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AP Córdoba, Sec. 2.ª, 61/2005, de 28 de marzo

SP/SENT/71719

Recurso 384/2004. Ponente: ANTONIO PUEBLA POVEDANO.

Edificio ruinoso sin utilidad alguna para el arrendatario y con peligro inminente de derrumbamiento 
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ANTECEDENTES DE HECHO
Se aceptan los de la sentencia apelada.
Primero.- Seguido el juicio en todos sus trámites se dictó sentencia por el Magistrado-Juez, cuya parte dispositiva dice: " Que estimando íntegramente la demanda presentada por la Procuradora Sra. Cuevas Velasco a instancia de Don Marcos , contra Don Benedicto , representado por la Procuradora Sra. Villalonga Marzal y contra Doña Melisa , en situación procesal de rebeldía, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda por declaración firme de ruina decretada por la autoridad municipal, de las viviendas sitas en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 , piso nº NUM001 y NUM002 nº NUM003 ,y, en consecuencia, debo condenar y condeno a los demandados a dejar libre los respectivos inmuebles con apercibimiento que de no efectuar el desalojo se procederá a su lanzamiento, y ello sin imposición de las costas causadas."
Segundo.- Contra dicha resolución, se interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación por D. Benedicto , siendo parte apelada D. Marcos y, recibidos los autos en esta Audiencia, se les dio el trámite establecido en la ley, estándose en el caso de dictar sentencia; personándose en tiempo y forma los Procuradores Sra. Villalonga Marzal y Sra. Cuevas Velasco como parte apelante y apelada respectivamente.
Tercero.- En la tramitación de ambas instancias, se han observado las prescripciones legales.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO .- La LAU de 1.964 y la vigente, consideran la ruina como causa de resolución del contrato aunque resulta más técnica la normativa vigente por cuanto no se trata de resolución propiamente dicho sino de extinción por desaparición del objeto contractual.
La "ruina" es un concepto naturalistico que implica según una de sus significaciones etimológicas la perdida importante de los bienes de fortuna, que, por lo tanto han dejado de cumplir las funciones que hasta entonces, les eran propios. Pero junto a este concepto de ruina de hecho existe otro, que es el de ruina legal, que viene a supeditar tal situación a una constatación por parte de la autoridad competente de que la situación que presenta el inmueble es constitutiva de ese deterioro invencible y así lo constata mediante una declaración formal normalmente de la Autoridad Administrativa.
Ello determina la distinción entre ruina de hecho y ruina legal, a la que alude la s. de 22-2-93 citando también la de 20-3-86. La sentencia de 22-2-85 establece que " el concepto de estado ruinoso de una edificación contenido en el art. 18 de TRLS constituye, según viene declarando la jurisprudencia, un concepto jurídico indeterminado, criterio de valor y de experiencia a cuya concurrencia legal liga la precitada norma determinadas concurrencias jurídicas, condignas de aquella calificación que para ser aplicada a una construcción requiere la cumplida prueba de que está comprendida en alguno de los supu
estos de la Ley".Desde el punto de vista arrendaticio para que la ruina sea causa de extinción del contrato se precisa una previa declaración administrativa obtenida contradictoriamente, exigencia que tiene su razón de ser en la necesidad de obtener la certeza jurídica de una realidad evitando los posibles abusos que padecían dimanar de la actuación de alguna de las partes.<div c

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