidas a través de una síntesis de diversos textos romanos-, cuando aparece la primera formulación de esta máxima, en una colección de brocardos denominada «venire contra factum propium nulli conceditur». La doctrina de los actos propios tiene su origen y su trascendencia en el derecho Anglosajón en la «Doctrina del Estoppel»1 . Su traducción castellana significa «impedimento», y ha sido definida esta teoría como «la imposibilidad de una persona dentro de un proceso de hacer una alegación -aunque sea cierta- que esté en contradicción con el sentido objetivo de su anterior declaración o de su anterior conducta». Estoppel es en sustancia una preclusión, que consiste en la imposibilidad de que una parte alegue y prueba hechos que están en contraste con la apariencia que ella misma ha creado o suscitado. Dentro de la doctrina alemana, nos encontramos con la «Doctrina del Werwirkung», que se presupone que un derecho subje
tivo o una pretensión no pueden ejercitarse cuando el titular no sólo no se ha preocupado durante mucho tiempo de hacerlo valer, sino que incluso ha dado lugar, con su actitud omisiva, a que el adversario de la pretensión pueda esperar objetivamente que ya no ejercitará el derecho». Dentro del derecho tradicional español, podríamos decir que el fundamento de esta teoría de los actos propios ha sido desde siempre elevado por la jurisprudencia a la

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