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Artículo Monográfico. Abril 2016

SP/DOCT/20922

Artículo 28. Extinción del arrendamiento

Daniel Loscertales Fuertes. Abogado

Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador. Apdo. a)
Los antecedentes los encontramos en los arts. 118 TR 1964 y 1.563 del Código Civil, pero hay una diferencia que conviene señalar y es que ahora en el art. 28 que se comenta se añadió "por causa no imputable al arrendador", mientras que en los preceptos citados, dejando aparte la posible responsabilidad del arrendatario, la resolución tenía lugar porque, como es lógico, el contrato de arrendamiento carecía de causa si dejaba de existir la cosa.
Pero en este precepto se condiciona indebidamente la resolución a que no haya culpa del arrendador. La pregunta es ¿qué pasa cuando la pérdida es total o se está ante una vivienda de imposible uso por negligencia del arrendador? La respuesta es que, en estas circunstancias, será imposible mantener un contrato de algo que ha desaparecido o que no puede ser usado, por lo que la extinción se habrá producido de hecho, ya que faltan la causa y el elemento básico, sin posibilidad de posterior rehabilitación. ¿Es que, estando la cosa arrendada en esas condiciones, o habiendo dejado de existir, el arrendatario va a seguir pagando la renta, por poner un ejemplo muy concreto? Por supuesto que no, aunque se puedan exigir daños y perjuicios.
Hay que aclarar que este apdo. a) del art. 28 se plantea por la LAU como de utilización exclusiva del arrendador, porque el arrendatario ha podido exigir en su momento la realización de obras o la resolución, conforme al párrafo a) del apdo. 3 del art. 27, o, en supuesto
de inhabitabilidad de la vivienda, a tenor de lo dispuesto en el art. 26, suspensión o desistimiento. Por eso, conforme a este precepto, la extinción la puede pedir el arrendador, aunque nada impide que la exigencia venga del arrendatario. En todo caso, la resolución se produce, naturalmente, previa acción judicial, con independencia de la responsabilidad de uno u otro, aunque el tema siempre está abierto a cualquier tipo de resolución o extinció

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