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Artículo Monográfico. Octubre 2002

SP/DOCT/1179

La fianza en los arrendamientos urbanos

Gabriel de Reina Tartière Doctor Universidad Oviedo. Profesor Derecho Civil

I. REGULACION BASICA
En la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (en adelante LAU), la fianza que el arrendatario le entrega al arrendador como caución del correcto cumplimiento de sus obligaciones se disciplina entre el artículo 36 y su disposición adicional tercera. El primero advierte:
1. A la celebración del contrato, será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de la vivienda.
2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
3. La actualización de la fianza durante el periodo de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.
4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de llaves por el mismo sin que se hubiere hec
ho efectiva dicha restitución.5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza las Administraciones Públicas, la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que

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