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Artículo Monográfico. Abril 2016

SP/DOCT/20923

Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada

Daniel Loscertales Fuertes. Abogado

Consideraciones generales
Todo lo que se ha dicho al comentar el art. 14 es válido ahora, por supuesto con matizaciones, por lo que, en los conceptos y reglas generales, el lector puede acudir a los comentarios de dicho precepto. La diferencia sustancial es que en estos arrendamientos, los de uso distinto, no hay reserva especial para los cinco primeros años (aunque los contratos fueron anteriores a la Ley 4/2013) ni para ningún otro plazo, sea cual fuere el período concertado. Desde luego, el adquirente, ya sea a título oneroso o gratuito, tendrá la condición de nuevo arrendador con todas las consecuencias, con los derechos y obligaciones del contrato existentes, por lo que, salvo pacto expreso, el contrato de arrendamiento debe llegar a su término.
El art. 1.571 del Código Civil
Esta obligación de mantener el arriendo está en contra de lo dispuesto en este precepto legal, que marca el principio de que la compraventa permite al adquirente terminar el arrendamiento. No opera de forma automática, sino que autoriza al nuevo titular a decidir si continúa con el arriendo o no.
Por lo que aquí nos interesa, podemos decir que remitirse a este precepto es una buena medida en los contratos, como veremos en el comentario a la posibilidad de pactos entre las partes.
El art. 34 de la Ley Hipotecaria
Confirmando lo dicho al comentar el art. 14 LAU, es bueno reiterar que la "buena fe" solo se dará si no existe constancia en el Registro de la Propiedad del arrendamiento, y si al adquirente no le consta de forma fehaciente la existencia del contrato, lo que no ocurrirá en los supuestos contrarios, incluso también cuando haya conocimiento pleno por cualquier circunstancia. A los efectos de la inscripción registral de los arrendamientos urbanos, cumpliendo lo dispuesto en la Disposición Adicional Segunda de la LAU, se promulgó el Real Decreto 297/1996, que es donde se fijan las condiciones para ello, regulación que no ha sido adaptada a la Ley 43/2013 a pesar de que la Disposición Final Segunda de esta última preveía que el Gobierno lo hiciera en el plazo de seis meses desde su entrada en vigor.
Como se ha indicado en otros lugares de esta obra, el primer interesado en inscribir el arrendamiento debe ser el propio arrendatario, pues le será de enorme efectividad para preservar su derecho en plenitud, ya que de esta manera en ningún caso podrá verse disminuido con alegaciones a la buena fe y desconocimiento de que la finca está arrendada, especialmente si la inscripción es primera y/o preferente.

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